1、第一节第一节 土地财产制度的概论土地财产制度的概论一、土地财产制度的概念和构成：一、土地财产制度的概念和构成：制度概念制度概念 土地财产制度概念土地财产制度概念 土地财产制度的构成土地财产制度的构成二、土地财产制度的特点二、土地财产制度的特点三、土地财产制度的演进与改革三、土地财产制度的演进与改革制度的概念制度的概念 制度的内涵可概括为约束人们制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。行为的一系列习惯和规则。制度有保障功能和激励两大基制度有保障功能和激励两大基本功能本功能是是一定的社会经济条件下土地关一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于系的总和，是关于土地土地这一基这一基本生产资
2、料的本生产资料的所有所有、使用、使用、管管理的原则、方式、手段和界限理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。等的法律规范和制度化体系。土地关系土地关系反反映映社会生产力社会生产力的的发展发展形成和形成和发展发展取决于取决于土土 地地制制 度度土地财产制度的概念土地财产制度的概念经济制度和法权制度经济制度和法权制度 土地的经济制度土地的经济制度是人们在一定的社是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地会制度下在土地利用中形成的土地经济关系的总和。是经济基础的组经济关系的总和。是经济基础的组成部分。成部分。土地的法权制度土地的法权制度是人们在土地利用是人们在土地利用中形成的土地经济
3、关系的法律体现中形成的土地经济关系的法律体现，是社会上层建筑的组成部分。，是社会上层建筑的组成部分。土地经济制度土地法权制度关系土地制度的特点土地制度的特点 地位的基础性地位的基础性 国度的差异性国度的差异性 构成的复杂性构成的复杂性土地财产制度的演进与改革土地财产制度的演进与改革 土地财产制度随社会生产力的提土地财产制度随社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展推进和高和整个社会经济制度的发展推进和演变。演变。从下而上自发地渐进式地进行从下而上自发地渐进式地进行通过国家政权的力量从上而下统一推通过国家政权的力量从上而下统一推进进-在一个国度或地区内普遍进行的在一个国度或地区内普遍进行的土地财
4、产制度改革（革命）。土地财产制度改革（革命）。第二节第二节 土地所有制土地所有制一、一、土地所有制的概念及其产生与发土地所有制的概念及其产生与发展展二、二、土地所有制的法律形式土地所有制的法律形式三、三、土地所有权的流转制度土地所有权的流转制度土地所有制的含义土地所有制的含义及其产生与发展及其产生与发展 土地所有制的含义土地所有制的含义 土地所有制的产生与发土地所有制的产生与发展展指指人们在一定的社会人们在一定的社会经济条件下拥有土地经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的形式、条件和程序的规定的规定.是是土地的分配问题土地的分配问题土地土地所有制度所有制度土地所有制的含义土地所有制的含义表表明
5、明是是土地制度的核心；土地制度的核心；土地关系的基础土地关系的基础.基基 础础产产生生法法律律体体现现土地所有权土地所有权是是土地所有权人依法占土地所有权人依法占有、使用、收益和处有、使用、收益和处分土地的权利分土地的权利.土地所有制的产生与发展土地所有制的产生与发展 土地所有制是由生产力的状况决定的，土地所有制是由生产力的状况决定的，即不同的生产力状况形成不同的土地所即不同的生产力状况形成不同的土地所有制。其产生发展经历了五个阶段有制。其产生发展经历了五个阶段原原始社会的氏族公社土地所有制；奴隶主始社会的氏族公社土地所有制；奴隶主土地所有制；封建土地所有制；资本主土地所有制；封建土地所有制；
6、资本主义土地所有制；社会主义土地所有制义土地所有制；社会主义土地所有制.可分为两种基本形式：公有制和可分为两种基本形式：公有制和 私有制私有制.土地所有制的法律形式土地所有制的法律形式 土地所有制都需要在法律上得到土地所有制都需要在法律上得到承认和保护。承认和保护。国家确认并保护土地所有制的法国家确认并保护土地所有制的法律文件是土地所有权证书，律文件是土地所有权证书，如如我国的国有土地所有权证书。我国的国有土地所有权证书。土地所有权的转移土地所有权的转移 土地所有权的转移包括有偿转移（如买土地所有权的转移包括有偿转移（如买卖）和无偿转移（如赠与、继承）。卖）和无偿转移（如赠与、继承）。我国土地
