1、新石家庄市物业管理 条例讲座 一、简介一、简介1、石家庄市物业管理条例石家庄市物业管理条例 的法律地位的法律地位石家庄市物业管理条例石家庄市物业管理条例属于石家庄市人大常属于石家庄市人大常委会制订的地方法规，其上位法是委会制订的地方法规，其上位法是物权法物权法国务院国务院物业管理条例物业管理条例。2 2、石家庄市物业管理条例石家庄市物业管理条例制订与修编制订与修编v原原石家庄市物业管理条例石家庄市物业管理条例20032003年年9 9月月5 5日石日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过次会议通过，20042004年年5 5月月2828日河
2、北省第十届人日河北省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准实施。民代表大会常务委员会第九次会议批准实施。v石家庄市物业管理条例修订案石家庄市物业管理条例修订案即：即：新新石石家庄市物业管理条例家庄市物业管理条例20092009年年1111月月2828日河北省日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过），河北省第十一届人民代表大会常务议通过），河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，委员会第十二次会议批准，20102010年年3 3月月1 1日开日开始实施。始实施。二、逐条解析二、逐条解析l第一章第一章 总则总则l第一条第一条
3、 为规范物业管理活动，维护业主为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法和国务院和国务院物业管物业管理条例理条例及有关法律、法规规定，结合本市实及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。际，制定本条例。第一条释义：第一条释义：v本条指出了新本条指出了新石家庄市物业管理条例石家庄市物业管理条例立法目的和制定依据。立法目的和制定依据。第二条第二条 本市行政区域内物业管理活动适本市行政区域内物业管理活动适用本条
4、例。用本条例。本条例所称物业管理，是指业主通过选本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或专业性服务企业，由业主聘物业服务企业或专业性服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。秩序的活动。第二条释义第二条释义v依据国务院依据国务院物业管理条例物业管理条例将将“物业管理企业物业管理企业”变更为变更为“物业服务企业物业服务企业”；将；将“业主公约业主公约”变更为变更为“管理规
5、约管理规约”。v增加了：专业性服务企业也属物业管理的范畴。增加了：专业性服务企业也属物业管理的范畴。v物业企业管理、服务活动的依据是物业企业管理、服务活动的依据是物业服务合物业服务合同同。第三条第三条 本市各级人民政府应当创造本市各级人民政府应当创造条件，逐步推行住宅类物业和非住宅类物条件，逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理，提倡和保障业主通过公业实行物业管理，提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。服务企业。第三条释义第三条释义v逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理，不再是
6、一句口号。为实现这个目的，各管理，不再是一句口号。为实现这个目的，各级人民政府应当创造条件。级人民政府应当创造条件。v保障通过公开、公平、公正的市场竞争机制选保障通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，是各级人民政府的义务。择物业服务企业，是各级人民政府的义务。第四条第四条 市房产行政主管部门负责全市物业市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。管理活动的监督管理工作。县（市）、区房产行政主管部门对辖区县（市）、区房产行政主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理。内的物业管理活动进行监督管理。高新技术产业开发区管理委员会在市房高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主
7、管部门委托范围内，负责对辖区内产行政主管部门委托范围内，负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理。的物业管理活动进行监督管理。各级人民政府财政、发展改革、规划、各级人民政府财政、发展改革、规划、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生、人防等部门在各自职责范围内对物业管理活人防等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。动进行监督管理。第五条第五条 街道办事处、乡镇人民政府协街道办事处、乡镇人民政府协助所在区域内房产行政主管部门对物业管助所在区域内房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理，负责调解物业管理理活动进行监督管理，负责调解物业管理纠纷，组织
