1、不动产经济学不动产经济学Essentials of Real Estate Economics第一部分第一部分 不动产经济基础理论不动产经济基础理论第一部分学习内容第一部分学习内容4 4、不动产税收的经济学、不动产税收的经济学3 3、土地利用管制、土地利用管制2 2、区域与社区分析、区域与社区分析1 1、导论、导论本次课主要学习本次课主要学习 区域与社区分析区域与社区分析 学习本章的意义在于学习本章的意义在于：只有了解社区（市镇）的起源，才能理解形只有了解社区（市镇）的起源，才能理解形成这个社区（市镇）的大小、形状和布局的因素成这个社区（市镇）的大小、形状和布局的因素及其增长模式，弄清了一个社
2、区（市镇）的增长及其增长模式，弄清了一个社区（市镇）的增长模式，不动产投资商将能更好地预测发展方向。模式，不动产投资商将能更好地预测发展方向。解读这种增长模式和该地区的控制性总体规划，解读这种增长模式和该地区的控制性总体规划，将为我们提供用以分析区域发展中不动产投资机将为我们提供用以分析区域发展中不动产投资机会所需的信息。会所需的信息。本章内容本章内容 第一节第一节 社区结构社区结构 第二节第二节 社区增长原因社区增长原因 第三节第三节 区域经济研究区域经济研究教学目标教学目标掌握影响社区结构变化的主要因素，其中，重点掌握影响社区结构变化的主要因素，其中，重点掌握区位理论。掌握区位理论。了解社
3、区增长模式和原因。了解社区增长模式和原因。掌握分析区域经济的主要方法，进而预测潜在的掌握分析区域经济的主要方法，进而预测潜在的不动产投资机会。不动产投资机会。本章内容本章内容 第一节第一节 社区结构社区结构 第二节第二节 社区增长原因社区增长原因 第三节第三节 区域经济研究区域经济研究第一节社区结构第一节社区结构请思考：请思考：什么是社区？什么是社区？社区如何起源，又是如何发展的？社区如何起源，又是如何发展的？哪些因素决定了社区的结构？哪些因素决定了社区的结构？第一节社区结构第一节社区结构1 1、什么是社区？、什么是社区？纯粹从学术角度看，术语社区、城市、市镇之间纯粹从学术角度看，术语社区、城
4、市、市镇之间存在差异，但为了简化起见，我们在谈及人们生存在差异，但为了简化起见，我们在谈及人们生活和工作集中的地区时将三者互换使用。活和工作集中的地区时将三者互换使用。而区域则是指聚集在一定范围内的一组社区。而区域则是指聚集在一定范围内的一组社区。第一节社区结构第一节社区结构2 2、社区如何起源，又如何发展？、社区如何起源，又如何发展？选址选址 -生存：水源、食物、防御生存：水源、食物、防御 -社会因素：宗教、政府规划社会因素：宗教、政府规划 -地形：军事、旅游、港口地形：军事、旅游、港口 -商贸目的：中心市镇；交通服务市镇；特殊功能市镇商贸目的：中心市镇；交通服务市镇；特殊功能市镇 经济上存
5、活经济上存活 一个社区建立的最初原因往往决定了它的形状、土地一个社区建立的最初原因往往决定了它的形状、土地利用模式、土地如何分配。要想持续发展，经济因素最终利用模式、土地如何分配。要想持续发展，经济因素最终决定土地在使用者之间的分配。而土地如何利用则决定着决定土地在使用者之间的分配。而土地如何利用则决定着社区的布局。社区的布局。土地利用模式的规则土地利用模式的规则竞争：价高者得土地用途演替的经济学原理：开发类型取决于获利最高的使用方式。比较优势：从特定的优势和劣势中获得最大净收益的用途是具有比较优势的用途。不完全规则：使用模式不可能是完全完善或完全可预测的。变化的原理：最高最佳使用一直处在变化
6、中。技术的、社会的、经济的变化不断改变着社区的结构和理想的土地利用模式。投资者考察一个社区土地使用的结构，来了解过去发生的变化以及导致变化的原因，这样，人们将可能预测未来可能发生的变化，这有助于说明这将如何影响个宗不动产的价值。第一节社区结构第一节社区结构3 3、哪些因素影响了社区的结构？（基本的城、哪些因素影响了社区的结构？（基本的城市增长模式）市增长模式）可达性可达性地貌地貌运输运输历史历史区位：某一经济事务或经济活动所占据的空间场区位：某一经济事务或经济活动所占据的空间场所以及该场所与其周围事物之间的经济地理关系。所以及该场所与其周围事物之间的经济地理关系。第一节社区结构第一节社区结构区
7、位的特征区位的特征区位概念的双重性区位的动态性区位的层次性区位的等级性区位的稀缺性区位的相对性区位的设计性第一节社区结构第一节社区结构区位因子：构成区位或影响区位经济活动的诸种因素。区位因子：构成区位或影响区位经济活动的诸种因素。自然因子劳动因子基础设施因子地价因子集聚因子科技因子制度因子市场因子文化因子资金因子信息因子第一节社区结构第一节社区结构区位论：是关于人类社会经济活动的场所及其空区位论：是关于人类社会经济活动的场所及其空间经济联系的理论。它主要研究人类经济活动的间经济联系的理论。它主要研究人类经济活动的空间选择与设计的基本法则，探索一定空间内经空间选择与设计的基本法则，探索一定空间内
