1、例题例题 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。（通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积=0.75平方英尺使用面积；假设当时人民币的年利率为8%，人民币与美元的市场汇率为1美元=7.7395元人民币）第1页，共3
2、5页。解：对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。(1)统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准则：乙总价=15万美元(2)统一采用单价。甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面积(3)统一币种和货币单位。甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=607.7395=464.37元人民币/平方英尺使用面积(4)统一面积内涵。甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单
3、价=464.370.75=348.28元人民币/平方英尺建筑面积(5)统一面积单位。如果以m2为基准，由于1平方英尺=0.09290304m2则：甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=348.28元人民币/0.09290304平方米=3748.85元人民币/m2建筑面积元人民币）（）（甲总价76420081325.0813216第2页，共35页。例子例1：某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。例2：某宗房地产交易，买卖双方在买卖合
4、同中约定买方付给卖方2325元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。例3：某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。第3页，共35页。例1：解：卖方实际得到的价格计算如下：卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500-25007%=2325(元/m2)买方实际付出的价格计算如下：买方实际付出的价格=
5、正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+25005%=2625(元/m2)例2：解：例3：解：2m/25007123251元由卖方缴纳的税费比率卖方实际得到的价格正常成交价格2m/25005126251元由买方缴纳的税费比率买方实际得到的价格正常成交价格第4页，共35页。例子例1：某宗房地产2007年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日为100)。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格
6、。例2：某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元/m2,现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6，94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上个月为100)。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。第5页，共35页。例1：解：(1)交易日的价格指数为：76.7,估价时点的价格指数为：98.1,从以2005年1月1日为100,一句话可以判断为定基价格指数。(2)估价时点的价格=1800(98.1/76.7)=2302.22元/m2例2：解：(1)交易日的下一个月的价格指数为
7、：105.0,估价时点的价格指数为：118.1,从“均以上个月为100”,一句话可以判断为环比价格指数。(2)2m/80.30461001.1181005.1121002.1091000.1052000元估价时点的价格 温馨提示：做此类题的关键是：(1)确定价格指数类型，如果有“以某年某月某日为100”一句话，必为定基价格指数；如果有“均以上个月为100”的字眼，必为环比价格指数；(2)如果为定基价格指数，要会正确选择交易日和估价时点对应的价格指数；(3)如果为环比价格指数，要选交易日下一个月的价格指数到估价时点时价格指数“段”，剩下的工作就是数字游戏。第6页，共35页。某宗可比实例房地产20
8、07年1月30日的价格为1000美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8450元人民币,2007年9月30日为1美元=7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。解：解：10007.8450(1+0.2%)8=7971.40(元人民币元人民币m2)例子例子温馨提示温馨提示 如果汇率给出两个，如何选取汇率要看：如果基准价格变动是以人民币为准，要如果汇率给出两个，如何选取汇率要看：如果基准价格变动是以人民币为准，要选交易日对应的汇率；如果基准价格变动是以外币为准，要选估价时点对
9、应的汇率。选交易日对应的汇率；如果基准价格变动是以外币为准，要选估价时点对应的汇率。第7页，共35页。为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差已幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2月1日基本不变，2005年2月
10、1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。例题项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000元人民币/m2650美元/m2 5500元人民币/m2成交日期 2005.1.1 2005.3.1 2005.7.1 交易情况+2+5-3 房地产状况-8-4+6 第8页，共35页。解：(1)所用公式：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数 (2)求A写字楼的比准价格VA (3)求B写字楼的比准价格VB (4)求C写字楼的比准价格VC (5)求平均比准价格252m/9
11、3.54424100100%)5.01(%)11(51001004.8650元人民币BV253m/51.53008100100%)5.01(%)11(21001005000元人民币AV23m/34.53216100100%)5.01(31001005500元人民币CV2m/93.53543/)元人民币平均比准价格（CBAVVV第9页，共35页。项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 2700元人民币/m24200元人民币/m2 3900元人民币/m2成交日期 2005.5.30 2005.8.30 2005.9.30 交易情况-2 0+1 月 份 45678910价格指数1009
12、2.498.398.6100.3109.0106.8作业1 房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.510010510080因素20.3100100110120因素30.2100120100100第10页，共35页。解：(1)所用公式：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数(2)求可比实例A比准价格VA (3)求可比实例B的比准价格VB(4)求可比实例C的比准价格VC(5)求平均比准价格2m/11.29902.01203.01005.01051004.928.10621001002700元人民币AV2m/93.43412.01003.
