1、目录英国土地制度英国土地制度美国土地制度美国土地制度德国土地制度德国土地制度日本土地制度日本土地制度新加坡土地制度新加坡土地制度俄罗斯土地制度俄罗斯土地制度英国土地制度英国土地制度13.1.1英国的土地基本状况及土地所有制英国是位于欧洲西部的岛国,由大不列颠岛(包括英格兰、苏格兰、威尔士)、爱尔兰岛东北部和一些小岛组成,总面积24.41万平方千米(包括内陆水域)。英国的土地中,耕地占25%,永久性牧地占46%,森林用地占10%,其余19%为城镇、工矿等用地。1066年以来,英国的全部土地在法律上都归英王(或国家)所有,也就是说英王(或国家)是唯一的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地
2、的使用权(或占有权)。拥有土地使用权者在英国法律中被称为土地持有人(或租借人),持有土地所受的条件限制总称为“土地保有条件”,土地持有人所保有的有关土地权利的总和叫作土地产业权。主要有如下四种土地产业权:(1)无条件继承的土地产业权。(2)限定继承的土地产业权。(3)终身保有的土地产业权。(4)限期保有的土地产业权。其中,前三种属于永业权,第四种属于租业权。13.1.2英国历史上的圈地运动英国的农奴制度在14世纪末已经解体,到15世纪,自由的自耕农占到英国人口的绝大多数。在封建社会内部,资本主义经济逐渐成长,工场手工业相当繁荣。到16世纪,呢绒业的手工工场已经在农村兴起,呢绒制品遍布世界市场。
3、16世纪中期呢绒输出占英国出口额的80%,到17世纪初增至90%。随着毛织业的发展,对羊毛的需要量不断增加。为发展饲羊业而进行的圈地运动,在16世纪已广泛开展。到17世纪,随着工业人口的增加,对粮食等农产品的需要量日益增多,这更给圈地运动以新的刺激。17世纪的前30年,小麦价格上涨两倍,地主为了追逐厚利,纷纷在中部、东部和东南部圈地。被圈的土地,不仅包括农村中的公用地,而且包括农民的私有地。对农民土地的剥夺,是直接生产者丧失生产资料并转变为近代无产者这一过程的基础,也是资本原始积累的基础。从15世纪最后30年开始的圈地运动,一直延续到19世纪前半期。在这段长达300多年的时间里,一批又一批的农
4、民从田地上被赶出来,从而为资本主义经济的发展提供了广阔的劳动力市场。而封建贵族把掠夺来的土地,或出租给农业资本家,或自己雇工经营,并成为资本主义的农场和牧场。到19世纪末期,土地高度集中,近4000万人口的英国,只有32万人拥有土地。圈地运动不仅改变了土地的所有制,改变了土地的生产关系,而且促进了英国资本主义的发展,使农业实现了资本主义化。这种英国式的土地改革,是资产阶级与新贵族相互勾结、牺牲全体农民利益的结果。13.1.3英国的土地征收制度在英国,中央政府的各部、厅,地方政府,以及供水公司、新城镇开发公司等国营公司,在进行法定建设时,都具有征收土地的权力。对征收土地进行补偿的土地征收费,主要
5、根据征收之前的市场价格计算。如果有些土地在征收之前因要转为公共开发地而造成地价上涨,则原则上补偿价格不包括地价上涨部分,但某些合理上涨可以考虑。近些年来,英国有权征收土地的部门为了避免采取强制性手段,更多的是采取同土地所有人合作或商议的形式获得土地。自20世纪70年代以后,英国公共部门对土地的需求量,比第二次世界大战结束初期大大减少了。这主要是因为,由政府进行的贫民区改造、城市综合开发、新城镇建设、交通干线开拓及其他有关项目基本上结束了。13.1.4英国的土地发展权1947年英国工党政府通过的城乡规划法规定,私有土地仍然保持私有,但其发展权(即变更土地使用类别的权利)收归国家,实行所谓的“土地
