1、第第7 7章章 建设项目财务评价建设项目财务评价n本章内容本章内容n一、概述一、概述n二、主要的几种财务报表的格式及财务分析二、主要的几种财务报表的格式及财务分析n三、投资与成本估算三、投资与成本估算n四、比率分析法四、比率分析法n练习题练习题n本章要求本章要求n了解收入成本利润的估算、税了解收入成本利润的估算、税n掌握项目的盈利能力分析、偿债能力分析、资掌握项目的盈利能力分析、偿债能力分析、资金筹措与分析、资金来源分析金筹措与分析、资金来源分析一、概述一、概述n 1、工程项目的财务评价的基本思路：工程项目的财务评价的基本思路：工程项目的财务分析也称企业财务分析或项目的企业经济评价,也有人称为
2、项目的蠃利分析。是对建设项目作微观经济分析，是从企业的角度或项目本身的角度出发根据国家先行的财务制度和市场价格，分析、计算项目的所发生的财务效益和支出，考察项目的蠃利能力、清偿能力以及财务善等，据以判断项目在财务方面的可行性。基本思路：从基本财务报表中取得数据，计算基本思路：从基本财务报表中取得数据，计算出财务评价的指标，通过与基准参数或给定的指标出财务评价的指标，通过与基准参数或给定的指标作比较，决定项目的取舍。作比较，决定项目的取舍。2 2、工程项目财务计算内容、工程项目财务计算内容n1 1）财务费用）财务费用n建设项目的总投资建设项目的总投资na)a)固定资产投资固定资产投资n建筑安装工
3、程费建筑安装工程费n直接工程费（人工费、材料费、施工机械使用费及其直接工程费（人工费、材料费、施工机械使用费及其他直接费）他直接费）n间接费（企业管理费、财务费及其他费用）间接费（企业管理费、财务费及其他费用）n计划利润计划利润n税金（营业税、教育费附加、城乡基础设施维护建设税金（营业税、教育费附加、城乡基础设施维护建设税）税）n设备工、器具购置费设备工、器具购置费n设备购置费（含设备的原价及运杂费）设备购置费（含设备的原价及运杂费）n工、器具及生产家具购置费工、器具及生产家具购置费n经营成本经营成本n外购原材料、燃料、动力费外购原材料、燃料、动力费n工资和福利费工资和福利费n修理费修理费n其
4、他费用产品的收支示图其他费用产品的收支示图销售收入销售税金及附加总成本费用利税总额增值税、消费税、营业税、资源税、城乡建设税及附加销售费用生产费用管理费用财务费用所得税税后利润折旧费与摊销费利息支出外购原材料、燃料、动力工资、福利等修理费其他费用经营成本n2）工程项目的财务收益n销售收入n回收的固定资产残值n回收的流动资金n固定资产折旧费二、主要的几种财务报表的格式及财务分析1）全投资现金流量表：2）自有资金投资现金流量表：主要差异在投资上，固定资产投资包括自有资金和负债资金。本表中投资支出只考虑自有资金的支出。2、损益表：反映项目再计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况3、资金来
5、源与运用表：反映项目计算期内各年的资金盈余与短缺情况。序号序号 年份年份项项 建设期建设期 生产期生产期 1 2 3 4 5 6 7 8 1 资金来源资金来源1.1利润总额利润总额1.2 折旧费折旧费1.3 摊销费摊销费1.4 长期借款长期借款1.5流动资金借款流动资金借款1.6其他短期借款其他短期借款1.7自有资金自有资金1.8回收固定资产回收固定资产1.9回收流动资金回收流动资金 2资金运用资金运用 2.1固定资产投资固定资产投资 2.2建设期利息建设期利息2.3流动资金投资流动资金投资2.4 所得税所得税2.5应付利润应付利润2.6长期借款本金偿还长期借款本金偿还2.7流动资金本金偿还流
6、动资金本金偿还3盈余资金盈余资金(1-2)4、资产负债表：综合反映项目计算期内各年的资产、负债和所有权益的增减变化及对应关系，用以考察项目资产、负债和所有权益的结构是否合理，进行清偿能力分析。序号序号 年份年份 项项 建设期建设期 生产期生产期 1 2 3 4 5 6 7 1 资资 产产1.1 流动资产流动资产1.1.1 应收帐款应收帐款1.1.2 存存 货货1.1.3 现现 金金1.1.4 累计盈余资金累计盈余资金 1.2 在建工程在建工程 1.3 固定资产净值固定资产净值 1.4无形及递延资产净值无形及递延资产净值 2负债及所有者权益负债及所有者权益 2.1流动负债总额流动负债总额 2.1