8、经济活动分布、组合以及区位演化的基本规律。济活动分布、组合以及区位演化的基本规律。A 农业区位论农业区位论B 工业区位论工业区位论C 商业区位论商业区位论D 住宅区位论住宅区位论第一节社区结构第一节社区结构A 农业区位论农业区位论 19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农世纪初德国经济学家杜能创立了关于农业布局的学说。这一理论上是西方国家比较流行业布局的学说。这一理论上是西方国家比较流行的农业布局理论之一。其主要内容可以概括为以的农业布局理论之一。其主要内容可以概括为以下几个方面。下几个方面。A 农业区位论1、基本假设、基本假设 孤立国是假设一个与世隔绝的国家。在这孤立国是假设一个与世隔绝的国家
9、。在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这个城市作为主要的销售市场；在这里土壤肥以这个城市作为主要的销售市场；在这里土壤肥沃性相同，气候、地形等完全一致；城乡间唯一沃性相同，气候、地形等完全一致；城乡间唯一的交通手段就是马车；各地农业经营者的能力和的交通手段就是马车；各地农业经营者的能力和技术条件相同；孤立国与外界隔绝；农作物的经技术条件相同；孤立国与外界隔绝；农作物的经营目的是谋取最大利益；市场上农产品的价格、营目的是谋取最大利益；市场上农产品的价格、劳动者的工资、资本的利息都固定不变。劳动者的工资、资本的利息都固定不变。A A 农业区位论
10、农业区位论A 农业区位论农业区位论 2、主要内容、主要内容 在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的利润（利润（P）是由农业生产成本（）是由农业生产成本（E）、农产品市场）、农产品市场价格（价格（V）和农产品的运费（）和农产品的运费（T）三个因素决定的。）三个因素决定的。用公式表示为：用公式表示为：P=V-(E+T)A 农业区位论农业区位论3、结论、结论对于同一种农作物而言，对于同一种农作物而言，由于运费率保持不变，由竞争性市由于运费率保持不变，由竞争性市场所决定的农产品价格则随着与场所决定的农产品价格则随着与市场距离的增大市场距离的增大，总运费的总运费的增
11、加增加，而导致，而导致利润减少利润减少。对于不同的农作物而言，对于不同的农作物而言，土地产出能力、产品价格、单位产土地产出能力、产品价格、单位产出的生产费用、运费率等均不同，因此，出的生产费用、运费率等均不同，因此，同一区位选择不同同一区位选择不同农作物所获得利润也不同农作物所获得利润也不同。这表明，同一区位上的土地事实。这表明，同一区位上的土地事实上还面临着不同农业利用方式的选择。上还面临着不同农业利用方式的选择。结合以上两点结论，杜能提出了：城市周围土地的利用类型结合以上两点结论，杜能提出了：城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕以及农业集约化程度都是随
12、着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈杜能圈”。畜牧业畜牧业三圃式农业区三圃式农业区谷草农业区谷草农业区轮作农业区轮作农业区林业区林业区自由农业区自由农业区A 农业区位论农业区位论 杜能圈杜能圈杜能圈共有六个同心圆，如下图所示。A 农业区位论农业区位论4 4、评论、评论杜能的农业区位论由于采取了高度抽象和孤立化的分析方法而遭到批评。但从总体上看，他成功地抓住了影响他成功地抓住了影响当时土地利用的关键因子：土地位置和距离，揭示了土当时土地利用的关键因子：土地位置和距离，揭示了土地区位利用的核心机制：级差地租模型，地区位利用
13、的核心机制：级差地租模型，从而第一次从理论上系统地阐明了距离或空间摩擦对土地的农业区位利用的深刻影响。它不仅可以解释农地分区利用，而且对于工业、商业和住宅业等经济活动的区位决策和土地的合理利用也具有重要指导意义。杜能农业区位决策的最高准则是农产品成本最小化，存在对利润最大化目标关注不够的缺陷，但这种决策思想实质是农业布局要尽可能节约社会劳动，以最小的耗费生产更多产品的最优化思想，这种思想对于工商业区位理论与实践均有重要的指导意义。A 农业区位论农业区位论杜能的农业区位决策的准则是成本最低，但决策者并不必然追求成本最低（如产量最大化、品种多样化）。决策目标的变化将导致农地利用的区位格局严重偏离杜