6、发展权国有化”。从此,任何私有土地只享有原有使用类别的占有、使用、收益和处分的权利,而变更原有使用类别的权利则由国家独占。私有土地所有人或其他任何人如想变更(升高)土地的原有使用类别,在实行建筑发展之前,必须先向政府购买土地发展权。反之,如果政府公布土地使用计划,变更(降低)私有土地原有使用类别,因而降低其土地价值的,则政府应按地价降低所受损失的金额予以补偿。至于土地发展权的价格,应按变更使用类别后的土地自然增值计算。英国的土地发展权国有化政策未完全成功,1952年保守党当政后予以废止。废止的理由是:自实行土地发展权国有化后,土地市场几乎陷于停顿。迫切需要使用土地的人,除按照黑市地价进行交易外
7、,还须代土地出售人缴付土地发展费(即土地发展权价格)。这无形中抬高了土地市价,使土地市场发生闭销作用,阻碍了土地的正常使用。13.1.5英国的土地登记制度英国政府土地登记局是统一管理英国城乡土地权属的机构。它早在1862年就设立了,最初是在自愿的基础上办理登记。1896年一项法令规定,凡土地买卖必须登记,从此土地登记局成为政府统一从事土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证的部门。土地所有权证书载明土地所有人及其土地的面积、边界等自然状况,具有法律效力。为尊重英格兰人不愿公开私人拥有和利用土地情况的意愿,土地登记局对登记资料保密,不向外透露,在内部也不按登记的人头统计其先后登记土地的
8、总量。但是土地登记局保存归档的土地所有权证书副本等资料,免费供应欲买地或租地者所委托的律师查阅,从而使其能便捷地核实有关土地权属的确凿现状。在土地登记局设立之前,社会上的土地买卖,如果买方不深知卖方的底细,那么往往要寻找和查阅有关土地权属沿革的大量历史资料,才能判断是否确为卖方所有,是否已抵押。这就需要耗费大量的时间和精力,不利于土地交易的有效进行。13.1.6 英国的土地管理机构 英国在中央政府一级没有设立统一的土地管理机构,而是由若干个部委分类管理。农 业用地,由农渔食品部土地管理局管理,主要负责农业用地的使用、统计、地籍管理和绘 制土地分类图。森林和林业用地,由林业委员会管理,主要负责森
9、林的公共管理、保护和 促进森林资源的可持续利用。城市用地,由环境部管理。此外,除了前述的土地登记局统一管理英国城乡土地权属,英国的地籍测量任务由英 国地形测量局完成,它为英格兰、苏格兰和威尔士绘制地图。在北爱尔兰,由北爱尔兰地 形测量局负责制图。英国政府的估价事务管理局,设在国家税务局,主要负责由国家税务 局管理的与土地和建筑有关的税收估价工作。美国土地制度美国土地制度13.2.1 美国的土地基本状况及土地所有制 美国位于北美洲中部,总面积937万平方千米(其中陆地面积916万平方千米),其 中,耕地占18.0%,草原和牧场占27.1%,森林占29.7%,特殊用地(主要是公园和野 生动物保护区
10、)和杂地(如苔原和沼泽等)占22.5%,城市用地占2.7%。美国是当代最发达的资本主义国家,其土地所有制可以说是典型的资本主义私有制,但这种土地私有制并非全部土地都为私人所有。美国目前的土地总面积中,60%为私人所 有,38%为公有,2%为印第安人保留地(即专门辟给原来美洲土著居民的土地)。私有土 地主要是农林牧业用地、居住用地等,公有土地主要是道路用地、军用土地、政府用地、公园、野生动物保护区及森林、草原、沼泽、水域和山地等。在38%的公有土地中,联邦 政府所有的为29%,州政府和地方政府所有的为9%。联邦政府所有的土地中,40%位于 山区,39%在阿拉斯加州,14%在太平洋地区,还有7%遍
11、布在夏威夷州等地。州政府和 地方政府从联邦政府的授予、购买、赠与和归还中获得了不同规模的土地,这些土地的分布比联邦政府的均匀,但仍多集中在西部地区。13.2.2 美国的土地使用制及土地流转制度 美国法律规定,保护私有土地和公有土地的所有权不受侵犯,允许土地买卖和出租。美国独立后,政府有计划地把国有土地卖给私人。凡私人向联邦政府买地的,都须提出申 请,经法院审批后,由总统专职秘书签署,批准生效。私人土地的买卖,政府一般不予干 涉。凡法律承认的私人土地,地方政府都有登记。当买卖双方达成协议后,只要到地方政 府办理变更登记,所有权便实现转移。私人土地的买卖价格完全由买卖双方根据土地经济 价值进行估价
