1、主讲：陈亚莉 广东诚公律师事务所 副主任广东诚公（龙华）律师事务所 主任长租公寓投资经营中的法律风险及防范目录长租公寓相关住房租赁政策法规梳理长租公寓投资经营中的法律风险及防范长租公寓的定义及分类长租公寓的定义及分类长租公寓，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业。从法律上来说，并没有一个确切的定义。根据商务部发布的行业标准，即租赁式公寓经营服务规范（征求意见稿）中，将“长租公寓企业”定义：为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间和有限服务的经营企业。但该规范并未对“长租公寓”进行定义。一般而言，长租公寓即指公寓运营企业将从存量房市场获取的房源进行升级或改造，通过提供多样化公共空间配置和标
2、准化物业服务，吸引有需求的人群租住且租期较长(一般在一年以上)的租赁型公寓。n 长租公寓的定义长租公寓的定义及分类p 根据运营物业的地理位置是否集中分类，分为集中式与分散式 n 长租公寓的分类长租公寓的定义及分类p 根据运营商的资产结构分类，分为重资产运营模式和轻资产运营模式 n 长租公寓的分类从法律、法规、部门规章、地方法规到最高院司法解释和地方高院审判精神，都有与租赁相关的专门内容。p 合同法第十三章 租赁合同 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。p 城市房地产管理法中有与租赁相
3、关的专门章节。p 民法总则中则主要是关于租金的诉讼时效期间的规定。p 建筑法、消防法、城乡规划法中则主要是涉及租赁房屋能否投入使用、租赁合同是否有效的条款。p 很多省市也有专门的针对租赁房屋的规定。p 最高院则专门就审理城镇房屋租赁合同纠纷案件中存在的各种问题出台司法解释p 上海与北京的高院也分别就处理房屋租赁纠纷出台过更为细致的审判意见。长租公寓相关住房租赁政策法规梳理n 租赁相关的法律法规n 租赁相关的法律法规租赁相关法律法规法律民法总则合同法城市房地产管理法城乡规划法法规规章商品房屋租赁管理办法住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）地方法规深圳市租赁房屋综合管理办法（征求意见稿）司法解释最
4、高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释地方高院审批精神上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干问题法律适用问题的解答（一）（二）（三）北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答长租公寓相关住房租赁政策法规梳理n 中央政策 中央政策的主要内容主要体现在加快住房租赁市场立法、建立政府服务平台、培育租赁市场主体、多渠道供给、推进REITs和资产证券化五大方面。中央政策住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见2015.1.06国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2016.6.03住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）2
5、017.5.19住建部、国家发改委等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知2017.7.20利用集体建设用地建设租赁住房试点方案2017.8.28长租公寓相关住房租赁政策法规梳理n 中央政策 培育租赁市场主体中既包括发展规模化、专业化的住房租赁企业，也包括鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。在租赁住房的供给渠道方面，除了鼓励新建和支持房企将自持房源用于租赁外，允许改建房屋用于租赁和开展利用集体建设用地建设租赁住房试点是两项十分重要的新举措。重点政策解读加快住房租赁市场立法住房租赁和销售管理条例建立政府服务平台培育租赁市场主体鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业鼓励发地产开发
