1、物业管理物业管理经费物业服务费的来源物业服务费的来源n定期收取的物业服务费定期收取的物业服务费n物业共用部分、共用设施设备维修基金物业共用部分、共用设施设备维修基金n物业管理企业开展多种经营的收入与利润物业管理企业开展多种经营的收入与利润n政府多方面的扶持政府多方面的扶持n开发建设单位给予一定的支持开发建设单位给予一定的支持n业主的赞助业主的赞助2定期收取的物业服务费定期收取的物业服务费n建设部建设部物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法：物业管理企业：物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关
2、设施和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。n物业服务费是物业管理经费长期稳定的主要来源。物业服务费是物业管理经费长期稳定的主要来源。3物业共用部位、共用设施设备维修基金物业共用部位、共用设施设备维修基金n一个物业管理区域内有两个以及以上产一个物业管理区域内有两个以及以上产权人的，应当建立维修基金。权人的，应当建立维修基金。n相关法规：相关法规：维修基金管理办法维修基金管理办法n共用部位是指住宅主体承重结构部位共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、
3、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。梯间、走廊通道等。4n共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的
4、房屋等。施和共用设施设备使用的房屋等。n维修基金归全体业主所有。维修基金归全体业主所有。5物业管理企业开展多种经营的收入与利润物业管理企业开展多种经营的收入与利润n1 1、利用物业共用部分、共用设施进行的经营、利用物业共用部分、共用设施进行的经营活动活动n经业主大会同意经业主大会同意n收益属于业主收益属于业主n用于补充维修基金及物业服务费的不足用于补充维修基金及物业服务费的不足n2 2、利用自身条件，开展多种经营、利用自身条件，开展多种经营n组建工程队，完善小区配套设施组建工程队，完善小区配套设施n开办小区服务，如商店、餐饮、健身开办小区服务，如商店、餐饮、健身n它不是物业管理的主要收入来源，
5、具有一定的过渡它不是物业管理的主要收入来源，具有一定的过渡色彩色彩6政府多方面的支持政府多方面的支持n对象：经济适用房、房改房、安居房、对象：经济适用房、房改房、安居房、普通居民住宅普通居民住宅n途径：途径：n制定收费管理办法和政府指导价，加强收费制定收费管理办法和政府指导价，加强收费管理管理n规定其可享有的第三产业优惠政策，如减免规定其可享有的第三产业优惠政策，如减免税金税金n水、电、气、热等企业承担相关区域内管线水、电、气、热等企业承担相关区域内管线及设备的维修及设备的维修7n开发建设单位给予一定支持开发建设单位给予一定支持n完善物业的给中配套设施及环境建设完善物业的给中配套设施及环境建设
6、n业主的赞助业主的赞助n前提：物管与业主良好的关系前提：物管与业主良好的关系n业主大会设立专项赞助基金业主大会设立专项赞助基金n用途：物业管理费用的补充及减轻替他业主用途：物业管理费用的补充及减轻替他业主的负担的负担8一、物业管理服务费的价格形式一、物业管理服务费的价格形式 n1.1.政府指导价政府指导价n政府指导价是一种政策性价格形式，是由有定价权限的人政府指导价是一种政策性价格形式，是由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及
7、其浮动幅度，定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。政府指导价的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。政府指导价主要适用于廉租和普通住宅物业服务定价。主要适用于廉租和普通住宅物业服务定价。n物管级别物管级别 基准价基准价 上下浮动幅度上下浮动幅度 浮动范围（元浮动范围（元/米米22月）月）n一级一级 1.701.70元元/平方平方/月月 0.850.85元元 1515n二级二级 1.251.25元元/平方平方/月月 0.620.62元元 1515n三级三级 0.910.91元元/平方平方/月月
8、0.450.45元元 1515 9重庆市城市物业管理服务收费实施重庆市城市物业管理服务收费实施 办法办法 n重庆：住宅电梯费按常住人口计算（连续居重庆：住宅电梯费按常住人口计算（连续居住三个月以上的），第二层业主自愿不乘坐住三个月以上的），第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定，月票票价：（理企业根据实际情况决定，月票票价：（1 1）按层计算；张人按层计算；张人1010元（第三层）元（第三层）0.300.30元元（N N3 3），），N
9、 N为楼层数。（为楼层数。（2 2）按常住人口）按常住人口计算：每人每月计算：每人每月1010元计收。次票票价：单上单元计收。次票票价：单上单下每人次下每人次0.300.30元，上下往返每人次元，上下往返每人次0.500.50元。元。10n2.2.市场调节价市场调节价n市场调节价是指物业管理服务收费标准由物业管市场调节价是指物业管理服务收费标准由物业管理企业与业主委员会或产权人代表、使理企业与业主委员会或产权人代表、使 用人代表用人代表共同协商在物业服务合同中约定物业服务收费，共同协商在物业服务合同中约定物业服务收费，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告然后将收费标准和收费项目向当地物价
