1、三氏营销策划机构三氏营销策划机构目录PART 1 目标客户的购房分析PART 2 户型配比功能及技巧PART 3 本案户型配比及亮点设计建议第1页PART1第2页PART 1 目标客户的购房分析目标客户的购房分析购房主要用途由上图分析得出，为改善居住而购房的客户占到65%的比例，大于一半的数量，其次是结婚用房，虽然只有13%的比例居第二位，但也说明，年轻一族也是我们主要的客户群。第3页PART 1 目标客户的购房分析目标客户的购房分析住宅需求类型倾向度与实际购置量第4页 第一个表表明，60%多的客户会选择多层，可见宝清县居民对多层的居住习惯根深蒂固，但是随着节约用地，提高居住率规划政策的深入，
2、房地产市场正在逐步以小高层、高层建筑引领市场，多层会逐步稀少，硬性条件的限制，会使购房者不得不青睐于高层或小高层。这一点由第二个表可以看出。PART 1 目标客户的购房分析目标客户的购房分析2013年客户购置面积 与购置房型第5页经分析，客户购置度在90平米以下的占48%，90-110平米中户型占23%，而面积越大，销售量越小，这表明，近年来由于房价的持续攀升，使得客户购房能力受限，面积倾向度也在逐步偏向小户型。而面积在100平米以下的中小户型，往往就是2居室或经济小3室户型。因此，我项目的户型设计的重点应放在中小户型2房和小3房上。PART 1 目标客户的购房分析目标客户的购房分析购房考虑的
3、因素分析第6页价格仍然是购房者考虑的主要因素。价格、位置、户型，占购房者整个购房动机的50%，可以说，只要价格合适、位置理想、户型适当，消费者就可能购买，价格合适是指总价及首付、按揭等因素符合自身购房能力。近年来，购房因素中物管与质量占比增大，这表明：消费者也正开始最求高品位的居住体验。PART 1 目标客户的购房分析目标客户的购房分析购房客户年龄段分析第7页据统计，预购房客户年龄31-40岁的中年客户占37%，同时26-30岁年轻人的比例也占到26%，这两部分年龄段的客户群是购房的主流。而18-25岁和51-60岁的客户由于支付能力等因素影响，占比较低。PART 1 目标客户的购房分析目标客
4、户的购房分析购房客户的年收入水平第8页一般居民家庭购房较多，年收入2-7万元占到65%；年收入2万元以下的客户，由于房价一直攀升，考虑到支付能力问题，使得他们望梅止渴，其购买欲望被房价压倒，但这部分人的购买欲望很强；年收入7万元以上的占的份额较少，这部分人购房一般受位置、地段影响较大；年收入20万元以上的一般考虑购置别墅、花园洋房之类房产。PART 1 目标客户的购房分析目标客户的购房分析结论：结论：第9页客户购买住房用途以改善性住房为主，其次婚房与为子女或老人购房，主力年龄段在26-40之间。客户偏好多层住宅，小高层、高层普通住宅。在三线城市，很多客户从居住习惯上不能接受，但随着城市化进程和
5、节约用地理念的深入，多层住宅成为稀缺，小高层、高层住宅逐渐成为房产市场的主流，购房者将会被逐渐同化。需求面积以100平米以下为主，尤其是90平米以下，经济2房和小3房逐渐成为购房者主流，这一现象是受房价的迅速攀升与客户的支付能力所限制。一般的楼盘销售，城市一般收入家庭购置较多。高收入家庭购房一般偏重于好位置、大户型。三线城市中，收入普遍偏低，因此，房价是影响销售主要因素。很多客户现在直接关注的不是房屋的单价，而是总价、首付、按揭月还款能力。所以我项目在户型配比中要以中小户型为主，使房屋的总价、首付、按揭等符合一般城市居民收入和消费，这样才能及时将房屋售出，及时回笼资金，便于楼盘的循环开发。PA
6、RT2第10页PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧户型配比应具备以下六大功能第11页这几项功能分别体现在：客厅、餐厅、厨房、卫生间、洗浴间、卧室、书房、储藏室/车库等居室之内。这六大功能也是户型规划的基本功能。起居就寝洗浴工作学习储藏饮食PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧户型的分区第12页根据其开放程度可以大体分为公、私两区：公共区：供起居、会客使用；私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用；根据其活动特点可以分为动、静两区：动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源；静区：要求安静，活动相对比较少；私密区公共区客厅厨房餐厅门厅卧室书房卫生间静区动区客厅厨房门厅走
7、廊餐厅卧室书房卫生间PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧户型设计的基本理论第13页房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应*近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1 7；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1
8、.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在70100平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双卫，建筑面积在100120平方米之间，适合三口之家，子女在12岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在140150平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一贮；对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别
