1、目录土地金融概述土地金融概述发达国家房地产金融发展概况发达国家房地产金融发展概况中国房地产金融的发展及其对策中国房地产金融的发展及其对策土地金融概述土地金融概述18.1.1 土地金融的概念概括地说,土地金融是以土地为媒介而进行的货币与资 金的融通活动,是通过各种信用方式、方法及工具,有效地组织和调剂土地领域中货币资 金的活动。在现代社会再生产过程中,一时一刻也离不开货币资金,离不开金融的支持和 配合。从这个角度讲,土地金融的基本任务是以最有效的方式、方法及工具,向社会筹集 资金,用以支持和配合土地的开发、利用以及土地经营方面的资金融通,以促进地产业不 断发展。土地金融在整个金融体系中占据重要的
2、地位。土地金融主要包括发生在土地开发、利用、经营过程中的贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易,以及土地金融机构所办理的各类中间业务等 信用活动。18.1.2 土地金融的特性 土地金融具有自偿性土地金融具有自偿性 土地金融具有较大的灵活性土地金融具有较大的灵活性土地金融具有较强的政策性土地金融具有较强的政策性 土地金融具有一定的脆弱性土地金融具有一定的脆弱性 18.1.3 土地金融的分类 农地金融 农地取得资金融通 农地改良资金融通 农地经营资金融通 农地经营扩展资金融通市地金融 市地取得资金融通 市地开发资金融通 市地经营资金融通 市地的企业或消费者资金融通18.1.
3、4 土地金融主要业务 融通资金业务融通资金业务(1)土地金融机构为土地所有者和使用者融通资金,筹集社会资金,使其流入土地所 有者和使用者手中,满足其需要,并使提供资金的人也能从中获利。(2)通过将固定在土地上的资金再转化为金融资金重返流通过程,以满足其他方面的 资金需求。(3)用发行抵押债券等手段吸引资金,以满足土地长期投资的需要。债券业务债券业务(1)土地所有权证券(2)土地抵押证券(3)土地抵押债券土地投资业务土地投资业务 土地金融机构一般也兼办土地开发投资业务。但土地开发投资与一般生产投资不同,它具有以下三个特点:(1)连续重复负担利息。(2)收益率不易精确计算。(3)资金占用量较大,占
4、用时间较长。18.1.5 土地金融的产生及发展 土地是社会生产与生活的基本物质要素。商品经济的发展要求各生产要素都能顺畅地 流通、循环并按市场规律进行配置。土地作为生产的基本要素也要投入社会生产、流通的 经济循环中去,所以信用一旦产生,就出现了土地金融活动。随着社会生产力的发展,土 地对资金的需求越来越迫切,在客观上要求专门的金融机构为土地的开发和利用服务。于 是,世界各国先后出现了土地银行、不动产抵押银行、土地信用协会等多种土地金融组 织,业务活动内容也由单一的存贷款发展为各种各样的土地金融业务。当今,许多国家和地区的金融业均开办土地金融业务,并且投入大量资金,通过直接 或间接的融资方式,用
5、以支持和配合土地的开发和利用。据不完全统计,美国、德国、日 本等国家的银行,用于土地开发、利用、经营方面的贷款和投资约占其贷款和投资总额的 1/3。18.1.6 地产业与金融业之间的关系 地产业与金融业之间,是一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。这 种极其密切的关系,总体说来,是由土地商品的特性及金融业的特性所决定的。土地的开发、利用、经营等一般需注入大量资金。企业或个人解决土地的开发、经营 或购置资金问题的途径有:一是自身积累,二是向银行贷款,三是商品房预售资金(其 中部分来源于银行发放的个人购房贷款),四是通过发行债券或股票筹措,五是通过基 金或信托形式获取。现阶段土地开发经
6、营中,自身积累资金在总投资中占30%左右,其余资金以后四种形式直接或间接通过金融机构获取。可见,地产业对金融业具有较强 的依赖性。土地投资经营者,以土地为抵押向土地金融机构申请贷款,可以迅速集聚大量资金,实行规模化投资,促进土地经营活动的正常运转。发达国家房地产金融发展概况发达国家房地产金融发展概况 普通银行储蓄银行专业银行合同机构抵押银行18.2.1 美国房地产金融发展概况 土地金融土地金融 美国专业土地金融机构的上层组织是联邦土地银行,基层组织为土地银行合作社。联 邦土地银行相当于各土地银行合作社的联合社或上层的联合银行,其组织章程中明文规 定:联邦土地银行的正当合法股东应为农民所组织的土
7、地银行合作社。在创始初期,美国 的联邦政府与地方政府、农业团体及私人等均可以认股。1917年联邦土地银行80%以上 的股金是由联邦政府供给的。后来,由于土地银行合作社所认缴的股金逐渐增多,政府所 认购的股金不断退出,联邦土地银行才成为农民合作的土地银行。住房金融住房金融 美国具有发达的住房金融体系。这个体系不仅包括发放住房抵押贷款的金融机构和监 管金融机构的一整套监管体系,而且还包括为住房抵押贷款创造流动性二级市场的政府及准政府机构。美国人大多数是通过私营金融机构的住房抵押贷款来解决住房问题的。这些 私营金融机构主要有商业银行、互助储蓄银行、储蓄贷款协会和保险公司等。但政府机构 在住房金融体系