7、.1 应付帐款应付帐款 2.1.2 流动资金借款流动资金借款 2.2 长期借款长期借款 2.3 所有者权益所有者权益 2.3.1 资本金资本金 2.3.2 资本公积金资本公积金 2.3.3 累计盈余公积金累计盈余公积金 2.3.4累计未分配利润累计未分配利润三、投资与成本估算投资构成投资构成总投资总投资=固定资产投资固定资产投资+流动资金投资流动资金投资+建设期利息支出建设期利息支出固定资产投资固定资产投资=工程费用工程费用+工程建设其它费工程建设其它费+预备费预备费工程费用工程费用=建筑工程费建筑工程费+安装工程费安装工程费+设备及工位器具购置费设备及工位器具购置费1、固定资产投资估算、固定
8、资产投资估算（1）生产能力指数法）生产能力指数法 根据已建成的，性质类似的建设项目的投资额和生产能力来估算根据已建成的，性质类似的建设项目的投资额和生产能力来估算拟建项目的投资额。拟建项目的投资额。K2,K1分别是拟建项目和已建项目的投资额分别是拟建项目和已建项目的投资额 Q2,Q1分别是拟建项目和已建项目的生产能力分别是拟建项目和已建项目的生产能力 f调整系数；调整系数；m生产能力指数，生产能力指数，0m1fQQKKm)(1212n例例1：已知生产流程相似的年生产能力为：已知生产流程相似的年生产能力为10万吨的化工装置，万吨的化工装置，两年前建成的固定资产投资为两年前建成的固定资产投资为25
9、00万元。拟建装置生产能力万元。拟建装置生产能力设计为设计为15万吨，一年后建成。根据过去大量这种装置的数据万吨，一年后建成。根据过去大量这种装置的数据得出投资生产能力指数得出投资生产能力指数m=0.72。这几年设备与物资的价格上。这几年设备与物资的价格上涨率平均为涨率平均为7%左右，试估算拟建装置的投资额。左右，试估算拟建装置的投资额。n解：解：（2）比例估算法）比例估算法1）以拟建项目的全部设备费为基数进行估算）以拟建项目的全部设备费为基数进行估算 K拟建项目的投资额，拟建项目的投资额，I拟建项目的其他费用拟建项目的其他费用 C根据拟建项目当时当地价格计算的设备费用的总和根据拟建项目当时当
10、地价格计算的设备费用的总和P1,P2,P3.已建项目中建筑、安装及其他工程费用等已建项目中建筑、安装及其他工程费用等 占设备费用的百分比。占设备费用的百分比。f1,f2,f3.拟建项目建筑、安装及其他工程费用等的拟建项目建筑、安装及其他工程费用等的 综合调整系数。综合调整系数。)(4100%)71()1015(2500)(372.01212万元fQQKKmIPfPfPfCK )1(332211n2）以拟建项目的最主要工艺设备费为基数进行估算）以拟建项目的最主要工艺设备费为基数进行估算P1,P2,P3.已建项目中各专业工程费用占工艺设已建项目中各专业工程费用占工艺设 备费用的百分比。备费用的百分
11、比。(3)系数估算法系数估算法n以设备费为基础，乘以适当系数来推算项目的建设费用。以设备费为基础，乘以适当系数来推算项目的建设费用。nK总建设费用，总建设费用，C主要设备费用；主要设备费用；nIi管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数nIc管理费、合同费、应急费等间接费在内的总估管理费、合同费、应急费等间接费在内的总估n 算系数。算系数。（4）指标估算法）指标估算法n投资估算指标：综合指标，即以建设项目的综合生产能力或功能投资估算指标：综合指标，即以建设项目的综合生产能力或功能单位投资表示的指标。单位投资表示的指标。n单项工程指标：以单项工程生产能力单位投资表