7、所有权的转移主要是集体土我国土地所有权的转移主要是集体土地所有权的单向转移地所有权的单向转移土地征用。即土地征用。即国家通过对土地集体所有者的一定经济国家通过对土地集体所有者的一定经济补偿，将集体土地转为国家所有。补偿，将集体土地转为国家所有。第三节第三节 土地使用制土地使用制 土地使用制的概念土地使用制的概念 土地所有制与土地使用制的关系土地所有制与土地使用制的关系 土地使用制的分类土地使用制的分类 土地租赁关系的性质土地租赁关系的性质 土地使用制的法律形式土地使用制的法律形式指指人们在一定的土地所有制人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和下使用土地的形式、条件和程序的规定程序的规定
8、.是是怎样利用土地和取得收益；谁享有怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利土地使用权及其责、权、利.表表明明核心和核心和内容内容确定独立于土地所有权的确定独立于土地所有权的土地土地使用权使用权.是是确确 权权解解决决土地资源的合理、有效利用问题土地资源的合理、有效利用问题.土地土地使使用制度用制度土地土地使用制与土地所有制的关系使用制与土地所有制的关系前提前提提供服务提供服务相对独立性相对独立性反映、体现反映、体现;实现和实现和巩固的形式与手段巩固的形式与手段.土地所有土地所有制制土地使用土地使用制制具具有有土地使用制的分类土地使用制的分类 两权合一两权合一 两权分离：两权分离
9、：有偿使用制有偿使用制 无偿使用制度无偿使用制度土地租赁关系的性质土地租赁关系的性质 在土地在土地“两权两权”分离条件下所实行分离条件下所实行的土地有偿使用制，无论其具体形的土地有偿使用制，无论其具体形式如何，实质都是土地的租赁关系式如何，实质都是土地的租赁关系.土地租赁关系的性质因社会性质和土地租赁关系的性质因社会性质和土地所有制度的不同而不同，反映土地所有制度的不同而不同，反映着不同的阶级关系和产品分配关系着不同的阶级关系和产品分配关系：在封建社会中，土地租赁关系决定在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部剩着地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动余劳动;在资本主义社会中，土
10、地租赁关系在资本主义社会中，土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农业资反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值本家共同占有雇佣工人剩余价值;在社会主义社会中，土地租赁关系在社会主义社会中，土地租赁关系反映的是国家、集体和个人如何分反映的是国家、集体和个人如何分配土地收益配土地收益.土地使用制度的法律形式土地使用制度的法律形式 佃契、租约等佃契、租约等 农村土地承包合同农村土地承包合同 城市土地使用合同城市土地使用合同第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 一、建立土地管理制度的客观必一、建立土地管理制度的客观必要性要性 二、土地管理的内容、目的、任二、土地管理的内容、
11、目的、任务与手段务与手段三、土地管理机构的设置及职能三、土地管理机构的设置及职能分工分工 1 1、土地具有特殊的重要性、土地具有特殊的重要性 2 2、土地供给的稀缺性、土地供给的稀缺性 3 3、土地利用后果的巨大社会性、土地利用后果的巨大社会性 4 4、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实现土地的供求平衡。各部门利益不同，国家在各现土地的供求平衡。各部门利益不同，国家在各部门间资源优化配置。部门间资源优化配置。微观上（使用者），土地利用的目的是实现微观上（使用者），土地利用的目的是实现自己经济利益最大化，而土地利用有很大社会性自己经济利益最大化，而土地
12、利用有很大社会性，土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地，土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地经济、社会、生态总平衡，只有国家宏观调控才经济、社会、生态总平衡，只有国家宏观调控才能做到。能做到。建立土地国家管理制度的客观必要性建立土地国家管理制度的客观必要性土地国家管理的内容土地国家管理的内容 1.1.土地的权属管理土地的权属管理 2.2.土地的利用管理土地的利用管理权属管理的任务权属管理的任务社会主义土社会主义土地公有制地公有制土地关系土地关系土地和使用者土地和使用者的合法权益的合法权益土地土地征用征用国有土地国有土地有偿使用有偿使用国有土国有土地转让地转让维护维护调调 整整保护保护土