13、01105.01001003.1008.1061001004200元人民币BV2m/09.39412.01003.01205.0801001098.10611001003900元人民币CV2m/71.37573/)元人民币平均比准价格（CBAVVV第11页，共35页。作业2 第12页，共35页。解：(1)所用公式：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数(2)求可比实例A比准价格VA (3)求可比实例B的比准价格VB(4)求可比实例C的比准价格VC(5)求平均比准价格2m/34.33653/)元人民币平均比准价格（CBAVVV215m/53.31351001
14、002100100%)31(11001005000元人民币AV210m/77.329411001003100100%)31(1001003.8560元人民币BV26m/71.36652100100100100%)31(21001003.8530元人民币CV第13页，共35页。三、净收益在若干年有变化的公式三、净收益在若干年有变化的公式1、收益年为有限年的公式、收益年为有限年的公式 公式的前提条件：公式的前提条件：(1)净收益在前净收益在前t年有变化，分别为年有变化，分别为A1、A2、At，在，在t年之年之后无变化，均为后无变化，均为A；(2)报酬率报酬率Y不变，且大于不变，且大于0；收益年限为
15、有限年。；收益年限为有限年。2、收益年为无限年的公式、收益年为无限年的公式 公式的前提条件：公式的前提条件：(1)净收益在前净收益在前t年有变化，分别为年有变化，分别为A1、A2、At，在，在t年年之后无变化，均为之后无变化，均为A；(2)报酬率报酬率Y不变，且大于不变，且大于0；收益年限为无限年。；收益年限为无限年。+=)()()()(tnttiiiYYYAYAV111111ttiiiYYAYAV)()(+=111第14页，共35页。例例7：某宗房地产的收益期限为：某宗房地产的收益期限为38年，未来年，未来5年的净收益分别为年的净收益分别为20万元、万元、22万元、万元、25万元、万元、28
16、万元、万元、30万元，从第六年到万元，从第六年到38年，每年净收益稳定在年，每年净收益稳定在35万元左右，报酬率为万元左右，报酬率为10%。计算。计算该房地产的收益价格。该房地产的收益价格。答案：答案：300.86万元万元例例8：上例中如果收益年限为无限年，其他条件不变。计算该房地产的收益价格。：上例中如果收益年限为无限年，其他条件不变。计算该房地产的收益价格。答案：答案：310.20万元万元第15页，共35页。四、净收益按一定的数额递增的公式四、净收益按一定的数额递增的公式1、收益年为有限年的公式、收益年为有限年的公式 公式的前提条件：公式的前提条件：(1)净收益第一年为净收益第一年为A，其
17、他按数额，其他按数额b逐年递增；逐年递增；(2)报酬率报酬率Y不不变，且大于变，且大于0；(3)收益年限为有限年收益年限为有限年2、收益年为无限年的公式、收益年为无限年的公式 公式的前提条件：公式的前提条件：(1)净收益第一年为净收益第一年为A，其他按数额，其他按数额b逐年递增，；逐年递增，；(2)报酬率报酬率Y不变，且大于不变，且大于0；(3)收益年限为无限年。收益年限为无限年。nnYnYbYYbYAV)()()(+=111122YbYAV+=第16页，共35页。例例9：预计某房地产未来第一年净收益为：预计某房地产未来第一年净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加万元，此后每
18、年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为万元，收益期为50年，该类房地产的报酬率为年，该类房地产的报酬率为10%。求该房地产的收益价格。求该房地产的收益价格。答案：答案：348.41万元万元例例10：上例中如果收益年限为无限年，其他条件不变。计算该房地产的收益价：上例中如果收益年限为无限年，其他条件不变。计算该房地产的收益价格。格。答案：答案：360万元万元第17页，共35页。例例11：预计某宗房地产未来第一年净收益为预计某宗房地产未来第一年净收益为25万元，此后每年以上一年为基数万元，此后每年以上一年为基数减少减少2万元，报酬率为万元，报酬率为6%，计算合理经营年限及收益价格。，计算
19、合理经营年限及收益价格。解：解：根据假设条件：根据假设条件：n A/b1，当，当nA/b1时，时，n为合理经营年限为合理经营年限 n25/2113.5年年 该宗房地产在该宗房地产在13.5年时的净收益为：年时的净收益为：A(n1)b2512.520万元万元 该宗房地产在该宗房地产在14年时的净收益为：年时的净收益为：A(n1)b251421万元万元 由此可见：该房地产的合理经营年限为由此可见：该房地产的合理经营年限为13.5年年 收益价格计算：收益价格计算：注意：注意：n要用合理经营期限。要用合理经营期限。万元2812961513626111626255135132.%)(.%)()%(.=+