9、墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧各居室的使用功能第14页起居室（客厅）：起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，
10、会影响室内采光，使起居厅较暗。PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧各居室的使用功能第15页厨房：厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平米，净宽不小于2.1米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平米，净宽不小于1.8米，可操作面不小于2.7米，1
11、A级则分别是5平米、1.8米和2.4米。PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧各主要居室的使用功能第16页餐厅：餐厅：餐厅的主要功能就是就餐，是公共区和动区。餐厅的面积一般不应超过主房面积的10%。餐厅作为居住人用餐的场所，除了吃饭外，其他在餐厅的活动极少。若是餐厅过大，浪费了室内有限的使用空间，影响户型的整体得分。一般户型设计，餐厅应于厨房相连，便于端碗、端菜。一般为与户型的北侧或中侧角落。PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧各居室的使用功能第17页卧室：卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于3.6米，面积在1417平米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在101
12、3平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧各居室的使用功能第18页儿童房和书房：儿童房和书房：儿童房、书房其实是“次卧”的概念衍生出来的。与占据主要或次要位置的卧室相比，它们也确实可以退居次要“的位置。儿童房10平米（2.7米宽、3.6米深）左右完全可以达到舒适。因为孩子多数喜欢在起居室或家庭室游戏，你没有必要为他在儿童室留过大的活动空间，一张儿童床、一张书桌、一个衣柜再加上一个小游戏空间，10平米的儿童房足够孩子生活、学习和玩耍了。6-10平米，书房对面积要求不高。10平米的书房
13、可以容纳一组沙发、一组书柜、一个老板桌椅，若减掉沙发，平米也实用，再削减书柜、桌椅，平米还能用。不少项目在客厅或阳台隔出个平米的空间，放个电脑桌，照样能用，所以，居室的尺寸对书房来说不存在什么障碍。阳台割出的书房PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧各居室的使用功能第19页卫生间：卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1.6米，淋浴的净宽度不
14、宜小于1.2米。PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧各居室的使用功能第20页辅助空间：辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。随着居住品位的提高一些高收入家庭要求超宽270度阔景阳台或露台，以及车库/车位等，在以后的规划设计时应适当考虑这些因素。PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧居室中的流线第21页据天津大学建筑设计研究院杨昌鸣教授介绍，一般来说，居室中的流线可划分为家家务流线务流线、家人流线家人流线和访客流线访客流线，三条线理论上一般不能交
15、叉，这是流线设计中的一项基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉混乱，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧家务流线第22页家务流线家务流线：实际上是“下厨流线”，而储存、清洗、料理这三道程序决定了下厨流线，在设计户型或预留烟道时充分考虑该流线，就不会有浪费时间、体力，或在忙乱中打翻碗碟的现象。一般人家中的厨房较狭窄，流线通常排成一直线，顺序不当就会引起使用上的不便。举例来说，假使料理台的流线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽清洗，再走回炉具进行烹调，感觉流线并不顺畅，
16、如果一开始安排是冰箱、水槽、炉具，使用起来会更流畅。以“L”或“1”型流线安排设计厨房用品的摆设，会是女主人最轻松的下厨流线。PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧家人流线第23页家人流线家人流线：家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利。PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧访客流线第24页访客流线访客流线：访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线