12、示。单项工程指标：以单项工程生产能力单位投资表示。IPfPfPfCK )1(332211ciIICK)1(单位工程指标：能独立设计、施工的工程项目的费用指标。单位工程指标：能独立设计、施工的工程项目的费用指标。（5）分类估算法）分类估算法即按建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设即按建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费、预备费、建设期利息支出等项来估算。其他费、预备费、建设期利息支出等项来估算。建筑工程费的估算建筑工程费的估算按单位建筑工程投资来估算按单位建筑工程投资来估算按单位实物工程量来估算按单位实物工程量来估算按概算指标来估算按概算指标来估算设备及工器
13、具购置费的估算设备及工器具购置费的估算1）国产标准设备费用估算）国产标准设备费用估算设备原价（出厂价或订货合同价格）设备原价（出厂价或订货合同价格）+运杂费运杂费2）国产非标准设备费用估算）国产非标准设备费用估算设备制造价格设备制造价格+运杂费运杂费设备制造价格包括材料费、加工费、辅助材料费、专用工具费、设备制造价格包括材料费、加工费、辅助材料费、专用工具费、废品损失费、外购配套件费、包装费、加工利润、税金、设计费废品损失费、外购配套件费、包装费、加工利润、税金、设计费等。等。n3）进口设备购置费估算）进口设备购置费估算进口设备购置费进口设备购置费=进口设备货价进口设备货价+进口从属费进口从属
14、费+国内运杂费国内运杂费进口从属费进口从属费=国际运费国际运费+运输保险费运输保险费+进口关税进口关税+增值税增值税+外外 贸手续费贸手续费+银行财务费银行财务费+海关监管手续费海关监管手续费工具、器具及生产家具购置费的估算工具、器具及生产家具购置费的估算 工具、器具及生产家具购置费工具、器具及生产家具购置费 =设备购置费设备购置费 定额费率定额费率安装工程费的估算安装工程费的估算 安装工程费安装工程费=设备原价设备原价 安装费率安装费率 安装工程费安装工程费=设备吨位设备吨位 每吨安装费每吨安装费 安装工程费安装工程费=安装工程实物量安装工程实物量 安装费用指标安装费用指标工程建设其他费的估
15、算工程建设其他费的估算n与土地使用有关的费用：土地补偿费、安置补助费、地上附与土地使用有关的费用：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。着物和青苗补偿费。n土地使用权出让金：土地使用费土地使用权出让金：土地使用费n与工程建设有关的其他费用：建设单位管理费、勘察设计与工程建设有关的其他费用：建设单位管理费、勘察设计 费、费、研究试验费、监理费、技术引进费等研究试验费、监理费、技术引进费等n与未来企业生产经营有关的费用：联合试运转费、生产准备与未来企业生产经营有关的费用：联合试运转费、生产准备费、办公及生活家具购置费。费、办公及生活家具购置费。n基本预备费基本预备费n预留用于设计变更或施
16、工中可能增加的项目。预留用于设计变更或施工中可能增加的项目。基本预备费基本预备费=（建筑工程费（建筑工程费+安装工程费安装工程费+设备工器具购置费设备工器具购置费 +工程建设其他费）工程建设其他费）基本预备费率基本预备费率基本预备费率根据项目的复杂程度确定。一般基本预备费率根据项目的复杂程度确定。一般5%以下。以下。n涨价预备费涨价预备费n是对工期较长的项目预留的费用。是对工期较长的项目预留的费用。nPc 涨价预备费；涨价预备费；m建设工期；建设工期；nIt第第t年的工程费，年的工程费，n工程费工程费=建筑工程费建筑工程费+安装工程费安装工程费+设备工器具购置费设备工器具购置费n f建设期价格
17、上涨指数。建设期价格上涨指数。n注意：涨价预备费必须分年计算，然后求和。注意：涨价预备费必须分年计算，然后求和。n建设期利息支出建设期利息支出n当年贷款计一半的利息，往年贷款全部计算利息。当年贷款计一半的利息，往年贷款全部计算利息。1)1(1mtttfIPcnQt建设期第建设期第t年应计利息；年应计利息；n Pt-1 建设期第建设期第t-1年末借款本息累计和；年末借款本息累计和；n At建设期第建设期第t年的借款额；年的借款额；n i借款年利率。借款年利率。n但要记住，第但要记住，第1年借款利息为：年借款利息为：iAQ)20(11iAtPQtt)(1n2、流动资金的估算、流动资金的估算n 项目
