1、1业主业主不同模式中业主和承包商的关系 -马海英承包商承包商合同模式合同模式劳务承包工作承包施工承包合同设计施工合同合同合同+FM合同自行建造羊爱上了狼，狼爱上了羊。羊爱上了狼，狼爱上了羊。2当劳务不如当分包当分包不如当施工总包当施工总包不如当设计+施工总包当设计+施工总包不如当EPC总包当EPC总包不如当管理当管理不如当业主当业主不如做金融做金融不如开银行 施工企业向业主靠近3工程总承包和项目管理理论应用于实践以设计以设计+施工为例施工为例讨论讨论合同的工作实践合同的工作实践4 设计+施工合同=设计合同+施工合同5Project Construction Procedure No Yes 1
2、 Decision making 2 Choosing the place 4 Signing the contract of land 7 Survey report 5 Geological survey 8 Design conditions 6 Design requirements 9 Signing an agreement.Nominating the Designer.10 Concept Design,signing the design contract 12 Preliminary design 提出勘察报告 11 Approval by client and Gov.Y
3、es No Yes No 13 Approval by client and Gov.14Construction design and pile test scheme 提出勘察报告 3 Approval by the Gov.C Co on nt t.15 Approval by client and Gov.日本全药项目日本全药项目设计设计+施工施工的工作的工作程序计划和谈判程序计划和谈判实例实例6 C Co on nt t.16 Nominating pile contractor提出勘察报告18 Pile diving提出勘察报告20 Test report提出勘察报告22 Nomi
4、nating construction contractor提出勘察报告23 Nominating supervisor提出勘察报告21Reforming foundation design提出勘察报告24 Foundationconstruction提出勘察报告25 Foundation acceptance提出勘察报告28 Civil construction acceptance提出勘察报告26 Upper structure construction提出勘察报告29 Equipment installation提出勘察报告30 Equipment runningtest提出勘察报告31
5、 Equipment acceptance提出勘察报告27 Nominatingequipment installationcontractor提出勘察报告32 Ready for production提出勘察报告33 Acceptance by client&Government dept.17 Nominating pile tester提出勘察报告19 Pile test提出勘察报告7签订设计施工协议签订设计施工协议签订设计合同签订施工合同进入施工阶段设计施工的谈判方式之一业主提出要求、双方讨论提出方案设计稿提出方案设计稿提出施工报价提出施工报价8分包分包业主要买的是什么？核心要求核心要
6、求无形产品无形产品产品本身产品本身有形产品有形产品附加产品附加产品有形产品有形产品产品产品包装包装保修保修服务服务9分包分包建筑要解决的是什么？核心要求核心要求无形产品无形产品产品本身产品本身有形产品有形产品附加产品附加产品有形产品有形产品产品产品包装包装保修保修服务服务住住10分包分包建筑要解决的是什么？核心要求核心要求无形产品无形产品产品本身产品本身有形产品有形产品附加产品附加产品有形产品有形产品产品产品包装包装保修保修服务服务豪华豪华11分包分包建筑要解决的是什么？核心要求核心要求无形产品无形产品产品本身产品本身有形产品有形产品附加产品附加产品有形产品有形产品产品产品包装包装保修保修服务