6、企业开展住房租赁业务多渠道供给鼓励新建租赁住房支持从租赁市场筹集公共租赁房房源允许改建房屋用于租赁开展利用集体建设用地建设租赁住房试点推进REITs和资产证券化长租公寓相关住房租赁政策法规梳理n 地方政策在中央政策出台的同时，各地都陆续出台了更加细化的政策。截止目前，包括北上广深等一线城市在内，全国各地已有100多个省市先后出台了专门的住房租赁政策。我们在此先列举一些重点城市的住房租赁政策进行解读。这些重点城市的细化政策主要提出了九个方面的措施来发展和鼓励住房租赁市场的发展。地方政策深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见2017.10.17北京市关于加快发展和规范管理本市
7、住房租赁市场的通知2017.9.20上海市关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见）2017.9.15佛山市开展全国租赁试点加快培育和发展住房租赁市场实施方案2017.7.21。长租公寓相关住房租赁政策法规梳理n 地方政策其中，广州、深圳、佛山提出了发展城中村住房租赁；部分城市制定了将商业用房改建为租赁住房、集体土地建设租赁住房的细化政策。这些政策都为住房租赁企业获取房源提供了更多可能性。此外，部分城市制定了保障租购同权的具体制度；有些城市还为住房租赁提供税收优惠。这些对于保障承租人权益、刺激租赁住房消费起到了积极作用。重点内容解读制订保障租购同权的制度建立政府住房租赁交易服务平台成立国有
8、住房租赁公司引进长租公寓品牌企业和鼓励扶持本地化专业化企业鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务发展城中村住房租赁试点商业用房改建为租赁住房试点集体土地建设租赁住房为住房租赁给予税收优惠长租公寓相关住房租赁政策法规梳理就目前来说，国家暂未出台明确针对长租公寓的相关法律法规，关于长租公寓规范化、标准化的管理要求及规范亦不明确，目前仅有商务部发布的行业标准（征求意见稿），因而，各地对长租公寓的相关政策及市场监管力度可能出现“因地而异”，“因城而异”，长租公寓的发展面临着较大的风险。除了前述国家和地方政策及法律法规风险外，长租公寓在投资经营过程中还存在着较多其他的法律风险。长租公寓投资经营中的法律风险及
9、防范n 物业本身存在的风险 p 物业属于违法建筑，或存在重大消防、安全隐患等存在的风险根据深圳市租赁房屋综合管理办法（征求意见稿）第九条的规定，有下列情形之一的房屋不得租赁：（1）被依法确认为违法建筑的；（2）被依法确认存在重大消防、安全隐患的；（3）法律、法规、规章规定的其他不得租赁的情形。根据深圳市出租屋管理若干规定第七条规定，禁止业主或者管理人出租下列房屋：（1）被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的；（2）已公布房屋拆迁公告限期拆迁的；（3）无房屋权利证明或者市政府规定的其他权属证明材料的；（4）存在重大消防、安全、治安隐患的；（5）无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告的工商
10、业出租屋；（6）法律、法规、规章或者市政府规定不得出租的。长租公寓投资经营中的法律风险及防范n 物业本身存在的风险 p 土地使用性质或房屋用途变更的风险 用于经营长租公寓的房屋，其土地使用性质一般应为居住用地，房屋用途一般应为住宅，住宅分为成套住宅、非套住宅以及集体宿舍（机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋）。另，根据国家及地方相关政策规定，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，但目前来说，国家和各地方均未出台具体的实施细则。长租公寓投资经营中的法律风险及防范n 物业本身存在的风险 p 土地使用性质或房屋用途变更的风险 2017年1月10日，深圳市宝安区安全管理委员会办公室发布了关
11、于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知，明确：无论在用、在建、完工的厂房改公寓、酒店,均坚决予以查封、恢复原功能或拆除。2017年8月28日，深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）发布深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（征求意见稿），允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，但截止目前，相关部门都未出台商业用房改建为租赁住房的项目备案、规划、建设、竣工验收、运营管理等条件和规范性程序。长租公寓投资经营中的法律风险及防范n 物业租赁合同、物业托管合同或资产管理合同存在的风险 p 合同租赁期限或托管期限，是否具有优先续租权。由于长租公寓从装修投
