1、建筑物本体及场建筑物本体及场 地上的相关供配电、供排地上的相关供配电、供排水、供气、供冷水、供气、供冷(暖暖)及运输系统、弱电系统及运输系统、弱电系统等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋建筑实体的有机组成部份建筑实体的有机组成部份。n 房屋建筑n 物业设备组成n 停车场配套n 其它配套设施o 暖通、卫生设备、设施暖通、卫生设备、设施o 电气设备、设施电气设备、设施o 辅助设备、设施辅助设备、设施暖通、卫生设备、设施暖通、卫生设备、设施o 给水系统、排水系统、消防水系统；给水系统、排水系统、消防水系统；o 喷水冲洗机、洗地毯机、洗外墙机械；喷水冲洗机、洗地
2、毯机、洗外墙机械；o 供冷系统、通风系统、锅炉供冷系统、通风系统、锅炉(供热供热)系统系统。电气设备、设施电气设备、设施o 高压变电系统、供配电系统、应急供电系统；高压变电系统、供配电系统、应急供电系统；o 消防报警系统、安防监控报警系统；消防报警系统、安防监控报警系统；o 通讯、视像、广播、智能化网络系统；通讯、视像、广播、智能化网络系统；o 垂直电梯、自动扶梯、液压客梯垂直电梯、自动扶梯、液压客梯/货梯；货梯；o 建筑物防雷及接地系统。建筑物防雷及接地系统。辅助设备、设施辅助设备、设施o 油烟处理、泼水处理、噪声处理；油烟处理、泼水处理、噪声处理；o 景观喷泉、灯饰广告设施；景观喷泉、灯饰
3、广告设施；o 体育运动设施、健身器械、娱乐及游戏体育运动设施、健身器械、娱乐及游戏设施。设施。物业设备、设施管理的目标物业设备、设施管理的目标o保持设备、设施的完好保持设备、设施的完好o保障设备、设施保障设备、设施“安全、可靠、经济、合安全、可靠、经济、合理理”运行运行o延长设备、设施寿命周期。延长设备、设施寿命周期。管理者应具备的素质管理者应具备的素质o有超前意识和忧患意识；有超前意识和忧患意识；o有良好服务意识和技术素质；有良好服务意识和技术素质；o有全面计划管理意识；有全面计划管理意识；o有全面质量管理意识。有全面质量管理意识。通过对设备通过对设备(设施设施)的维修管理，使物业使用的维修
4、管理，使物业使用人人感舒适安全；感舒适安全；设备的运行、维护保养应按相关的规程实施，设备的运行、维护保养应按相关的规程实施，其内容和质量质量应达到的标准，杜绝组织管理上的疏其内容和质量质量应达到的标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行。忽，保证设备无故障可靠运行。加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额管理；管理；合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保养，要制定详细的维修计划和方案；养，要制定详细的维修计划和方案；o看看 设备、设施外观有否异常；设备、设施外观有否异常；o听听 设备、设施运行声音；设备
5、、设施运行声音；o闻闻 设备、设施有否异味；设备、设施有否异味；o摸摸 设备、设施运行温感、震感；设备、设施运行温感、震感；o测测 设备、设施各种参数；设备、设施各种参数；o查查 设备、设施运行标准；设备、设施运行标准；o比比 设备、设施运行数据的差异；设备、设施运行数据的差异；o记记 设备、设施巡检检查的情况。设备、设施巡检检查的情况。1.初期故障期；2.偶发故障期；3.磨损故障期。设备故障率曲线设备故障率曲线故障率使用年数磨损故障期偶发故障期初始故障期 。在设备开始运行的初期，由于设备设计制。在设备开始运行的初期，由于设备设计制造和安装调试上存在缺陷问题及操作不熟练等原因所造造和安装调试上
6、存在缺陷问题及操作不熟练等原因所造成，因此故障率较高，这个时期大概是成，因此故障率较高，这个时期大概是12年。经过年。经过一定时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也得到了一定时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也得到了解决，这样就进入正常运行阶段，解决，这样就进入正常运行阶段，这一时期的故障较少，大概是，这一时期的故障较少，大概是58年的时年的时期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺陷而引起的期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺陷而引起的，其故障率较平稳。这些故障可由维擭保养工作随时给，其故障率较平稳。这些故障可由维擭保养工作随时给予排除，因此这一时期是设备最佳工作期。予排除，因此这一时期是