7、服务教育教育12分包分包日本全药要买的是什么？核心要求核心要求产品本身产品本身有形产品有形产品附加产品附加产品有形产品有形产品产品产品包装包装保修保修服务服务稳妥可靠稳妥可靠13 日本全药公司要买买稳妥可靠，我们卖卖了什么了？我们卖的是管理体系管理体系，服务精神服务精神和工作态度工作态度。14业主要什么？业主要什么？-业主为什么选择设计+施工方式？1）业主为提高质量技术要求。2）业主为控制投资资金要求。3）业主为减少麻烦风险要求。业主需要其中的一项或多项，业主没有放弃主动控制权。15工作步骤和报价方式工作步骤和报价方式1）业主为提高质量技术要求。2）业主为控制投资资金要求。3）业主为减少麻烦风
8、险要求。业主需要其中的一项或多项，业主没有放弃主动控制权。16项目总承包的工作步骤（项目总承包的工作步骤（1 1）1）业主或咨询工程师编制项目建设纲要或设计纲要。项目建设纲要或设计纲要的内容：项目定义，设计原则和设计要求，实施的技术大纲和技术要求，材料和设备的技术要求；2）总承包方编制项目设计建议书和报价文件；3）设计评审；4）合同谈判，确定合同价。17项目总承包的工作步骤（项目总承包的工作步骤（1 1）业主编制设计纲要总承包方编制项目设计建议书和报价文件合同谈判设计评审业主有技术控制要求18工作步骤和报价方式工作步骤和报价方式1）业主为提高质量技术要求。2）业主为控制投资资金要求。3）业主为
9、减少麻烦风险要求。业主没有放弃主动控制权。19业主提出改进要求设计设计+施工的工作步骤（施工的工作步骤（2-12-1）双方签订设计+施工总造价合同业主提出设计+施工总价总承包方提出设计设想，报价业主有资金控制要求说服业主去消不必要的设计20设计设计+施工的工作步骤（施工的工作步骤（2-22-2）竣工验收总包方自行解决设计和施工中的问题业主有控制资金要求完成扩初和施工图保修期21工作步骤和报价方式工作步骤和报价方式1）业主为提高质量技术要求。2）业主为控制投资资金要求。3）业主为减少麻烦风险要求。业主没有放弃主动控制权。22签订设计合同设计设计+施工的工作步骤（施工的工作步骤（3-13-1）双方
10、签订设计+施工协议总承包方提出设计要求问题，业主答复提出设计设想，报价业主有回避风险要求完成扩初和施工图，报施工造价23签订施工合同设计设计+施工的工作步骤（施工的工作步骤（3-23-2）竣工验收总包方自行解决设计和施工中的问题业主有回避风险要求完成扩初和施工图，报施工造价保修期24分包分包最珍贵的东西常常是免费的最珍贵的东西常常是免费的最珍贵的最珍贵的名名利利金钱金钱权力权力母爱、友情母爱、友情25 我们研究的是哪个范围哪个范围的项目管理？一个公司的工作，对外是研究合作模式，对内是研究公司和项目经理部的关系。学习学习PM模式，还是了解可以干什么？模式，还是了解可以干什么？26代建制代建制27
11、前言：什么是代建制？代建制是代建制是政府政府管理所需建造的项管理所需建造的项目的一种办法。通常是通过招标的方目的一种办法。通常是通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位（代式，选择专业化的项目管理单位（代建单位），负责项目的投资管理和建建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。用单位的制度。政府是一个特别的政府是一个特别的业主业主。28施工施工政府政府使用单位使用单位设计设计前期工作前期工作采购采购政府部门政府部门政府项目的组织方式（政府项目的组织方式（1 1）由使用单位自行组织由使用单位自行组织29政府项目的组织方式（政府项
