1、光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐市场部2019年1月光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司1 1分析思路区域政策与发展分析项目属性分析项目的价值区域市场环境区域市场竞争分析宏观经济分析项目宏观环境为项目决策提供依据光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司2 2项目属性分析光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司3 3项目位置项目地处光谷腹地。沿民族大道南行至汤逊湖北路，继续前行约0.5公里即到。项目距离中环线约1.5公
2、里，距沪蓉高速约5公里，距富士康、中芯国际约6公里。沿中环向南，依次有武汉大学科技园、华中师范科技园、华中理工科技园和武汉理工大学科技园。本项目即处于武汉理工大学科技园区内。位于于集中科技园区的主体位置。项目位于光谷腹地、大学科技园区内的主体位置光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司4 4项目四至本案项目整体呈较规则矩形，东北面临汤逊湖北路。其余三面没有直接临街面。然而，宽开间短进深的地块形状，依然可以使项目有良好的形象展示面。项目仅一面临街，但是形象展示面良好光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司5 5项目道
3、路及交通本案大学园路汤逊湖北路公交站汤逊湖北路汤逊湖北路是进出本项目主要交通通路。目前，汤逊湖北路宽约8-10米，双向4车道；道路连接民族大道、大学园路和滨湖路。公共交通方面，目前仅有一趟公交车路经本案，发车间隔约15分钟左右。自驾车可通达性好，而公共交通薄弱光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司6 6项目区域环境中环线以北中环线以南以中环线为界，在中环线以北，是光谷区域的生活和商业核心。同时，以武汉工程大学、中南民族大学和华中科技大学为代表的众多高校聚集。以中环线为界，在中环线以南，是光谷区域的产业发展重心。在本案周边，四个大学产业科技园区，和中芯国
4、际、富士康园区等光谷明星级企业园区，集中了产学研产业链的转化焦点。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司7 7项目规划一期，科技产业区总部办公区soho办公区商服配套区项目整体规划为科技产业区、总部办公区、soho办公区和商服配套区。科技产业区为多层（5层）“回”字型结构建筑；总部办公区为独栋商务别墅；soho办公区为小户型产品；配套区，除了一般常规配套外，亮点为规划有一个私人疗养型医院。项目经济指标：规划用地面积85990平方米；净用地面积73109平方米，总建筑面积110000平方米；办公群建筑面积52000平方米；配套面积33000平方米；soh
5、o办公建筑面积25000平方米；停车位约400个；绿化率30%项目规划已经完成，更改可能性较小光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司8 8项目产品目前，可知项目一期产品的详细信息：项目一期为三栋多层多功能产业楼，共5层，单层面积2500平方米左右。一层层高5.6米，二至五层，层高3.6米。产品设计2梯4户，最小分割面积约为450平方米，大面积需求可以在此基础上组合。两部电梯中没有货梯。在外立面处理上，产品以增加落地窗来增加采光。一期产品在层高上有明显优势，面积组合灵活度小光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司9
6、 9项目现状项目一期产品为3栋多层、框架结构建筑。在2009年初封顶。目前，项目在进行外立面施工和园区部分配套工程施工。目前，项目一期产品已经由销售代理公司于09年9月开始销售。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司1010项目属性小结项目位于光谷产业园集中区域，区域内产业园区氛围浓厚。项目为在建、已销售的中等规模产业办公类型的产品。项目产品在设计上已经成型，产品面积最小450平方米、四大园区功能和配套服务等方面也已基本确定，后期修改的可能性较小。项目已经开始销售，但是销售情况一般。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾
7、问有限公司1111项目去化难以令开发商满意，速度较慢的原因如何？在项目产品类型和功能基本确定的情况下，是否可以实现快速去化？宏观面经济发展是否支撑产业园区发展？光谷区域发展规划和相关政策对产业园区开发是否有利？项目周边类似产品规划、销售、经营情况如何，市场竞争环境如何？光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司1212宏观经济数据分析光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司1313武汉GDP武汉产值（单位：亿元）,2003年,1622武汉产值（单位：亿元）,2004年,1882武汉产值（单位：亿元）,2005年,22
8、38武汉产值（单位：亿元）,2006年,2591武汉产值（单位：亿元）,2007年,3142武汉产值（单位：亿元）,2008年,3960武汉产值（单位：亿元）,2009年,4500环比增长,2004年,16.03%环比增长,2005年,18.92%环比增长,2006年,15.77%环比增长,2007年,21.27%环比增长,2008年,26.03%环比增长,2009年,13.60%武汉产值（单位：亿元）环比增长从2019至 2009年武汉处于持续快速增长的发展轨道，GDP逐年创下新高。2009年初算，全年完成GDP4500亿元，“十一五”7项主要经济指标提前实现。从增长幅度看，连续两年的高增长
9、有所回落，但是，在全球经济景气程度较低的大背景下，武汉市的增长幅度依然超过全国平均水平，经济整体表现活跃。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司1414武汉三产结构产业比值,第一产业,19.49产业比值,第二产业,32.7产业比值,第三产业,47.920062006年产业比值（单位：年产业比值（单位：%）第一产业第二产业第三产业产业比值,第一产业,18.7产业比值,第二产业,33.2产业比值,第三产业,48.12002007 7年年产业比值（单位：产业比值（单位：%）第一产业第二产业第三产业产业比值,第一产业,17.5产业比值,第二产业,34.2产业比
10、值,第三产业,48.32002008 8年年产业比值（单位：产业比值（单位：%）第一产业第二产业第三产业在武汉三产结构中，各产业结构变化幅度不大，总体而言，第二产业近两年有所增加。由2019年的32.7%上升到2019年的34.2%。这样的上涨幅度，主要是由于国家为了拉动经济复苏而增加4万亿投资，极大的拉动了我国各产业，特别是制造业的发展。2009年，因为持续的经济刺激政策，预计第二产业将继续发展，产业占比将进一步提高。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司1515光谷总产值分析产值,2003年,480产值,2004年,560产值,2005年,629产
11、值,2006年,889产值,2007年,1150产值,2008年,1750产值,2009年,2150增幅环比,2004年,16.60%增幅环比,2005年,12.30%增幅环比,2006年,41.30%增幅环比,2007年,29.30%增幅环比,2008年,52.10%增幅环比,2009年,22.90%产值增幅环比武汉近两年GDP光谷跨越式的上涨，表现了区域良好的发展前景。2009年，预计区域产值将突破2000亿。2019年至2019年，区域产值上升500亿，用了四五年，而从1000亿到2000亿仅仅只用了三年。目前，光谷区域经济产值对武汉市GDP的贡献，已经超过50%。预计未来将进一步的提高
12、，区域发展将进入新的加速发展时期。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司1616宏观经济小结武汉经济保持快速增长趋势，未来经济发展势头良好。光谷区域对武汉市GDP贡献逐渐增加，区域良好的发展必将引来更多的政府关注和相关支持，区域产业发展将会更快的发展。产业结构的调整，第二产业、第三产业均平稳发展，特别是第二产业，呈明显的上升趋势。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司1717区域发展分析光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司1818光谷发展根据武汉市政府科技新城规划，科
