1、时 间：对 象：物业管理有限公司全体员工地 点：大厦5F会议室主 题：结合公司2004年公司主营服务以及企业管理状况以及2005年计划工作安排进行企业理念、企业精神、企业宗旨、职业道德职业培训主 讲：一、2004年公司主营服务以及企业管理状况2004年公司全年实现经营收入万元（其中：物业服务费收入万元其它经营收入万元）年利润万元；房屋及公共设施完好率达98；受理业主（使用人）报修1562起及时处理率100；处理业主（使用人）投诉5起次次有交代件件有落实；业主和使用人对物业服务和物业管理满意率达到97.952004年公司在各项工作中屡屡受奖下半年我们分别被区政府评为“社会治安安全单位”和“文明单
2、位”；在大厦消防安全管理规范以及“人员密集场所专项整治”和“火灾隐患大排查”活动中我们荣幸被评为先进单位代表市消防重点单位接受中央、省两级督查组检查并获得通过物业企业管理模式也趋于成熟为做大、做强企业奠定了坚实基础一份耕耘一份收获在这里我们除了感谢大厦业主委员会和大厦业主、使用人支持和配合我们还要感谢公司全体员工共同努力和勤奋工作你们辛劳付出才使得公司圆满完成既定工作目标取得上述良好业绩二、近年来公司领导班子职业操守情况回顾公司领导班子今年或曰近三年来工作情况可以总结为三个方面：第一、尽职尽责为“物业”基础管理工作努力工作2002年“物业公司”蓄势待兴针对管理工作一些“缺漏”和“遗憾”以及建筑
3、设计和建筑施工中大量缺陷公司领导班子相互配合构建了“物业公司”基本架构从实际出发力主建立一个精简、高效物业管理队伍并制订了一系列初期规章制度在这一时期重点做了二项工作一编纂了一套物业服务和管理工作指导书：物业管理有限公司作业文件汇编使物业管理初步纳入到现代化管理轨道；二改造及改正了大量大厦设计、安装、施工中不恰当、不适宜缺陷使得设备设施运行更安全、更经济、更可靠第二、尽心尽力为“物业”发展做出了应有贡献公司领导班子始终尊重、支持董事会工作并扬长避短团结协作相互做到：到位而不越位补台而不拆台保证自己所管辖工作符合董事会要求符合公司规划领导班子成员集体编写了一套物业管理有限公司作业文件汇编以后又陆
4、续编制了一系列诸如企业员工培训纲要、“物业”企业三年发展大纲、管理流程、基础台账设计等为“物业”管理从无到有从小到大并且不断走向规范、走向成熟贡献集体光和热第三、“四个做到”这些年公司领导班子始终相互免励并坚持做到：第一、提高班子成员综合素质努力做到品德、职业操守上优秀、成熟业务上过硬纪律上严明作风上端正为人上正派工作上突破业绩上突出不负众望不辱使命；第二、锐意进取、增强改革创新意识做到守法不旧、创新有变与时俱进促业兴旺全面推动物业公司各项工作上台阶上水平；第三、妥善处理方方面面关系充分发挥各级管理人员参谋助手作用；对员工要多关心、多帮助充分调动们积极性、主动性、创造性；对横向之间要多沟通、多
5、交流相互配合、紧密合作；第四、廉洁做事、树立形象做到有权不滥用、有名不自争、有功不自居、有责不自推以领导班子良好形象和表率作用感召、影响、带动员工增强“物业”凝聚力、战斗力三、各部门2004年度工作简要回顾、总经理办公室总经办工作看似杂乱实质上它主要工作我们理解就好比生产线起首和落尾两个环节所谓“起首”总经办一个综合协调部门同时它又一个对公司各种方针、政策、制度、规定进行传达、贯彻和检查落实职能部门；所谓“落尾”指它收费工作收费收获成果收获业主对整个物业服务认同和肯定毋须置疑收费也一项艰巨工作这两个环节总经办在副总经理带领下做了大量工作也取得了很好成绩2004年商办住物业服务费收取“商办”收费
6、率都达到100住宅物业服务费收费率达到92.04这当中凝聚了全公司员工汗水同样也体现了总经办员工辛勤努力 自从年初签订目标责任书后总经办在增收节支方面抓得紧抓得实及时将各项目标分解到每个部门、每个岗位同时努力创收并严格控制成本费用精打细算勤俭治家全年主营外业务增收万元并全面完成各项经济指标、设备部2004年设备部全体员工勤奋工作圆满地完成了各项工作任务1、育人带兵 为了加强公司设备部日常管理工作新选拔、培养同志为设备主管并且在经过一段时间磨合后逐步放手工作充分发挥主管主观能动性2、踏实工作 200年月设备部根据大厦中央空调系统主机运行状况提出了机组中修计划在得到董事长批准后设备部经理自己赶赴上