12、,或由私人估价公司帮助双方达成协议。土地买卖发生争议的,一般通过法 律解决。美国联邦政府为了国家和社会公益事业,兴建铁路、公路及其他设施,需要占用州政 府和地方政府的公有土地或私有土地,也要通过交换或购买的方式取得。通信、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下,都必须向土地管理局通行处申请批准,并支付租 金。联邦政府的公有土地,包括地下矿产、水源的出卖、出租收入,是仅次于税收收入的 联邦政府第二大财政收入来源。13.2.3 美国的土地发展权 在美国,土地发展权是土地所有权的一部分,但可以从所有权中分离出来。当私人目 标与社会目标相冲突时,政府可以通过转移发展权的方式将私有土地纳为公用,而私
13、人土 地所有者的发展权则被转移到另一片土地上。举例来说,为了保护耕地,防止城市对郊区 的蚕食,对需要保护耕地的城市郊区,政府向拥有耕地的农民购买发展权。农民出售发展 权后可以继续耕种该块土地,但是不能改变用途,如不能建造住宅、工厂、商店等,因为 开发这块土地的权利已经出售给了政府,不再为农民所有。如果城市规划已确定改变这块 土地的用途,则要么是农民从政府那里赎回发展权,自己开发或将土地出售给开发商;要 么是政府购买这块土地的所有权,使其成为政府的土地,这样政府就可以自由处置该块土 地了。开发商也可以从土地所有者手中购买发展权,而当地的房地产和土地市场状况往往 会对发展权的价格有很大影响。13.
14、2.4 美国政府对不动产产权的限制管制权征税权征收权充公权13.2.5 美国的土地管理机构 德国土地制度德国土地制度13.3.1 德国的土地基本状况及土地所有制德国位于欧洲中部,总面积35.7万平方千米,其中,耕地占35%,永久性牧地占 15%,森林用地占31%,其他(城镇、工矿、交通等)用地占19%。德国现行土地所有制是土地私有制,其土地有联邦政府所有(国有)土地、州和地方 政府所有土地、教堂占有土地、私人所有土地。13.3.2 德国的土地先买制度和土地征收制度土地先买制度土地先买制度 在德国,凡详细规划区内的土地交易,地方政府都可以行使一般先买权。除此之外,在一些特定地区,如再开发区、新开
15、发区等,政府还可以行使特别先买权。土地的先买价 格依照交易价格确定。联邦德国1987年的 建设法典对行使先买权做了比以前更多的 限制。如在详细规划区内,划定只有作为公共性使用的项目建设才可行使先买权。土地征收制度土地征收制度 在德国,土地征收是实现土地利用规划的重要手段。凡是为了实现地区详细规划以及 合理利用土地、保护有价值的建筑物,或为征收而调配土地的需求,都可以采用土地征收。德国土地征收程序和补偿标准的法律依据,散见在联邦和州的法律中。建设法典 第一百零四条规定了为执行建设计划而征收不动产和财产权利的程序。此外,土地取得 法第二十八条也详细规定了征收程序和补偿标准。所有州也都制定了规范的土
16、地征收 法律。13.3.3 德国的土地利用规划制度德国土地利用规划因规划范围和等级的不同,分为项目规划和实施计划两种。联邦政 府制定项目规划,地方政府完成项目的实施计划。上一级规划是下一级规划的依据和指 导,下一级规划是上一级规划的完善和落实。联邦规划是地方规划的框架,城镇规划是 州、地区规划的落实。联邦土地利用规划根据地方发展的需求制定宏观政策、发布指导性 战略;地方政府结合微观现状编制规划的实施方案,地方规划是联邦项目的实施基础。地 方规划的重点是分解上级项目规划中提出的各类用地规划指标并将其具体落实到地块。土地利用规划机构纵向和横向相结合。纵向为从上向下,联邦州地区城镇的一 条线,各级政
