1、第1页/共39页标杆企业第三方工程巡检标杆企业第三方工程巡检成功经验分享成功经验分享深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司第2页/共39页汇报内容汇报内容1质量提升总体思路2技术措施3制度建设4管理落实第3页/共39页在建项目在建项目已交付项目已交付项目实测实量与观感质量实测实量与观感质量分户检查分户检查 (一户一档）一户一档）预验房（设计、营销、客服、预验房（设计、营销、客服、物业、工程部、项目部）物业、工程部、项目部）交付前项目交付前项目房修提前介入房修提前介入主动体检主动体检房修强化房修强化主动回访主动回访质量质量满意度满意度房修房修满意度满意度客客户户满满意意度度
2、聚焦安全、渗漏、空鼓、开裂聚焦安全、渗漏、空鼓、开裂聚焦聚焦“两个满意度两个满意度”“两重并举两重并举”、“形成合力形成合力”质量提升整体思路质量提升整体思路第4页/共39页质量文化重点监控技术管理制度建设实测实量实测实量聚焦聚焦“实测实量实测实量”推动管理体系建设推动管理体系建设以“实测实量、风险评估”作为工程管理质量品质提升的切入点，以明确的标准将工程管理的成果进行相应量化，作为品质提升的催化剂。第5页/共39页技术技术措施措施制度制度建设建设管理管理手段手段l学习心态，学习标杆，开展内部交流培训。l通过会谈、会议等形式向合作伙伴传播质量文化。l设计、品质与技术紧密结合提升工程质量。l从技
3、术角度采取实实在在的质量提升措施，覆盖不同阶段的各工序。l将质量纳入事业部（项目部）和采购部的KPI。l加强与合作资源的沟通协调，输出质量要求与标准。l成立巡检组，加强检查监控力度。l对落后项目进行重点支持帮扶。l建立内部奖惩制度，明确职责，奖优罚劣。l建立外部奖惩制度，通过经济手段提升质量。l将技术措施以制度的形式颁布，强制执行。l“拉闸”制度，通过停工整顿，强制落实品质观念。文化文化组织组织质量主线质量主线第6页/共39页品质管理组品质管理组组织组织技术管理组技术管理组维修维修/行政组行政组巡巡 检检质量提升技术措施质量提升技术措施奖惩制度奖惩制度质量控制作业指引质量控制作业指引工程管理中
4、心工程管理中心依据完善B团队 C团队A团队技术技术制度制度文化文化管理管理表扬与批评表扬与批评资源协调与奖惩资源协调与奖惩交流培训交流培训工程师文化工程师文化技术技术措施措施文化文化组织组织第7页/共39页阶段二：阶段二：制定全面的质量控制作业指引作业指引（9项）技术平台技术平台背景背景：从“沪46条”到9项作业指引，不断强化技术平台技术技术措施措施阶段一：阶段一：制定质量标准35条，安全文明标准11条序号名称1 1抹灰作业指引抹灰作业指引2 2钢筋工程作业指引钢筋工程作业指引3 3模板分项作业指引模板分项作业指引4 4砼工程作业指引砼工程作业指引5 5砌筑分项作业指引砌筑分项作业指引6 6防
5、渗防漏作业指引防渗防漏作业指引7 7安全文明（绿色）施工安全文明（绿色）施工作业指引作业指引8 8精装修作业指引精装修作业指引9 9水电安装作业指引水电安装作业指引第8页/共39页工艺革新工艺革新背景背景：靠传统的手工操作质量控制，将投入大量的人力物力及管理成本，不能适合目前企业技术管理要求。1 1、石膏砂浆、石膏砂浆2 2、止水节、止水节3 3、三段式对拉螺杆、三段式对拉螺杆4 4、外附挑架、外附挑架5 5、双面模板、双面模板7 7、组合式钢框木模、组合式钢框木模8 8、前田安全管理模式运用、前田安全管理模式运用9 9、新型防渗漏体系、新型防渗漏体系6 6、绿色施工、绿色施工B-B 剖面横向
