1、综合型商业功能及案例10/22/20222海上海新城成都世纪城六本木新城功能性案例1.功能性案例研究与启示上海青年城英国Birmingham,Brindleyplace商务区功能性案例上海青年城英国Birmingham,Brindleyplace商务区10/22/20223发展背景2003年12月，按照市委、市政府的规划，成都会展旅游集团借助成都城南开发契机，启动了世纪城新会展中心项目。世纪城位于城南新区核心位置，为当时规划中的南部城市副中心,西到南延线天府大道，北邻外环线，总占地1504亩，建筑面积约200万。发展过程2003年12月，世纪城新国际会展中心破土动工2005年，世纪城新国际会展
2、中心开始试营业2005年10月，天鹅湖花园公开上市销售2006年8月，娇子国际会议中心开始投入使用2007年底，天鹅湖花园一期住宅交付使用2008年1月，世纪城洲际酒店群开业经过四年建设，目前成都世纪城所有主体项目全面落成。城市副中心核心区位大规模综合体项目建设会展中心会议中心花园住宅商务办公艺术馆广电大楼世纪城成都世纪城1项目以国际会展中心建设为引擎，发展为集展览会议、酒店商业、文化娱乐、休闲度假、商务办公、生态住宅功能集聚的城市综合体。10/22/20224缔造“政府主导、企业运作，以会展及相关配套设施服务城市，促进城市建设，提升城市形象”的“中国会展业的成都模式”娇子会议中心国际会展中心
3、展览会议假日酒店天堂大饭店洲际酒店群天鹅湖公园西蜀廊桥古镇 休闲天堂小镇文化娱乐及休闲度假世纪商务中心时堂天堂街区商业办公天鹅湖花园二期天鹅湖花园一期生态居住项目功能构成成都世纪城110/22/2022510/22/20226空中花园大宅空中花园大宅洲际酒店群洲际酒店群国际会展中心国际会展中心西蜀廊桥古镇西蜀廊桥古镇10/22/20227关键成功要素（KSF）分析与启示项目启示关键成功要素（KSF)分析地处优质区位：成都发展向南，世纪城开始伊始就为南部城市副中心核心位置确立有效运营模式：迎合市府“辐射全国、面向世界的会展之都”要求，开发商成都会展集团确立以会产业为核心启动引擎，带动相关配套设施
4、发展开发商强大的企业资源力：开发商成都会展集团具备良好的资源整合力、强大的实力及持续长远发展理念高标准的规划：充分考虑项目的高标准与高起点建设要求，坚持国际一流新城发展理念，将文化、商业、地产与城市发展等有机融为一体超大规模的综合体：超大体量，全功能的聚合，保障项目初期良好的自循环与后期的区域地标形象的确立创新的产品设计理念，如首创中国空中花园大宅。对本项目的发展启示坚持长远目光与项目当前资源，应充分把握合肥市及经开区的发展方向，确定项目地位。如谋求强化项目经开区副中心地位，提升大南部中心地位。考虑项目的大规模与综合体属性，充分整合项目内外部资源，确定项目的启动引擎与有效运营模式。如可导入大型
5、国际会议中心、顶级酒店等作为项目启动引擎与引爆点项目开发在结合当前利益与长远发展的前提下尽量实现持有经营与产权出售的有效结合。如住宅可以分期开发实现产权销售，确保现金流正常与资金平衡，商办公建类进行持有经营，获取利润最大化。应进行高标准的项目总体规划与创新的产品设计理念。如引进外脑、进行国际规划招标、创新高层公寓产品设计等成都世纪城110/22/20228海上海新城成都世纪城六本木新城1.功能性案例研究与启示功能性案例上海青年城英国Birmingham,Brindleyplace商务区10/22/20229发展背景项目选址上海传统意义上的“下只角”大连路(虹口与杨浦两区的分界路)之东杨浦一侧的
6、原“上海工具厂”地址，总占地8万平方米，总建筑面积23万平方米。2003年2月，在“文化与地产”头脑风暴会上，上实发展董事长陈伟恕首倡了“新文化地产”的房产开发理念。7月,“海上海”举行奠基仪式。上实发展希望将其做成上海有代表性和引领性的房地产作品，探索出“新文化地产”的运作规则。发展过程2003年2月，首倡“新文化地产”的房产开发理念2003年7月，“海上海”举行奠基仪式。2004年7月，“海上海新城”售楼中心启用2005年3月，新文化地产研究中心成立2005年9月，创意LOFT公开销售2006年8月，创意生态居公开销售上海传统“下只角”的国际创意新城项目建设创意LOFT（办公）创意商业街创
