1、汪海商业街汪海商业街策略简案策略简案项目概况项目概况焦点问题焦点问题.战略模式赢利模式、租售策略与政策.商业规划商业定位、业态与业种布局.物业调整建议.公寓与快捷酒店.形象包装与传播推广.执行路径招商、推广、销售、商业管理.战略模式战略模式赢利模式、租售策略与政策赢利模式、租售策略与政策战略模式战略模式持有出租持有出租，短融长投短融长投有风险如果开发公司一次性投资开发物业，然后持有物业收租回本，则容易遭遇风险。初步评估，本案框架结构，建筑成本约2500元/平方米；本案1-4层，平均租金1元/平方米；不考虑通货膨胀货币贬值因素，第7年末收回建筑成本。国家政策具有高度不确定性，7年之内一切皆有可能
2、；快速收回成本，然后考虑长期受益。落袋为安为上策战略模式战略模式开发商运营商投资者经营户补贴视销售价格和承租租金而定营销一次性回款统一承租逐付租金统一招商逐付租金既租且售既租且售，系统商业运作系统商业运作，方可兼顾长短期利益方可兼顾长短期利益运营商统一对外招商，出租平均租金1元/平米；运营商统一对购房投资者承租，承租租金为1元/平米；开发商带租约销售，确保购房投资者年回报率8%；则销售均价为1*365/8%=4000元/平方米。统一在10年末按销售价100%回购。回购政策规避了”小产权”问题。战略模式战略模式开发商运营商投资者经营户补贴视销售价格和承租租金而定营销一次性回款统一承租逐付租金统一
3、招商逐付租金系统商业运作系统商业运作，方可兼顾长短期利益，方可兼顾长短期利益实际上以4000元/平方米的价格销售10年收益权。开发商一次收回建筑成本及部分利润；投资者10年获得80%回报。投资者的回报来自运营商承租所付租金；运营商招商收租金，平进平出，不亏不挣。若运营商由开发商直接担当，相当于一次性出让物业10年，一次性收回12.5年租金。战略模式战略模式开发商运营商投资者经营户补贴视销售价格和承租租金而定营销一次性回款统一承租逐付租金统一招商逐付租金系统商业运作系统商业运作，方可兼顾长短期利益，方可兼顾长短期利益10年末4000元原价赎回物业。1、10年无息使用资金。2、赎回后物业可再次出手
4、（价格翻番）。3、此操作与所有权无关，只跟“使用权”和“收益权”有关，规避小产权小产权问题。战略模式战略模式开发商运营商投资者经营户补贴视销售价格和承租租金而定营销一次性回款统一承租逐付租金统一招商逐付租金系统商业运作系统商业运作，方可兼顾长短期利益，方可兼顾长短期利益运营商（商管公司）可委托专业公司担当，统一开展招商和商业运营管理工作。.商业规划商业规划商业定位、业态与业种布局商业定位、业态与业种布局商圈分析商圈分析本案周边城市节点本案周边城市节点板桥新城板桥新城工业组团工业组团雨化开发区雨化开发区板桥镇板桥镇梅山钢铁梅山钢铁 梅山街道梅山街道铁路铁路板桥新城板桥新城居住组团居住组团金地自在
5、城金地自在城本案本案江宁镇江宁镇滨江开发区滨江开发区商圈分析商圈分析本案周边商业分析本案周边商业分析过去：板桥镇、梅山街道与江宁镇为三个平行乡镇级商业节点；商业功能为满足居民日常生活所需；其中梅山街道因梅山钢铁公司依托，商业功能稍强于其他两镇。目前：因板桥新城的建设，区域商业中心将产生区域商业中心将产生。因为铁路阻隔及横向交通欠佳，板桥新城之西南工业组团与东北工业组团将各自产生自己的商业中心。因于梅山钢铁的经济能量及实体成熟度高于雨花开发区，且梅山街道的商业功能强于板桥镇的商业，因此，在一体化过程中，原梅山街道将成为板桥新城西南组团商业中心。由于南京主城的商业吸引力，新商业中心对雨花开发区与及