12、目的组织方式（2 2）由工部局组织由工部局组织施工施工政府政府使用单位使用单位设计设计前期工作前期工作政府部门（工部局、工务局）政府部门（工部局、工务局）采购采购30 政府项目的组织方式（政府项目的组织方式（3 3）代建制代建制施工施工政府政府使用单位使用单位设计设计前期工作前期工作代建单位代建单位采购采购政府部门政府部门31 军队的做法营建处营建处军区军区业主业主施工施工招标？前期工作前期工作命令交付意见命令设计设计32 目的：进一步深化固定资产投资体制改革，充分利用社会专业组织的技利用社会专业组织的技术和管理经验术和管理经验，提高政府投资项目的提高政府投资项目的建设管理水平和投资效益建设管
13、理水平和投资效益，规范政府规范政府投资建设秩序投资建设秩序。专业化、节约投资、规范行为专业化、节约投资、规范行为33 解决专业化专业化目的的其他方法：提高业主的管理水平提高业主的管理水平 聘请顾问聘请顾问 组织专门的组织（工务局）组织专门的组织（工务局）听取社会公众的意见听取社会公众的意见34 解决节约投资节约投资目的的其他方法：合理的前期工作合理的前期工作 提高业主的管理水平提高业主的管理水平 聘请顾问聘请顾问 组织专门的组织（工务局）组织专门的组织（工务局）听取社会公众的意见听取社会公众的意见35 解决规范行为规范行为目的的其他方法：提高人员的素质提高人员的素质 严格的政府采购制度严格的政
14、府采购制度 有力的政府监督机构有力的政府监督机构 听取社会组织和公众的意见听取社会组织和公众的意见 合理的薪酬制度合理的薪酬制度36范围：范围：政府投资占总投资政府投资占总投资60%60%以上的公益性建设项目以上的公益性建设项目。包括：（1）党政工团、人大政协、公检法司、人民团体机关的办公业务用房办公业务用房及培训教育中心培训教育中心等。（2）科教文卫体、民政及社会福利等社会事业项目社会事业项目。（3）看守所、劳教所、监狱、消防设施、审判用房、技术侦察用房等政法设施政法设施。（4）环境保护、市政道路、水利设施、风沙治理等公用事业公用事业项目项目。（5）其他其他公用事业项目。（北京）市及市以下政
15、府投资项目，市及市以下政府投资项目，包括运用国家预算内资金和市本级级财政资金（不含补贴性资金）、国债资金、政府专项资金、土地出让收益、国外政府 贷款、行政性收费等到进行的固定资产投资项目，以及多元化主体投资项目中政府控股的项目。（成都）37代建制的特点代建制的特点 针对政府投资的政府政府行为 专业化专业化的项目管理项目管理 代建制的组织结构与一般项目不同 多用户38 为业主做的项目管理和代建单位的项目管理的区别区别。为一般业主做的项目管理，不能称为代建；代建单位接受政府的项目管理,才能称为代建。39关于印发关于印发建设工程项目管理试行办法建设工程项目管理试行办法的通知的通知建市建市201920
16、02019200号文号文 2019/11/162019/11/16发布发布 建设工程项目管理试行办法建设工程项目管理试行办法第一条目的和依据为了促进我国建设工程项目管理健康发展，规范建设工程项目管理行为，不断提高建设工程投资效益和管理水平，依据国家有关法律、行政法规，制定本办法。第二条适用范围凡在中华人民共和国境内从事工程项目管理活动，应当遵守本办法。本办法所称建设工程项目管理，是指从事工程建设工程项目管理，是指从事工程项目管理的企业（以下简称项目管理企业），受项目管理的企业（以下简称项目管理企业），受工程项目业主方委托，对工程建设全过程或分阶工程项目业主方委托，对工程建设全过程或分阶段进行段
17、进行专业化专业化管理和服务活动。管理和服务活动。专业化！专业化！40政府政府工程总承包工程总承包代建单位代建单位监理监理制片商制片商导演导演主演主演午台监督午台监督使用单位使用单位副制片商副制片商分包分包配角配角观众观众特点是交付！特点是交付！41代建制的关系图（代建单位为主2.1）代建单位代建单位政府（发改委）建设单位建设单位招标项目建议书可行性研究报告交付政府各相关专业部门主要材料设备采购主要材料设备采购监理监理施工施工设计设计勘察勘察计划、规划、土地、施工、环保、消防、园林、绿化、市政接用提出标准、监督负责办理协助办理参与、配合招标申请 批复42代建制的关系图（建设单位为主 2.2）代建