10、部门报告备案的一种价格形式。这种定价形式充分尊重、备案的一种价格形式。这种定价形式充分尊重、发挥市场的调节的作用，适用于高档物业、物业发挥市场的调节的作用，适用于高档物业、物业管理市场发育比较成熟地区以及业主主体作用发管理市场发育比较成熟地区以及业主主体作用发挥较好的物业区域的物业服务定价。挥较好的物业区域的物业服务定价。11二、物业服务的定价形式二、物业服务的定价形式 n1.1.包干制包干制n包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物亏损均由物业管理企业享
11、有或者承担的物业服务计费方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。润。n目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。n2.2.酬金制酬金制n酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收余或
12、者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。n以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条件及服务方式、以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条件及服务方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时出摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时出现亏损，则应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，现亏损，则应予
13、以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。12三、物业服务费的构成三、物业服务费的构成 n物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：n1.1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。n2.2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。n3.3.物业管理区域清洁卫生费用。物业管理区域清洁卫生费用。n4.4.物业管理区域绿化养护费用。物业管理区域
14、绿化养护费用。n5.5.物业管理区域秩序维护费用。物业管理区域秩序维护费用。n6.6.办公费用。办公费用。n7.7.物业管理企业固定资产折旧。物业管理企业固定资产折旧。n8.8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。n9.9.经业主同意的其他费用。经业主同意的其他费用。n以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。n实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；括物业服务成本，还包括法定税费和
15、物业管理企业的利润；n实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。13四、物业服务费的测算原则四、物业服务费的测算原则 n1.1.严格进行成本控制的原则严格进行成本控制的原则n物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。n2.2.业主、使用人认可的原则业主、使用人认可的原则n进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满
16、意进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。n3.3.区别对待的原则区别对待的原则n物业服务成本测算应区别不同物业的性质、配套和业主使物业服务成本测算应区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求等多方面因素进行，不能一概而论、简单套比。用人的需求等多方面因素进行，不能一概而论、简单套比。n4.4.合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则n物业服务价格的确定应遵从市场经济条件下一般商品的定物业服务价格的确定应遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，以价值为
17、基础，遵循合理、公开、收费与服务水价原则，以价值为基础，遵循合理、公开、收费与服务水平相适应的原则。防止单方提价压价、价格欺诈和进行不平相适应的原则。防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。正当的价格竞争。14五、物业服务费的测算五、物业服务费的测算 n（一）居住性物业服务费的测算（一）居住性物业服务费的测算 V=Vi V=Vi（i=1i=1，2 2，3 3，1212）V-V-代表求得的物业服务费标准（元月代表求得的物业服务费标准（元月平方米或元平方米或元/年年平方米）；平方米）；Vi-Vi-代表各分项收费标准（元月代表各分项收费标准（元月平方米或元年平方米或元年平方米）；平方米）；
18、n费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他位、共用设施设备及公众