17、交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。目前大多数的流线设计中把起居室和客厅混为一谈。起居室是家人团聚、休息、起居、会客、娱乐、视听活动等多种功能的场所，根据面积状况，有时兼有用餐、学习、工作，甚至局部设置兼具坐卧功能的家具等。因此，起居室是一个家庭中使用功能最为集中、使用效率最高的核心空间。而客厅只是起居室的一部分，用来会客、聊天、聚会。在功能上，一个是生活区一个是活动区.一个是对内,一个是对外的。杨教授认为，在起居室中划分出单独会客室是必要的。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的根本。PART 2 户型配比的功能及技巧户型配比的功能及技巧结
18、论：结论：第25页户型设计应根据市场需求而定，是市场需要的才是最好的。只有针对于市场，设计出来的产品才不会出现滞销，这是户型设计的前提和依据。户型设计应重视各室功能，注重实用性，细化各区间隔强化功能。户型设计应满足必要的最低尺寸，打造居住经济舒适空间。家务流线、家人流线和访客流线，三种流线理论上一般不能相互交叉，是户型流线设计的一项基本原则。PART3第26页PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议目前客户认可度较高的户型第27页PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议目前客户认可度较高的户型第28页PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本
19、案户型配比及亮点设计建议目前客户认可度较高的户型第29页PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议目前客户认可度较高的户型第30页PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议目前客户认可度较高的户型第31页PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议由由PART 1和和PART 2，可以得出本案的户型建议：，可以得出本案的户型建议：第32页1、面积：、面积：100以下的占到70%以上，主力面积区间应在60-110之间。具体配比如下：60-75占占25%；75-90占占45%；90-110占占30%。以小户型为主。以小户型为主。
20、PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议由由PART 1和和PART 2，可以得出本案的户型建议：，可以得出本案的户型建议：第33页2、结构：、结构：以两室两厅一卫、三室两厅一卫为主，辅以三室两厅两卫。具体分配为如下：100以下两室两厅占以下两室两厅占70%；90-110三室两厅一卫（小三室）占三室两厅一卫（小三室）占30%；PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议由由PART 1和和PART 2，可以得出本案的户型建议：，可以得出本案的户型建议：3、最佳户型设计推荐：、最佳户型设计推荐：LOFT户型效果图户型效果图PART 3 本案户型配比
21、及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议由由PART 1和和PART 2，可以得出本案的户型建议：，可以得出本案的户型建议：第34页3、最佳户型设计推荐：、最佳户型设计推荐：LOFT户型设户型设计计60平米两居，赠送面积约40平米，客厅上空大面积挑空，空间感更强PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议由由PART 1和和PART 2，可以得出本案的户型建议：，可以得出本案的户型建议：第35页3、最佳户型设计推荐：、最佳户型设计推荐：LOFT户型设户型设计计建筑面积85平米PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议由由PART 1和和PART 2
22、，可以得出本案的户型建议：，可以得出本案的户型建议：第36页3、最佳户型设计推荐：、最佳户型设计推荐：LOFT户型设户型设计计建筑面积97平米PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议由由PART 1和和PART 2，可以得出本案的户型建议：，可以得出本案的户型建议：第37页3、最佳户型设计推荐：、最佳户型设计推荐：LOFT户型设户型设计计建筑面积93平米PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议由由PART 1和和PART 2，可以得出本案的户型建议：，可以得出本案的户型建议：3、最佳户型设计推荐：、最佳户型设计推荐：二室设计建议图二室设计建议
23、图 约约72m 二室二厅一卫二室二厅一卫 约约88m 二室二厅一卫二室二厅一卫 第38页PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议由由PART 1和和PART 2，可以得出本案的户型建议：，可以得出本案的户型建议：3、最佳户型设计推荐：、最佳户型设计推荐：三室设计建议图三室设计建议图 约约99m 三室二厅一卫三室二厅一卫 约约106m 三室二厅一卫三室二厅一卫 第39页PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议 户型要方正、规则，尽量规避户型要方正、规则，尽量规避“多边形多边形”、“刀把刀把”、“手枪手枪”等户型等户型出现出现第40页 北方人豪爽