13、地权属管理：国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理。权属管理的内容权属管理的内容确认土地所有权和使用权确认土地所有权和使用权管理土地权属的变更管理土地权属的变更调处土地权属纠纷调处土地权属纠纷 查处土地权属方面的违法行为查处土地权属方面的违法行为 集体土地的征用集体土地的征用;国有土地的划拨国有土地的划拨;国有土地的出让与转让国有土地的出让与转让土地调整土地调整;土地使用权的收回土地使用权的收回;农村土地的承包与转包农村土地的承包与转包;农村宅基地、自留山、农村宅基地、自留山、自留地的调整自留地的调整.依依法法土地土地利用利用管理管理是国家按照预定的目标
14、和土地系统运行是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发利用、的自然、经济规律，对土地的开发利用、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、协调、控制等工作的总称。协调、控制等工作的总称。土地利用土地利用-土地的开土地的开发、利用、整治、保护发、利用、整治、保护取得取得最最好的效益好的效益符合客观规律符合客观规律 管理管理-采取法律、行政、经采取法律、行政、经济、技术措施，对济、技术措施，对土地利用土地利用进进行计划、组织、指挥和调控。行计划、组织、指挥和调控。土地利用规划土地利用规划土地开发土地开发、整治整治与保护与保护土地利用的监督和调土
15、地利用的监督和调控控土地管理的目的土地管理的目的 维护已经确定的土地所有制维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国和土地使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有全国土地资源得到合理和充分有效的利用，维护良好生态环境。效的利用，维护良好生态环境。土地管理的具体任务土地管理的具体任务 维护土地所有权与使用权维护土地所有权与使用权 调整土地关系调整土地关系 对土地所有权和使用权的必要限制对土地所有权和使用权的必要
16、限制 保证合理分配和有效使用保证合理分配和有效使用 实施土地有偿使用制度实施土地有偿使用制度土地管理的手段土地管理的手段 立法手段立法手段 经济手段经济手段 技术手段技术手段 行政手段行政手段 政策手段政策手段 计划规划手段计划规划手段 司法手段司法手段 教育手段教育手段土地管理机构的设置及职能分工土地管理机构的设置及职能分工 分级分类管理分级分类管理 垂直统一管理垂直统一管理第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 一、产权的概念一、产权的概念 二、产权的起源及其功能二、产权的起源及其功能 三、土地产权的概念和结三、土地产权的概念和结构构产权的概念产权的概念 是财产权利的总称，
17、存在于财产中的是财产权利的总称，存在于财产中的排他性排他性完全权利。完全权利。产权不同于所有权产权不同于所有权产权不是人对物的权利，而是由于产权不是人对物的权利，而是由于人对物的使用而形成的人与人之间人对物的使用而形成的人与人之间的关系。的关系。一个完整的产权是由一个完整的产权是由一束权利一束权利构成构成的。的。产权的起源及其功能产权的起源及其功能 起源：起源：资源稀缺资源稀缺和和外部性外部性的存在的存在.功能：通过建立产权制度，让人功能：通过建立产权制度，让人们知道如何获得资源，以及在什们知道如何获得资源，以及在什么样的权利范围内可以选择资源么样的权利范围内可以选择资源和使用资源。和使用资源
18、。1.1.土地产权制度与土地产权土地产权制度与土地产权的概念的概念2.2.土地产权的特点土地产权的特点3.3.土地产权的构成土地产权的构成土地土地产权产权是有关是有关土地土地财产的财产的一切权利的总和一切权利的总和。权利束权利束包括包括土地土地所有所有权权、使用权、租赁权、使用权、租赁权、抵押抵押权权、继承权、地役权等。、继承权、地役权等。必须法律确认必须法律确认指一个国家土地产权体系构成指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是及其实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成部分。土地制度的重要组成部分。土地产权制度土地产权制度土地土地产产权的基权的基本特性本特性（1 1）具有排他性；