7、海空调厂家组织采购维修配件并且组织人力对中央空调主机进行中修更换磨损活塞环、赃污冷冻油、堵塞过滤器等关键部件维修中空调班、电梯班同志等发挥不怕苦、不怕累良好品德克服维修场地狭小、维修工具短缺、维修时间紧、维修任务重等困难认真、仔细、精心修理、调试设备自觉放弃休息时间加班加点终于在中央空调启用前全部修理、调试完毕保证了商场空调系统制冷正常运行3、团队精神工作虽有分工但在设备部今年几个大型维修、改造工程实施过程中仍然表现出良好协作、合作精神像同志虽然岗位在高压值班但还主动承担、完成了大厦内诸多给排水改造工作诸如珠宝给水管道安装、中国银行和联通给水管道改造、大厦自来水管道改造等、安全保卫部安全保卫部
8、2004年度在这样几个方面工作卓有成效并取得成效：1、规范入职培训提高保安服务质量安保队员流动频繁物管企业特殊性之一今年安保队员累计流动人次为了不降低安保服务质量入职培训重之又重为了把好入职培训关安保部统一安排新队员入职培训部门经理、班长骨干择优施教充分发挥班长骨干强项部门主管部队复员老骨干平时十分注重保安形象军事共同科目过硬一举一动都能显出良好保安素质新队员队列、体能训练非做了许多工作；班长从事安保工作多年积累了丰富安保工作经验防范意识强由负责新队员岗位应知应会培训能达到事半功倍效果；班长服务意识强服务技能好并且善于总结提高就请讲服务技巧课程由于责任明确、分工恰当、把握重点新队员入职培训达到
9、预期效果全年新队员入职培训累计人次人因入职培训不合格被劝退从而保证安保服务质量“服务质量回访表”反馈信息表明业主（使用人）对安保服务基本满意2、深入调查研究强化汽车停放管理随着私家车猛增只能容纳辆汽车停车场要对近辆汽车开放管理难度可想而知总经理办公室和安保部经过认真调查研究向总经理室提供一手资料为总经理室最后决策奠定基础业主委员会批准大厦停车场汽车停放暂行管理办法后安保部抽出2名业务骨干配合物业管理员逐户解释大厦停车场汽车停放暂行管理办法取得绝大多数业主（使用人）理解和支持同时组织全体安保队员学习“办法”、车管岗位职责和考核细则因为具体工作做得扎实每个环节都计划周全9月1日顺利实施“办法”没有
10、引起十分尖锐矛盾同时增强汽车泊位费收入停车管理、等同志都非常辛苦3、规范安全管理创建平安、文明大厦 安保部编制人负责主楼和裙楼安全仅后大院就需个固定岗任只能设一个巡护岗位巡护力量明显偏少为缓解这一矛盾安保部根据主楼相对稳定实际把工作重点放在裙楼依靠业主力量共同做好安全工作为了减少管理环节变间接管理店、大卖场为直接管理请两店正式聘任安全负责人便于物业公司与两店工作联系今年安保部牵头召集两店和市场管理办公室召开安全专题会议4次组织检查、互查12次开具内部安全隐患整改通知书份灭火器操作训练率达95义务消防队员训练走上正轨50米灭油盆火、消火栓操作、灭火演练、疏散逃生训练累计10小时通过有效训练提高市
11、场整体应急处置能力全年未发生火险事故和刑事案件为评“文明大厦”奠定了基础、环境卫生部环境卫生部2004年部门工作总结给自已总结了这么几点：一管理抓思想；二做事按标准；三沟通促团结我们认为这恰如其分总结了环境卫生部一年来工作环境卫生部2004年5月份新组建一个部门同志也那个时候走马上任老同志以及班长一起为部门管理做了大量艰苦细致工作部门全体员工也都为大厦“容颜”洁净付出了巨大辛劳、努力老实做人认真做事我们保洁员分布在大厦不同区域和楼层工作上有日做、周做、双周做等内容它需要我们保洁员工周到、仔细、主动、认真、负责师傅话不多少言寡语却一心扑在工作上周而复始细心认真地做好自己本职工作、两位师傅风里来雨
12、里去夏天顶烈日冬天冒严寒早晨七点半到晚上七点半走左手提畚箕右手拿扫把广场转了一圈又一圈扫过一遍又一遍、三位同志也在各自保洁区域默默无闻地辛勤工作同志大家爱叫她“小师傅”敬业爱岗除了保质保量完成份内工作还主动协助部门工作协调同事关系尤其难能可贵她工资收入不高却二次自费参加国家建设部、市物业管理行业培训提高业务技能公司对环境卫生部2004年度工作给予高度评价大厦业主对大厦卫生保洁工作赞许也充分说明你们工作你们辛勤付出同物业公司其它部门、其它岗位员工辛勤付出一样被肯定2004年各部门工作所取得成绩我们都应当给予肯定；2004年工作我们也有不少经验教训也有不少存在问题：1、对具体工作有布置但缺少检查这