18、单位代建单位政府建设单位建设单位项目建议书可行性研究报告政府各相关专业部门主要材料设备采购主要材料设备采购监理监理施工施工设计设计勘察勘察计划、规划、土地、施工、环保、消防、园林、绿化、市政接用确定43代建制模式代建制模式上海模式即政府指定代建公司模式，上海、广州、即政府指定代建公司模式，上海、广州、海南等地实行海南等地实行 由政府组建或指定若干家具备较强经济由政府组建或指定若干家具备较强经济和技术实力的国有建设公司、投资公司或项和技术实力的国有建设公司、投资公司或项目管理公司，对政府投资项目实行代理建设，目管理公司，对政府投资项目实行代理建设，按企业经营管理按企业经营管理44优点：优点：1通
19、过选择代建人，可以实现防止公共通过选择代建人，可以实现防止公共工程招标中的腐败行为和对公共工程建工程招标中的腐败行为和对公共工程建设的专业化管理的政策目的设的专业化管理的政策目的2政府意愿可以较好的通过项目代建单政府意愿可以较好的通过项目代建单位实现位实现3因为通过市场化运作，代建单位积极因为通过市场化运作，代建单位积极性高性高4有利于代建方严格控制资金使用有利于代建方严格控制资金使用45缺点：缺点：1具有垄断性，易于出现政府把关具有垄断性，易于出现政府把关不严，代建单位与使用单位的串通，不严，代建单位与使用单位的串通，造成概算不科学，不利竞争造成概算不科学，不利竞争2合同约束力不强合同约束力
20、不强3使用单位不是合同当事人，难以使用单位不是合同当事人，难以发挥使用单位的积极性，甚至使用发挥使用单位的积极性，甚至使用单位不予协助、配合，增加工程建单位不予协助、配合，增加工程建设中的困难设中的困难46深圳模式即政府专业管理机构模式，深即政府专业管理机构模式，深圳、安徽、珠海等地实行圳、安徽、珠海等地实行由政府成立具有较强经济、技由政府成立具有较强经济、技术实力的代建管理机构术实力的代建管理机构(如工务局如工务局等等)，按事业单位管理，对所有政府，按事业单位管理，对所有政府投资项目实行代理建设投资项目实行代理建设47优点：优点：1.以政府部门机构的身份出现，以政府部门机构的身份出现，方便协
21、调建设中的各种问题方便协调建设中的各种问题2.政府的机构政府也方便监督与政府的机构政府也方便监督与管理，一些合理的变更易于实现管理，一些合理的变更易于实现3.代建管理费可以相对较低代建管理费可以相对较低48缺点：缺点：1.没有完全解决政府角色混淆问题。工务局集政府投没有完全解决政府角色混淆问题。工务局集政府投资项目业主和政府管理职能于一体，容易产生资项目业主和政府管理职能于一体，容易产生“建、建、管管”不分带来的传统问题不分带来的传统问题2.政府人员队伍随着所管的政府投资工程的逐渐增多，政府人员队伍随着所管的政府投资工程的逐渐增多，压力大、责任重、人手少、办公经费短缺的状况随压力大、责任重、人
22、手少、办公经费短缺的状况随之出现之出现3.激励约束机制不明。由于工务局是一个事业单位，激励约束机制不明。由于工务局是一个事业单位，对职员缺乏激励效应，缺少对投资控制的内在约束对职员缺乏激励效应，缺少对投资控制的内在约束机制，抗风险能力不足，缺乏超概预算行为的责任机制，抗风险能力不足，缺乏超概预算行为的责任追究经济承担能力追究经济承担能力4.项目较多时，容易造成代建单位内部管理效益的降项目较多时，容易造成代建单位内部管理效益的降低，管理水平降低低，管理水平降低49北京模式即代建公司竞争模式，北京、重即代建公司竞争模式，北京、重庆等地实行庆等地实行由政府设立准入条件，按市场竞由政府设立准入条件，按
23、市场竞争原则，批准若干家具有较强经争原则，批准若干家具有较强经济和技术实力，有良好建设管理业绩济和技术实力，有良好建设管理业绩并可承担投资风险的代建公司参与项并可承担投资风险的代建公司参与项目代建的竞争，通过公开招标选择代目代建的竞争，通过公开招标选择代建单位建单位50优点：优点：1.可以引入竞争，提高项目管理公可以引入竞争，提高项目管理公司的专业化水平，与国际接轨司的专业化水平，与国际接轨2.可以降低投资，节约资金可以降低投资，节约资金3.不需要增设新的机构，避免了机不需要增设新的机构，避免了机构、职能重迭构、职能重迭51缺点：缺点：1.政府在监管上强度较大，并要求有较强政府在监管上强度较大