19、）具有排他性；（2 2）土地产权客体必须具）土地产权客体必须具备可占用性和价值性；备可占用性和价值性；（3 3）合法性）合法性；（4 4）土地产权的相对性。）土地产权的相对性。土地所有权土地所有权地上权地上权永佃权永佃权地役权地役权土地发展权土地发展权土地使用权（广义）土地使用权（广义）土地抵押权土地抵押权土地使用权（侠义）土地使用权（侠义）土地租赁权土地租赁权土地产权体系构成土地产权体系构成土地产权土地产权用益物权用益物权担保物权担保物权他物权他物权自物权自物权物权物权债权债权（一）土地所有权（一）土地所有权1 1、定义：土地所有权是指土地所有、定义：土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围
20、内自由使用和者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。处理其土地的权利。两方面：两方面：法律意义上法律意义上的土地所有的土地所有权和权和经济意义上经济意义上的土地所有权。的土地所有权。土地所有权四项基本权能土地所有权四项基本权能 土地土地占有权占有权：指对土地的实际指对土地的实际占有占有、控制、控制的权利的权利 ；土地使用权土地使用权：按土地性能和用途进行事实上：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；的利用和使用；土地收益权土地收益权：指从土地上获得收益的权利指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能土地收益权是一项独立的权能；土地处置权土地处置权：指在法律允许的范围内对土指
21、在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定土地的归属，是地进行处置的权利。它决定土地的归属，是土地所有权的核心土地所有权的核心土地所有权土地所有权土地占有权土地占有权土地使用权土地使用权土地收益权土地收益权土地处分权土地处分权前提前提核心核心标志标志2 2、土地所有权的属性：、土地所有权的属性：完全性（全面性）；完全性（全面性）；排他性；恒久性；排他性；恒久性；归一性（复归性）；归一性（复归性）；社会性（相对性）。社会性（相对性）。土地使用权土地使用权：指依法对土地使用的指依法对土地使用的权权利利不及地下不及地下土地所有者土地所有者非所有权人非所有权人从所有权中分离从所有权中分离出来出来的
22、使用权的使用权地下文物发地下文物发掘权、矿山掘权、矿山开采权开采权1 1、概念、概念行行使使 2 2、取得方式：无偿、有偿（出、取得方式：无偿、有偿（出让、转让）让、转让）3 3、土地使用权的设定期限：依、土地使用权的设定期限：依据用途不同而有不同的年限。据用途不同而有不同的年限。（三）土地租赁权（三）土地租赁权 通过契约从土地所有权人或土地通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有权、使用权人处获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权狭义的土地使用权和部分收益权。与土地使用权相比少了一项处。与土地使用权相比少了一项处分权。分权。土地转租、农村土地转包土地转租、农村土地转包（四
23、）永佃权（四）永佃权 永佃权是由永佃权人向土地所有者支永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧的需要长期或付租金，为耕作和放牧的需要长期或永久使用土地，并获得相应收益的权永久使用土地，并获得相应收益的权利。利。永佃权实质上是土地用益权，是他物永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。权的一种。（五）地上权（五）地上权 地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上设定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。地上权是一种用益物权。地上权人的权利一般包括：对其建筑物及地上权人的权利一般包括：对其建筑物及竹木有占
24、有、使用、收益和部分处分权能竹木有占有、使用、收益和部分处分权能，可以设定地役权，还可以让与他人或作，可以设定地役权，还可以让与他人或作为抵押权的标的物。为抵押权的标的物。地上权人的义务是：享受土地的便利须尽地上权人的义务是：享受土地的便利须尽善良管理人的责任；向土地所有人支付租善良管理人的责任；向土地所有人支付租金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。缴纳赋税等。（六）土地抵押权（六）土地抵押权 1 1、概念、概念：土地受押人对于土地抵押人不：土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的转移占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务