8、、指导本辖区业主大会成立和纠纷，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。主委员会依法履行职责。城市社区居民委员会协助街道办事处、城市社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会工乡镇人民政府对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷；可以列席业主大会、业内物业管理纠纷；可以列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议；可以设置主代表大会和业主委员会会议；可以设置公益性工作岗位，加强物业管理相关工作。公益性工作岗位，加强物业管理
9、相关工作。第五条释义第五条释义v我个人认为本条制定有瑕疵：我个人认为本条制定有瑕疵：v突出了居委会在物业管理活动中的特殊地位，涉嫌凌突出了居委会在物业管理活动中的特殊地位，涉嫌凌驾于业主、业主委员会、物业服务企业之上，容易导驾于业主、业主委员会、物业服务企业之上，容易导致身居居委会要职的小区业主成为小区的特殊主体。致身居居委会要职的小区业主成为小区的特殊主体。v依依“法法”调解物业管理纠纷？居委会应当受调解物业管理纠纷？居委会应当受居民自居民自治组织法治组织法的调整，而非的调整，而非物业管理条例物业管理条例，也就是，也就是说：居委会不具备这个职能。这是市物业处借鉴裕华说：居委会不具备这个职能。
10、这是市物业处借鉴裕华区的经验，在全国物业管理方面搞的创新，值得商榷。区的经验，在全国物业管理方面搞的创新，值得商榷。第二章第二章 业主及业主大会业主及业主大会 第六条第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。动中，依法享有权利，履行义务。第七条第七条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会。一个物业管理区域应当成立一个业主大会。物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区
11、建设、城市道路规划等因素，由县（市）、区房模、社区建设、城市道路规划等因素，由县（市）、区房产行政主管部门确定。产行政主管部门确定。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。管理区域。第八条第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大物业管理区域内全体业主组成业主大会，只有单一业主的或者业主人数较少且经全体会，只有单一业主的或者业主人
12、数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。共同履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较多不便于召开全体业主大会、经业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意的，可以以单元、幢或一定建筑面多数业主同意的，可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业主大会。主大会。第九条第九条 已交付使用的物业业主入住率达到百分之五十已交付使用的物业业主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上的，物业所在地以上和入住建筑面积达到百分之五
13、十以上的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立业主大会。业的街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立业主大会。业主大会的成立可以首先组成业主大会筹备机构，负责业主主大会的成立可以首先组成业主大会筹备机构，负责业主大会成立的具体工作。业主大会筹备机构，由业主代表、大会成立的具体工作。业主大会筹备机构，由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府代表七至十一人组成。街道办事处或乡镇人民政府代表七至十一人组成。筹备机构业主代表所占比例不得低于组成人员的二分筹备机构业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一。业主代表由业主自愿报名，由街道办事处或乡镇人之一。业主代表由业主自愿报名，由街道办事处或乡镇人
14、民政府确定。业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、民政府确定。业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。具有一定组织能力的业主担任。第九条释义第九条释义v本条规定了成立业主大会的时机：主入住率达到本条规定了成立业主大会的时机：主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上以上 。v本条还规定了街道办事处或乡镇人民政府在成立本条还规定了街道办事处或乡镇人民政府在成立业主大会工作上的职责仅仅是业主大会工作上的职责仅仅是“指导指导”。第十条第十条 下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会