13、技新城以光谷为基础，沿新武黄公路向东拓展80平方公里，建成面积128平方公里、人口60万的高新技术园区和自主创新基地。向东拓展在不断扩张的同时，原有产业区域也在蓬勃发展。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司1919光谷产业规划东湖高新科技工业园：位于东湖开发区东部，面积约8平方公里，包括关东科技工业园和关南科技工业园两部分。大学科技产业园：位于东湖开发区南部，面积约14平方公里，分为武汉大学、华中科技大学、武汉理工大学、华中。软件产业基地：位于关山一路武黄公路连接线以西，民院路以东的南环铁路两侧，占地面积4平方公里。由华中软件园、华软软件园等组成。关
14、山机电工业基地：位于东湖开发区中部的关山一路两侧。面积3平方公里，该区为一五期间布局建设的老工业基地。光电子科技商贸服务区：位于东湖开发区的核心-光谷广场东南角，面积1.8平方公里。这里建设规划面积达8万平方米的武汉光谷光电子大市场。鲁巷广场珞瑜路雄楚大街中环线东湖高新科技东湖高新科技工业圆工业圆软件产业基地大学科技产业园电子电子商贸商贸关山一路关山二路关山机关山机电工业电工业基地基地本案 临近高校资源的核心产业区，发展条件优越光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司2020开发区相关扶植政策1、实施低门槛的政策。区内产业用地土地价格除支付给农民土地补偿
15、费和配套设施建设的成本费用外，实施零税费率收费。并提供“七通一平”，采取规划建设一条龙全方位服务。购置土地发展光电子产业，土地购置享受20年八成按揭贷款。2、东湖新技术开发区内新注册登记高新技术有限责任公司，注册资金最低为1万元。允许高新技术企业以居民住宅作为企业注册地址，开展高新技术的经营和科研工作。3、实施服务承诺制和“一门式”服务。集中办理新注册成立公司工商注册登记、税务登记、项目立项等，符合条件的公司五日之内办理一切进区手续。4、鼓励境外科技人员以及出国留学人员来开发区工作，保证来去自由，个人所得合法收入汇出自由。鼓励留学人员携带科技成果来开发区从事高新技术产品开发和生产。凡获得国外长
16、期（永久）居留权或已在国外开办公司（企业）的，按外商投资企业登记注册，注册资金最低为1万元人民币，注册后可享受开发区外商投资企业的优惠政策；其他留学人员按内资企业登记注册后，可享受开发区鼓励发展高新技术产业的各项优惠政策。5、鼓励企业采取股份期权的形式，对有突出贡献的骨干技术人员、业务人员、经营管理者实施期股激励。科技人员在以取得股份或出资比例、获得奖励时，不缴纳个人所得税。6、建立民营科技企业投融资担保基金和创业基金。武汉东湖高新技术产业风险投资基金以不低于2/3的比例支持区内光电子信息产业。7、科研成果折价入股设立企业时，无形资产的50%用于奖励参与成果研发的人员。无形资产收入占总投资比例
17、可高于50%。无形资产投入可摊入成本，每年摊销20%，5年摊完。8、每年二次定期发布区内光电子技术及其产品目录和最新发展动态，通过预算控制、招投标等形式，省、市政府部门优先购买本区高新技术企业的产品。9、湖北省大学生科技创业风险基金，重点支持“背着书包走进开发区”的大学毕业生进区创业。10、外商投资高新技术企业，10年内免征地方所得税。在优惠政策执行期满后，再减按15%税率征收企业所得税。11、光电子信息企业可比照国家对软件开发生产企业有关税收政策给予优惠。12、民营科技企业投资的固定资产投资项目凡列入中国光谷项目指南的产业政策，用于科研、生产的，可适用固定资产投资方向调节税零税率，以鼓励民营
18、科技企业扩大规模。13、对园区内接入中国公用计算机互联网的注册企业用户，利用拨号方式接入的，网络使用费按照国家规定资费标准给予25%优惠；利用专线方式接入的，网络使用费按照国家规定资费标准给予30%的优惠。对园区内注册企业用户使用ISDN业务，2B+D端口基本上月租费按照现行普通电话基本月租费标准收取。14、从事光电子信息产业的工作人员可在审批年内多次出国。开发区可以办理园区内企业因公临时出国和邀请国外经贸科技人员（不含在外国企业中兼职的卸任外国政要）来华事项。15、经企业推荐，中国光谷专家委员会审议，有重要贡献的光电子信息从业人员购置商品房时，按购房款的20%补贴个人。补贴指标每年3050人
19、。16、电子信息企业工资支出总额，可按实际发生额在企业所得税税前扣除。工作人员月收入5000元（含）以下者，免征个人收入调节税。企业聘用兼职科技人员的费用，可计入成本。17、凡硕士、博士、国家重点大学毕业生，以及中、高级职称的科技人才，被省内企事业单位正式录用的，公安部门可根据用人单位的申请给予办理入户手续，入户免收城市建设增容费。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司2121区域发展小结开发区在不断的寻找区域发展，计划建成面积128平方公里、人口60万的高新技术园区和自主创新基地。解决了区域发展的空间问题。高校资源、高级人才，依然是区域发展的基础，在