6、板桥镇的辐射能力将被主城部分消融；同时，新商业中心将部分分流主城对江宁镇及滨江开发区的商业辐射。商圈分析商圈分析本案周边商业分析本案周边商业分析雨化开发区雨化开发区板桥镇板桥镇梅山钢铁梅山钢铁新的区域新的区域商业中心商业中心板桥新城板桥新城居住组团居住组团江宁镇江宁镇滨江开发区滨江开发区商圈分析商圈分析本案周边商业分析本案周边商业分析梅山街道将成为板桥新城西南工业组团商业中心。其商业核心辐射范围为梅山街道和梅山钢铁；次级辐射范围为板桥镇、雨花开发区与江宁镇、滨江开发区；三级辐射范围扩展到板桥新城东北居住组团。梅山街道发展为新城组团商业中心的同时，必然伴随着必然伴随着业态业种的升级业态业种的升级
7、从生活配套类商业到休闲体验类商业；从低端商业到高端商业；从目的性购物商业到时间性消费商业；从普通商业到特色商业；从自发形成的商业到规划引导的商业汪海商业街应运而生汪海商业街应运而生。本案商业定位方向本案商业定位方向板桥新城板桥新城组团商业中心组团商业中心梅山梅山商业制高点商业制高点一站式休闲购物广场一站式休闲购物广场名店街名店街+生活方式广场生活方式广场+休闲娱乐城休闲娱乐城本案商业布局本案商业布局酒店式公寓茶饮 美食广场名品餐饮大店12345612345678910111213141516肯德基/麦当劳孕婴天地 儿童中心名品餐饮大店12345612345678910111213141516肯
8、德基/麦当劳精品专卖店名品餐饮大店12345612345678910111213141516酒店式公寓KTV12345612345678910111213141516本案商业布局本案商业布局123456789101112131415161718123456789101112131415161718123456789101112131415161718123456789101112131415161718精品专卖店“青春梦工厂”(时尚莱迪购物广场)特色餐饮名店特色餐饮名店特色餐饮名店动漫、游戏、电玩、网吧生活方式店本案商业布局本案商业布局一层为品牌专卖店，奠定高端调性。一层为品牌专卖店，奠定高端
9、调性。北街偏重品位，南街偏重动感。北街偏重品位，南街偏重动感。利用利用KTV、电玩琐定、电玩琐定4F，提升纵上人气。，提升纵上人气。美食和美容吸引消费上美食和美容吸引消费上3F。婴儿主题和网店主题，加强商街特色性。婴儿主题和网店主题，加强商街特色性。本案商业布局本案商业布局佳禾佳禾酒店酒店公寓公寓茶饮 美食广场澳门澳门豆捞豆捞迪欧咖啡迪欧咖啡江苏美食江苏美食中华美食中华美食环球美食环球美食肯德基肯德基/麦当劳麦当劳孕婴天地 儿童中心澳门澳门豆捞豆捞卡琪儿卡琪儿 i-babyi-baby猫和老鼠猫和老鼠好孩子好孩子汤米妮琪汤米妮琪 巴拉巴拉巴拉巴拉巴布豆巴布豆佳禾佳禾酒店酒店公寓公寓KTV麦乐迪
10、麦乐迪肯德基肯德基/麦当劳麦当劳精品专卖店澳门澳门豆捞豆捞海澜之家海澜之家七皮狼七皮狼柒牌柒牌利朗利朗劲霸劲霸才子才子希努尔希努尔本案商业模拟本案商业模拟 动漫大道动漫大道卡酷族卡酷族网吧网吧TOMTOM熊熊仙妮蕾德仙妮蕾德百莲凯百莲凯减肥馆减肥馆汗蒸馆汗蒸馆超妍超妍阿瓦山寨阿瓦山寨饰品馆女装馆男装馆箱包馆网店（淘宝街区）阿瓦山寨阿瓦山寨精品专卖店动漫、游戏、电玩、网吧“青春梦工厂”(时尚莱迪购物广场)特色餐饮名店特色餐饮名店特色餐饮名店周大生周大生通灵通灵翠钻翠钻蜜雪儿蜜雪儿浅秋浅秋爱玛爱玛艾莲达艾莲达红袖红袖贝利卡贝利卡杰尼杰尼轩诗轩诗阿瓦山寨阿瓦山寨生活方式店.物业调整建议物业调整建议本
11、案商业物业条件分析与建议本案商业物业条件分析与建议汪海商业街物业，原为1托4设计，2F、3F、4F缺少横向通道，其商业价值降低。建议2-4F设置横向走道：(1)在建筑体内每层临街留内走廊，或(2)在建筑体临街外侧设置钢制走廊。同时增加公共公共垂直交通，如扶梯、观光电梯等。同时，对街之间可架设连廊联通。本案商业物业条件分析与建议本案商业物业条件分析与建议物业调整建议物业调整建议2F2F1F1F3F3F4F4F横向走廊横向走廊公共扶梯公共扶梯物业调整建议物业调整建议2F2F1F1F3F3F4F4F横向走廊横向走廊公共扶梯公共扶梯本案商业物业条件分析与建议本案商业物业条件分析与建议物业调整，对于实现