15、议事规则及管理规约；（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）业主委员会不履行职责的，责成其恢复履行（四）业主委员会不履行职责的，责成其恢复履行职责；职责；（五）选聘、解聘物业服务企业；（五）选聘、解聘物业服务企业；（六）筹集和使用住宅专项维修资金；（六）筹集和使用住宅专项维修资金；（七）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（七
16、）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（八）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。（八）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。（基本上是国务院（基本上是国务院物业管理条例物业管理条例的第十一条）的第十一条）第十一条第十一条 首次业主大会应当选举产生业主委员首次业主大会应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由五至十三名委员单数组成。业主委员会主任、会由五至十三名委员单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。副主任在业主委员会委员中选举产生。业主委员会应当履行下列职责：业主委员会应当履行下列职责：（一）召集业主
17、大会会议，报告物业管理的实（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；业签订物业服务合同；（三）组织业主委员会的换届、改选、增补；（三）组织业主委员会的换届、改选、增补；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，制止并向有关行政管理部门报告物业服务企业损坏制止并向有关行政管理部门报告物业服务企业损坏业主权益的行为；业主权益的行为；（五）监督业主管理规约的实施，
18、督促业主交（五）监督业主管理规约的实施，督促业主交纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用；纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用；（六）接受业主、使用人对物业服务企业的投（六）接受业主、使用人对物业服务企业的投诉；诉；（七）配合街道办事处或乡镇人民政府、居民（七）配合街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会做好本住宅区的社区管理工作；委员会做好本住宅区的社区管理工作；（八）业主大会赋予的其他职责。（八）业主大会赋予的其他职责。第十一条释义第十一条释义v本条规定业委会不仅监督物业服务企业，同时业本条规定业委会不仅监督物业服务企业，同时业监督业主监督业主管理规约的实施，督促业主交纳物业管管理规约的实施，督促业
19、主交纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用；注意：这里用理等依照合同应当缴纳的费用；注意：这里用“缴纳缴纳”而不是而不是“交纳交纳”。第十二条第十二条 业主大会应当按照业主大会议事业主大会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。业主大会会议由业主委员规则的规定定期召开。业主大会会议由业主委员会召集。五分之一以上业主提议召开业主大会的，会召集。五分之一以上业主提议召开业主大会的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议。业主委员会不组织召开的，十分之一以时会议。业主委员会不组织召开的，十分之一以上的业主可以联名向物业所在地的县（市）区房上的业主可以联
20、名向物业所在地的县（市）区房产行政主管部门申请，要求召开业主大会会议。产行政主管部门申请，要求召开业主大会会议。受理申请的房产行政主管部门应及时督促召开。受理申请的房产行政主管部门应及时督促召开。召开业主大会时，应当于十五日前通知全体业主，召开业主大会时，应当于十五日前通知全体业主，业主委员会应当做好业主大会会议纪录。业主委员会应当做好业主大会会议纪录。第十二条释义第十二条释义v本条规定了召开业主大会的时机和临时召开的条本条规定了召开业主大会的时机和临时召开的条件，以及救济渠道。件，以及救济渠道。v时机：业主大会议事规则的规定时机：业主大会议事规则的规定“定期定期”召开召开 。v条件：五分之一
21、以上业主提议条件：五分之一以上业主提议 。v救济渠道：十分之一以上的业主可以联名房产行救济渠道：十分之一以上的业主可以联名房产行政主管部门申请政主管部门申请 。第十三条第十三条 业主委员会应当自选举产生之日业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持业主委员会选举结果和选举情况起三十日内持业主委员会选举结果和选举情况报告、管理规约及业主大会议事规则到县（市）报告、管理规约及业主大会议事规则到县（市）区房产行政主管部门备案，并将业主委员会选区房产行政主管部门备案，并将业主委员会选举结果、管理规约及业主大会议事规则在物业举结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域内公示。业主委员会备案和公示事项管