17、府又有其相应的土地利用立法和规划部门。横向是指行业之间,如农业、工 业、交通运输、环境规划、水资源管理等。各部门有各自的总体规划和活动范围。制定规 划过程中各部门的规划互有重叠,如土地景观和环境规划、农林业计划和交通运输规划。土地利用总体规划则要把不同空间的方方面面都纳入综合规划之中。13.3.4 德国的土地整理制度 土地整理与农村经济社会发展相结合土地整理与农村经济社会发展相结合,重视生态环境保护重视生态环境保护分类指导分类指导重视景观的维持重视景观的维持,以及对民族历史、文化遗产的继承与保护以及对民族历史、文化遗产的继承与保护 民主决策民主决策,公众参与公众参与 地籍管理贯穿始终地籍管理贯
18、穿始终 13.3.5 德国旧城改建中的土地产权关系调节机制德国城市规划和建设方面的法规严谨细致,具有很强的实效性。德国的城市规划起源 于城建执法事务的发展。尽管德国的土地是私有的,但政府非常重视公共利益以及执法过 程中的公平公正。针对旧城改建中的土地产权问题,提供了三个解决方法:土地重划、地 界调整和强行征购。土地重划地界调整强行征购13.3.6 德国的土地管理机构 日本土地制度日本土地制度13.4.1 日本的土地基本状况及土地所有制日本是一个岛国,由本州、北海道、九州、四国4个大岛和6800多个小岛组成,陆 地总面积37.8万平方千米,其中,森林用地占66.4%,农业用地占12.4%,道路用
19、地占 3.6%,宅地占5.0%。日本人均耕地面积仅为0.04公顷,是一个人多地少、土地十分稀 缺的国家。日本现行土地所有制是土地私有制,其土地所有权结构是:私有土地占59%,其中,个人所有土地占45%,法人所有土地占14%;国家和地方公共团体(即都、道、府、县、市、町、村等)所有土地占41%。国家和地方公共团体所有土地,多为不能用于农业、工 业、住宅的森林地和原野。13.4.2 日本的土地交易管理和土地估价制度 日本自20世纪60年代开始,随着经济快速发展,地价急剧上涨。政府为了管理和调 控土地市场,在制定实施一系列法律法规的基础上,建立并推行了土地交易许可制度、大 规模土地交易申报劝告制度、
20、土地交易监视区制度、土地交易注意区制度、地价公示制度等,以全面、准确、及时地公示各类地价,建立起统一的土地鉴定评价(即估价)制度。日本的土地估价最初是由银行进行的,属于银行的业务范围。在第二次世界大战前,土地 估价任务除满足社会上一部分私人买卖土地的需要外,主要是满足政府机构计算征地补偿 的需要。第二次世界大战后,土地估价业务逐渐从银行业务中脱离出来,许多地方成立了 不动产估价机构,专门从事包括土地在内的不动产估价业务。要求估价的对象也从政府机 构、重要的公共用地,迅速扩大到民间私人企业及个人用地。进入20世纪60年代,日本的地价急剧上涨,由此产生了大量社会问题,如公共用地 难以取得、土地投资
21、过热等。为了解决这些问题,日本于1962年在建设省成立了“宅地 制度审议会”。1963年3月6日该会向建设大臣提出了 关于确立不动产鉴定评价制度的 申请,在此基础上制定了 不动产鉴定评价法,该法对不动产估价人员的考试、登记、上岗从业和监管等作出了一系列制度规定。随后,1964年制定了 不动产鉴定评价基 准。1969年又制定了 地价公示法,对地价公示标准地的选择、标准地数量的确定、标准地价评估方法和各种标准地价公布的程序等,作出了具体并有特色的规定。13.4.3 日本的土地权利设定 13.4.4 日本的土地征收制度 土地征收的程序 申请征地 登记土地和建筑物 当事人达成征购协议 申请征收委员会裁