20、=V第18页，共35页。例例16：某宗房地产现价格为：某宗房地产现价格为2000元元/m2，年净收益为，年净收益为200元元/m2，报酬率为，报酬率为10%。已。已知该地区将兴建一座大型火车站，该火车站将在知该地区将兴建一座大型火车站，该火车站将在6年后建成投入使用。在该城市年后建成投入使用。在该城市现有火车站地区，同类房地产价格为现有火车站地区，同类房地产价格为5000元元/m2。据此预计新火车站建成投入。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区房地产价格将达到使用后，新火车站地区房地产价格将达到5000元元/m2。求获知兴建火车站后该。求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。宗房地产的价格
21、。解：解：A200元元/m2，t6年，年，Y10%，V65000元元/m2266m/42.3693%)101(5000%)101(11%10200)1()1(11元tttYVYYAV第19页，共35页。例例17：某出租写字楼，目前房地产市场不景气，但预测：某出租写字楼，目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来万元，预计未来3年内仍然维持在年内仍然维持在该水平，而等到该水平，而等到3年后市场回升，其转售价格高达年后市场回升，其转售价格高达7950万元，销售税为售价的万元，
22、销售税为售价的6%。如果投资该类房地产的报酬率为。如果投资该类房地产的报酬率为10%。求该写字楼的现价值。求该写字楼的现价值。解：解：A500万元，万元，t3年，年，Y10%，期末转售收益，期末转售收益Vt7950(16%)233m/00.6858%)101(%)61(7950%)101(11%10500)1()1(11元tttYVYYAV第20页，共35页。例例18：某出租旧办公楼的租约尚有：某出租旧办公楼的租约尚有2年到期，此后年到期，此后2年中，每年可收取租金年中，每年可收取租金80万万元元(没有费用支出没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为，到期后要拆除作为
23、商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为万元，该类房地产的报酬率为10%。求该旧办公楼。求该旧办公楼的价值。的价值。解：解：A80万元，万元，t2年，年，Y10%，Vt110050222m/61.1006%)101(501100%)101(11%1080)1()1(11元tttYVYYAV第21页，共35页。例例19：预测某宗房地产未来两年的净收益为：预测某宗房地产未来两年的净收益为55万元、万元、60万元，两年后的价格上万元，两年后的价格上涨涨5%。该类房地产的报酬率为。该类房地产的报酬率为10%。求该宗房地产的现值。求该宗房地
24、产的现值。解：解：t2，A155万元，万元，A260万元，万元，Y10%，5%，VtV(15%)得得V753.30万元万元221%)101(%)51(%)101(60%10155%)101()1(VVYAVtttiii第22页，共35页。例20：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月出租，租赁期为5年，可出租的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用为25%。该类房地产的报酬率为9%。测算该商场2005年10月
25、1日带租约出售时的正常价格。解：分析(1)要测算2005年的正常价格，可以将始时点设在05年，因为从02年10月1日开始出租，租期为5年。因此，05年后剩余租期为2年，即06年、07年，从08年后认为是空置；(2)因为要测算05的价格，所以剩余期限为40-4年36年；(3)从下图很容易得出A1和A2均为32.40万元；A为36万元，t2年，n为36年。第23页，共35页。解：(1)商店一层价格测算租赁期限内年净收益200m2180元/m2(125%)1232.40万元租赁期限外年净收益200m2200元/m2(125%)1236万元万元69375911191936914329143211111
26、2440221.%)(%)%(%)(.%.)()()(=+=+=tnttiiiYYYAYAV第24页，共35页。解：（2）商店二层价格测算 年净收益200120(125%)1221.60万元 （3）计算该商店的正常价格 375.69229.60604.90万元万元60.229%)91(11%96.21)1(11440nYYAV第25页，共35页。例21：某公司3年前与该写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2，约定租赁期为10年，月租金固定不变，为75元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%，计算目前承租人权益的价值。提示：有租约限制下的价值、无租约限制
27、下的价值和承租人权益价值三者的关系是：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益价值解：从题意也可以得出(1)n剩余租期1037年(2)年净收益A(100-75)50012个月15万元(3)Y折现率10%(4)万元03.73%)101(11%1015)1(117nYYAV第26页，共35页。例22：某宗房地产的收益期限为40年，判断其未来每年的净收益基本保持固定不变，通过测算得知未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。求该宗房地产的收益价格。解：分析本题只给出了4年的净收益，但其他年份的净收益A没有给出，因此应先求出其他年份的净收益A值，求A的方法