24、，并要求有较强的专业技术能力，方可以与专业代建单位的专业技术能力，方可以与专业代建单位进行代建谈判，避免代建公司的索赔和追进行代建谈判，避免代建公司的索赔和追加，政府部门工作量较大加，政府部门工作量较大2.一些使用单位合理的变更通过行政审批一些使用单位合理的变更通过行政审批手段较难实现手段较难实现3.此种模式有赖于成熟的市场机制，同时此种模式有赖于成熟的市场机制，同时对原有制度的冲击较大，实行起来有较大对原有制度的冲击较大，实行起来有较大的难度的难度52谁是我们的客户？谁是我们的客户？实现让顾客满意,首先要明确:哪些人是我们的客户?我们现在的观点是,项目中总是要面对多方面的客户。为了定义客户需
25、要，项目小组经常面临区分不同客户需求的艰难工作。项目小组必须准确理解客户组织的业务，而这些技能直到最近才在项目管理中受到重视。新项目管理 美 J.D 弗雷姆著53设想设想项目建议书项目建议书设计设计施工施工验收验收投产投产拆除拆除计划计划 建设项目建设项目的全寿命过程的全寿命过程代建制的工作阶段代建制的工作阶段54分阶段的管理风险分阶段的管理风险前期工作代理单位主要材料设备采购监理施工设计勘察风险风险风险政府建设实施代建单位55全过程的管理风险全过程的管理风险全过程代建单位主要材料设备采购监理施工设计勘察风险风险风险政府56分阶段的使用单位管理风险分阶段的使用单位管理风险前期工作代理单位主要材
26、料设备采购监理施工设计勘察风险风险风险政府建设实施代建单位使用单位移交57政府政府工程总承包工程总承包代建单位代建单位监理监理制片商制片商导演导演主演主演午台监督午台监督使用单位使用单位副制片商副制片商观众观众58代建单位采用EPC（Engineer，Procure，Construct）“设计-采购-施工”方式？代建单位主要材料设备采购监理施工设计勘察招标设计+采购+施工招标59业主（代建单位）的委托方式：应当鼓励采用平行发包方式，应当鼓励采用平行发包方式，应当限制总承包方式，禁止应当限制总承包方式，禁止EPCEPC方式方式60 代建制就是代建单位代表业主去做业主应当做的事。所以要了解业主的要
27、求是什要了解业主的要求是什么么？注意事项61 业主需要什么样的服务，业主需要什么样的服务，就就是我们项目管理的目标。是我们项目管理的目标。增值的最终是产生增值的最终是产生优良资产优良资产。它可以是业主的，也可以是承包它可以是业主的，也可以是承包商的，但最终商的，但最终是社会的、是世界是社会的、是世界的。的。62 项目管理的目标是增值增值。增值是指建设期和使用期全面的增值。因此节约了设计施工费用而增加了维护费用是不可取的。The aim of the Project Management is adding value to the project.63 在项目管理中绝对没有规定项目客户或发起人
28、必须是技术权威或专家,一开始就对他或她的需要或问题有深入的了解,或知道所有问题的答案。这是项目经理要做的事。首先是一个项目咨询师，再者才是首先是一个项目咨询师，再者才是项目经理项目经理。64 你不是按客户所说的去做而是按客不是按客户所说的去做而是按客户真正的需求做户真正的需求做。我们知道这是真的，因为我们大多数人都经历过这样的两难境地：开始不得不按告诉我们的做，最开始不得不按告诉我们的做，最后结束时客户仍然很不满意。后结束时客户仍然很不满意。告诉客户：“那就是你所说的你想要的东西。那就是你所说的你想要的东西。”这几乎不管用。“你应该是个专家。你应该是个专家。”反驳开始了，“如果你这么聪明，你怎么会不如果你这么聪明，你怎么会不知道如何做的更好？知道如何做的更好？”65 不要以为客户所知道的只是停留在原地即使在项目开始的第一天的时候你们的思想完全统一，这也不能保证在项目结束的时候客户仍然是那样。项目管理中的三重约束迈克尔道布森著 2019 要在项目进行的过程中把客户培养要在项目进行的过程中把客户培养成有关方面的专家，他才能了解并支持成有关方面的专家，他才能了解并支持你的行动。你的行动。谢谢