22、定 让地裁定 征收终结土地征收的补偿 征收损失补偿 通损补偿 少数残存者补偿 离职者补偿 事业损失补偿 13.4.5 日本的土地先买制度 日本土地先买制度有两种:一是根据公扩法(日本促进公有地扩大的有关法律)建立 的协议先买制度,二是根据 都市计划法建立的形成权先买制度。根据公扩法建立的协议先买制度的主要形式是:在都市计划区内拥有下列土地的土地 所有者在出售土地时,必须将所出售土地的位置、面积、预定价格、出售者等情况向都道 府县地方政府提出申报:(1)在都市计划中,确定设施区的土地。(2)被预定为道路、河 川、城市公园、飞机场、港口、高速公路、新干线铁路等项目发展用地的土地,以及建有 名胜古迹
23、或有自然纪念物的土地。(3)由都道府县地方政府指定的实施土地区划整理事业 地区范围内的土地。(4)实施新城市基础建设事业地区范围内的土地,或进行住宅街区整 备事业地区内的土地。(5)绿化区内的土地。(6)都市计划区内5000平方米以上的土地。根据 都市计划法建立的形成权先买制度是:在都市计划事业实施区域等,土地出 售者必须向都道府县地方政府提出土地交易报告。接到报告后,如果地方政府计划购买土 地,即通知土地出售者进行土地交易。但由于财政上的问题,这一方式在日本并没有实际 采用。13.4.6 日本的土地税收制度 日本现行税收体制主要采用的是二级税制,即国税和地方税。按照税收的不同用途,国税又分为
24、直接税和间接税。国税中有关土地的税收(所得税、法人税等)属于直接税。日本的地方税又分为两级:一级是都道府县地方政府税,另一级是市町村地方政府税。地 方税又分为两大类,即普通税和目的税。土地税收是实现土地政策的重要手段。日本通过1969年的税制改革,确立了土地税 制在土地政策中的核心地位。目前,日本土地税制包括的税目多达几十种,但归纳起来主 要有三大类,即有关土地的税收主要按照取得、保有、转让三种不同形式划分为不同税 种。土地取得是指对土地所有权的实际获取,不论是有偿还是无偿。获取的方式有买卖、交换、赠与、遗赠以及填海造地等。土地取得税主要有不动产取得税(都道府县税)、不 动产登记税(国税)、继
25、承税(国税)。土地保有是指对土地的实际占有,不论是对土地所 有权的占有还是对土地地上权、赁借权的占有。土地保有税主要有固定资产税(市町村 税)、都市计划税(市町村税)。土地转让是指对土地权利的出让转移。土地转让税主要有 所得税(国税)、居民税(都道府县税及市町村税)、法人税(国税)。从征税对象看,土 地取得税是向土地获取人征收,土地保有税是向土地权利实际持有人征收,土地转让税是 向土地出让人征收。13.4.7 日本的土地法律体系 土地问题不仅是个复杂的经济问题,而且是个重要的政治和社会问题。没有一部法律 能够解决所有的土地问题,因此解决土地问题客观上需要若干法律、法规相互补充。据 1979年日
26、本 国土六法所载,日本有关土地管理的基本法有40多项,加上法规细则、命令、决定等附属条令,达200多项。其具体内容涉及土地管理的各个主要方面。日本现行的土地相关法律法规主要有:(1)土地基本法(1989年制定)。(2)国 土综合开发法(1950年制定)。(3)国土调查法(1951年公布)。(4)国土利用计划 法(1974年制定)。(5)都市计划法(1968年制定)。(6)森林法(1951年制定)。(7)自然公园法(1957年制定)。(8)自然环境保护法(1972年制定)。(9)农地 法(1952年制定)。(10)农业振兴地域法(1969年制定)。(11)农业经营基础强化 促进法(于1993年由
27、 增进农用地利用法更名而来)。(12)土地改良法(1949年制 定)。(13)地方税法(1950年颁布)。(14)土地征收法(1951年制定)。(15)不动 产登记法(1887年实施)。(16)不动产鉴定评价法(1964年制定)。(17)地价公示 法(1969年制定)。概括地说,日本土地立法的特点是:法律体系完备,可操作性强,随着形势变化及时 修订,法律效果显著。13.4.8 日本的土地管理机构 日本的国土交通省是统一管理日本全国城乡土地的政府机构。在国土交通省内,土地 管理工作主要由国土政策局和土地建设产业局负责,其主要任务是保证城乡土地合理利用 和稳定地价。国土政策局的内设机构有总务课、综