19、责任保险费用；经业主同意的其他费用费用15n1.1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1V1 V1=Fi V1=FiS S（i=1i=1，2 2，3 3，4 4）（）（元月元月平方米）平方米）n该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。盈利中提取。n其中
20、：其中：nFl-Fl-基本工资（元月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据基本工资（元月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。企业性质、参考当地平均工资水平确定。nF2-F2-按规定提取的福利费（元按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。经费、社会保险、住房公积金等。nF3-F3-加班费（元月）。加班费（元月）。nF4-F4-服装费（元服装费（元/月）。月）。nS-S-表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2m2）。）。1
21、6n2.2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2V2 V2=Fi V2=FiS S（i=1i=1，2 2，3 3，4 4，5 5）（）（元月元月平方米）平方米）n其中：其中：nF1-F1-公共照明系统的电费和维修费：公共照明系统的电费和维修费：n电费：（电费：（W1W1T1+W2T1+W2T2+WnT2+WnTnTn）3030PE W1PE W1表示每日开启时表示每日开启时间为间为TlTl（小时）的照明电器总功率（千瓦小时）的照明电器总功率（千瓦小时）；小时）；T1T1表示每日开启时间表示每日开启时间（小时）；（小时）；3030代表每
22、月测算的天数；代表每月测算的天数；PEPE表示电费单价（元表示电费单价（元kWkW）；）；n维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。用的零配件、进货的价格来测算。nF2-F2-给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：n给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费=WW2424I I3030 PE PE（元月）。元月）。I I代表使用系数代表使用系数=平均每天开启小时数平均每天
23、开启小时数2424；n消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费=WW2424I I3030 PEPE，（，（元月）；元月）；n排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=WW2424I I3030 PE PE（元月）：元月）：n维修费（元月）。维修费（元月）。17nF3-F3-配供电系统设备维修费、检测费（元配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。月）。nF4-F4-建筑、道路维修费（元月）。建筑、道路维修费（元月）。nF5-F5-电梯费用的核算：电梯费用的核算：n电费电费
24、=n n WW2424I I3030 PE PE（元月），其中元月），其中n n为电梯台数；为电梯台数；WW为电梯功率；为电梯功率；I I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在居住类物业大致在0.40.4；n维修费（元维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）；修（包括人工费、材料费）；n年检费（元月）。年检费（元月）。n费用项费用项F1
25、F1F5 F5 并非固定项目，不同物业项目不一，并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。不能机械套用。以下各项也是如此。18n3.3.物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用V3V3 V3=Fi V3=FiS S（i=li=l，2 2，3 3，4 4，5 5，6 6）（）（元月元月平方平方米）米）n其中：其中：nFl-Fl-人工费（元月）。人工费（元月）。nF2-F2-清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元用年限折算出每月的值（元/月）。月）。nF3-F3-消杀费（元消杀费（元/月）。月）。nF4
26、-F4-化粪池清理费（元月）。化粪池清理费（元月）。nF5-F5-垃圾清运费（元月）。垃圾清运费（元月）。nF6-F6-水池（箱）清洁费（元月）。水池（箱）清洁费（元月）。19n4.4.物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用V4V4 V4=F i V4=F i S S（i=li=l，2 2，3 3，4 4，5 5）（）（元元月月平方米）平方米）n其中：其中：nF1-F1-人工费（元月）。人工费（元月）。nF2-F2-绿化工具费（元月）。绿化工具费（元月）。nF3-F3-化肥除草剂等材料费（元月）。化肥除草剂等材料费（元月）。nF4-F4-绿化用水费（元月）。绿化用水费（元月）。nF5