12、本案商业价值至关重要！物业调整，对于实现本案商业价值至关重要！.公寓与快捷酒店公寓与快捷酒店本案公寓与快捷酒店问题本案公寓与快捷酒店问题(1)建议1-4层商业不安置快捷酒店 在商业物业上安排酒店客房是一种价值浪费在商业物业上安排酒店客房是一种价值浪费。(2)建议商业街上盖公寓划分一部分 面向投资者销售，由酒店管理公司面向投资业主承租，统一对外作为酒店公寓经营。本案公寓与快捷酒店问题本案公寓与快捷酒店问题本项目为小产权房，本项目为小产权房，公寓部分如果只对自住客户销售，将遭遇与住宅同样的抗性公寓部分如果只对自住客户销售，将遭遇与住宅同样的抗性。公寓的销售将分流项目住宅的客户。公寓的销售将分流项目
13、住宅的客户。如果公寓能面向投资者销售，将极大如果公寓能面向投资者销售，将极大提高去化空间提高去化空间。开发公司销售、酒店管理公司向业主承租，开发公司销售、酒店管理公司向业主承租，优于优于开发公司直接出租给酒店管理公司。开发公司直接出租给酒店管理公司。本案公寓与快捷酒店问题本案公寓与快捷酒店问题酒店式公寓的系统运作酒店式公寓的系统运作有成熟的套路有成熟的套路联坤行是酒店式公寓运作专家，旗下联坤行是酒店式公寓运作专家，旗下“佳禾公寓佳禾公寓”有多个成功案例有多个成功案例开发商酒店公司投资者经营户销售交付房款承租付租金经营收入本案公寓与快捷酒店问题本案公寓与快捷酒店问题佳禾酒店公寓佳禾酒店公寓1（山
14、东临沂（山东临沂联安现代城）联安现代城）在经营中，售完，售价在经营中，售完，售价5500元元/平米平米(精装配家具家电，成本小于1000元/平米)(区域市场住宅均价3500元)。共486间，酒店承租120间，每间约57平米，租金1360元/间。欢迎汪海集团领导莅临指导！欢迎汪海集团领导莅临指导！本案公寓与快捷酒店问题本案公寓与快捷酒店问题佳禾酒店公寓佳禾酒店公寓2（泰州高港（泰州高港金港国际商业广场）金港国际商业广场）在售，售价在售，售价5000元元/平米平米(精装配家具家电，成本小于900元/平米)(区域市场住宅均价3600元)。每间约42平米，酒店承租4-7层，租金1000元/间，8-11
15、层自住。本案公寓与快捷酒店问题本案公寓与快捷酒店问题佳禾酒店公寓佳禾酒店公寓3（徐州睢宁（徐州睢宁中央名店街）中央名店街）开业筹备，售完，售价开业筹备，售完，售价4800元元/平米平米(精装配家具家电，成本小于900元/平米)(区域市场住宅均价3200元)。每间约40平米，酒店承租全部承租，租金1000元/间。本案公寓与快捷酒店问题本案公寓与快捷酒店问题本案公寓可引入酒店式公寓系统运作：以低于900元/平米的预算装修并配置家具家电，以6000-7000元/平米的价格对外销售，其中一部分楼层供应自住型客户，一部分楼层供应投资型客户，由酒店管理公司承租用作快捷酒店，租金1200-1500元/间。本
16、案公寓与快捷酒店问题本案公寓与快捷酒店问题本案公寓引入酒店式公寓运作的好处：1、酒店承租，促进投资者购买本案公寓；2、投资客购买公寓能带动自住型客户购买，冲淡其对产权问题的纠结。3、公寓上安排酒店，避免在1-4层商业街上 安排酒店带来的商业价值浪费.形象包装与传播推广形象包装与传播推广国家政策禁止小产权房销售及其营销宣传，但本案商业形象包装和展示不在禁止之列。应该尽快开展项目商业价值宣传工作，包括：1、商业形象创意设计，2、工地现场形象包装，3、宣传物料设计制作。形象包装与传播推广形象包装与传播推广本案商业形象本案商业形象汪海汪海新城名店街新城名店街星级酒店/餐饮名典/精品专卖/生活方式/休闲