28、合规划课、广域地方政策课、国土情报课、地方 振兴课等。土地建设产业局的内设机构有企划课、土地市场课、地价调查课、地籍整备 课、不动产业课、建设产业课、不动产市场整备课等。新加坡土地制度新加坡土地制度13.5.1 新加坡的土地所有制和土地使用制 新加坡位于东南亚马来半岛南端、马六甲海峡出入口处,是一个城市国家,由新加坡 岛及附近的小岛组成,总面积724.4平方千米。1965年新加坡独立之前,国有土地约占 60%,私人保有和公用的土地约占40%。1965年独立以后,在建设发展地区,政府大量 征收私人土地,目前土地总面积中国有土地约占80%,私人土地约占20%。新加坡的土地使用制度与中国香港地区类似
29、,除少数历史遗留土地保有私人永业权 外,一般没有永业权。新加坡的国有土地使用权出让采用有限年期制,根据不同的用途,规定不同的使用年限。如娱乐场所用地一般为1530年,到期后必须续办用地手续;厂 矿等生产用地,使用年限一般为6090年;文化教育用地一般为30年;住宅用地一般为 99年,到期后续用的,可办续用手续。新加坡法律规定,私人保有的土地,可以买卖,但必须报经国家土地管理部门审批,如获批准,即可办理登记发证手续。13.5.2 新加坡的土地征收和割让制度 征收土地是指新加坡政府为了发展公共、公益事业,需要使用一定数量的私有土地,采取强制性的办法把私有土地收归国有,然后分配给申请用地的主办单位使
30、用。征收土地 是法律规定的政府专有行为。割让土地是指新加坡政府为发展公共、公益事业需要使用国有土地,而采取由政府分 配划拨和招标出让的办法提供土地。13.5.3 新加坡的土地立法与执法 新加坡的立法机构是国会,国会通过后报总统批准实施。有关土地的政策、法规由律政部负责制定,在上报国会之前,交内阁讨论。律政部 是法律制定部,其他部门制定的法律文件在交国会讨论之前,也要交给律政部常务 秘书。新加坡先后制定的与土地相关的法规有20多种,其中主要有土地权属法、界标法、特别物产法、产业转让法、滩涂法、土地征收法、土地契约登记法、土地改良法、土地局 授权法、土地税征收法、规划法、地价租赁金法、国有土地法、
31、土地侵权边界及测量绘图 法等。13.5.4 新加坡的土地管理机构 新加坡的土地管理体制,是根据政府关于国家土地实行统一和有效管理的目标建立 的。新加坡在独立之前,已设置了土地统管机构,即新加坡土地局,直属国家总理领导。独立以后,在精兵简政和高效服务原则的指导下,国家对行政管理机构的设置做了统一调 整。基于土地管理本身的职能具有直接为国家利益服务的明显特点,以及政策性、科技性 和综合性都比较强的实际情况,决定实行土地管理以土地局为主,有关部门密切配合的“主从型”土地管理体制,土地局从属于律政部管辖,与土地局业务紧密相关的地契登记 局、测量局也归属律政部领导。新加坡土地局代表政府对全国土地实行统一
32、管理。它既通过制定政策、法规、计划、规划从宏观上对土地进行管理,又通过出让国有土地、征收私人土地、监督和处理违法占 地和用地以及征收地税等微观手段管理土地,是对土地实施全面管理的综合性行政管理机 构。其主要职责是:(1)保护和管理国家土地,巡回检查和处理违法占地和非法建筑。(2)代表国家出让或临时出租国有土地,发放地契或临时土地使用证。(3)根据建设需要 强制征收私人土地。(4)代表国家征收土地税。(5)负责管理和分配空闲的国家建筑。(6)负责填海造地的计划、规划和审批工作。(7)负责土地管理业务需要的测量、制图和 地籍档案管理工作。俄罗斯土地制度俄罗斯土地制度13.6.1 俄罗斯的土地基本状