27、-F5-园林景观再造费（元月）。园林景观再造费（元月）。20n5.5.物业管理公共区域秩序维护费用物业管理公共区域秩序维护费用V5V5 V5=Fi/S V5=Fi/S（i=li=l，2 2，3 3，4 4，5 5）（）（元元月月平方米）平方米）n其中：其中：nF1-F1-人工费（元月）。人工费（元月）。nF2-F2-服装费（元月）。服装费（元月）。nF3-F3-维修费（元维修费（元/月）。月）。nF4-F4-日常保卫器材费（元日常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多月），包括对讲机、多功能警棍、功能警棍、110110报警联网等。报警联网等。nF5-F5-保安用房及保安人员住房租金（元月）。保安
28、用房及保安人员住房租金（元月）。21n6.6.办公费用办公费用V6V6 V6=Fi V6=FiS S（i=1i=1，2 2，3 3，4 4，5 5，6 6，7 7）（元元月月平方米）平方米）n常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以用除以1212个月。个月。n其中：其中：nF1-F1-交通、通讯费用（元月）。交通、通讯费用（元月）。nF2-F2-文具、办公用品等低值易耗品费（元月）。文具、办公用品等低值易耗品费（元月）。nF3-F3-车辆使用费（元车辆使用费（元/月）。月）。nF4-F4-节日装饰费（元节日装饰费（元/月）。月）。nF5-F
29、5-公共关系费及宣传广告费（元月）。公共关系费及宣传广告费（元月）。nF6-F6-办公水电费（元月）。办公水电费（元月）。nF7-F7-书报费（元月）。书报费（元月）。22n7.7.物业管理企业固定资产折旧费物业管理企业固定资产折旧费V7V7n该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊
30、到每月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。用于该项目服务的固定资产。n8.8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8V8nV8=V8=（投保总金额投保总金额 保险费率保险费率 ）保险受惠物业的总面积）保险受惠物业的总面积n物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险。保费按保险受险、相关责任保险（如电梯责任保险）、
31、公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。惠物业总建筑面积分摊。n9.9.经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用V9V9n该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。n10.10.不可预见费用不可预见费用V10V10n不可预见费用（一般按上述费用总和的不可预见费用（一般按上述费用总和的3 31010计）。不可预见费计）。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。应单独设账，严格控制其支出。23n11.11.利润或管理酬金利润或管理酬金V11V11n物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：物业管理协议不同，管理酬金的确定方式
32、不同：n（1 1）按照租金收入确定）按照租金收入确定 管理酬金管理酬金=业主租金收入酬金比率业主租金收入酬金比率n（2 2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法。况下可以采用该方法。管理酬金管理酬金=（物业价值物业约定使用年限）酬金比率（物业价值物业约定使用年限）酬金比率n（3 3）按定额利润）按定额利润/酬金或行业利润率酬金率确定。定额酬金或利润酬金或行业利润率酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务
33、者已固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述上述1 11010项的支出之和为基数乘以行业利润率项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业酬金率付给管理企业利润利润/酬金，即酬金，即 管理利润管理利润/酬金酬金=服务费行业利润率服务费行业利润率/酬金率酬金率n物业管理行业利润率物业管理行业利润率/酬金率一般在酬金率一般在8 81515，具体的比率可由双方根据，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。物业服务的标准等因素协商确定。24n12.12.法定税费法定税费V12V12n按现行税法，物业
34、管理企业属服务业，上缴按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括：的税金包括：n（1 1）须按营业额缴纳营业税，税率为）须按营业额缴纳营业税，税率为5 5。n（2 2）城市建设维护税，按营业税的）城市建设维护税，按营业税的7 7计征。计征。n（3 3）教育费附加，按营业税税额的）教育费附加，按营业税税额的3 3计征。合计征。合计总营业额的计总营业额的5.55.5。n不过依照最新的物业服务收费管理办法，不过依照最新的物业服务收费管理办法，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。金。25注意的几个问题注意的几个问题n1 1、前期物业管理费用的测算、前期