22、理区域内公示。业主委员会备案和公示事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案并公发生变更的，应当依照前款规定重新备案并公示。示。第十四条第十四条 业主大会决定对全体业主、使业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会具有约束力。业主大会、用人、业主委员会具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。业管理无关的活动。第十五条 业主大会集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会决定事项可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式
23、，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。由业主推选的业主代表参加业主大会，应当事先征求和如实反映所代表业主的意愿。业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使表决权。第十五条释义第十五条释义v本条规定了业主大会决定事项的形式：本条规定了业主大会决定事项的形式：1 1、集体讨论；、集体讨论；2 2、书面征求意见。、书面征求意见。v业主大会决定事项的前提条件：业主大会决定事项的前提条件：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加人数过半数的业主参加 。第十六条第十六条 业主大会制定和修改业主大会议业
24、主大会制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举或改选业事规则，制定和修改管理规约，选举或改选业主委员会，选聘和解聘物业服务企业，有关共主委员会，选聘和解聘物业服务企业，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定筹集和使用专项维数过半数的业主同意；决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数
25、三分之二以上的业主同意。业主且占总人数三分之二以上的业主同意。第十六条释义第十六条释义v本条规定了重大事项的决策条件：本条规定了重大事项的决策条件：1 1、选聘和解聘物业服务企业：应当经专有部分应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的业主同意 ；2 2、决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。二以上的业主同意。第十七条第十七条 业主委员会有下列情形之一的，物业主委员会
26、有下列情形之一的，物业所在地的县（市）、区房产行政主管部门应当业所在地的县（市）、区房产行政主管部门应当予以制止，责令限期改正或者撤销其决定，情节予以制止，责令限期改正或者撤销其决定，情节严重的，可暂停其活动并通告全体业主：严重的，可暂停其活动并通告全体业主：（一）业主委员会的行为违反法律、法规和（一）业主委员会的行为违反法律、法规和政策规定的；政策规定的；（二）业主委员会的行为危害社区安定和社（二）业主委员会的行为危害社区安定和社会稳定的；会稳定的；（三）业主委员会侵害业主合法权益的。（三）业主委员会侵害业主合法权益的。第三章第三章 物业服务企业物业服务企业第十八条第十八条 从事物业服务活动
27、的企业应当从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，从事相应资质等级的物具有独立的法人资格，从事相应资质等级的物业服务。业服务。从事物业管理的人员，应当取得相应的资从事物业管理的人员，应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。格证书，定期参加相应的职业教育培训。第十九条第十九条 物业服务企业应当按照规定物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。定期接受房产行政主管部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。服务。第十九条释义第十九条释义v资质核定是物业主管部门对物业行业控制市场准资质核定是物业主管部门对物业行业控
28、制市场准入的行政许可行为。入的行政许可行为。v物业行业门槛太低，物业企业鱼目混杂，加强监物业行业门槛太低，物业企业鱼目混杂，加强监督检查力度有利于物业行业的健康发展。督检查力度有利于物业行业的健康发展。第二十条第二十条 物业服务企业享有以下权利：物业服务企业享有以下权利：（一）按照物业服务合同进行相应管理；（一）按照物业服务合同进行相应管理；（二）按照物业服务合同收取服务费用；（二）按照物业服务合同收取服务费用；（三）对装饰装修活动进行监督；（三）对装饰装修活动进行监督；（四）对造成物业共用部位、共用设施设备（四）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害；和场地损害