33、况和土地所有制 俄罗斯位于欧亚大陆的北部,地跨东欧北亚的大部分地区,总面积1709.82万平方千 米,是世界上面积最大的国家。在俄罗斯的土地总面积中,农业用地占22.99%,林业资 源土地占64.57%,居住用地占1.12%,工业及其他专项用途土地占1.00%,特别保护区 和目标用地占2.00%,储备土地占6.70%,水资源用地占1.62%。苏联是世界上第一个社会主义国家,在1917年十月社会主义革命胜利后,立即废除 了土地私有制,实行单一的土地国有制。根据1917年11月8日列宁签署的土地法令,苏 联的全部土地都属于国家所有。13.6.2 俄罗斯的土地使用制度 在苏联时期,不仅国家对土地拥有
34、绝对的所有权,而且把土地完全排除在民事流转之 外,严禁土地买卖、出租。任何组织和个人要使用土地,都必须按照严格的土地使用程序向国家申请,国家则将土地划拨给土地使用者无偿无限期使用。1990年,苏联颁布 土地改革法,宣布废止从1917年以来实行的土地无偿使用制 度,实行土地有偿使用制度,征收土地税和土地租赁费,开放土地市场,允许土地买卖、转移、出租、抵押、交换、入股等。1991年10月11日颁布的 俄罗斯联邦土地付费法,规定了土地付费的具体办法。实施土地付费的目的在于刺激土地的合理利用、保护和开发,提高土地的肥力,为不同 质量的土地创造同等的社会经济经营条件,确保居住区基础设施的发展,为这一措施
35、实 施提供资金保证。俄罗斯联邦土地付费法具体规定了应付费的土地及其标准,还规 定了减免土地收费的公民和法人。此外,为了适应土地市场发展的需要,还制定了土地 标准定额价格。13.6.3 俄罗斯的土地管理法律体系 自1991年苏联解体后,俄罗斯对土地管理十分重视,大力加强了土地管理法制建设,先后制定并颁布了一系列土地管理的法律,诸如:(1)俄罗斯联邦土地法(2001年10 月25日颁布)。(2)俄罗斯联邦国家地籍法(2000年1月2日颁布)。(3)俄罗斯联邦 国有土地分配法(2000年7月17日颁布)。(4)俄罗斯联邦土地整理法(2001年6月 18日颁布)。(5)俄罗斯联邦土地付费法(1991年
36、10月11日颁布,1999年12月31日 修订)。(6)俄罗斯联邦不动产产权及其交易国家注册法(1997年7月21日颁布,2002 年4月11日修订)。(7)俄罗斯联邦农业用地流转法(2002年7月10日颁布)。为了与这些法律相配套并保证其实施,近年来又发布了一系列总统令。13.6.4 俄罗斯的土地管理机构 1990年,为了进行土地改革组建了俄罗斯联邦土地改革委员会。1993年,该委员 会更名为俄罗斯联邦土地资源和土地整理委员会。1998年初,该委员会被撤销,组建 了俄罗斯联邦土地政策、建设和住宅公用事业部。该部汇总了俄罗斯联邦土地资源和土 地整理委员会、俄罗斯联邦住宅和建设政策委员会以及俄罗
37、斯联邦测绘局的管理职能。1998年9月,该部又被撤销,成立了俄罗斯联邦土地政策委员会。2000年5月,俄罗 斯联邦土地政策委员会又被撤销,其主要职能转给了俄罗斯联邦国家地籍局,该局下设 地籍司、信息分析司、土地监测标准化和检验司、土地评价和土地利用经济司、土地整 理司等。目前,俄罗斯的土地管理机构主要是俄罗斯联邦不动产籍总局,它成立于2004年4 月,主要职责和权限是:(1)管理国家土地资源,在其权限范围内参与土地改革。(2)管 理国家地籍,实施宗地和宗地上不动产的地籍统计,为国家和市政组织管理土地资源、监 督土地利用与保护提供信息。(3)实施宗地权利和权利契约的国家登记。(4)实施土地的 地籍评估,为确定土地税费征收标准提供相关信息。(5)监督土地的利用与保护。(6)实 施土地规划和土地监测。(7)与其他联邦行政机关合作参与有关法规的制定。(8)依法定 程序保障俄罗斯联邦国家权力机关、公民、法人等了解有关土地现状信息。复习思考题1.英国、美国、德国、日本、新加坡、俄罗斯各国土地制度的特点是什么?各自特 点形成的条件和原因是什么?2.这些国家的土地制度有哪些经验、教训值得我国借鉴?THANKS