17、娱乐本案商业形象本案商业形象汪海汪海新城名店街新城名店街千古财富原点，一脉商业传奇千古财富原点，一脉商业传奇本案商业形象本案商业形象一座新城的高端商业梦想一座新城的高端商业梦想汇聚全球精品，领航新城商业汇聚全球精品，领航新城商业.项目执行要点项目执行要点1.确定商管公司，与开发公司一起构成项目运作双主体。开发公司销售，商管公司承租；由商管公司的长期运营换取开发公司当期回本。2.确定销售政策和承租政策3.确定商业规划布局，包括酒店式公寓的运作。4.确定形象包装事项5.确定营销与招商行动计划项目执行要点项目执行要点.元坤元坤-联坤行简介联坤行简介联坤行联坤行置业顾问机构是由新加坡联建集团投资，南京
18、元坤投资顾问有限公司运营管理的一家大型房地产综合服务机构。新加坡联建集团是新加坡居领先地位的大型地产投资商，集团名下业务涉及地产、建筑、能源、艺娱等多种行业，在新加坡、澳大利亚、新西兰、加拿大、萨摩亚及香港等多个国家和地区拥有物业。新加坡联建集团自1993年进入中国市场以来，在上海、大连等地运作了多项投资。元坤投资，致力于打造国内领先的不动产全程全案增值发展商。元坤投资旗下拥有元坤房地产、联坤行置业顾问机构（南京、徐州、合肥、临沂）、中元不动产经纪顾问机构、环球商略商业运营机构、声色营销品牌推广机构等专业公司，开展房地产开发、销售、经纪、商业运营、品牌推广等全流程业务。联坤行联坤行目前下属有南
19、京、徐州、合肥、临沂四个地方分公司，整合元坤投资及其下专业公司终端客户资源，以买方导向实效营销为核心专长。服务范围：1.市场研究与专项调研市场研究与专项调研2.项目前期策划项目前期策划3.项目营销策划项目营销策划4.项目传播推广项目传播推广5.项目销售代理项目销售代理6.商业策划与代理商业策划与代理7.物业开发顾问物业开发顾问环球商略环球商略商业运营机构商业运营机构专注于商业物业的策划、规划、招商、销售与运营管理，以商业品牌名店的招商运营为核心专长。环球商略整合海内外数百家品牌商家资源，全程服务于HOPSCA、SHOPPINGMALL、百货商场、商业街、专业市场等各种业态；致力于为房地产开发商
20、、投资商及品牌、商家提供一站式全方位服务。中元不动产中元不动产经纪顾问机构经纪顾问机构定位为第三方置业顾问，致力于打造商品房买方与卖方之间的沟通平台。以二手房经纪的模式行销分销商品房是中元不动产的独特优势。中元不动产设立了“置业俱乐部”，服务于数十万高端置业会员；出版发行了置业居家专业读本置业顾问，为购房人提供投资置业专业指导。同时中元不动产在苏、鲁、皖三省十多个城市设立数十个终端门店，拥有数百名专职经纪人，以圈层营销和顾问式销售的方式，服务于广大购房人。核心资源：1、置业俱乐部、置业俱乐部2、终端连锁门店、终端连锁门店3、经纪人系统、经纪人系统4、专业刊物、专业刊物&定期定期DM5、专业网站
21、、专业网站6、400呼叫中心呼叫中心7、区域市场监测报告、区域市场监测报告8、一支能打硬仗的队伍、一支能打硬仗的队伍声色营销声色营销品牌推广机品牌推广机构构是一家专业从事房地产品牌包装及传播推广的实战型营销机构；致力于为客户提供从营销战略到品牌塑造、从策略创意到平面表现、从媒介执行到活动组织的全面品牌营销解决方案。注重营销策略的系统性及传播推广的销售力是声色营销区别于普通广告公司最显著的特征。品牌创造价值。品牌形象包装固然重要，但真正的关键是品牌形象的包装与传播如何创造价值，如何创造营销附加值。以形象创价值，必须经过系统的营销策划，这是声色营销品牌推广机构的核心专长。竭诚为您服务竭诚为您服务，谢谢谢谢！