14、能模式。级差地租模型里，距离是一个关键变量，决定着土地的区位格局。但这只是静态分析，没有考虑技术进步的影响。技术进步可以大大提高土地产出率、缩短时空距离等，克服距离对区位选择的束缚，从而导致土地利用的空间分布形态与杜能模型再次偏离。杜能农业区位论可以较好地解释发展中国家的农地利用现实，却无法有效解释发达国家城市周围的土地利用格局。实证研究美国的情况表明，土地利用格局出现了“逆杜能圈”：城市化进程的加快促使城市区域迅速蔓延，导致农地转化为市地的速度加快，处于城市近郊的土地所有者都怀有农地转为市地的心理预期，同时又摄于土地利用转化的高成本，因而，这个区位的土地往往被弃耕或粗耕，与此相反，远郊反而更
15、多采用了集约式的土地利用方式。高档住房和商店高档住房和商店中低成本住房中低成本住房老旧住房、仓库和制造业老旧住房、仓库和制造业购物中心、商业、写字楼购物中心、商业、写字楼A 农业区位论农业区位论 杜能圈杜能圈杜能圈的应用第一节社区结构第一节社区结构B 工业区位论工业区位论 德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响，业区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响，被公认为是工业区位理论的奠基者，其代表作为被公认为是工业区位理论的奠基者，其代表作为工业区位论工业区位论（1909）。）。B 工业区位论工业区位论1、基本概念、基本概
16、念 韦伯在理论中首先提出和分析了韦伯在理论中首先提出和分析了“区位因素区位因素”的的概念，认为区位因素可以划分为三类：概念，认为区位因素可以划分为三类：一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种工业生产都有一定意义的因素和只对某些部门才工业生产都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的因素。有意义的因素。区域因素、集聚因素和分散因素：区域因素决定区域因素、集聚因素和分散因素：区域因素决定企业的布局，而集聚因素和分散因素影响企业的企业的布局，而集聚因素和分散因素影响企业的联合性与协作性。联合性与协作性。自然技术因素和社会文化因素等。自然技术因素和社会文化
17、因素等。B 工业区位论工业区位论2、基本假设、基本假设已知工业生产原料产地的地理分布。已知产品的消费地及市场规模，市场由许多分散的地点组成。存在几个固定的劳动力供应地，劳动力供给无限且不具流动性，工资率已知。2、主要内容、主要内容三个法则三个法则 工业区位选择应遵循的三个法则：工业区位选择应遵循的三个法则：B 工业区位论工业区位论区位选区位选择原则择原则运输区运输区位法则位法则劳动力劳动力区位法则区位法则集聚（分集聚（分散）法则散）法则B 工业区位论工业区位论3、评论、评论理论假设的非现实性（完全竞争的市场结构；需求条件的空间一致性；运费率的一致）最优化思想的片面：成本最低。在非完全竞争的市场
18、结构下，厂商区位经济决策的目标常常是利润最大化。方法的间接性。分三步确定区位，不如直接求解总成本最低点更加科学。理论贡献：创建了许多区位论的基本概念和分析框架，成为现代区位论常用的工具；他提出的三要素也是土地利用规划、城市规划和土地利用的核心。实证研究框架具有理论意义；抽象和演绎的逻辑分析方法对后来的区位论学者产生了深远的影响。B 工业区位论工业区位论4、工业区位论与不动产经济、工业区位论与不动产经济工业区位论研究的一个核心就是工厂的区位决策问题，而工厂的区位决策问题，从不动产经济的角度考虑，实际上就是工业厂房的区位选址问题，客观上构成了指导工业房地产区位投资决策的理论基础。工业区位论研究工业
19、经济活动的空间分布与布局规律，而这种分布或布局的载体只能是土地，所以该区位理论又是关于土地的工业区位利用的理论，而土地利用是土地经济学研究的一个重要内容。总之，无论是工业房产投资的选址还是土地的工业合理利用都需要由工业区位论作指导。与农业区位论一样，工业区位论是不动产经济学的一个非常重要的基础理论。第一节社区结构第一节社区结构C C 中心地说中心地说商业区位理论商业区位理论 中心地说是关于城市区位的一种理论，产生中心地说是关于城市区位的一种理论，产生于一战后的西欧城市化和工业化迅速发展的历史于一战后的西欧城市化和工业化迅速发展的历史时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创。学说的时期，由德国地理学家