29、的行为，要求责任人停止损害；（五）依据法律、法规规定和物业服务合同（五）依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。约定享有的其他权利。第二十条释义第二十条释义v物业服务企业依据在小区内行使管理权的依据是。物业服务企业依据在小区内行使管理权的依据是。v收取服务费的依据也是收取服务费的依据也是物业服务合同物业服务合同约定。约定。物业费包含两种性质的费用：物业费包含两种性质的费用：1 1、业主应当、业主应当“缴纳缴纳”的的物业费物业费，主要指：公共，主要指：公共设备设施的维修养护。收取依据：设备设施的维修养护。收取依据：物权法物权法。2 2、业主应当、业主应当“交纳交纳”的的物业服务费物业
30、服务费：主要指：主要指：物业服务企业的服务成本、税费、利润。收取依物业服务企业的服务成本、税费、利润。收取依据：据：物业服务合同物业服务合同第二十条释义第二十条释义v对装饰装修活动进行监督手段：对装饰装修活动进行监督手段：1、监督装修公司可采取控制入场，控制使用电、监督装修公司可采取控制入场，控制使用电梯搬运建材等手段；梯搬运建材等手段；2、监督业主私拆乱建：只能收取装修押金。、监督业主私拆乱建：只能收取装修押金。如何才能合法收取装修押金如何才能合法收取装修押金物业服务合同物业服务合同中约定。中约定。物业服务合同物业服务合同没有约定，装修押金没有约定，装修押金就成了乱收费，将被业主举报。就成了
31、乱收费，将被业主举报。第二十一条第二十一条 物业服务企业应履行下列义务：物业服务企业应履行下列义务：（一）按照物业服务合同要求提供物业服务；（一）按照物业服务合同要求提供物业服务；（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示；和物业维修资金使用情况，并进行公示；（三）公示物业服务合同约定的收费项目和标（三）公示物业服务合同约定的收费项目和标准；准；（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情
32、况；收益和支出情况；（五）协助有关部门制止违法、违规的行为，（五）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序；维护物业管理区域秩序；（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。其他义务。第二十二条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法犯罪案件或安全事故时，物业服务企业应当在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。第二十一条、第二十二条释义第二
33、十一条、第二十二条释义v这两条规定了社区保安的职责是：这两条规定了社区保安的职责是：协助有关部门协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序，制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序，治安、安全、事故防范工作。简单地说，就是监治安、安全、事故防范工作。简单地说，就是监控、巡查、发现、采取经济措施、制止、报警、控、巡查、发现、采取经济措施、制止、报警、协助。协助。打击违法犯罪是公安机关的神圣职责。打击违法犯罪是公安机关的神圣职责。第二十三条第二十三条 房产行政主管部门应当加强对房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，对其物业服务活动物业服务企业的监督管理，对其物业服务活动进
34、行考核，促进物业服务企业提高服务水平。进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。物业服务企业应当向房产行政主管部门定物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送报表、基本企业信息等相关资料。期报送报表、基本企业信息等相关资料。物业服务企业应当自签订物业服务合同之物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内向物业所在地县（市）、区房产日起三十日内向物业所在地县（市）、区房产行政主管部门备案。行政主管部门备案。第二十三条释义第二十三条释义 物业行业门槛太低，物业企业鱼目混杂，从物业行业门槛太低，物业企业鱼目混杂，从业人员普遍素质有待提高，加强监督检查力度有业人员普遍素质有待提高，加强监督检查力度有
35、利于物业行业的健康发展。利于物业行业的健康发展。第四章 前期物业管理第二十四条 前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止的物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘具备相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。业主或业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即行终止。在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担，物业交付业主后的物业服务费用由业主承担。当事人另有约定的除外。第二十四条提示第二十四条提示v为了防止炒房人长期恶意不