25、不能履行时可将土地的拍土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。卖价款作为受清偿的担保物权。2 2、性质、性质：优先清偿性、优先清偿性、附属性、附属性、不可分性不可分性3 3、土地使用权抵押在实际工作中存在的、土地使用权抵押在实际工作中存在的问题问题（1 1）抵押人的问题抵押人的问题房屋所有权与土地使用权分离抵押房屋所有权与土地使用权分离抵押同一宗土地使用权或同一宗土地使同一宗土地使用权或同一宗土地使用权及其地上建筑物所有权重复抵用权及其地上建筑物所有权重复抵押、多头抵押押、多头抵押欺骗抵押。欺骗抵押。无意识申办担保物权无意识申办担保物权;抵押权人不申请地价评估及其确抵押权
26、人不申请地价评估及其确认，或者要求不予评估、确认，或认，或者要求不予评估、确认，或者不按地价评估、确认的结果控制者不按地价评估、确认的结果控制抵押贷款的额度。抵押贷款的额度。抵押期限届满，抵押人既不依法抵押期限届满，抵押人既不依法处分土地使用权，又不申请抵押权处分土地使用权，又不申请抵押权的续登。的续登。（2 2）抵押权人的问题）抵押权人的问题（七）地役权（七）地役权 1 1、概念特征、概念特征 2 2、地役权的类型、地役权的类型 3 3、地役权与相邻权的区别、地役权与相邻权的区别地役权的概念与特征地役权的概念与特征 1 1、概念：、概念：指为了使用、经营自己土指为了使用、经营自己土地（需地役
27、）的方便而使用他人土地（需地役）的方便而使用他人土地（供地役）的权利。地（供地役）的权利。2 2、特征：、特征：地役权可以有偿也可以无偿，由地役权可以有偿也可以无偿，由当事人双方协商确定当事人双方协商确定地役权是为需役地的方便和利益地役权是为需役地的方便和利益而设立的而设立的地役权的类型地役权的类型 1 1、利用供役地：如通行、排水、汲、利用供役地：如通行、排水、汲水、管线通过等。水、管线通过等。2 2、从供役地取得天然孳息：如从供、从供役地取得天然孳息：如从供役地上取土、采沙石、砍柴、割草役地上取土、采沙石、砍柴、割草、放牧等。、放牧等。3 3、限制供役地人某种权利的行使：、限制供役地人某种
28、权利的行使：如禁止打坝截水、禁止设置其他障如禁止打坝截水、禁止设置其他障碍物以便通风、采光、眺望等。碍物以便通风、采光、眺望等。地役权与相邻权的区别地役权与相邻权的区别 1 1、相邻权是法律对于土地间利用关系的、相邻权是法律对于土地间利用关系的一种最小限度的调节，它无需当事人约定一种最小限度的调节，它无需当事人约定和法律登记便可发挥作用；地役权则是这和法律登记便可发挥作用；地役权则是这种最小限度外更广泛、更有力的调节，是种最小限度外更广泛、更有力的调节，是依当事人协商而产生的，并且必须经过登依当事人协商而产生的，并且必须经过登记才有效。记才有效。土地的相邻权：指相互毗邻的土地所有权人和土地的相
29、邻权：指相互毗邻的土地所有权人和使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利。土地的权利。2 2、相邻权要以某宗农地的相邻为、相邻权要以某宗农地的相邻为条件，而地役权不完全以此为限。条件，而地役权不完全以此为限。3 3、相邻权是由法律直接规定的权、相邻权是由法律直接规定的权利，只要在行使法律规定的权利时利，只要在行使法律规定的权利时不给他人造成损失，则是无偿的，不给他人造成损失，则是无偿的，地役权时通过协商而产生的。因而地役权时通过协商而产生的。因而可以有偿，也可以无偿。可以有偿，也可以无偿。（八）土地发展权（八）土地发展权 土地发展权是指改变土地
30、现状、土地发展权是指改变土地现状、用途和强度等方面的利用方式，用途和强度等方面的利用方式，进行非农建设开发过程中产生的进行非农建设开发过程中产生的一种动态的权利归属与利益分配一种动态的权利归属与利益分配，是落实土地用途管制、耕地与，是落实土地用途管制、耕地与环境保护政策的基础性产权与制环境保护政策的基础性产权与制度设计度设计。我国土地产权束构成我国土地产权束构成土地宏观管土地宏观管理者产权束理者产权束土地所有土地所有者产权束者产权束土地使用土地使用者产权束者产权束分割分割占有权占有权使用权使用权收益权收益权处分权处分权占有权占有权使用权使用权部分收益权部分收益权部分处分权部分处分权出让权出让权回收权回收权出租权出租权转让权转让权转租权转租权回收权回收权担保权担保权入股权入股权赠与权赠与权复习思考题复习思考题 1 1.土地制度的内容和特征是什么？土地制度的内容和特征是什么？2 2.土地所有制和土地使用制的含义土地所有制和土地使用制的含义，及其两者的关系？，及其两者的关系？3 3.土地国家管理制度的内容、任务土地国家管理制度的内容、任务和实现手段是什么？和实现手段是什么？4 4.土地产权及其权能构成？土地产权及其权能构成？