6、龙骨40mm*80mm，间距400mm面层模板每拼装完一级即可浇筑砼，浇筑完一级接下去进行上面一级模板拼装，相互依次循环进行至浇筑结束。18001000每次浇筑面留置在面层模板口下3-5cm，以利于模板拼装50*100撑木浇筑时临时设置50cm高的挡板已浇筑的砼段厚度限位止水螺栓竖向龙骨80*80或50*100方木双拼每1m一道横向剪力撑每2m一道技术技术措施措施第9页/共39页技术支持技术支持2 2、技术方案审批、技术方案审批n严格实行施工方案审批制度，规范现场技术管理工作。n强化现场样板引路制度，提高施工质量水平。1 1、现场日常技术支持、现场日常技术支持n为项目现场出现的技术问题提供技术
7、支持。n确定重大房屋维修方案，提升一次维修成功率。n在设计方案阶段提供技术支持，为公司决策提供决策依据。技术技术措施措施第10页/共39页制度制度建设建设n建立内部奖惩制度，明确职责，奖优罚劣。n建立外部奖惩制度，通过经济手段提升质量。n将技术措施以制度的形式颁布，强制执行。n“拉闸”制度，通过停工整顿，强制落实品质观念。第11页/共39页1212年年2 2月月1212年年3 3月月1212年年4 4月月n颁布35条技术标准、11条安全文明标准n颁布关于进关于进一步提升项目一步提升项目质量管理水平质量管理水平的通知的通知，明确职责，奖优罚劣n针对总包单位颁布实施实测实实测实量总包单位奖罚措施量
8、总包单位奖罚措施（90309030政政策）策）1212年年6 6月月1212年年8 8月月1212年年9 9月月1212年年1111月月1212年年1010月月n针对装修单位深化实施精装修精装修实测实量奖罚措施实测实量奖罚措施（95159515政策政策）n为适应新阶段的新要求，颁布关于进一步提升项目质量管理水关于进一步提升项目质量管理水平的通知（第二版）平的通知（第二版）n持续深化实测实量管理要求形成铝合金门窗专项奖惩办法n结合内部管理要求，修订ISO9000文件n以制度形式颁布各工序质量控制作业指引（9份）20122012年质量提升制度建设路线图年质量提升制度建设路线图制度建设案例制度建设案
9、例制度制度建设建设第12页/共39页严格考核体系，落实奖惩制度严格考核体系，落实奖惩制度考核制度案例考核制度案例外部资源外部资源经济驱动经济驱动内部管理内部管理绩效驱动绩效驱动制度制度建设建设第13页/共39页 强化事业部的项目现场管理职责，并为产品质量提供有力保障。项目负责人为工程质量的第一责任人，事业部第一负责人对工程质量负直接管理责任。内部考核主要内容内部考核主要内容n对于每季度集团实测实量同时出现以下三种情况的项目，在公司内部知会、督促改进：（1）综合合格率低于90；（2）实测合格率低于95；（3）综合排名在区域后35（四舍五入）n对于每季度集团实测实量同时出现以下三种情况的项目，给予
10、公司内通报批评（1）综合合格率低于90；（2）实测合格率低于94；（3）综合排名在区域后25（四舍五入）。其他部门配合不及时对进度、质量造成影响的，承担连带责任。个别项目工期特别紧张的，经公司执委会审批同意后方可免责。n每季度集团实测实量综合排名在区域 610 名的项目，在公司内部宣传、表彰n综合排名在区域前5 名的项目，给予公司内通报表扬，并根据公司相关制度规定给予一定奖金激励。奖励奖励 处罚处罚考核制度案例考核制度案例职责职责 制度制度建设建设第14页/共39页针对装修单位针对装修单位：实测值以95分作为及格线，比95分每提高1分，奖励5万；达不到95分，罚15万。针对土建总包：针对土建总
11、包：第一次检查以90分作为综合得分及格线，当季度每提高1分，奖励10万，30万封顶；未能达到罚30万，第二次检查超过90分的，同比每提高1分，奖5万；30万封顶，达不到90分的，罚30万。土建土建“90309030”政策政策 装修装修“95159515”政策政策 外部考核主要内容外部考核主要内容考核制度案例考核制度案例制度制度建设建设第15页/共39页将将“质量质量”纳入事纳入事业部、采购部业部、采购部KPIKPI强化监控强化监控沟通交流沟通交流重点监控重点监控目标分解目标分解工程管理工程管理中心中心采购管采购管理部理部各事业部各事业部项目部项目部管理手段管理手段管理管理手段手段第16页/共3