8、中也发挥了重要作用。18.2.2 日本房地产金融发展概况 土地金融土地金融 日本专业的土地金融机构是国有土地银行。日本的长期性金融机构始创于19世纪末 期,主要有劝业银行、农工银行等。其中劝业银行规模较大,贷放长期性巨额资金,以供 农业建设所需。例如大规模的垦殖所需资金,凡分期偿还超过10年的均由劝业银行供给;凡是地方性小规模的农田建设工程,以及购买农具、牲畜、肥料等所需资金,少数以不动 产作抵押,大多数由农工银行供给。住房金融住房金融 日本的住房金融体系是以住宅金融公库为核心的。第二次世界大战结束后,战败并 遭受重创的日本所面临的一个重大问题是住房短缺。由于通货膨胀造成地价和建设费用 高涨,
9、民间机构的建设能力不足,对政府的政策要求以及对大藏省和城市银行的资金要 求越显迫切,设立特殊银行的呼声很高。1950年5月6日,日本公布了 日本住宅金融 公库法,同年6月5日成立了住宅金融公库。从法律上看,住宅金融公库成立的目的主 要是通过政府的融资,提高民众的住房购置能力,同时提高融资住户的居住水平。住宅金 融公库的性质是,政府全额出资的独立企业法人,实行财政预算制,利润一般要上缴 国库。18.2.3 德国房地产金融发展概况 土地金融土地金融 德国专业的土地抵押信用机构是民间的土地抵押信用合作社,始创于18世纪下半期,至今已有200多年的历史。德国土地金融制度后来传入东欧、北欧、意大利及世界
10、其他国 家,成为世界土地金融业的典范。德国土地抵押信用合作制度的主要内容是:农民或地主可联合起来组织成一个合作 社,并将土地作为抵押品交给合作社,合作社用这些土地作担保发行土地债券,并在市场 上出售以换取资金,借给社员使用。每个社员完成其抵押手续取得借款后,其社员资格就 得到了确认。当借款还清,所抵押的土地收回后,社员即可自动退社而与合作社脱离关 系。社员借款数额一般为抵押土地价格的1/2或2/3。社员与合作社订立借款契约,规定 借款利率、期限、每年本息的偿还办法等。合作社直接担负债券的发行、付息及清偿的责 任,合作社的债券发行总额不得超过所收到社员抵押土地的总值。住房金融住房金融 德国的住房
11、金融体制是一种私营、合作和国营银行并存的多渠道融资形式。德国从事 住房信贷业务的主要金融机构有三类,即储蓄银行、抵押银行和建房互助储金信贷社,它们拥有住房信贷总额的65%。18.2.4 发达国家房地产金融发展经验借鉴 房地产资金来源渠道丰富房地产资金来源渠道丰富 房地产金融参与主体多元化房地产金融参与主体多元化 房地产金融的发展需要创新房地产金融的发展需要创新 房地产金融的发展离不开政府的支持房地产金融的发展离不开政府的支持 房地产金融须严格监管房地产金融须严格监管 地价管理地价管理18.3.1 中国房地产金融发展的历程 房地产金融的发展与商品经济的发展相辅相成,密切相关。中国1978年改革开
12、放前 商品经济发育上的迟滞,造成了房地产金融业发展的曲折与缓慢。18.3.2 中国房地产金融发展的成就 就农地金融而言,目前中国农业发展银行和农村信用合作社是农地资金及其他金融服 务的主要提供者。中国农业发展银行主要负责筹集农业政策性信贷资金,承担国家规定的 农业政策性金融业务,代理财政性支农资金的拨付等业务。农村信用合作社是分散的农村 小商品生产者获得金融服务以解决经济活动中的困难,按照自愿、平等、互利的原则组织 起来的一种金融组织形式,其贷款主要投向为:农村基础工程建设、农田水利建设、农产 品批发市场建设、“菜篮子”工程、绿色产业公司、生产示范区等。就市地金融而言,参与主体主要是商业银行及
13、国家开发银行,参与方式主要是介入城 市土地开发的一级市场和二级市场。国家开发银行介入土地金融业务的方式主要是在土地 一级开发市场参与土地的收购和储备,在土地二级开发市场上参与公路、桥梁等国家大型 基础设施的开发与建设。18.3.3 中国房地产金融政策对宏观经济的影响房地产行业和宏观经济息息相关房地产价格上涨引发宏观调控房地产金融政策的调整房地产金融调控的效果明显18.3.4 中国房地产金融未来发展的基本趋势 房地产金融业与房地产业的相互依存度将日益提高房地产融资渠道多元化是必然发展趋势 银行房地产信贷业务将在激烈竞争中趋向理性 业务品种将出现多样化趋势,特别是房地产信贷的中间业务将会有大的发展 强化管理、防范风险将成为房地产金融业务持续发展的重要课题 房地产金融市场将进一步细分,越来越多的非银行金融机构及其他中介服 务机构将积极介入这一领域 18.3.5 发展中国房地产金融的对策建议 健全多层次的房地产金融体系 拓宽投融资渠道 建立多种形式的房地产金融机构 创新房地产金融业务产品和服务 规范政府行为,创造公平、有序、透明的房地产市场环境 完善房地产金融环境,加强监管,确保其持续健康发展复习思考题1.如何正确理解土地金融的特性及功能?2.发达国家房地产金融业有哪些正反面经验值得我国学习与借鉴?3.我国房地产金融业当前存在哪些风险?如何加以防范和消除?THANKS