12、入使用到回本盈利一般短期内难以实现，目前市场上多数的长租公寓企业仍靠资本投资维持运营，例如YOU+依托顺为资本投资、蘑菇公寓是平安创投、IDG投资，因而，合同期限越长，则更有利于长租公寓的长期经营。另，关于优先续租权，对其“同等条件”的内容，建议提前在合同中进行限定，以避免因无法顺利进行续租而造成经营损失。长租公寓投资经营中的法律风险及防范n 物业租赁合同、物业托管合同或资产管理合同存在的风险 长租公寓投资经营中的法律风险及防范p 转租权（包括整体转租和部分转租）、分租权。因长租公寓是用于对外出租型的公寓，如租赁合同中限定无权转租，或必须经业主事先同意才能转租，则未来可能产生的风险很大。p 房
13、屋租赁用途合同中约定的租赁用途是否符合长租公寓经营需要，或该合同中是否约定承租人可以改变租赁用途。n 长租公寓运营企业的资质、品牌、商标权法律风险 p 长租公寓运营企业的资质长租公寓所属行业、经营资质并不统一、明确，有些地方将其归入旅馆业，属于特许经营产业，需取得特种行业许可证；有些地方则将其归入房地产经纪业务或房地产开发经营业务范围。从实际上说,长租公寓属于租赁业务或资产管理业务，但又不仅仅是简单的租赁业务，还包括物业管理服务，以及社交、创业等附加服务。目前，深圳工商登记的经营范围中，将公寓租赁和管理放在一般经营范围中，但并未明确区分长租或短租公寓业务。如长租公寓运营企业在长租公寓业务之外还
14、开展短租业务，则需按酒店行业的标准取得特种行业许可证。长租公寓投资经营中的法律风险及防范n 长租公寓运营企业的资质、品牌、商标权法律风险 长租公寓投资经营中的法律风险及防范p 运营品牌名称及Logo的商标权运营企业进行长租公寓业务，使用的运营品牌名称及Logo不得侵犯他人的商标权、在先使用权利及其他合法权益。同时，为了避免公寓品牌名称及Logo被他人使用、抢注，运营企业应当及时将运营品牌名称及Logo进行商标注册，以防止可能产生的商标权纠纷。“中执上寓”品牌的商标权属于深圳市中执集团有限公司，初审公告日期是2018年03月06日。n 公寓装修设计与施工中的法律风险 p 公寓装修设计中的法律风险
15、 关于设计企业及设计人员的资质要求。关于设计合同的风险控制。关于装修施工设计方案及图纸的报审根据建设工程规划的相关规定，装修面积在3000平方米以上的，装修施工方案及图纸需要报区住建委审批；装修面积在3000平方米以下的，装修施工方案及图纸需要报区工作站备案。长租公寓投资经营中的法律风险及防范n 公寓装修设计与施工中的法律风险 p 公寓装修设计中的法律风险 关于隔间、隔断等使房间格局变更的风险根据深圳市人民政府于2008年11月18日修订的深圳市出租屋管理若干规定第十二条，深圳市法制办于2017年5月9日发布深圳市租赁房屋综合管理办法（征求意见稿）第十一条，均对“最小出租单位”进行规定，出租人
16、应当按照幢、层、套、间为单位出租房屋，原房屋的间是最小出租单位，应当以经批准的施工图确定的房间为最小出租单位；没有经批准施工图的，应当依据相关建筑设计标准、规范确定最小出租单位。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得单独出租用于居住。禁止在原房屋内间隔新增房间用于出租。长租公寓投资经营中的法律风险及防范n 公寓装修设计与施工中的法律风险 长租公寓投资经营中的法律风险及防范p 公寓装修施工中的法律风险 关于装修施工合同的风险控制 关于装修设备及装修材料的要求 消防安全检查与验收的要求根据相关规定，建筑物或者场所出租使用的，产权单位应当保证其提供的场所或者建筑物符合消防安全条件，所以，在
17、对房屋进行二次装修时，应当先确定该建筑物一次主体消防是否已通过消防验收，并取得消防验收意见书等。装修工程竣工验收的要求n 公寓租赁合同签订及履行风险 长租公寓投资经营中的法律风险及防范p 公寓租赁合同的版本目前，不少长租公寓运营企业，在出租公寓时，与租客签订的是公寓使用合同，而非公寓租赁合同，这主要是出于税费考虑。在深圳，租赁合同须按租金收入的11%缴纳租赁税，而使用合同则只须按使用费收入的6%缴纳税，存在着可能按合同实际履行内容补缴税款的风险。p 公寓租赁合同的履行及租客的管理为保证租赁合同后续的正常履行，减少履行过程中的风险，在公寓定位及租客群选择方面也需充分考虑。目前市场上针对不同的租客群推出不同的公寓，如白领公寓、金领公寓、女性公寓、创业者公寓等。北京新派公寓还为此规定“制造噪声的邻居不租、50岁以上单身大叔不租、学历低于本科不租、烟民不租”等九类禁租人群。THANKS