12、9页1 1、工程项目经理绩效考核表工程项目经理绩效考核表管理管理手段手段第17页/共39页2 2、工程项目部成员绩效考核表工程项目部成员绩效考核表管理管理手段手段第18页/共39页项目竣工等级优良中一般差项目得分91100分8190分7180分6170分60分以下项目竣工系数1.21.00.80.60.4综合评价成绩绩效考核得分项目竣工评价系数项目竣工评价系数根据项目竣工后由相关评价主体对项目进行评价，得出最终得分，确定项目的竣工评价系数，具体参见下表。3、综合评价成绩的计算综合评价成绩的计算4 4、项目奖金发放的依据项目奖金发放的依据公司根据项目部成员的绩效考核成绩发放项目奖金，具体发放标准
13、如下：1.项目经理应发奖金额项目部总奖金的30%（项目经理综合评价成绩/100）2.项目部成员应发奖金额项目部成员综合评价成绩价成绩项目部所有成员综合评项目总奖金的60（不包括项目经理）管理管理手段手段第19页/共39页制度建设制度建设强化监控强化监控沟通交流沟通交流重点监控重点监控目标分解目标分解成立巡检组成立巡检组每天检查项目每天检查项目每周扫一轮每周扫一轮每月覆盖四遍每月覆盖四遍检查内容：检查内容：安全与质量安全与质量管理手段管理手段管理管理手段手段第20页/共39页强化监控强化监控沟通交流沟通交流重点监控重点监控目标分解目标分解每天：每天：对在建项目全数检查，保证管理动作不变形对在建项
14、目全数检查，保证管理动作不变形每月：每月：召开工程系统月度会，事业部、项目部、采购、设计、成本参加召开工程系统月度会，事业部、项目部、采购、设计、成本参加每季度：每季度：与合作单位召开质量提升沟通会与合作单位召开质量提升沟通会管理手段管理手段管理管理手段手段第21页/共39页强化监控强化监控沟通交流沟通交流重点监控重点监控目标分解目标分解安全管理安全管理人员方面基本要求人员方面基本要求l必需配置专门的安全监理，原则上不容许其他监理人员兼职l必需配置专门的总包单位安全员管理制度基本要求管理制度基本要求l建立健全各级安全、消防等检查体系与检查网络（目前基本上均有所制度）l落实日检、月检、专项检等检
15、查制度，按照不同检查级别扩大检查范围（建议业主方面至少参加月度安全综合检查，对检查出的问题及时整改，消除隐患，条件具备的参加周检）l对工人的安全教育交底制度，保证三级教育落实到位，相关教育纪录与民工花名册对应留底项目备查l特殊工种、特种作业人员的操作证、培训证必需仔细核对，确保证书的有效期和再教育纪录的真实、有效一、建立健全项目安全管理制度一、建立健全项目安全管理制度安全防护体系的检查安全防护体系的检查l施工外架搭设的规范性、验收纪录、维护保养情况等l“三宝四口五临边”的维护情况l施工通道的搭设情况l防坠网、硬质隔离等的搭设情况l安全栏杆搭设规范性等二、重点检查相关安全隐患二、重点检查相关安全
16、隐患施工机械管理情况施工机械管理情况l大型机械进出场纪录l大型机械验收纪录l群塔作业限位措施等l现场指挥情况等安全用电情况安全用电情况l施工电箱的规范性（接地、接零情况）l三级配电，二级保护情况l施工电箱点检情况l施工电缆的外观、埋地、架空等情况l现场私拉私接情况等提出：对安全生产提出提出：对安全生产提出“零容忍零容忍”态度态度管理手段管理手段管理管理手段手段第22页/共39页u“拉闸拉闸”制度出台；制度出台；u 计划拉闸计划拉闸标准工期压缩标准工期压缩1010以上；以上；u 质量拉闸质量拉闸系统性质量问题或风险、质量群诉；系统性质量问题或风险、质量群诉；u 安全、文明施工拉闸；安全、文明施工