28、，可以用4年的净收益求简单算术平均值，也可以用资本化公式计算。(1)求取A值 简单算术平均法求A25万元 利用资本化公式计算A=25.02万元 (2)计算收益价格万元67.244%)101(11%1002.25)1(1140nYYAV第27页，共35页。实例1：某旅馆需要估价，据调查该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用，平均占每月收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。求该旅馆的价值。实例2：某宗房地产建成于2001年，此后收益期限为4
29、8年；2002年底至2005年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2006年底到2008年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元。从2009年底每年可获得的净收益将稳定在95万元，该类房地产的报酬率为9%。求该类房地产2005年的价格。第28页，共35页。实例1解：本题给出两种测算净收益的资料，一是该旅馆的资料，二是一般资料。由于净收益为客观净收益，不是个别净收益。因此，要用第二套资料测算净收益。(1)年有效毛收入30045365(120%)394.20万元(2)年运营费用394.230%118.26万元(3)年净收益394.20118.26275.94万元(4
30、)旅馆价值275.94/10%2759.4万元第29页，共35页。实例2解：本题的关键是确定Ai和t值。由题意可知估价时点为2005年底。因此，未来收益应为2005年以后的净收益，故Ai为2006年至2008年的净收益，A为2009年底以后的年净收益。t3年注意：总年限为48年，其中2005年以前4年为已过去年限，应扣除，剩余年限为44年。万元）（）（）（）（）（92.10291%911191995919691939194)1(11)1()1(34483321inttiiiiYYYAYAV第30页，共35页。作业1：6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300
31、万元人民币，合作建设3000m2的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2归甲方所有，2000m2由乙方使用20年，期满后无偿归甲方所有。现今，乙方有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准，并有争议，协商请一家房地产估价机构进行价格。调查得知，现类房地产每平方米建筑面积月租金为80元，出租率为85%，年运营费占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。第31页，共35页。作业1解：本题要计算的是未来16年(20年已用4年)，28年(50年20年2年建设期)的土地使用权和房屋所有权现今的价值。从下图可以看出所求的价值V44V16。万元计算成
32、交价格万元计算万元计算万元）（出售部分）年净收益85.21494.82979.1044)4(94.829%)101(11%1008.106)1(11)3(79.1044%)101(11%1008.106)1(11)2(08.1061235185200080)1(164416164444VVVYYAVYYAVAnn第32页，共35页。作业2：某写字楼由市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知道该写字楼出租面积为10000m2，运营费率为40%。假如写字楼可出租剩余年限为30年，
33、投资报酬率为8%，其他条件不变，则该写字楼发生的贬值。作业3：甲乙双方决定签订一份长期租赁合同，合同期限为30年，预计该房地产未来第一年净收益为A万元，此后每年以上一年为基数减少2万元，报酬率为6%，计算第一年净收益至少为多少时才能签订该合同及收益价格。第33页，共35页。作业2解：该写字楼的贬值的原因为市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少。贬值的表现为：空置率由现在的15%上升为25%。由于空置率增加则有效毛收入减少，而运营费率不变，则净收益减少。将净收益的减少转换为收益价格，即为贬值额。(1)有效毛收入的减少100007012(85%75%)84万元(2)净收益的减少84(1-40%)50.4万元(3)将净收益的减少转换为收益价格(4)该写字楼贬值：567.39万元。万元39.576%)81(11%84.50)1(1130nYYAV第34页，共35页。作业3解：(1)根据假设条件：n A/b1，当nA/b1时，n为合理经营年限。根据题意n30年，则A(n1)b A(301)258万元 该房地产第一年净收益至少为58万元时才能签订该合同。(2)收益价格计算：万元63.5136%)61(30%62%)61(11)%62%658()1()1(11)(303022nnYnYbYYbYAV第35页，共35页。