20、克里斯塔勒首创。学说的主要目的是探索和揭示城镇分布的主要目的是探索和揭示城镇分布的“安排原则安排原则”，即决定城镇数量、规模和分布的原则。即决定城镇数量、规模和分布的原则。基本论点基本论点认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地，认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。律。C C 商业区位理论商业区位理论1 1、基本概念、基本概念中心地和中心地职能：中心地和中心地职能：中心地是向居住在它周围的居民提中心地是向居住在
21、它周围的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地；其职供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地；其职能是指由中心地提供的货物和服务的种类。能是指由中心地提供的货物和服务的种类。人口门槛：人口门槛：指一个企业为维持经营活动所必须赚取的最低指一个企业为维持经营活动所必须赚取的最低收入，将这一最低收入界限比喻为企业的门槛。收入，将这一最低收入界限比喻为企业的门槛。货物的最大销售距离：货物的最大销售距离：在其他条件不变的情况下，消费者在其他条件不变的情况下，消费者购买货物的数量取决于商品的售价和为获取商品所支付的购买货物的数量取决于商品的售价和为获取商品所支付的交通费。当距离大到消费者不
22、准备支付时，为最大销售距交通费。当距离大到消费者不准备支付时，为最大销售距离离C C 商业区位理论商业区位理论RTM超额利润区域继续营业所需的最小区域(拥有平均利润)如果只有一个市场的话如果只有一个市场的话C C 商业区位理论商业区位理论低等级的商品低等级的商品 T 和和 R 小小(消费频率高消费频率高,价格成本低价格成本低)高等级的商品高等级的商品T 和和 R 大大(消费频率低，价格成本高消费频率低，价格成本高)也就是说也就是说.不同的商品不同的商品/服务会有不同的地理形态服务会有不同的地理形态高级商服中心，提供高级到低级的全部商品和服务；高级商服中心，提供高级到低级的全部商品和服务；中级商
23、服中心提供从中级到低级的全部商服活动；中级商服中心提供从中级到低级的全部商服活动；而低级商服中心只有低级的商品和服务。而低级商服中心只有低级的商品和服务。需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。C C 商业区位理论商业区位理论2 2、主要内容、主要内容假设条件：假设条件：这里为这里为“均值平原均值平原”，土地肥沃，资源分布、人，土地肥沃，资源分布、人口分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的，口分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的，无边界；无边界；有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比，有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比，朝各个方向移
24、动都可行；朝各个方向移动都可行；生产者和消费者都属于经济行为合理的人；生产者和消费者都属于经济行为合理的人；消费者离他们居住地最近的中心地购买他们所需消费者离他们居住地最近的中心地购买他们所需的货物和服务，他们为此付出的实际价格等于货的货物和服务，他们为此付出的实际价格等于货物的销售价格加上来往的交通费用。物的销售价格加上来往的交通费用。C C 商业区位理论商业区位理论n六边形网格六边形网格：克氏根据周边最短而面积最大和不克氏根据周边最短而面积最大和不留空当的弥合性原则，认为最合理、最有效的市留空当的弥合性原则，认为最合理、最有效的市场区图形是正六边形体系。场区图形是正六边形体系。C C 商业
25、区位理论商业区位理论RTM均质性平原均质性平原超额利润区域继续营业所需的最小区域(拥有平均利润)尚有地区对同样商品尚有地区对同样商品与服务的需求没有满与服务的需求没有满足，结果如何呢？足，结果如何呢？如果只有一个市场的话如果只有一个市场的话C 商业区位理论商业区位理论C C 商业区位理论商业区位理论同样商品与服务的提供者会不止一个！同样商品与服务的提供者会不止一个！那么，其他的商品与服务的提供者会在哪里布点那么，其他的商品与服务的提供者会在哪里布点呢呢?为了防止服务区的不必要重叠为了防止服务区的不必要重叠距离会距离会=2*R C C 商业区位理论商业区位理论RTM均质平原均质平原尚有地区对同样