7、意生态居（住宅）海上海新城2项目以“新文化地产”为理念，进行创意地产实践，建设成为集创意LOFT、创意商业街区、创新生态居住为一体的新型创意型城市综合体。10/22/202210项目功能构成创意LOFT 3幢高层，纯玻璃幕墙，建面8万平方米，普遍面宽8.4米提供3.4M、4.6M、5.3M、6.5M的多样层高创意商业街区 占地21791.84平方米，拥有五大院落，三大文化空间建筑（海上讲堂、会馆、剧场）。创意生态居总建筑面积近9万平方米，共7栋18-23层的精致住宅环绿而居海上海新城210/22/20221110/22/202212海上讲堂海上讲堂海上会馆海上会馆商业街区商业街区办公区办公区1
8、0/22/202213关建成功要素（KSF)分析及启示项目启示海上海成功要素（KSF)分析文化与地产的有效结合：率先进行文化与地产的嫁接思考、实践，从新住宅运动进入新文化地产时代，成为其开山之作。迎合大势与区域的发展：迎合世界创意经济浪潮及上海创意先锋的时代特色，同时充分挖握知识杨浦战略、东外滩开发及原有工业建筑文化特性。开发商强大的企业资源力：开发商上实地产具备良好的资源整合力、强大的实力及持续长远发展理念项目定位主题的明确与统一：项目服务客群主要以中高档收入为主的具有创意、文化理念等阶层，充分体现其内在商业、办公、居住的有效统一与和谐共生。创新的规划设计理念，如海上海创意商业街从建筑艺术形
9、态到街区商业定位，都具有鲜明的“新建筑、新财富、新生活”特点。对本项目的发展启示进行文化与地产的有效结合，充分享受文化赋予地产的高附加值，如结合项目区域高校集中、艺术馆创建等良好文化氛围进行项目发展创新与定位提升。立足项目当前资源，应充分把握合肥市及经开区的文化发展方向，确定项目地位。如在文化方面体现合肥开放的新都市一面以及南部城区的国际化形象。考虑项目的大规模与综合体属性，充分整合项目内外部资源，明晰项目的主题定位。如项目的总体目标客群可定位为具有新型理念与高品质国际化生活的中高档收入人群。应进行高标准的项目总体规划与创新的产品设计理念。如引进外脑、进行国际规划招标、创新产品设计等海上海新城
10、210/22/202214海上海新城成都世纪城六本木新城1.功能性案例研究与启示功能性案例上海青年城英国Birmingham,Brindleyplace商务区10/22/202215发展背景六本木位于东京市中心，过去是比较混乱的地方，有朝日新闻社电视台，也有红灯区的地方。东京中心城区人多地少，日本政府打算于此实验，在这里用11.6公顷做了一个示范，建起了高层，腾出大量的土地用来做绿化，改善环境。发展过程从年到年，六本木新城建设历时年，其中，施工只用了年时间，而规划、设计以及与拆迁户的沟通花了年。该项目由日本森大厦株式会社开发建设，是日本最大规模的城区开发项目，2003年4月25日竣工开始使用。
11、发展结果目前已成为世界著名购物中心和旅游中心，同时也是东京的绿色都市文化中心和精英之城，是外地游客到东京的必游之地。17年铸就新都市主义居住空间的范本项目建设东京六本木新城3项目以营造绿色文化都市中心为主题,最终建设成集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体的新型都市综合体。10/22/202216项目功能及分布用地面积 11.6 公顷总建筑面积729000M2建设投资约2700亿日元森大厦(238米)地上54层；地下6层 东京凯悦酒店389间住宅单元 800套榉树坂综合楼地上7层；地下3层榉树坂阶梯地上6层；地下1层好莱坞美容美发世界地上7层；地下3层朝日电视台地上8层；地下3层六