35、物业管理费用的测算n顾问费和开荒费顾问费和开荒费n固定资产投入（物业公司自行购买、业主支付、固定资产投入（物业公司自行购买、业主支付、物业公司向业主借贷支付）物业公司向业主借贷支付）n保修期内维修费用的计算保修期内维修费用的计算n2 2、物业管理企业的酬金提取问题、物业管理企业的酬金提取问题n3 3、物业服务费的收缴率、物业服务费的收缴率n4 4、住宅小区非住宅物业的收费问题、住宅小区非住宅物业的收费问题n5 5、物业服务费用的调整问题、物业服务费用的调整问题26（二）收益性物业服务费的测算（二）收益性物业服务费的测算 n物业管理企业在确定收益性物业服务费的标准时，通常是按物业管理企业在确定收
36、益性物业服务费的标准时，通常是按照物业租金收入的一定比例进行测算和收取，也可以按照上照物业租金收入的一定比例进行测算和收取，也可以按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算。述居住性物业服务费的测算方法来测算。n业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。n定额法是业主按照某一固定的数额承担物业服务费用。具体测算方法定额法是业主按照某一固定的数额承担物业服务费用。具体测算方法与居住性物业服务费的测算方法相同。与居住性物业服务费的测算方法相同。n比例法是业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任务和物业维修比例法是业主为物业管理企业定出最低的年租金
37、收入任务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费。这种测算养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费。这种测算方法比较适合于代理收益性物业租赁的物业管理企业。其将物业服务方法比较适合于代理收益性物业租赁的物业管理企业。其将物业服务费与物业服务质量联系在一起，刺激物业管理企业以优质的物业管理费与物业服务质量联系在一起，刺激物业管理企业以优质的物业管理服务吸引客户，提高出租率，增加收入。有时候还另定更高的超额比服务吸引客户，提高出租率，增加收入。有时候还另定更高的超额比例，以激励企业更加尽心服务。例，以激励企业更加尽心服务。n收益性物业服务费中与租户切身利益直接相关的保
38、安、保洁、收益性物业服务费中与租户切身利益直接相关的保安、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，往设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，往往由租户承担，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，往由租户承担，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。再从中扣除。27物业费测算案例物业费测算案例n基本情况：基本情况：n1 1、用地面积：用地面积：9984.85m29984.85m22 2、总建筑面积：总建筑面积：23470m223470m23 3、地上建筑面积：地上建筑面积：19970m219970m24 4、地下建筑面积：地下建筑面积：3500m23500m2
39、5 5、建筑占地面积：建筑占地面积：4450m24450m26 6、建筑密度：建筑密度：44.6%44.6%7 7、建筑容积：建筑容积：2.002.008 8、绿化率：绿化率：30.4%30.4%（小区绿化面积为（小区绿化面积为3035M2 3035M2）9 9、商铺：商铺：9000m29000m21010、商务公寓：、商务公寓：10970m210970m21111、停车位：、停车位：92 92 28n说明：说明：n1 1、商务间共计、商务间共计214214间，在初期按间，在初期按40%40%的入住计的入住计算，即算，即8585间。按每个服务员做间。按每个服务员做1313间计算则需间计算则需7
40、 7名名/班班2 2班班=14=14人。人。n2 2、总人数控制在、总人数控制在6565人以内。人以内。29管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费n管理人员管理人员 13 2346.00 30500.0013 2346.00 30500.00n维修人员维修人员 5 1000.00 5000.005 1000.00 5000.00n收费员收费员 3 800.00 2400.00 3 800.00 2400.00 n治安员治安员 20 750.00 15000.0020 750.00 15000.00n服务员服务员 14 600.00 8400.00 14
41、 600.00 8400.00 n保洁员保洁员 6 550.00 3300.00 6 550.00 3300.00 n合计合计 61 64600.0061 64600.0030n基本工资基本工资 64600.00 3.234 64600.00 3.234 n福利费福利费 20341.50 1.148 20341.50 1.148 福利费为工资总额的福利费为工资总额的35.5%,35.5%,其中福利基金占工资总额的其中福利基金占工资总额的14%14%；教育基金占工资总额的教育基金占工资总额的1.5%1.5%；社会保险占工资总额的；社会保险占工资总额的20%20%n加班费加班费 暂不计暂不计 n服
42、装费服装费 1625 0.0811625 0.081 服装按年均服装按年均300300元元/人计算，则每月分摊为：人计算，则每月分摊为：6565300300元元/人人/年年1212月月=1625(=1625(元元/月月)n合计合计 79166.50 4.463 79166.50 4.463 31公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备日常运行、维修及保养费 n采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按按12001200元元/M2/M2计算，公共设施、设备建造成本计算，公共设施、设备建造成本统一按统一按30%30%计取，折旧年限按计取，折旧年限按25