20、较早发展的产业园区中，具有与教学合作，共享成果与资源的先天优势。各级政府对光谷开发区所下发的优惠政策，是区域发展的巨大助推器。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司2222区域市场竞争环境分析光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司2323business park产品介绍Business Park 的起源与发展Business Park的起源，最早可以追溯到Ebenezer Howard 的“花园城市”理念：一个位于大城市边缘的小型城市最佳人口约在3.2 万人左右，铁路是城市中主要的运输连接方式。现代的Busi
21、ness Park概念则是一个综合与人性化的产物，通常Business Park是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。整个Business Park的发展可以分为四个时期：第一代Business Park：Business Park的起源第一代的Business Park可以说，是从广为人知的“工业园区”演变而来。其通常坐落在已有城市的边缘，或者临近某个小城市。园区由多组小规模的建筑组成。园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装。此时园区内的建筑标准较低，开发者只是将通往各地块的道路修通，建好各个建筑单元的框架。
22、这时的Business Park依旧偏重于那些基于科学研发的企业，而非商业型的企业。第二代Business Park：商务与社区建筑师和发展商在建设第二代Business Park时，避免了第一代园区出现的问题即缺乏各种生活设施，而且只有单一的生产类型企业入园。在园区的规划上，他们更多的融合进城市生活的元素，在园区内设置一些商业设施。这些设施虽然不大，但是足以使人们在此营造出共同生活的社区气氛。第二代Business Park不再象第一代那样追求园区的大面积，而是追求如何将Business Park有机的融合到城乡结合部，在紧密联系城市的同时，又不失去自己独有的人文社区特色。第三代Busine
23、ss Park：发展邻里关系此时的Business Park由于不断发展而彼此联系，而且与城市的联系也越发紧密，依据地块界定Business Park与城市的关系已经十分困难。第三代Business Park发展的三要素为：发展规模、位置和密度。发展规模决定位置、位置决定交通、交通影响密度。第三代的Business Park，已经成为城市功能的一部分，此时的Business Park已经可以有私人空间和公共空间之分，但是那些园区内的新技术企业还不能真正拥有优美景致的独立小环境。第四代Business Park：现代Business ParkNEW TOWN概念目前，随着发达国家失业率的居高不下
24、，城市市政厅开始偏重支持大型综合型的跨国企业，以期它们能对城市的就业与建设有所作为。在这个大背景下，此时的Business Park发展商则利用人们对提高潜在就业率的希望，而开始营建大型综合社区项目。这些项目中包括了住宅、商店、学校和休闲场所。这就导致了第四代Business Park的出现一个可以“自己自足”，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区。就此，这时的Business Park已经逐步变成了一个与小城相仿的大社区，或者已经成为一个新型的现代化NEW TOWN。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司2424区域类似产品分布大学产业园区本本案案
25、低密度办公区光谷的产业园区，多集中在雄楚大道以南。有以光谷软件园、国际企业中心为代表的较早开发的低密度办公产品。目前，在低密度办公产品的发展中，有新增加“金融港”、芯中心等园区的发展蓝图。在科技类产业园区的发展中，大学产业园区具有鲜明的代表性，发展时间较早、与学科结合紧密，发展势头依然保持强劲。低密度办公区光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司2525项目名称开发商项目区位占地（亩）体量（万方）已入市（万方）剩余量（万方）开盘时间售价（元/平）产品结构主要面积光谷软件园光谷联合关山大道与南湖大道交汇处60081.269.2五期共12万方，已认购50%2