7、设备最佳工作期。，由于设备经过初期的运转，大部分零件已，由于设备经过初期的运转，大部分零件已经磨损严重，因此设备的故障率又明显上升，这时需要经磨损严重，因此设备的故障率又明显上升，这时需要进行设备的大修或更新。进行设备的大修或更新。故障可预见性 故障 处理 总结 发现 故障 “先兆”及时处理故障运用现代化先进科技综合管理运用现代化先进科技综合管理统计设备、设施运行记录、分析数据；统计设备、设施运行记录、分析数据；合理编排设备、设施运行时段；合理编排设备、设施运行时段；不断改良设备、设施技术状况；不断改良设备、设施技术状况；提高设备、设施运行效率。提高设备、设施运行效率。能源管理能源管理o公共照
8、明耗电报告公共照明耗电报告o中央空调耗电报告中央空调耗电报告o运输电梯耗电报告运输电梯耗电报告公共能源消耗分析公共能源消耗分析建筑物平均负荷参数建筑物平均负荷参数(KWH/M2)综合楼写字楼别墅高层住宅多层住宅运行节能制度运行节能制度节能改造措施节能改造措施o 节能管理中首先应注重节能计划的制定节能管理中首先应注重节能计划的制定,较为较为科学的方法是把各物业上年同期能源消耗数的科学的方法是把各物业上年同期能源消耗数的95%作为本年同期能源使用的计划数作为本年同期能源使用的计划数,通过每通过每月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的执行情况进行量化统计和分
9、析执行情况进行量化统计和分析,其目的有两个其目的有两个:一是找出能源消耗中的异常情况一是找出能源消耗中的异常情况,并进行原因分并进行原因分析析,制定整改措施予以消除制定整改措施予以消除;二是对节能管理做二是对节能管理做得较好或值得推广和学习的地方得较好或值得推广和学习的地方,进行细化总结进行细化总结,并积极在其他的商业物业的管理中进行推广并积极在其他的商业物业的管理中进行推广,以达到用好能、节好能的效果。以达到用好能、节好能的效果。o 日常管理中日常管理中,可通过各种方式和途径可通过各种方式和途径,加强对员工节能加强对员工节能意识的教育和培训意识的教育和培训,让节能管理成为员工的自觉行为。让节
10、能管理成为员工的自觉行为。通过日常的巡视和对用水设备的检查通过日常的巡视和对用水设备的检查,消除系统设备运消除系统设备运行中的跑、冒、滴、漏等现象行中的跑、冒、滴、漏等现象,杜绝无人灯、长流水和杜绝无人灯、长流水和无人空调无人空调;在条件许可的情况下在条件许可的情况下,还可以适度降低座便器还可以适度降低座便器水箱水位水箱水位,适时调节延时水龙头适时调节延时水龙头,更换座便器橡皮旋塞等更换座便器橡皮旋塞等方法来消除各类能源使用中的浪费源头。方法来消除各类能源使用中的浪费源头。o 每天抄录水、电、油、气消耗读数每天抄录水、电、油、气消耗读数,其优点就在于其优点就在于:第一第一,积累原始数据积累原始
11、数据,为统计分析提供第一手的分析资料为统计分析提供第一手的分析资料;第二第二,能及时发现能源使用中的异常情况能及时发现能源使用中的异常情况,发现及时发现及时,避避免造成大的浪费。免造成大的浪费。o 现今商业物业多采用中央空调系统现今商业物业多采用中央空调系统,而中央空调系统而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备,所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管,对铜管束对铜管束内壁水垢进行通炮内壁水垢进行通炮,并清洗各温度探测器并清洗各温度探测器,对冷冻水、冷对冷冻水、冷却水系统进行水质处理却水