18、的流动资金可以有定额流动资金和非定额项目的流动资金可以有定额流动资金和非定额流动资金之分。流动资金之分。n 定额流动资金主要表现为储备资金、生产资金和定额流动资金主要表现为储备资金、生产资金和成品资金，是项目生产所必须的最低限度的流动资成品资金，是项目生产所必须的最低限度的流动资金；金；n 非定额流动资金主要表现为商品占用奖金、货币非定额流动资金主要表现为商品占用奖金、货币资金和结算资金，这是无需最低限度的流动资金。资金和结算资金，这是无需最低限度的流动资金。n流动资金指定额流动资金流动资金指定额流动资金n1）扩大指标估算法：按销售收入、经营成本或固定）扩大指标估算法：按销售收入、经营成本或固
19、定资产投资的比例估算。即将也销售收入、经营成本资产投资的比例估算。即将也销售收入、经营成本或固定资产投资额乘以相应的流动资金比率。或固定资产投资额乘以相应的流动资金比率。n2）按年周次数来估算）按年周次数来估算n流动资金的需要量流动资金的需要量=年成本费用年成本费用/周转次数周转次数n其中周转次数其中周转次数=360/最少的周转天数最少的周转天数3）分项估算法n储备资金的估算储备资金的估算n储备资金需要量储备资金需要量=（储备物的价格（储备物的价格*年消耗量）年消耗量）/360/360*储备天数储备天数 其中：储备天数其中：储备天数=在途天数在途天数+平均供应间隔天数平均供应间隔天数*间隔系数
20、间隔系数+验收天数验收天数+整理天数整理天数+保险天数保险天数 n间隔系数一般取间隔系数一般取50%-60%50%-60%n生产资金估算生产资金估算n生产资金需要量生产资金需要量=在产品每天平均生产费用在产品每天平均生产费用*生产周生产周期天数期天数*在产品系数在产品系数n成品资金的估算成品资金的估算n成品资金的需要量成品资金的需要量=产品平均日销售量产品平均日销售量*单位产品成单位产品成本本*定额天数定额天数3、折旧、摊销费及税的估算n1 1）折旧费的估算）折旧费的估算na)a)年平均折旧法（直线折旧法）年平均折旧法（直线折旧法）n年折旧率年折旧率=（1-1-预计净残值率）预计净残值率）/折
21、旧年限折旧年限*100%100%n 年度折旧额年度折旧额=固定资产原值固定资产原值*折旧率折旧率n 每年的折旧额是相同的每年的折旧额是相同的n例：某型号的混凝土搅拌机购置价（原值）为例：某型号的混凝土搅拌机购置价（原值）为1200012000元，折元，折旧年限为旧年限为1010年，第十年末残值年，第十年末残值20002000元；若在其寿命期里可搅元；若在其寿命期里可搅拌混凝土拌混凝土100000100000立方米，试用年均折旧法计算第六年的折旧立方米，试用年均折旧法计算第六年的折旧额。额。n年折旧率年折旧率=（1-1-预计净残值率）预计净残值率）/折旧年限折旧年限*100%=83.3%100%
22、=83.3%n年度折旧额年度折旧额=固定资产原值固定资产原值*折旧率折旧率=12000=12000*83.3%=100083.3%=1000n第六年折旧额第六年折旧额=固定资产原值固定资产原值*折旧率折旧率=12000=12000*83.3%=100083.3%=1000nb)双倍余数递减法n年折旧率=(2/折旧年限)*100%n 年度折旧额=固定资产净值*折旧率n 每年的折旧额是不同的。n例：某型号的混凝土搅拌机购置价（原值）为12000元，折旧年限为10年，第十年末残值2000元；若在其寿命期里可搅拌混凝土100000立方米，试用年均折旧法计算第六年的折旧额。n年折旧率=(2/折旧年限)*