26、019年四期4600五期5000五期整栋出售四期100-200m2，五期平层1300m2光谷芯中心东湖高新集团光谷大道延长线富士康对面500240242019年1月3000首推两栋6层办公楼，5部电梯，其次3栋退台办公楼430-699m2国际企业中心东湖高新集团光谷大道与新竹路交汇处2502424242019年4500售馨武大航域武汉阳光广济医药开发有限公司武大科技园武大园一路/231762009年10月3800-480013栋临湖独院（3层）、6栋联排办公（4层）及7栋自由空间（5-6层）250-1383m2项目体量分析从各项目体量上来分析，均在20万方以上，光谷软件园81.2万方，而规划中
27、的金融港有160万方。本案约11万方的建筑体量，只能算中小规模，在产业园区云集的光谷区域内，这样的体量，难以体现优势。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司2626产品设计分析项目名称开发商项目区位占地（亩）体量（万方）已入市（万方）剩余量（万方）开盘时间售价（元/平）产品结构主要面积光谷软件园光谷联合关山大道与南湖大道交汇处60081.269.2五期共12万方，已认购50%2019年四期4600五期5000五期整栋出售四期100-200m2，五期平层1300m2光谷芯中心东湖高新集团光谷大道延长线富士康对面50024024待定/首推两栋6层办公楼，5
28、部电梯，其次3栋退台办公楼430-699m2国际企业中心东湖高新集团光谷大道与新竹路交汇处2502424242019年4500售馨武大航域武汉阳光广济医药开发有限公司武大科技园武大园一路/231762009年10月3800-480013栋临湖独院（3层）、6栋联排办公（4层）及7栋自由空间（5-6层）250-1383m2在较早开发的办公园区中，主要是以办公类型为主，设计产品面积较小。而在后期开发的产业园区中，因部分生产的需求，产品设计面积逐渐增大。同时，园区的综合性发展，也对产品面积空间的组合提出了更高的要求。虽然面积有增大的趋势，但是本案设计产品设计面积450-2500的产品设计面积依然存在
29、分隔不灵活的缺点。限制了部分客户的选择。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司2727产品销售分析项目名称国企中心四期光谷软件园五期武大航域三期光谷芯中心销售时间2019年2009年2009年/销售价格（元/）45004600-50003800-48003000（预计）月均去化（）/50004500蓄客在销售价格方面，三环内的低密度办公产品明显高于环线外的区域。另一方面，不断升级的产业园区和较为传统的低密度办公，在目标客群上还是一定差别。也导致了产品设计和销售价格的不同。在去化方面，2009年，销售状况良好的此类型产品，月均去化在4500-5000平方
30、米左右。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司2828案例分析光谷软件园项目区位：光谷软件园位于武汉洪山区关山大道以西，南湖南路以南，项目规模：用地600亩，总建筑面积70万平方米，其中地上60万平方米，地下10万平方米，现已建成32万平方米，在建6万平方米。2019年、2009年完成约30万方万平方米，2019年全部建成。项目进驻企业：目前，光谷软件园入园企业近100家，员工10000人。入园企业不仅包括华为、北大青鸟、博彦科技、软通动力等国内知名企业，还包括美国EDS、微软公司、日本ID软件等跨国公司。此外，从2019年开始，招商银行信用卡中心、交
31、通银行太平洋信用卡中心、交通银行客户服务中心、交通银行武汉营运中心等数家大型金融机构后台中心陆续入驻光谷软件园。根据武汉市的规划，光谷软件园及毗邻的光谷金融港，将联合打造全国性金融后台服务中心。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司2929案例分析光谷软件园金融、教育、电器、电力、通信等企业研发机构为主。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司3030案例分析光谷软件园恒亿电子好世界酒店湖北玉立光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司3131案例分析光谷芯中心光谷芯中心位于