36、收房，钻空子不交物为了防止炒房人长期恶意不收房，钻空子不交物业费，前期物业与建设单位签订业费，前期物业与建设单位签订前期物业服务前期物业服务合同合同时，应当约定合理的收房期限。超过收房时，应当约定合理的收房期限。超过收房期限未收房，其产生的物业费由业主承担。期限未收房，其产生的物业费由业主承担。第二十五条第二十五条 住宅物业的建设单位，应当住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅总建筑面积务企业；投标人少于三个或者住宅总建筑面积低于三万平方米的，经物业所在地县级以上房低于三万平方米的，经物业所在地县级
37、以上房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。具有相应资质的物业服务企业。第二十六条第二十六条 新建物业的建设单位在办新建物业的建设单位在办理房屋预理房屋预(销销)售许可证时，应当向物业所在售许可证时，应当向物业所在地市房产行政主管部门提供前期物业服务合地市房产行政主管部门提供前期物业服务合同和临时管理规约；属于新建住宅物业的，同和临时管理规约；属于新建住宅物业的，还应当提供物业管理招议标备案文件。还应当提供物业管理招议标备案文件。第二十七条第二十七条 建设单位在销售物业时应建设单位在销售物业时应当将前期物业服务合同和临时管理
38、规约约定当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的主要内容作为物业销售合同的要约部分。的主要内容作为物业销售合同的要约部分。第二十七条释义第二十七条释义v业主在购买物业时签订的业主在购买物业时签订的商品房买卖合同商品房买卖合同中中已经包含已经包含前期物业服务合同前期物业服务合同内容和内容和临时管临时管理规约理规约的内容，业主收房时，前期物业服务企的内容，业主收房时，前期物业服务企业不用再与之签订合同。业不用再与之签订合同。第二十八条第二十八条 建设单位将未达到交付使用标准的新建建设单位将未达到交付使用标准的新建住宅交付使用的，或符合交付标准但超过半年不交付的，住宅交付使用的，或符合交付标准但超过
39、半年不交付的，由市房产、建设、规划等有关部门记入企业诚信档案。由市房产、建设、规划等有关部门记入企业诚信档案。给购房人造成损失的，由建设单位承担责任。给购房人造成损失的，由建设单位承担责任。新建住宅物业交付时，应当符合新建住宅的配套建新建住宅物业交付时，应当符合新建住宅的配套建筑及设施设备配置和使用标准，未达到配置使用标准的筑及设施设备配置和使用标准，未达到配置使用标准的不予办理房屋权属初始登记，物业服务费由建设单位承不予办理房屋权属初始登记，物业服务费由建设单位承担。担。市、县（市）、矿区房产行政主管部门负责辖区内市、县（市）、矿区房产行政主管部门负责辖区内新建住宅物业的配套建筑及设施设备配
40、置的验收，并在新建住宅物业的配套建筑及设施设备配置的验收，并在物业管理区域内公示。物业管理区域内公示。新建住宅物业配套建筑及设施设备配置和使用标准新建住宅物业配套建筑及设施设备配置和使用标准由市人民政府制定。由市人民政府制定。第二十八条释义第二十八条释义v未达标交付住房或延期半年交房的，开发商未达标交付住房或延期半年交房的，开发商将承担法定责任。将承担法定责任。v综合验收未通过的不能办理产权证，物业费综合验收未通过的不能办理产权证，物业费也由开发商来承担。也由开发商来承担。v各项设施的验收结果，在小区内公示。各项设施的验收结果，在小区内公示。第二十九条第二十九条 规划、设计新建住宅区时，应当统
41、筹规规划、设计新建住宅区时，应当统筹规划、合理布局物业管理设施，按照不低于开发建设住宅划、合理布局物业管理设施，按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房，不低于总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房，不低于千分之四的比例建设物业经营用房，费用计入建筑成本。千分之四的比例建设物业经营用房，费用计入建筑成本。物业管理用房、物业经营用房所有权属于全体业主物业管理用房、物业经营用房所有权属于全体业主共同所有，不得买卖、抵押或者改作他用。物业经营用共同所有，不得买卖、抵押或者改作他用。物业经营用房所得收益属于全体业主所有。物业经营用房的经营和房所得收益属于全体业主所有。物业经营用
42、房的经营和收益管理方式，由业主大会决定。可以用于折抵物业服收益管理方式，由业主大会决定。可以用于折抵物业服务费和弥补专项维修资金不足。物业经营用房的收益使务费和弥补专项维修资金不足。物业经营用房的收益使用，接受市、县（市）、区房产行政主管部门的监督指用，接受市、县（市）、区房产行政主管部门的监督指导，并定期向业主公布。导，并定期向业主公布。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房、物业经营用房一并申请登记，并在该将物业管理用房、物业经营用房一并申请登记，并在该物业管理区业主大会或者业主委员会成立后及时向其移物业管理区业主大会或者业主
43、委员会成立后及时向其移交。交。第二十九条释义第二十九条释义v第一次立法确定：千分之三的物业管理用房，第一次立法确定：千分之三的物业管理用房，千分之四的物业经营用房，产权属于全体业主。千分之四的物业经营用房，产权属于全体业主。v物业经营用房所得收益属于全体业主所有，物物业经营用房所得收益属于全体业主所有，物业服务企业只能代为经营管理。业服务企业只能代为经营管理。v物业经营用房的收益使用定期向全体业主公示。物业经营用房的收益使用定期向全体业主公示。第三十条第三十条 建设单位与其选聘的物业服务企业应建设单位与其选聘的物业服务企业应当进行物业管理交接验收，向物业服务企业移交当进行物业管理交接验收，向物