23、100%=2/10)*100%=20%n第一年折旧额=固定资产净值*折旧率=12000*20%=2400n第二年折旧额=（12000-2400）*20%=12000（1-20%）*20%=1920n第三年折旧额=12000（1-20%）2*20%=1536n第六年折旧额=12000（1-20%）5*20%=786nc)年数总和折旧法n年折旧率=（折旧年限-已使用年数）/折旧年限（1+折旧年限）/2*100%n年度折旧额=（固定资产原值-预计净残值）*年折旧率n 每年的折旧率和折旧额都是不同的n例：某型号的混凝土搅拌机购置价（原值）为12000元，折旧年限为10年，第十年末残值2000元；若在其
24、寿命期里可搅拌混凝土100000立方米，试用年均折旧法计算第六年的折旧额。n第六年折旧率=（折旧年限-已使用年数）/折旧年限（1+折旧年限）/2*100%=（10-5）/10（1+10）/2*100%=9.09%n第六年度折旧额=（固定资产原值-预计净残值）*年折旧率n =(12000-2000)*9.09%=909n2)摊销费的估算n摊销费是指无形资产和递延资产等一资性投入费用的分摊。n无形资产在有效使用期内平均分摊，即法律或合同有规定的遵从其中较短者，否则按不短10年分摊；n递延资产不短于5年。3）税n1、增值税：以法定增值额为征税对象。棉纱、增值税：以法定增值额为征税对象。棉纱棉棉布，从
25、营业利润中扣除。布，从营业利润中扣除。小规模纳税人销售额标准为：小规模纳税人销售额标准为：从事货物生产或提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或提供应税劳务为主，并兼营货物批发从事货物生产或提供应税劳务为主，并兼营货物批发或零售的纳税人，年应征增值税销售额（以下称应税或零售的纳税人，年应征增值税销售额（以下称应税销售额）在销售额）在100万元以下的；万元以下的；从事货物批发或零售的纳税人，年应税销售额在从事货物批发或零售的纳税人，年应税销售额在180万元以下的。万元以下的。n2、营业税：对在我国提供应税劳务、转让无形资、营业税：对在我国提供应税劳务、
26、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的产或销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。一种税。n按按 1994年年4 月月 1 日正式实施的中华人民共和国营日正式实施的中华人民共和国营业税暂行条例的规定，业税暂行条例的规定，n营业税的税目共有营业税的税目共有 9 个，其中建筑业、交通运输业、个，其中建筑业、交通运输业、邮电通讯业、文化体育业的税率为邮电通讯业、文化体育业的税率为 3%；金融保险业；金融保险业为为 8%；娱乐业为；娱乐业为 5%20%；服务业（包括代理业、；服务业（包括代理业、广告业等）、转让无形资产（如土地使用权等）和广告业等）、转让无形资产（如土地使用权等
27、）和销售不动产（销售建筑物及其他土地附销售不动产（销售建筑物及其他土地附n着物）的税率为着物）的税率为 5%。n营业税额营业额营业税率营业税额营业额营业税率 n3、企业所得税：对我国企业生产、经营所得和其、企业所得税：对我国企业生产、经营所得和其他所得征收的一种税。他所得征收的一种税。n应交所得税应交所得税=应纳税所得额应纳税所得额*所得税税率所得税税率33%n应纳税所得额应纳税所得额=利润总额（收入总额利润总额（收入总额成本、费用）成本、费用）+税收调整项目金额（又收回）税收调整项目金额（又收回）n4、消费税、消费税 n消费税是对特定的消费品和消费行为征收的一种价内流转税。消费税是对特定的消
28、费品和消费行为征收的一种价内流转税。其特征是：只对其特征是：只对n一部分消费品和消费行为征税；只在消费品生产、流通或消一部分消费品和消费行为征税；只在消费品生产、流通或消费的某一环节征税；根费的某一环节征税；根n据不同消费品的种类、档次、结构、功能等情况，制定不同据不同消费品的种类、档次、结构、功能等情况，制定不同的税率；税负最终要转的税率；税负最终要转n嫁到消费者身上，由消费者负担。嫁到消费者身上，由消费者负担。n消费税的税目有烟（消费税的税目有烟（30%45%）、酒及酒精（）、酒及酒精（5%25%）、化）、化妆品（妆品（30%）、护）、护n肤护发品（肤护发品（17%）、贵重首饰及珠宝玉石、