12、系统进行水质处理,对变风量、风机盘管机组翅片对变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等进行清洁等,就显得十分重要。因为上述工作做好了就显得十分重要。因为上述工作做好了,不不仅能够确保系统和设备的正常运行仅能够确保系统和设备的正常运行,更关键的是能够提更关键的是能够提高主机和末端设备的热交换效率高主机和末端设备的热交换效率,从而能够最大限度地从而能够最大限度地发挥设备的使用效能。发挥设备的使用效能。o 对卖场温度状况每天多次进行监控对卖场温度状况每天多次进行监控抄录抄录,对每层按多处固定测温点进对每层按多处固定测温点进行温湿度记录行温湿度记录,并将所测温湿度及并将所测温湿度及时反馈给空调班时反馈给空调
13、班,操作人员则根据操作人员则根据反馈温湿度状况及时进行空调出水反馈温湿度状况及时进行空调出水、回水温度的修正设定、回水温度的修正设定,调整温度调整温度循环水泵开启台数循环水泵开启台数,并对末端设备并对末端设备及新风、回风的开启进行调节及新风、回风的开启进行调节,以以达到既能保证卖场的舒适度达到既能保证卖场的舒适度,又能又能最大限度地降低能源消耗。最大限度地降低能源消耗。o 理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系,对计划对计划性、合理性管理使用能源有着十分重要的作用。逻辑关性、合理性管理使用能源有着十分重要的作用。逻辑关系搞不清系搞不清,不仅最终的统计数
14、据不准确不仅最终的统计数据不准确,而且还会造成损而且还会造成损失和浪费失和浪费,甚至还会出现甚至还会出现“别人用能别人用能,你来买单你来买单”的状况的状况。o 日常管理中日常管理中,不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻辑关系逻辑关系,还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量计进行定时校验或更换。一些普通的电表和流量表使用计进行定时校验或更换。一些普通的电表和流量表使用几年后几年后,计量误差较大计量误差较大,通常采取的有效方法是逐步更换通常采取的有效方法是逐步更换,虽然会发生一些费用虽然会发生一些费用,但经验告诉我们但经验
15、告诉我们,这种投入是非这种投入是非常值得的。常值得的。o 每天夜间时段内每天夜间时段内,商场都处于停止营业的状态商场都处于停止营业的状态,所以这个所以这个时段各楼层时段各楼层(应急应急)照明亮度应降至最低照明亮度应降至最低,即以满足卖场即以满足卖场主通道和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜。主通道和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜。通常情况下通常情况下,商业物业会利用夜间时段进行专柜调整商业物业会利用夜间时段进行专柜调整、系统设备维护和改造、系统设备维护和改造,以确保其形象和功能的完善以确保其形象和功能的完善,所所以夜间对施工用电的管理就显得十分重要以夜间对施工用电的管理就显得十分重要,具体管理
16、中具体管理中特别要避免一个施工点作业特别要避免一个施工点作业,整层楼面通亮的状况。夜整层楼面通亮的状况。夜间值班电工要加强巡视间值班电工要加强巡视,及时关闭多开的灯具及时关闭多开的灯具,必要时可必要时可采用移动照明的方式来减少照明电量。采用移动照明的方式来减少照明电量。o 变压器的运行会产生电损变压器的运行会产生电损,在中央空调停用在中央空调停用和相关条件许可的情况下和相关条件许可的情况下,停用空调运行专停用空调运行专用或部分动力所用的变压器能够大幅降低运用或部分动力所用的变压器能够大幅降低运行成本行成本,减少电能的损耗。一般情况下减少电能的损耗。一般情况下,一台一台1600KVA的干式变压器的干式变压器1年的空载损耗高年的空载损耗高达达3万度电量。万度电量。o 对商业物业公共区域和物对商业物业公共区域和物业亮化照明实施开关钟控业亮化照明实施开关钟控,能够避免人为因素造成的能够避免人为因素造成的浪费现象。商业物业的所浪费现象。商业物业的所有公共区域包括楼道地下有公共区域包括楼道地下车场以及外围亮化照明等车场以及外围亮化照明等全部采用了钟控开关全部采用了钟控开关,且一且一年四季随天气的变化适时年四季随天气的变化适时调节。调节。