12、本木新城入口大厦地上15层；地下2层东京六本木新城310/22/202217新城总体概貌新城总体概貌露天广场露天广场电影院电影院文化标志文化标志学术中心学术中心10/22/202218关键成功要素（KSF)分析及启示项目启示六本木成功要素（KSF)分析文化与地产有效对接：如明确营造绿色文化都市中心，在MORI大厦的第49层设置艺术中心，其包括森美术馆、东京展望台、六本木东京观光俱乐部和六本木希尔学院。大型商业设施驱动：以大型购物中心功能开为先,带动办公、居住等发展明确的功能主题定位：项目定位明确，打造国际化的社区，且多功能复合，一次解决人们工作、生活、休闲的所有需求。绿色都市的营造：如提高建筑
13、的高度，来增加公共空间面积；注重公共空间景观的创新和营造，注重公共空间绿化的营造；开发商强大的实力与决心：六本木新城开发、规划及建设周期长达17年，其中施工只用了3年时间。开发商在开发过程中的持续敬业精神与决心是项目成功的重要保证对本项目的发展启示进行文化与地产的有效结合，充分享受文化赋予地产的高附加值，如结合项目区域高校集中、艺术馆创建等良好文化氛围进行项目发展创新与定位提升，同时确定文化设施的启动引擎立足项目当前资源，进行大商业思维与运作，带动区域升值，如可考虑政务新区、高新区、经开区等大南部商服设施极为缺失的情况下谋求与区域共同营造大南部商业核心。考虑项目的大规模与综合体属性，充分整合项
14、目内外部资源，明晰项目的主题定位。如充分考虑项目中各功能的复合性与一体性。充分重视绿色都市空间的营造，如考虑项目较高容积率的前提下，在景观营造上可以执行“城市中心文化”与“垂直庭院城市”的理念。东京六本木新城310/22/202219海上海新城成都世纪城六本木新城1.功能性案例研究与启示功能性案例上海青年城英国Birmingham,Brindleyplace商务区10/22/202220发展背景九亭为上海松江区和闵行区的交界处，原来为一个镇，上海城市规划把该区域作为城市西南片区主要的人口导入区域。上海青年城为随着地铁九号线的规划而被提起，以九号线地铁上盖物业作为支撑而启动的项目。发展过程200
15、5年启动，先期推出小户型城市青年公寓，层高3.6米。2007年前期公寓全部售完，2008年开始销售二期的商业公寓，层高4.8米，继续打造时尚概念。未来2-3年内将启动酒店、办公、商业。发展结果成为上海最具有城市年轻活力的社区，在上海年轻人置业圈内形成了一个不小的轰动；引领了上海LOFT公寓和城市年轻综合社区的潮流。上海郊区年青态城市时尚综合体项目建设上海青年城4项目以年轻态文化概念为主题,前期主推青年公寓，最终建设成集住宅、服务公寓、办公、酒店、商业设施等功能于一体的新型都市综合体。10/22/202221项目功能及分布用地面积8公顷总建筑面积26万平方米公寓（3.6米）50000平方米酒店式
16、公寓（4.8米）100000平方米酒店30000平方米办公30000平方米商业50000平方米上海青年城410/22/202222关键成功要素（KSF)分析及启示项目启示青年城成功要素（KSF)分析符合目标客户的产品设计：以小面积、复合空间的公寓设计来吸引上海的时尚年轻人士，打造综合服务社区。城市公寓人气驱动：以小户型居住公寓先期启动吸引大量的年轻人群入住，形成城市青年社区的概念。明确的功能主题定位：项目功能定位明确，以青年态设施作为主要的配套，集合了酒店、创业办公、时尚商业和服务公寓。全新的概念设计：全新的理念设计整个社区，打破原有的大盘定位综合化的惯例，以小众市场作为主要的目标客户群，为其
17、设计全方位符合其整体定位的综合性时尚社区。对本项目的发展启示结合本区域的现状和特点，创造项目的亮点，定准目标客户，设计符合客户产品的建筑。以某一种物业类型进行先期启动，带动人气的聚集，如本项目可以考虑先服务公寓项目，从而确定项目的风格和目标客户，形成概念。考虑项目的大规模与综合体属性，充分整合项目内外部资源，明晰项目的主题定位。如充分考虑不同功能的融合性，建设符合性社区。充分重视概念的设计，如可以设计出文化型精致社区，专打高端市场。上海青年城410/22/202223海上海新城成都世纪城六本木新城1.功能性案例研究与启示功能性案例上海青年城英国Birmingham,Brindleyplace商