44、业服务企业移交物业管理用房、公建配套设施、设备和相关资料。物业管理用房、公建配套设施、设备和相关资料。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款所述物业管理用房、设施、设备、资应当将前款所述物业管理用房、设施、设备、资料移交给业主委员会。料移交给业主委员会。物业所在地县（市）、区房产行政主管部门、物业所在地县（市）、区房产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府应当对交接验收和移街道办事处或乡镇人民政府应当对交接验收和移交进行监督，并在相应文书上签字确认，在物业交进行监督，并在相应文书上签字确认，在物业管理区域内公示。管理区域内公示。第三十一条 前期物
45、业服务企业不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应当重新选聘物业服务企业接替服务。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应与物业出售前公示标准一致，并告知全体业主。第五章第五章 物业服务物业服务第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房占用费与物业服务费的折抵、合同期限、争议解决方式、违约责任等内容。物业服务合同签订前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。街道办事处、乡镇
46、人民政府应当指导和帮助业主委员会与物业服务企业签订和履行物业服务合同，维护业主的合法权益。第三十三条第三十三条 在同一物业管理区域内，只能在同一物业管理区域内，只能委托一个物业服务企业提供服务，也可以选聘委托一个物业服务企业提供服务，也可以选聘专业性服务企业分别承担物业管理区域内设施专业性服务企业分别承担物业管理区域内设施设备、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序设备、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等物业服务。选聘物业服务企业或专业性维护等物业服务。选聘物业服务企业或专业性服务企业时，应当采用公开招投标，采用其他服务企业时，应当采用公开招投标，采用其他方式的由业主大会决定。方式的由业主大
47、会决定。物业管理应当接受房产行政主管部门监督物业管理应当接受房产行政主管部门监督管理。管理。第三十四条第三十四条 物业服务企业应当加强物业物业服务企业应当加强物业管理区域的巡察管理，发现违反治安管理，违管理区域的巡察管理，发现违反治安管理，违反规划私搭乱建，违规装饰、装修，损坏公共反规划私搭乱建，违规装饰、装修，损坏公共设施设备及绿地环境等违法、违规行为时，应设施设备及绿地环境等违法、违规行为时，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。当及时制止，并向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依报告后，应
48、当依法对违法行为予以制止或者依法处理。法处理。第三十五条第三十五条 物业服务企业可以委托有相物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的专项服务，应资质的企业完成物业管理区域的专项服务，但不得将物业服务合同约定的主要部分或全部但不得将物业服务合同约定的主要部分或全部委托或转移给他人。因委托或转移造成的损失委托或转移给他人。因委托或转移造成的损失由物业服务企业承担。由物业服务企业承担。第三十六条第三十六条 物业服务实行有偿服务。物业物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。质量相适应的原则。普通住宅的物业
49、服务费标准，由市价格行普通住宅的物业服务费标准，由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定，实政主管部门会同市房产行政主管部门制定，实行政府指导价，并向社会公布。具体收费标准行政府指导价，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在政府指导价格范围内由业主与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定。协商确定。普通住宅以外的物业服务费，实行市场调普通住宅以外的物业服务费，实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。节价，由业主与物业服务企业协商确定。物业服务收费的标准及收取方式应当在物物业服务收费的标准及收取方式应当在物业服务合同中约定，并向业主公示。业服务合同中约定，并向业主公示。第
50、三十七条 连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。第三十七条释义及对策第三十七条释义及对策v连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业可理解为毛坯房。物业可理解为毛坯房。v在在前期物业服务合同前期物业服务合同中约定按照中约定按照100%100%征收征收物业费，实践操作中可以根据实际情况适当折物业费，实践操作中可以根据实际情况适当折减，以利于费用收取。减，以利于费用收取。第三十八条 物业管理区域内，供水、供电、