26、商尚有地区对同样商品与服务的需求没品与服务的需求没有满足，结果如可有满足，结果如可呢？呢？RTM2R 的距离的距离C C 商业区位理论商业区位理论C C 商业区位理论商业区位理论n等级体系的形成：等级体系的形成：不同的货物和服务的提供点都不同的货物和服务的提供点都能够按照一定的规则排列成顺序的等级体系。按能够按照一定的规则排列成顺序的等级体系。按照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体系。三种原则是：系。三种原则是：市场最优原则市场最优原则交通最优原则交通最优原则行政最优原则行政最优原则市场原则这类中心地等级体系这类中心地等级体系对任何等级的中心的市
27、场区面积达到最小对任何等级的中心的市场区面积达到最小,或者说或者说消费去中心地出行购物的总距离达到最小消费去中心地出行购物的总距离达到最小;是供应消费者的最为有效的方式是供应消费者的最为有效的方式每一较低级别的市场区与高一级别的市场区每一较低级别的市场区与高一级别的市场区有固定的关系有固定的关系AAAAA市场原则问.低一级别的B级中心应该在哪里呢?答.在三个A级中心的中点BBBBBBBBBBBBBAAAAA市场原则问.低一级别的B级中心应该在哪里呢?答.在三个A级中心的中点BBBBBBBBBBBBB中心地等级结构中的中心地等级结构中的“三的规则三的规则”1.每一个高一级别的市场区相当于三个低一
28、级每一个高一级别的市场区相当于三个低一级别的市场区，或者说别的市场区，或者说每一个高一级别的市场区的面积是低一级别市场每一个高一级别的市场区的面积是低一级别市场区的三倍区的三倍2.中心地的数量随级别的增加呈中心地的数量随级别的增加呈3的的n次方增加，次方增加，即即 3n（n=0,1,2中心级别）中心级别）3.两个高一级别的中心地间的距离两个低一级两个高一级别的中心地间的距离两个低一级别中心低间的距离的别中心低间的距离的 3(=1.72)倍倍AAAAA市场原则难题难题:低级别中心地 B,不在两个高一级别A级中心地的直线连接线上BBBBBBBBBBBBB交通原则交通原则是一种使交通效率是一种使交通
29、效率/交通连接性达到最大的交通连接性达到最大的变通安排。变通安排。如果交通线首先必须连接最高级别的如果交通线首先必须连接最高级别的A级中级中心地，则心地，则B级中心则会在两个级中心则会在两个A级中心的道级中心的道路连线的中点上。路连线的中点上。交通最优原则不会使消费者总的购物出行距交通最优原则不会使消费者总的购物出行距离最短，但却使主要交通干道上的行驶距离离最短，但却使主要交通干道上的行驶距离达到最短。达到最短。交通原则交通原则问.低一级的B级中心地应该在哪里?答.连接两个A 道路线的中点！AAAAABBBBBBB交通联系(连接性)如.道路交通原则交通原则AAAAABBBBBBB交通联系(连接
30、性)如.道路交通原则交通原则问.低一级的C级中心地应该在哪里?答.连接两个B道路线的中点！AAAAABBBBBBB交通联系(连接性)如.道路交通原则交通原则AAAAABBBBBBB交通联系(连接性)如.道路交通原则交通原则AAAAABBBBBBB交通联系(连接性)如.道路中心地等级结构中的中心地等级结构中的“四的规则四的规则”1.每一个高一级别的市场区相当于四个低一级每一个高一级别的市场区相当于四个低一级别的市场区，或者说别的市场区，或者说每一个高一级别的市场区的面积是低一级别市场每一个高一级别的市场区的面积是低一级别市场区的四倍区的四倍2.中心地的数量随级别的增加呈中心地的数量随级别的增加呈
31、4的的n次方增次方增加，即加，即 4n（n=0,1,2中心级别）中心级别）3.两个高一级别的中心地间的距离两个低一级两个高一级别的中心地间的距离两个低一级别中心低间的距离的别中心低间的距离的 4(=2)倍行政原则行政原则在等级体系中每一低一等级的中心应该在高在等级体系中每一低一等级的中心应该在高一级贸易区的边界以内一级贸易区的边界以内行政边界可能会禁止或阻碍穿越边界的贸易行政边界可能会禁止或阻碍穿越边界的贸易政治边界的作用政治边界的作用AAAAA行政原则正常贸易正常贸易有贸易障碍有贸易障碍AAAAA行政原则贸易被限制同一贸易范围贸易被限制同一贸易范围行政原则每个绿色的六角形包含了七个蓝色六角形