29、鞭炮焰火、汽）、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮焰火、汽油、柴油、汽车轮胎、摩油、柴油、汽车轮胎、摩n托车、小汽车等十一类。托车、小汽车等十一类。n消费税一般实行从价定率或从量定额的办法计算应纳税额：消费税一般实行从价定率或从量定额的办法计算应纳税额：n应纳税额销售额税率（或销售数量单位税额）应纳税额销售额税率（或销售数量单位税额）n5、城市维护建设税及教育费附加、城市维护建设税及教育费附加 n城市维护建设税是为城乡建设和维护筹集资金，而向有经营城市维护建设税是为城乡建设和维护筹集资金，而向有经营收入的单位和个人收入的单位和个人n征收的一种税。这是一种行为税。其税率为征收的一种税。这是一种行为税。其税
30、率为 1%、5%和和 7%的的比例税率。比例税率。n教育费附加作为专项基金，用于改善教学设施和办学条件，教育费附加作为专项基金，用于改善教学设施和办学条件，其计征依据是缴纳其计征依据是缴纳n人实际缴纳的消费税、增值税、营业税的税额，征收率为人实际缴纳的消费税、增值税、营业税的税额，征收率为 3%，计算公式为：，计算公式为：n应纳教育费附加额应纳教育费附加额=实际缴纳的（消费税实际缴纳的（消费税+增值税增值税+营业税）营业税）税额税额3%n6、城镇土地使用税、城镇土地使用税 n城镇土地使用税是一种级差资源税，旨在保护土地城镇土地使用税是一种级差资源税，旨在保护土地资源、调节土地级差收入、资源、调
31、节土地级差收入、n促进土地的合理开发和利用。促进土地的合理开发和利用。n计税依据为纳税人实际占用的土地面积，大城市为计税依据为纳税人实际占用的土地面积，大城市为 1.5 元元30 元；中等城市为元；中等城市为n1.2 元元24 元；小城市为元；小城市为 0.9 元元18 元；县城、建制镇元；县城、建制镇和工矿区和工矿区 0.6 元元12 元。元。n7、土地增值税、土地增值税 n土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的土地增土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额。
32、所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税的扣除项目包括：土地增值税的扣除项目包括：n1）转让土地使用权的，取得土地使用权时所支付）转让土地使用权的，取得土地使用权时所支付的金额，对土地进行开发的成本、费用，转让时所的金额，对土地进行开发的成本、费用，转让时所支付的有关税金。支付的有关税金。n2）建造商品房出售的，取得土地使用权时所支付）建造商品房出售的，取得土地使用权时所支付的金额，新建房及配套设施的成本、费用，转让房的金额，新建房及配套设施的成本、费用，转让房地产时所支付的有关税金。地产时所支付的有关税金。n3）转让旧房及建筑物的，取得土地使用权时所支）转让旧房及建筑物的，取得
33、土地使用权时所支付的金额，房屋及建筑物的评估价格，销售税金等。付的金额，房屋及建筑物的评估价格，销售税金等。n土地增值税实行四级超额累进税率，即：土地增值税实行四级超额累进税率，即：n土地增值额未超过扣除项目金额土地增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率的部分，税率为为 30%；n土地增值额超过扣除项目金额土地增值额超过扣除项目金额 50%、未超过、未超过 100%的的部分，税率为部分，税率为 40%；n土地增值额超过扣除项目金额土地增值额超过扣除项目金额 100%、未超过、未超过 200%的部分，税率为的部分，税率为 50%。土地增值额超过扣除项土地增值额超过扣除项目金额目金额 200