24、的人本性格，决定了其住房消费多倾向于比较规整，大气的户型，即使是小户型，也希望方正些，“多边形”、“圆形”、“手枪”、“刀把”等不规则户型，从外观图纸看不能吸引客户，而实际建设中这类会出现很多拐角，从而使建筑成本有所增加。PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议 小户型入户玄关应当对客厅或餐厅，尽量避免正对厨房或卫生间门口，小户型入户玄关应当对客厅或餐厅，尽量避免正对厨房或卫生间门口，更不能对卧室门更不能对卧室门第41页 根据本公司多年的销售经验，北方一些人注重风水，一些客户认为，玄关冲对客厅，寓意前程似锦，冲对餐厅寓意吃穿不愁，日子丰裕，而对应厨房则认为损财，运气不
25、佳，因为厨房有火，火烧财；对应卫生间，也是不吉利的，卫生间有水，水是流动的，冲财。更不能正对卧室门，因为卧室属于私密性居室，忌讳一下子展现在客人面前。入入户户门门PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议 户型设计要突出飘窗与落地阳台户型设计要突出飘窗与落地阳台第42页 飘窗与落地阳台是目前，户型设计最前卫、最时尚的因素，深受客户的喜爱，并且不断成为各楼盘的显赫卖点之一。同时也能增加空间感。PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议 户型设计要南北朝向，避免东西或者东南南西北以及西南东北朝向户型设计要南北朝向，避免东西或者东南南西北以及西南东北朝
26、向第43页 北方人大都喜欢南北朝向的户型，东北西南、东南西北或东西朝向户型，打不开北方市场，目前，聊城在售项目很少有这种朝向的户型。东西朝向户型，采光受阻，并且不通风。注意：以上户型为东西、西南东北、东南西北朝向户型，设计时应尽量避免。注意：以上户型为东西、西南东北、东南西北朝向户型，设计时应尽量避免。PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议楼座的楼座的“两山两山”应出现应出现270转角或圆形阔景阳台或飘窗转角或圆形阔景阳台或飘窗第44页 户型设计时，应充分利用好楼座的东西“两山”，尤其是“西山”，北方人有“西晒”的说法，为此，要增加“两山”的户型亮点，来弥补或掩盖这
27、一不足。PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议 三居室房型设计，要至少保证两卧室朝阳，这样比较符合北方人居住习惯。三居室房型设计，要至少保证两卧室朝阳，这样比较符合北方人居住习惯。第45页 北方城市的房型大都是卧室朝阳，客厅朝阳的只是近几年才出现，为此，在居住习惯上还不能完全接受，为此在设计户型时，应以居室朝阳为主，客厅朝阳占少数。PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议房型设计要遵循居室或客厅朝阳，厨房、餐厅、卫生间等居阴面的原则。房型设计要遵循居室或客厅朝阳，厨房、餐厅、卫生间等居阴面的原则。第46页 本案的户型，尽量不要设计厨房、卫生
28、间、餐厅等在阳面，而居室或客厅在背阴面的户型。阳面，阳光充足，相对于居室结构来讲是好位置，为此应设计人们经常活动的我是或客厅，厨房、卫生间、餐厅一天之内，人们活动较少，理应在背阴面。北方一般户型设计的顺序为：南边是卧室或客厅；中间一般是客厅或卫生间；北面是厨房、餐厅，有的还规划成客厅，三居室中一卧室可以在北面。PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议房型设计要全明设计，尽量保证室室采光。房型设计要全明设计，尽量保证室室采光。第47页 全明设计是指户型的各室都有窗，能够接纳外界光线，本案应本着这个原则进行设计。PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设
29、计建议房型设计要注重功能的实用性，可以尝试一些可分割户型的设计。房型设计要注重功能的实用性，可以尝试一些可分割户型的设计。第48页 居室设计要注重实用功能，居室设计出来应有它的使用功能。户型的可分割性，就是根据居住人口的需要分配功能，这样还能避免一些面积的浪费，另外，也可以节约一些开发成本。而销售时，能让客户浮想联翩，产生联想，利于销售。PART 3 本案户型配比及亮点设计建议本案户型配比及亮点设计建议 房型设计要考虑三种流线，即动线设计，尽量避免各动线混乱交叉，房型设计要考虑三种流线，即动线设计，尽量避免各动线混乱交叉，但如有交叉，还应参照市场认可度。但如有交叉，还应参照市场认可度。第49页
30、 家务、家人、访客，三种流线原则是户型设计的一项基本原则，在设计户型时，应当遵循。原则上是不能交叉，但更应该考虑市场的需求，如果某种户型市场需求旺盛，即使流线有交叉，在本案中也应有所出现。因为市场是销售的基础，市场规律不可违背。2013年年7月月10日日 你只闻到我的香水，却没看到我的汗水。你只闻到我的香水，却没看到我的汗水。你否定我的现在，我决定我的未来！你否定我的现在，我决定我的未来！你嘲笑我一无所有，不配去爱，我可怜你总你嘲笑我一无所有，不配去爱，我可怜你总是等待。是等待。你可以轻视我们的年轻，我们会证明这是谁你可以轻视我们的年轻，我们会证明这是谁的时代。的时代。梦想是注定孤独的旅行，路上少不了质疑和梦想是注定孤独的旅行，路上少不了质疑和嘲笑，嘲笑，但那又怎样？但那又怎样？哪怕遍体鳞伤，也要活得漂亮！哪怕遍体鳞伤，也要活得漂亮！