32、中心地等级结构中的中心地等级结构中的“七的规则七的规则”1.每一个高一级别的市场区相当于七个低一级别每一个高一级别的市场区相当于七个低一级别的市场区，或者说的市场区，或者说每一个高一级别的市场区的面积是低一级每一个高一级别的市场区的面积是低一级别市场区的七倍别市场区的七倍2.中心地的数量随级别的增加呈中心地的数量随级别的增加呈7的的n次方增加，次方增加，即即 7n（n=0,1,2中心级别）中心级别）3.两个高一级别的中心地间的距离两个低一级别两个高一级别的中心地间的距离两个低一级别中心低间的距离的中心低间的距离的 7(=2.65)倍倍C C 商业区位论商业区位论3 3、中心地理论的主要贡献、中
33、心地理论的主要贡献中心地理论主要论述一定区域（国家）内城镇等级、规模、职能间的关系及其空间结构的规律性，并采用六边形图式对城镇等级与规模关系加以概括，它同杜能与韦伯的理论一起，曾对国外人文地理学、经济学、区域规划和城市规划等领域产生很大的影响。第一节社区结构第一节社区结构D 住宅区位论住宅区位论本世纪本世纪20年代以后，西方国家的工业化加速了年代以后，西方国家的工业化加速了城市化，城市用地规模随着城市人口的增长迅速城市化，城市用地规模随着城市人口的增长迅速向外扩展，针对城市功能布局等问题，欧美学者向外扩展，针对城市功能布局等问题，欧美学者从区位、空间结构、土地租金和价格等方面展开从区位、空间结
34、构、土地租金和价格等方面展开了土地利用空间结构的实证分析和理论假设，形了土地利用空间结构的实证分析和理论假设，形成了城市土地利用地域空间结构的描述性理论和成了城市土地利用地域空间结构的描述性理论和解释性理论。代表性的理论有：同心圆地带理论、解释性理论。代表性的理论有：同心圆地带理论、扇形理论、多核心理论扇形理论、多核心理论。同心圆地带理论同心圆地带理论同心圆理论是由巴吉斯（E.W.Burgess）于1925年对芝加哥城市土地利用空间结构分析后总结出来的。他是基于社会生态学里的入侵和承继（Invasion-succession）概念来解释土地利用在空间上的排列形态。基本模式为城市各功能用地以中心
35、区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。第一环带第一环带是中心商业区（CBD），包括大商店、办公楼、剧院、旅馆，是城市社交、文化活动的中心。第二环带第二环带为过渡地带，是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半空间，其特征是房屋破旧，居民贫穷。第三环带第三环带是工人住宅区，这里租金低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。第四环带第四环带是高收人阶层住宅区，散布有高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活环境好。第五环带第五环带为通勤人士住宅区，约距中心商业区3060分钟乘车距离范围内。
36、同心圆地带理论同心圆地带理论巴吉斯的同心圆理论的弱点同冯杜能理论一样，忽略了交通道路、自然障碍物（河、湖等）、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。1932年巴布科克（Babcock）考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式（图（b），使这一理论更接近单中心小规模城市的真实情况。扇形理论扇形理论扇形理论是霍伊特（Homer Hoyt）于1939年创立的，来自于他对美国64个中小城市及纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等城市和住宅区的趋势分析。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。当城市人口增加，城
37、市用地需要扩大，高收入的人就从原居住区搬迁到新的声望更高的地方，原来的高收入住宅区的房产变为低租金的住宅，供贫民居住，出现土地利用的演替。但大部分低收入阶层，由于经济和社会因素的理智的内聚力，很难进人中产阶级和高级住宅区居住，只能在原有贫民区的基础上向外作条带扇形状延伸发展，因此，城市各类土地利用在空间上呈现出扇形结构。扇形理论扇形理论多核心理论多核心理论多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个中心区，而会出现多个中心。其中一个主要