13、一种对企业发展极端不利现象这种现象班组工作有部门工作有公司工作也有公司工作出现这种情况作为“一把手”负有不可推卸责任我们不应当强调任何理由企业在一个阶段有这个阶段发展规划以及计划目标但布置了工作缺少检查那规划也好、计划也罢全都“空对空”2、员工培训工作对效果检查如何？2004年环境卫生部开了一个好头 侧重于业务技能、实地、互动培训个很好尝试也为公司2005年培训工作很好启示由于工作性质原因我们不提倡、也不可能比较多“全员大会”培训不提倡“说教式”培训2005年培训工作我们会比较多以部门为主以岗位实践为主3、对员工绩效考评缺少一个系统、规范制度文件年末员工对企业满意度测评有员工提出“工资待遇偏低
14、”问题一方面我们仍然强调“锅里”和“碗里”关系另一方面我们员工尤其我们老员工你们有没有统计一下随着企业发展你们个人收入也在逐年提高你们福利待遇也在逐年提高我们保洁员工体会更深刻董事长对物业公司2005年工作要求也提到“计划在2005年对物业公司工资体系进行合理调整充分调动员工积极性量化指标加强考核”所以2005年我们将会在董事会目标责任书签订后对各个部门、各个岗位制定更为具体并尽可能量化工作目标、经济目标赏罚分明奖惩有据4、提高员工服务意识以及与业主语言沟通技能业主物业员工衣食父母四、2005年物业公司工作几个主要方面随着、等地房地产业进军带来物业管理业内竟争多元化格局物业管理企业面临新机遇和
15、挑战竟争日趋激烈、残酷优胜劣汰大家必须遵循游戏规则唯有练好内功外树形象才有机会入围新形势给我们理顺2005年工作思路： 加强内部培训稳定业务骨干应对新机遇借鉴业内成功经验员工培训练好内功根本所在员工培训手册我们几年来工作实践和知识积累2004年11月己报公司董事会批准2005年进入全面实施阶段在新一年里我们必须培养一支思想素质高、服务意识强、服务技能好、业务娴熟管理后备力量并通过微调工资来稳定业务能手和技术骨干这样一般员工频繁流动就不至于影响整体服务质量员工业务素质和物业服务质量成正比有组织、有计划地培训提高员工业务素质唯一途径有了员工培训手册2005年员工培训工作将更加制度化、系统化另外对口
16、专业培训能扩大视野更新知识这方面主要考虑部门经理和业务主管我们坚信：一流人才定能创造一流企业品牌 承接大厦营造特色挑战新机遇大厦前期物业管理公开招投标房地产史上第一次在物管行业内同样具有划时代意义承接大厦也“物业”走向市场第一步只能成功不能失败因此大厦前期策划、管理尤为重要我们计划在2、3月份专题讨论大厦前、后期管理制定出科学、准确、具有特色管理方案让部门经理、班组长、全体员工从思想上提前介入大厦工作做好充分思想准备届时不至于手忙脚乱；从行动上分批组织员工熟悉工作现场了解大厦内设备设施和重点部位；在宣传上和新闻媒体加强合作营造舆论氛围把企业内部宣传片拍摄成精品让业主和更多人们认识、了解、首肯认
17、可我们相信只要我们始终坚持企业理念一定能应对潛移默化行业新格局 加强设备等基础管理工作保证大厦设施设备完全可靠运行大厦公共设施设备账、卡等基础台账建立这项工作迫在眉睫抽出人手排计划由粗到细逐步完善（二期无暇）综合楼宇物业管理尤显重要包括消防系统在内设备设施维护管理2004年大厦电梯己委托专业公司维护保养效果明显也得到大厦业主认可（对维保公司维保计划执行情况检查）大厦消防安全自动报警系统、消火栓系统、自动喷淋系统、电气线路往往容易被忽视由于各种原因大厦上述消防安全自动报警系统、消火栓系统、自动喷淋系统、电气线路有近三年未进行技术检测而物业公司技术力量不能担负起技术检测责任加之有先天不足尤其市场部分电气线路在原设计基础上改动较多三楼一部分和一楼永和美食城扩容电气线路消防监控室不能远程切断；物业公司沒有此类设备设施维护保养专业员工且以上设施（设备）都应急之用十分重要我们计划2005年委托专业公司维护保养确保以上设施（设备）稳定性杜绝事故发生维护公司和业主切身利益2005年工作任重道远但我们相信我们也有决心在新一年里物业公司全体员工必能众心划一紧密团结在一起并汇成合力更好为大厦业主提供更为优质物业服务和物业管理更好促进企业发展从而实现企业价值员工个人价值