32、东湖开发区光谷大道南端，占地面积244亩，属于工业用地。以“研发+办公+生产”的大型工业地产项目。总建筑面积25万；其中工业建筑占23万，商业配套占1万多。分三期完成，其中一期工程约6万平方米。本项目产品主要销售对象为大型公司总部基地，中小型高科技企业，以办公研发为主，无噪音，无废气排放的轻型工业生产为辅。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司3232案例分析光谷芯中心客户来源地区客户主要来源区域为关山、鲁巷区域。行业电子设备行业10位、软件科技3位、IT行业4位、医药3位意向面积段300m2以下6位;300-600m2 11位;600-900m2 2
33、位;900m2以上1位光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司3333案例分析武大航域项目区位：武大航域位于武大科技园武大园一路，北面紧邻武昌万科城市花园一期，南面拥有环境优美的秀湖湿地公园，东面紧邻万科城市花园二期高端项目（现已动工）、现代森林小镇及光谷金融港口。武大航域所在的武大科技园与本案所在的武汉理工大学工业园临近，同样具有产业研发概念。武大航域光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司3434案例分析武大航域项目发展：武汉市人民政府于2019年12月批准在武汉大学科技园建设“武汉市地球空间信息产业化基地”。
34、国家科技部于2019年12月31日批准设立国家地球空间信息（武汉）产业化基地。武汉大学科技园已完成总投资1.6亿元人民币的基地一期建设，园区引入徕卡公司等家国际知名3S（GPS、GIS、RS及其系统集成）企业，国内数十家3S相关单位也纷纷靠拢，地球空间信息产业化基地雏形已经形成。为进一步把武汉大学科技园打造成为世界一流、国际知名的“国家地球空间信息园”，并形成独具特色的高科技产业园区，武大航域应运而生。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司3535项目政策：地球空间信息企业(非初创企业)在武汉大学科技园区内租赁办公用房的，按不超过其实际给付房租的50%
35、、最高不超过10元/平方米/月的标准给予补贴。初创企业(开业三年内)办公用房租用面积100平方米及以下的按其实际给付房租给予全额补贴，最高不超过20元/平方米/月。自企业入驻园区之日起，连续补贴三年。在高新内投资规模在5000万元人民币或800万美元以上的地球空间信息产业项目，给予其自经营之日起两年内固定资产投资总额7%的奖励。奖励从项目投资第二年起连续两年安排预算执行，总额不超过自经营之日起三年内企业在高新区所缴税收的高新区留成总额之和。境内外知名地球空间信息企业或机构在高新区设立总部或具有独立法人资格的研发中心、生产中心，对地球空间信息产业发展有突出带动作用，可参照工业用地标准优先提供土地
36、，采取“一企一策”的办法给予支持。高新区内从事地球空间信息技术及产品研发、生产和服务的企业，经认定为高新技术企业、技术先进型服务企业或软件企业的，分别享受国家高新技术企业、技术先进型服务企业或软件企业税收优惠政策。鼓励地球空间信息企业申请相关国际国内资质认证。对于新获得国家测绘甲级资质、国家测绘乙级资质、导航电子地图资质和CMM/CMMI三级认证或以上的，每项认证给予不超过认证费用50%，金额不超过10万元的补贴。鼓励地球空间信息企业开拓国际市场。对出口自主知识产权产品以及从事离岸外包服务业务达到一定规模的给予奖励，以海关统计作为奖励依据。年出口创汇额达到50万美元(含50万美元)以上且年增长
37、超过30%的，奖励5万元;年出口创汇额达到100万美元(含100万美元)以上且年增长超过20%的，奖励10万元;年出口创汇额达到500万美元(含500万美元)以上且年增长超过15%的，奖励25万元;年出口创汇额达到1000万美元(含1000万美元)以上且年增长超过10%的，奖励50万元。各级奖励不累计享受。支持企业形成和保护自主知识产权。对其所主导制订的标准成为国际国内地球空间信息领域标准的企业，在标准颁布实施后，按照行业标准、国家标准和国际标准分别给予最高不超过5万、20万和100万的一次性奖励。对企业申请专利所需申请费、实审费及版权登记费用，在享受相关政策优惠后的实际支出部分，给予全额补贴
38、，最高不超过10万元。给予申请国际知识产权并正式获得授权企业每件最高30万元的一次性奖励。支持企业联合大学院所、科研机构在高新区内设立国家级、省级地球空间信息技术研发机构。(1)对经国家主管部门认定的国家级地球空间信息技术研发机构，给予150万元一次性奖励。(2)对经省主管部门认定的省级地球空间信息技术研发机构，给予50万元一次性奖励。对面向地球空间信息企业技术研究开发提供相关技术服务的公用平台机构(如公用数据处理平台)，经考核其实际投入和提供技术服务情况，每年按其实际投入的5-10%给予补贴，补贴期限不超过3年。鼓励地球空间信息产业相关技术创新战略联盟、行业协会及中介服务机构开展技术服务、行