17、拉闸；u 两个项目拉闸，即公司拉闸，并放缓城市发展速度；两个项目拉闸，即公司拉闸，并放缓城市发展速度；u“拉闸拉闸”制度本身不是目标，而是手段，希望质量文化制度本身不是目标，而是手段，希望质量文化不仅贯彻在管理层的意识中，更要深入到基层员工和我不仅贯彻在管理层的意识中，更要深入到基层员工和我们的合作伙伴中们的合作伙伴中.强化监控强化监控沟通交流沟通交流重点监控重点监控目标分解目标分解管理手段管理手段管理管理手段手段第23页/共39页强化监控强化监控沟通交流沟通交流重点监控重点监控目标分解目标分解强化防渗漏专项监控强化防渗漏专项监控1、颁布防渗防漏作业指引，规范各项目做法；2、日常重点监控渗漏隐
18、患；3、78月作为防渗漏月，对各项目防渗漏情况进行地毯式检查并督促整改，为年底顺利交付提前做好准备。管理手段管理手段管理管理手段手段第24页/共39页在建项目在建项目已交付项目已交付项目实测实量与观感质量实测实量与观感质量分户检查分户检查预验房预验房交付前交付前房修提前介入房修提前介入主动体检主动体检房修强化房修强化主动回访主动回访质量满意度质量满意度房修服务满意房修服务满意度度两重并举两重并举 形成合力形成合力一次维修成功一次维修成功加强成品保护及保洁加强成品保护及保洁做好维修基础工作做好维修基础工作接报及时响应接报及时响应主动回访沟通主动回访沟通强化工作检查强化工作检查明确奖优劣罚明确奖优
19、劣罚强化管理动作强化管理动作双休全员上岗双休全员上岗加强内部沟通加强内部沟通房修基本动作不断深化房修基本动作不断深化从从两重并举的管理思想，到到房修管理动作的不断深化，各项举措全力提升满意度！各项举措全力提升满意度！管理概述管理概述回归回归质量质量提升提升满意度满意度第25页/共39页培训交流培训交流提前介入提前介入过程管理过程管理主动体检主动体检加强奖罚加强奖罚入户拜访入户拜访提升满意度提升满意度主要内容主要内容提前介入有助于提升业主满意度提前介入有助于提升业主满意度l修复整改问题，提升产品感观l采用精保洁，提升产品感观l增加了客户触点，通过主动沟通，提升满意度提高服务意识提高服务意识 规范
20、服务水平规范服务水平表彰先进表彰先进 提高工作积极性提高工作积极性实施实施过程过程项目实施阶段项目实施阶段细部检查阶段细部检查阶段项目交付项目交付房修介入房修介入细部检查阶段细部检查阶段项目交付项目交付房修介入房修介入项目实施阶段项目实施阶段原介入点原介入点现介入点现介入点2012年2月14日-2月15日，武汉公司客服及房修相关培训上海站在培训教室如期举行，来自上海工程管理中心、客户关系中心、物业服务中心相关人员及房修部门全体参加了本次培训。管理概述管理概述回归回归质量质量提升提升满意度满意度第26页/共39页培训交流培训交流提前介入提前介入过程管理过程管理主动体检主动体检加强奖罚加强奖罚入户
21、拜访入户拜访房修工程师主动上门检查房修工程师主动上门检查l在上门现场维修的同时帮业主检查l不占用额外时间，一举两得l与业主主动沟通，修复客户感受检查时间：每月一次u检查范围：工程管理中心对上海万科保修期内19个项目全覆盖暗访u检查内容：办公室管理、人员BI、日常管理和施工管理、现场管理、房修信息工作、房修满意度提升工作u检查项目：等18个保修项目提升满意度提升满意度主要内容主要内容管理概述管理概述回归回归质量质量提升提升满意度满意度第27页/共39页培训交流培训交流提前介入提前介入过程管理过程管理主动体检主动体检加强奖罚加强奖罚入户拜访入户拜访从从房修管理基本动作的规范房修管理基本动作的规范到
22、到核心工作的完善，核心工作的完善，20112011年房修年房修管理走过了一条不平凡的路！管理走过了一条不平凡的路！提升满意度提升满意度主要内容主要内容管理概述管理概述回归回归质量质量提升提升满意度满意度第28页/共39页20132013年我们应该怎么做？年我们应该怎么做？“聚焦质量聚焦质量”保持质量稳定并持续提升四项四项重点工作重点工作材料控制材料控制质量评估质量评估工序检查工序检查样板引路样板引路维修服务维修服务交付验收交付验收合同控制原材料控制生产加工现场施工技术标准项目检查评估专项检查评估风险评估技术措施落地管理措施强化项目部自检完善专项现场样板示范区工艺样板交楼标准内部模拟验收提前看房