34、%以上的部分，税率为以上的部分，税率为 60%。n纳税人建设普通标准住房（经主管税务机关纳税人建设普通标准住房（经主管税务机关确认）出售，增值额未超过扣除项目金额确认）出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。的，免征土地增值税。n8、房产税、房产税 n房产税是以城市的房产为课征对象，向产权所有人房产税是以城市的房产为课征对象，向产权所有人征收的一种税。征收的一种税。n房产税的计税依据是依照房屋原值，一次减除房产税的计税依据是依照房屋原值，一次减除 10%30%后的余值，按后的余值，按 1.2%的比例税缴纳，即：应的比例税缴纳，即：应纳税额纳税额=房产原值（房产原值（1一次性减
35、除率）一次性减除率）1.2%。n房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据，按房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据，按 12%的比例税缴纳，即：应纳税额的比例税缴纳，即：应纳税额=房产全年租金收入房产全年租金收入12%。n9、企业所得税、企业所得税 n1）纳税人按应纳税所得额（收入总额减去准予扣）纳税人按应纳税所得额（收入总额减去准予扣除项目）的除项目）的 33%缴纳所得税缴纳所得税n2）纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度）纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度所得不足以弥补的，可的所得弥补；下一纳税年度所得不足以弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过以
36、逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过 5 年。年。n3）扣除项目：）扣除项目：n（1）向金融机构借款的利息支出；（）向金融机构借款的利息支出；（2）支付的职）支付的职工工资；（工工资；（3）工会经费、职工福利费及职工教育）工会经费、职工福利费及职工教育经费，分别按工资总额的经费，分别按工资总额的 1.2%、14%和和1.5%扣除。扣除。（4）用于公益、救助性捐助，在年度应纳税所得）用于公益、救助性捐助，在年度应纳税所得额额 3%以内的部分，可以扣除。（以内的部分，可以扣除。（5）其他规定扣除）其他规定扣除项目。项目。n4）不能扣除项目（略）不能扣除项目（略）n5）税后利润分配顺序）税后利润
37、分配顺序 n（1）提取盈余公积金：一是法定盈余公积金，二）提取盈余公积金：一是法定盈余公积金，二是公益金，分别按可供分配是公益金，分别按可供分配n利润的利润的 10%和和 5%提取；（提取；（2）应付利润，即向股东）应付利润，即向股东等分配利润；（等分配利润；（3）未分配利润）未分配利润n n10、其他、其他 n如资源税、车船使用税、印花税、交易管理费等等。如资源税、车船使用税、印花税、交易管理费等等。n1、流动性比率分析：即对流动资产和流动负债的相关数据分析，反映项目的变现能力。n1）流动比率n一般，流动比率大于2较好。n2）速动比率n速动资产=流动资产-存货n一般，速动比率大于1较好。%1
38、00流动负债流动资产流动比率四、比率分析法四、比率分析法%100流动负债速动资产速动比率评价内容评价内容基本报表基本报表静态指标静态指标动态指标动态指标盈利能力分析盈利能力分析全部投资全部投资现金流量表现金流量表全部投资回收期全部投资回收期财务内部收益率财务内部收益率财务净现值财务净现值自有资金自有资金现金流量表现金流量表财务内部收益率财务内部收益率财务净现值财务净现值损益表损益表投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率 资本金利润率资本金利润率 清偿能力分析清偿能力分析资金来源与运用表资金来源与运用表借款偿还期借款偿还期资产负债表资产负债表资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率