43、25年计算，维修年计算，维修保养费按月折旧费的保养费按月折旧费的40%40%提取。则：提取。则：维修保养费维修保养费=（12001200元元/M2/M230%30%）（2525年年1212月月/年）年）40%40%=（360360300300）40%40%=0.48=0.48元元/月月.平方米平方米 32n公共照明所用电为（晚间公共照明所用电为（晚间1919：0000分至次日清晨分至次日清晨7 7：0000分为开灯时间，共计分为开灯时间，共计1212小时，如本物业有小时，如本物业有200200盏灯盏灯6060瓦计算）。则：每日所用电费为：瓦计算）。则：每日所用电费为：（6060瓦瓦/盏盏200
44、200盏盏1212小时小时3030日日/月）月）1.101.10元元/千千瓦瓦/小时小时=4320=4320千瓦千瓦/小时小时1.101.10元元/千瓦千瓦/小时小时=4752.00=4752.00元元/月月分摊到每平方米的费用为分摊到每平方米的费用为:4752.00:4752.0019970=0.23719970=0.237元元/平方米平方米/月月 33n电梯运行电费为电梯运行电费为:每部电梯按每部电梯按5 5千瓦千瓦/小时每天运行小时每天运行1212小时计算则运行电费为：小时计算则运行电费为：（4 4部部5 5千瓦千瓦/小时小时1212小时小时3030天天/月）月）1.101.10元元/千
45、瓦千瓦/小时小时=7200=7200千瓦千瓦/小时小时1.101.10元元/千瓦千瓦/小时小时=7920=7920元元/月月分摊到每平方米的费用为分摊到每平方米的费用为:7920:792019970=0.39619970=0.396元元/平平方米方米/月。月。34n维修保养费用为维修保养费用为;每层每月按每层每月按5050元计算则为：元计算则为：（4 4部部7 7层）层）5050元元/层层/月月=28=285050=1400=1400元元/月月分摊到每平方米的费用为分摊到每平方米的费用为:1400:140019970=0.07019970=0.070元元/平方米平方米/月。月。35绿化管理费绿
46、化管理费 n1 1绿化工具费绿化工具费 400400元元/年年 400.00 400.00 2 2劳保用品费劳保用品费 400400元元/年年 400.00 400.00 3 3绿化用水费绿化用水费 1 1吨吨/M2./M2.年年,1.35,1.35元吨元吨 4097.25 4097.25 4 4农药化肥费农药化肥费 0.100.10元元/M2./M2.年年 303.50303.505 5景观再造费景观再造费 0.100.10元元/M2./M2.年年 303.50303.506 6合合 计计/0.039/0.03936清洁卫生费清洁卫生费 n工具购置费工具购置费 300300元元/人人.年年
47、1800.001800.00n 劳保用品费劳保用品费 300300元元/人人.年年 900.00900.00n 化粪池清掏费化粪池清掏费 3000.003000.00n垃圾外运费垃圾外运费 28802880元元/年年 2880.002880.00n水箱清洗水箱清洗n合计合计 0.0410.04137保安费保安费 n装备费装备费 250250元元/人人.年年 500050000000n人身保险费人身保险费 n房租费房租费 n合计合计 0 0025 025 38n办公费办公费 1212万元万元（1212月月1997019970平方米）平方米）=0.501=0.501元元/月月.平方米平方米 n固定
48、资产总额为固定资产总额为100100万元，平均折旧年限为万元，平均折旧年限为5 5年，年，即：即：固定资产折旧费为：固定资产折旧费为：100100万元万元（1212月月/年年.月月5 5年年19970M219970M2）=0.834=0.834元元/月月.平方米平方米 39n利润：利润取利润：利润取5%5%，则，则利润利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834834）5%5%=7.04=7.045%5%=0.352=0.35
49、2元元/月月.平方米平方米 n法定税费：两税一费为前八项之和的法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%5.75%，则，则税费税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352834+0.352）5.57%5.57%=7.392=7.3925.75%5.75%=0.425=0.425元元/月月.平方米平方米 40专项维修资金的管理专项维修资金的管理 41一、专项维修资金的性质一、专项维修资金的性质 n房屋共用部位专项维修
50、资金是指专项用于房房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新和改造的资金，在性质上属专门用于特定新和改造的资金，在性质上属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。即：目的而设立的专项资金一类。即：n它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。n其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。专项代管基金，作为长期负债管理。42二、专项