23、入住策划成品保护工地开放日打造标杆项目持续提升质量满意度做好防渗漏、空鼓/开裂和安全的专项控制“样板引路”三结合专项验收强化隐蔽验收完善实测实量自检观感质量自检规范管理行为交付联合检查提高专业技能确保“一次维修”提高服务意识规范服务流程实施过程实施过程第29页/共39页20132013我们依然相信！我们依然相信！会做的更好！会做的更好！第30页/共39页装修管理创新推介装修管理创新推介 工厂化集中加工工厂化集中加工第三方评估工作的推动除了降低交付风险的同时还第三方评估工作的推动除了降低交付风险的同时还为我们创造了什么优势条件？为我们创造了什么优势条件？第31页/共39页我们对集中加工的理解 集
24、中加工集中加工是在产品建造阶段实现材料加工与材料安装相对分离的生产模式，加工与安装分离进而实现环境、人员、流程、方法固定、加工机具换代，同时实现了工种细分，从而保证大面积装修房建造的品质及现场文明。(如相同的厨房、卫生间墙地砖的粘贴预控开间/进深、方正度、外墙窗内侧墙体厚度、厨卫间管井尺寸、厨卫间窗底框标高、厨卫间窗侧框墙距、柜体嵌入位尺寸、厨卫间开间/进深等尺寸形成统一。）第32页/共39页集中加工带来的变化集集中中加加工工加工精度提高加工材料节约操作环境健康垃圾减排 直接的好处 间接的推动高精度要求专业细分流程固化图纸和基层质量提图纸和基层质量提高，现场返工减少高，现场返工减少降低依赖，操
25、作降低依赖，操作质量和效率提升质量和效率提升工序稳定合理，工序稳定合理，监控检查简单监控检查简单第33页/共39页集中加工带来什么？高精度要求高精度要求图纸要求图纸要求毛坯质量毛坯质量集中加工要求各专业图纸必须有精度体现并集中加工要求各专业图纸必须有精度体现并充分交圈，推动设计深化，图纸质量提高充分交圈，推动设计深化，图纸质量提高集中加工要求加工尺寸标准化（以实测实量集中加工要求加工尺寸标准化（以实测实量为基础），尽量统一规格尺寸，推动基层质为基础），尽量统一规格尺寸，推动基层质量提高量提高图纸精度提升与毛坯质量提高，减少现场反图纸精度提升与毛坯质量提高，减少现场反复，返工减少复，返工减少减少
26、返工减少返工第34页/共39页集中加工带来什么？专业细分专业细分降低依赖降低依赖寻源简单寻源简单质量提高质量提高效率提升效率提升将选材、排砖、铺贴、切割集合一身的复杂将选材、排砖、铺贴、切割集合一身的复杂工艺，分解为几个不同专业的人完成，降低工艺，分解为几个不同专业的人完成，降低对施工工人素质的依赖对施工工人素质的依赖也即降低对施工也即降低对施工单位能力的依赖。单位能力的依赖。集中加工带来专业化、精细化分工，导致固集中加工带来专业化、精细化分工，导致固定操作人员长期专注固定工作，操作质量和定操作人员长期专注固定工作，操作质量和效率同时提升效率同时提升复杂工艺简单化、细化分工、提高效率第35页/
27、共39页集中加工带来什么？流程固化流程固化工序合理工序合理 通过后台配料控制前台操作，做到工序通过后台配料控制前台操作，做到工序合理安排，按部就班，确保管理聚焦，提升合理安排，按部就班，确保管理聚焦，提升对现场的把控，并让监控检查难度下降对现场的把控，并让监控检查难度下降实现工厂化施工第36页/共39页集中加工的好处集中加工经济性分析：编号编号加工方式加工方式损耗率损耗率工期工期质量缺陷率质量缺陷率成本投入成本投入1 1手工加工手工加工1515%4040小时小时3-43-4处处A+5-6A+5-6元元/平米平米2 2集中加工集中加工5.55.5%3232小时小时1 1处处A A元元/平米平米8 8个卫生间墙地砖施工的数据对个卫生间墙地砖施工的数据对比比第37页/共39页集中加工的好处现场文明变化：第38页/共39页集中加工效果分析集中加工效果分析1.前期图纸的深化设计矛盾前置2.现场材料损耗率降低3.现场施工质量提高4.现场安全文明提高第39页/共39页谢谢聆听！