39、外汇平衡能力分析外汇平衡能力分析财务外汇平衡表财务外汇平衡表评价内容评价内容基本报表基本报表静态指标静态指标动态指标动态指标其其 他他价值指标或实际指标价值指标或实际指标 财务评价指标与基本报表关系财务评价指标与基本报表关系n2 2、负债权益比率、负债权益比率n揭示项目的资产结构，预示项目主权资本的收益情揭示项目的资产结构，预示项目主权资本的收益情况和信用活力。况和信用活力。n1 1）负债权益比率）负债权益比率n负债权益比率负债权益比率=负债权益总额负债权益总额/权益资本权益资本n其中：负债权益总额包括流动负债和长期负债其中：负债权益总额包括流动负债和长期负债n 权益资本为项目所有的主权资本。
40、权益资本为项目所有的主权资本。n 比率在比率在1.3-2.51.3-2.5n2)2)负债比率负债比率n负债比率负债比率=负债总额负债总额/资产总额资产总额n表明项目利用借款和欠账等方式来建立全部资产的表明项目利用借款和欠账等方式来建立全部资产的情况情况.比率高比率高,说明项目信誉好、举债多、项目主的说明项目信誉好、举债多、项目主的权益率高。权益率高。n3 3）权益比率）权益比率n权益比率权益比率=权益总额权益总额/资产总额资产总额n表明项目依靠自有资本建立的全部资产的比重，权益比率大，表明项目依靠自有资本建立的全部资产的比重，权益比率大，项目主的投资收益率就难以提高。项目主的投资收益率就难以提
41、高。n3 3、偿债能力比率、偿债能力比率n目的：通过编制财务报表，如资金来源与运用表、资产负债目的：通过编制财务报表，如资金来源与运用表、资产负债表、还本付息表等，计算偿债指标，以判断项目的偿债能力。表、还本付息表等，计算偿债指标，以判断项目的偿债能力。n1 1）偿债保证比率）偿债保证比率n偿债保证比率偿债保证比率=（营业利润（营业利润+折旧等）折旧等）/本期偿付的本金利息本期偿付的本金利息 n一般要求此值在一般要求此值在1.51.5以上以上n2)2)公司偿债利息保证倍数公司偿债利息保证倍数=营业利润营业利润/年债券利息年债券利息n倍数越大倍数越大,清偿能力越强清偿能力越强.练习题练习题 n1
42、 1某设备的原始价值为某设备的原始价值为1500015000元，净残值为元，净残值为500500元，元，折旧年限为折旧年限为5 5年，试按双倍余额递减法求各年的折年，试按双倍余额递减法求各年的折旧额和年末账面价值。旧额和年末账面价值。n2 2财务评价指标与基本报表关系财务评价指标与基本报表关系?n1、某设备的原始价值为15000元，净残值为500元，折旧年限为5年，试按双倍余额递减法求各年的折旧额和年末账面价值。年份年份折旧率折旧率各年折旧费用各年折旧费用（元）（元）各年年末账面各年年末账面价值（元）价值（元）0 015000150001 10.40.460006000900090002 20
43、.40.436003600540054003 30.40.421002100324032404 4（3300-5003300-500）/2/213701370187018705 5（3300-5003300-500）/2/2137013705005002、财务评价指标与基本报表关系、财务评价指标与基本报表关系评价内容评价内容基本报表基本报表静态指标静态指标动态指标动态指标盈利能力分析盈利能力分析全部投资全部投资现金流量表现金流量表全部投资回收期全部投资回收期财务内部收益率财务内部收益率财务净现值财务净现值自有资金自有资金现金流量表现金流量表财务内部收益率财务内部收益率财务净现值财务净现值损益表损益表投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率 资本金利润率资本金利润率 清偿能力分析清偿能力分析资金来源与运用表资金来源与运用表借款偿还期借款偿还期资产负债表资产负债表资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率外汇平衡能力分析外汇平衡能力分析财务外汇平衡表财务外汇平衡表评价内容评价内容基本报表基本报表静态指标静态指标动态指标动态指标其其 他他价值指标或实际指标价值指标或实际指标