18、务区10/22/202224Source:介绍：Birmingham位于伦敦的西北面，是英国中心地带。它距伦敦约115哩，即两小时车程。由80年代起，Birmingham政府开始改变经济发展方向，希望把本以工业为主导演变成以商务旅游为产业的城市。从地理角度来看，市政府希望利用水道为发展中心，带动城市发展。Brindleyplace是市中心西部伸延区第一个发展项目，The Mailbox是它后期因需求而开发的另一个沿水道、举居住的商务区。周边状况：Brindleyplace两边由市中心水道包围，与Birmingham市级的比赛场所、水族馆、图书馆、会堂、以及国际会展中心等相连。英国Birming
19、ham,Brindleyplace商务区5历时15年铸就的休闲商务生态居住综合区项目建设10/22/202225Source:功能布局：Brindleyplace占地7公顷，是英国最大的综合性发展项目。它以商务（包括办公楼和零售）为主导，配以住宅、文化及绿化广场等休养、休闲及娱乐设施，把自己成为Birmingham主要的活动中心。共有十座办公楼，由不同建筑师设计，集中在Brindleyplace中心，以步行系统、艺术展示厅和两个公共绿化广场联系。周边则是配套设施，如沿水道的水族馆和The Waters Edge购物娱乐中心，和西边的表演厅、酒店和住宅等。约有8500人在这办公，共提供约400个
20、住宅单位。英国Birmingham,Brindleyplace商务区5物业体量 平均租金办公楼101，515平方米 269英镑/平方米零售136，101平方米 323英镑/平方米餐饮3，840平方米住宅约400套 950-1，750英镑/月酒店240个房间-水族馆3，595平方米-美术馆4，160平方米-10/22/202226Source:物业分析：以办公楼、零售、餐饮和住宅物业为主。正因Brindleyplace不但拥有良好地理位置及集居住和工作用途，而且他的设计以亲绿亲水无车环境为主，所以无论是商务或住宅都属英国最贵平均租金。住宅方面，主要针对白领阶层客户，所以主力提供1至2房户型。除了
21、八号办公楼是13层高外，其他办公楼都是6至7层高。所以对沿水道另一边的住宅区并没有构造一般市中心带来的压抑感。英国Birmingham,Brindleyplace商务区510/22/202227Source:配合政府的商务旅游发展方向，提供商务、居住、娱乐和休闲等服务功能。提供完善步行系统及多类型人活动，与周边的市级活动场所和传统商务区联系，形成差异化竞争和双赢的格局。创造可持续性发展计划，把一个发展项目变成分期发展项目；如创造固定性办公室增长需求，带动市中心住宅发展，从而持续发展一个又一个举居住功能的商务区；限定住宅供应量，希望先推动了市中心住宅项目发展。然后才继续另一个居住功能的商务项目，
22、如The Mailbox。以全步行系统，人车分隔为卖点，提供亲绿亲水公共空间，创造闹中取静，临河观景的现代居住环境，成功吸引高产阶层选在市中心居住。英国Birmingham,Brindleyplace商务区5关键成功要素（KSF)分析及启示项目启示项目成功要素（KSF)分析对本项目的发展启示1）可仿照发展过程：首先完善购物娱乐中心等配套，与周边建立良好关系，吸引周边人流；主导产业分期发展，配套产业可先打造休闲、娱乐和购物，制造一定人流量和名气。再按市场需求，提供适量住宅供应，从而提高价格。2）住宅发展方面：主要针对高收入、消费力强的白领阶层客户需求，提供一般繁华市中心提供不到的亲水亲绿的宁静环境，以生态和与市中心零距离作吸引力，提升价格。限定供应量，减小与市中心住宅发展竞争，相反带动市中心住宅发展，制造双赢的格局。3）市场策略：创造可持续性发展计划，将项目分期发展；如提供优质办公居住环境作卖点，锁定和针对客户来源，增加同类型商务居住区的需求，从而持续发展一个又一个以传统商务区为中心、举居住功能的商务区。