38、商业区为城市的核心，其余为次核心。这些中心不断地发挥成长中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止。城市实际上是靠这些中心及其附近的工业、商业和住宅业的联合扩张来发展壮大的；在多个城市中心和城市总体扩张中，形成了与之规模和在多个城市中心和城市总体扩张中，形成了与之规模和特点相适应的住宅区位格局。工人住宅区处于城市住宅特点相适应的住宅区位格局。工人住宅区处于城市住宅总体格局的最内层，分布不规则，既不是圆带状，也非总体格局的最内层，分布不规则，既不是圆带状，也非扇形，而是块状结构，中级住宅位于低级住宅的外围，扇形，而是块状结构，中级住宅位于低级住宅的外围，而高级住宅更多分布于城市边缘或郊外。而高
39、级住宅更多分布于城市边缘或郊外。多核心理论多核心理论哈氏和乌氏还指出，城市核心的数目多少及其功能，因城市规模大小而不同。中心商业区是最主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等等。并进一步指出形成城市多中心的因素有四个：1.某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性；2.某些活动互补互利，自然集聚；3.某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起；4.高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低品质的使用。多核心理论多核心理论第一节社区结构第一节社区结构4 4、区位理论与不动产经济活动的关系、
40、区位理论与不动产经济活动的关系（一）区位理论与城市规划（一）区位理论与城市规划城市土地利用规划的实质是人类自觉运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，逐步调整使用不合理的土地用途，以获取最大的收益。因此，城市土地利用规划要遵循土地区位形成和变化的基本规律。必须进行规划的原因：土地稀缺；土地区位的可变性；土地报酬的递减性；土地经营的垄断性；环保的需要。各种用地的不同区位、不同布局可获得不同利润，为了获取最大利润或耗费最小成本就要比较选择最优用途，城市土地规划只有符合区位规律，才会符合土地最优利用的原则。要不要政府规划管理？要不要政府规划管理？要不要政府规划管理？两种观点：要；不要两种观点：要
41、；不要 自由市场的供求将会比政府机构更好（更诚实、自由市场的供求将会比政府机构更好（更诚实、更中立地）确定土地的最高最佳用途，政府可能更中立地）确定土地的最高最佳用途，政府可能偏向于服从土地使用者的意愿，反对更高更好的偏向于服从土地使用者的意愿，反对更高更好的土地利用的变化。土地利用的变化。第一节社区结构第一节社区结构（二）区位理论与房地产价格（二）区位理论与房地产价格 不同区位之所以影响房地产价格，可以归纳为两个方面的原因：区位是影响企业生产成本的重要因素区位也会影响到土地使用者的方便程度 （三）区位理论与企业的选址（三）区位理论与企业的选址企业选址应当考虑的主要因素有：土地条件土地条件1交
42、通条件交通条件2设施状况设施状况3协作条件协作条件4投资成本投资成本5环境保护环境保护61重心法：把运输重心法：把运输因素作为依据，因素作为依据，利用利用“求重心求重心”的原理，选择其的原理，选择其中运输量最小、中运输量最小、费用最低的方案费用最低的方案为最佳方案的一为最佳方案的一种方法。种方法。2方案比较法：在方案比较法：在已经确定的建厂已经确定的建厂地区内对不同厂地区内对不同厂址方案的投资费址方案的投资费用和经营费用进用和经营费用进行比较来确定厂行比较来确定厂址的一种方法。址的一种方法。3分级评分法：指分级评分法：指对不同的厂址方对不同的厂址方案中的所有因素案中的所有因素进行评分，并根进行
43、评分，并根据分值的高低来据分值的高低来确定最优厂址的确定最优厂址的一种方法。一种方法。企业厂址选择的方法（四）区位理论与高新技术产业的区位选择（四）区位理论与高新技术产业的区位选择 高新技术产业区位选择的共同点表现在：n紧密依托经济发达的大城市n靠近教育和科研机构n便捷、高效的信息获取条件n优美的环境条件（五）区位理论与房地产开发（五）区位理论与房地产开发u房地产开发项目的区位选择应考虑的要素：依据房地产项目的要求选择区位综合分析房地产项目成本和售价确定项目的区位u房地产开发项目的实施 当前，我国城市不动产区位选择过程中特别要重视三个问题：（1）注意区位升值潜力的分析。(2)选择区位要具有超前
44、意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。（3）选择区位要运用定量定性相结合的办法。定量，是指价格的判断；定性，是指开发项目的性质。本章内容本章内容 第一节第一节 社区结构社区结构 第二节第二节 社区增长原因社区增长原因 第三节第三节 区域经济研究区域经济研究第二节第二节 社区增长原因社区增长原因为什么每个经济社区都必须有若干出口贸易？为为什么每个经济社区都必须有若干出口贸易？为什么要有新的商品或服务出口？什么要有新的商品或服务出口？一个社区如何产生新的出口？一个社区如何产生新的出口？产业成长和产业转移使企业如何选址？产业成长和产业转移使企业如何选址？第二节第二节 社区增长原因社区增