39、业组织协调、国际市场开拓、产业调研及统计等产业发展促进和企业服务工作，对其相关费用给予适当补贴。优先支持设立地球空间信息产业创业引导资金;“高新区小额贷款公司”等融资平台重点支持地球空间信息产业项目;地球空间信息产业项目通过知识产权质押融资的，三年内提供全额贴息;对地球空间信息产业项目融资提供信用担保的中介机构，按项目融资的担保总额的6给予补贴;支持企业上市融资，具体办法参照武汉东湖新技术开发区关于充分利用资本市场促进经济发展的实施意见执行。案例分析武大航域光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司3636案例分析武大航域项目规划：项目一期5万平方米和二期
40、12万平方米基础设施建设，已初步完成。光谷方面表示，地球空间信息在全球范围的年产值已达500亿美元，现每年以20%的速度增长，该产业在光谷5年内有望实现产值100亿元。到2019年底，园区企业将超过200家，提供就业岗位15000个。项目目前开发的为三期产品，规划建筑面积57904（项目整体约23万方）。是光谷区域“Office Park”公园式办公的重要代表项目。武大航域 三期光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司3737案例分析武大航域项目服务：武汉信联物业管理有限责任公司是经武汉武大科技园有限公司批准并于2019年11月成立的一家具有园区物业管理
41、资格的公司。在园区的网站上，信息更新频繁且迅速，提供各项服务。而主要的支持依然集中在产业辅导，如政府通知、培训、评奖、政策；甚至还有文体活动。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司3838案例分析武大航域项目销售：项目三期第一批，与2009年10月1日开盘销售，两栋多层、三栋联排、七栋独栋别墅办公产品。共12栋，约2万方，目前，去化约约90%。月均去化约4500平方米。多层产品两栋，标准层1梯2户，6层，245-250平方米，3800元/平方米，剩余两套共约500平方米；联排办公三栋，面积可以分隔，四层，单层面积约520平方米左右，4800元/平方米，
42、已售完。独栋别墅办公七栋，648平方米至1383平方米，8000-9000元/平方米，剩余两套共约1300平方米。武大航域 三期第一批光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司3939案例分析武大航域多层户型光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司4040案例分析武大航域联排户型光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司4141案例分析武大航域独栋户型光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司4242区域市场分析小结区域内business p
43、ark 产品目前处于第二代，发展前景较好，但是目前，市场未来供应量较大。竞争日趋激烈。多层产品销售价格主要集中在3800元/至5000元/；独栋别墅类办公产品销售均价可到7000-8000元/。主力需求产品面积段集中在300-600平方米。园区主题和相关优惠政策对销售产品和吸引企业入住，具有决定性作用。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司4343报告回顾光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司4444我们做了些什么？项目核心价值处于大学产业园区和核心地段，产业、科研氛围浓厚，特色扶植政策宏观环境武汉经济持续发展，第二、第三产业均快速发展。光谷经济对城市经济贡献率逐年增大。超2000亿的产值，和不断扩大的产业类型，都表明区域内良好的产业发展前景。区域市场环境2009年，business park 产品在区域内销售情况良好，产品发展趋势良好，但未来竞争压力较大。月均去化4500-5000平方米，主力销售价格3600-8000元/平方米不等光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司4545汇报结束，谢谢！