45、长原因几乎没有社区完全自给自足，因此每个社区必须对其所需进口商品具有支付能力，这样，它必须出口商品以满足进口支出。这与国际贸易原理十分相似。社区所有的产业和就业分为两类：本地生产运往外地的商品和服务的企业称为基本产业或基本就业；本地生产供本地居民使用的商品和服务的企业称为次级产业或次级就业。经济学家通过分析这两类产业和就业来预测该社区及其周围区域的经济实力和发展潜力。第二节第二节 社区增长原因社区增长原因社区经济成功运行有许多形式：最简单的形式：该地区有固定的人口以稳定不变的生活水平得以存续；稍复杂的形式：人口的增长或个人经济福利的增长，或二者兼而有之。没有人口或收入变化的社区存续是很少见的。
46、出生率和迁入率大于死亡率，社区便不得不增强自己的经济实力。外界力量会打乱社区经济的稳定性。随着科技、消费者偏好、资源等诸多因素的变化，新的商品和服务会发展，过时的商品和服务将被替代。新的就业机会带来的人口增长要求出口进一步增长。出口在早期受限于社区有限的大小和能力，只能出口些低级的本地资源，甚至唯一可供出口的就是劳动力。随着社区的成长，更多的资源被加工成商品出口，加工业使当地的技术得到发展。如果城市成功地从出口原料转为出口加工产品，那么城市将具有独立的和更强的发展能力。第二节第二节 社区增长原因社区增长原因社区增长的主要方式发展新的出口发展进口替代提高生产效率影响社区增长的主要因素基本产业的增
47、长率产业的区域转移：技术、成本、人口、资源等一般而言，较小的社区的增长要求创造新的出口来提高基本就业。新的出口通过现有企业的扩张或增加新的产业实现；对于每个社区，可利用的土地、劳动力、技术、资源等在任何一个特定时期都是相对不变的，很多社区可能没有某种特定产业所需的资源和技术，但是若干年后，社区可以满足这种产业存在所需的条件。本章内容本章内容 第一节第一节 社区结构社区结构 第二节第二节 社区增长原因社区增长原因 第三节第三节 区域经济研究区域经济研究第三节第三节 区域经济研究区域经济研究为什么在区域研究中经济基础非常重要？为什么在区域研究中经济基础非常重要？什么是乘数效应？什么是乘数效应？什么
48、是投入产出分析？什么是投入产出分析？第三节第三节 区域经济研究区域经济研究如何研究社区？传统社区分析和现代区域经济研究传统社区分析传统社区分析主要分析供求因素。供给的因素分析强调现存的结构、规模、价格、寿命及其条件等。新建设的成本、社区土地的可利用性、区划、融资、公共设施也被视为非常重要；需求的因素分析包括人口变化、总量、年龄结构、教育结构、就业、工资率、职业形式、失业率等等。对社区人口和就业有着最重要的长期影响的是社区的基本就业或出口就业。可以根据基本就业的主导类型将市镇进行分类，有的侧重工业、有的侧重商业、有的侧重旅游休闲等等。这些分类说明了市镇经济基础的主要活动，把这些信息和市镇起源的资
49、料联系起来，就可以发现市镇形成后，基本就业是如何变化的，哪些因素导致了这些变化，理解过去对预测未来的变化是十分有帮助的。第三节第三节 区域经济研究区域经济研究基础就业的增长对社区增长十分重要。对于每个新的基本就业职位，在学校、商店等类似的地方就会带来更多的次级就业职位。次级就业职位与带来它们的新的基本就业职位的比率，叫乘数，乘数大小随社区规模的不同而不同。超大城市：2；10万人口规模：1；5万人口规模：0,5。第三节第三节 区域经济研究区域经济研究现代区域经济研究：现代区域经济研究：经济基础分析、投入经济基础分析、投入产出分析产出分析经济基础分析：通过预测基本就业来预测人口增长。起始数经济基础
50、分析：通过预测基本就业来预测人口增长。起始数据为现阶段该地区的就业量，分为基本产业和次级产业据为现阶段该地区的就业量，分为基本产业和次级产业。第一步，通过分派全国范围内该产业增长的一部分至该区域，或是通过了解该区域过去的就业趋势来预测该区域各基本产业的就业变化趋势。各产业就业预测的总和就是对该区域基各产业就业预测的总和就是对该区域基本就业的预测。本就业的预测。第二步，利用基本就业对次级就业职位的比率将基本就业转利用基本就业对次级就业职位的比率将基本就业转化为总就业的预测化为总就业的预测，然后，利用与人口的比率，将总就业预将总就业预测转化为人口预测测转化为人口预测，同样，人口预测也可转化为土地利
