1、工程管理策划（工程管理篇实际案例分享）工程管理策划（工程管理篇实际案例分享）2016年05月23日 项目部项目部11.项目基本信息及管理目标1.1 项目概况1.2 项目管理架构1.3 项目管理目标2.施工组织管理总平面2.1 场地现状分析2.2 配合营销管理 2.3 项目施工组织管理3.工程进度计划3.1 项目总控目标3.2 项目一级计划3.3 项目二级计划3.4 项目全景计划3.5 项目专项计划3.6 工程进度管理保障措施目目 录录4.工程质量管理4.1 质量管理目标和内容4.2 设计图纸管理4.3 工程进场交底4.4 重要技术方案评审4.5 样板引路规划4.6 材料设备验收管理4.7 关键
2、点质量控制4.8 成品保护标准及管理要求4.9 标准单元及公共部位处交付标准4.10 设计变更管理4.11 现场签证管理4.12 本项目管理重点、难点及预防对策5.招标采购管理5.1 项目合约规划5.2 项目整体采购计划5.3 集采成果使用计划6.安全文明管理6.1 安全文明管理目标6.2 安全文明管理措施7.工程过程成本控制7.1 设计变更的管理7.2 工程签证管理8.项目风险管理8.1风险管理要点8.2本项目预估风险及管理21、本项目位于佛山市禅城区佛平路与市东路交汇处，地处东方广场商圈；2、地块周边市政配套基本齐全，东侧、北侧存在较多七八十年代旧民居。佛山涌佛山涌0.28km0.3km东
3、方广场东方广场 1.4km 祖庙祖庙 地铁站地铁站0.8km1.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.1-1.1 项目概况项目概况 1.1.1 位置及环境31.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.1-1.1 项目概况项目概况 1.1.2 建设用地规划指标项目规划指标实际指标总用地面积（）33972.8733972.87容积率（综合）5.045.04总建筑面积（）/226567.39地上计容建筑面积（）171095.14 171095.14地上不计容建筑面积（）/4573.23地下建筑面积（个）/50899.50建筑密度(综合)32.15%31.58%限高（m）
4、135m99.90m绿地率(综合)28.21%28.24%停车位（个）14371437地上停车位（个）/0地下停车位（个）/1437住宅面积（个）/113588.88公寓面积（）/35780.67商业面积（）/17872.45办公面积（）/6106.26其他配套面积（）/1676.0741.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.1-1.1 项目概况项目概况 1.1.3 业态分布业态建筑面积（）建筑面积占比（）销售住宅7057841.25公寓3578120.91销售商业151438.85裙楼商业66183.87独栋商业85254.98回迁住宅3892822.75回迁商业27291
5、.60回迁办公61063.57车位1437/51.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.2-1.2 项目管理架构项目管理架构项目经理（张）公司领导成本合约组（沈、彭）技术协调组（刘、骆）工程实施组（刘建、何、*）内务资料组（*）公司各职能部门政府及行业主管部门资源合作单位项目营销组（曾、万）备注：人员已到位1.2.1 项目管理架构图61.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.2-1.2 项目管理架构项目管理架构p项目经理：主要负责协调项目部跟公司领导及其它业务部门、当地政府等相关机构的沟通，同时全面负责项目的成本、技术、工程实施和项目营销管理等；p成本合约岗：主
6、管项目成本、招标和合同方面所有事务，协助工程实施组对施工单位和材料供应单位进行管理；p技术协调岗：主管项目前期报建、设计方面所有事务，协调解决现场技术问题；p工程实施岗：主管项目工程实施方面所有事务，负责施工现场问题的协调解决；p项目营销组：主管项目营销方面所有事务，协调对接成本、设计与工程实施；p内务资料岗：主管项目组内部文件管理事务，负责收发文件和图纸、文件整理归档。1.2.2 主要岗位职责7项目投资收益指标p项目IRR 17.53%；p项目毛利率 22.06%；p项目净利润 16,957万元 ；p投资回收期 2.2 年。项目经营性指标p规划可经营建筑面积：187,353 ；p项目开盘时间
7、不晚于 2016年3月；竣工交付时间不晚于2017年6月；p项目房地产开发总成本：80,926万元；p项目总销售收入:201,368万元；项目管理目标p锻炼出能打硬仗的项目团队：项目建设过程中，培养出骨干员工不少于5人。1.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.3-1.3 项目管理目标 1.3.1 项目启动会阶段目标8p进度管理目标 项目一级计划达成率 100%；二级计划达成率 96%;项目开盘时间不晚于：2016年3月15日；竣工交付时间不晚于：2017年6月30日。质量管理目标 定量指标：第三方评估得分80 分；工程巡检得分80 分；一次性交楼率90%；缺陷维修满意 100
8、%。质量奖：佛山市建筑工程优质奖，争创广东省建筑工程优质奖。p安全文明管理目标定量指标：第三方评估（安全文明管理）的得分 80 分；定性目标：安全措施落实到位，不发重生大安全事故；奖项：佛山市安全文明施工样板工地，争创广东省安全文明施工样板工地。1.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.3-1.3 项目管理目标 1.3.2 项目实施会阶段目标9公交车站3#2#4#1#安怀西街佛 平 路市 东 上路双向双向4车道车道双向双向6车道车道原有路口原有路口新开路口，计划新开路口，计划20152015年年7 7月开通月开通道路狭窄，施工道路狭窄，施工车辆无法通行车辆无法通行2.2.施工组
9、织管理总平面策划施工组织管理总平面策划-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.1 项目区位及周边道路关系10地下管线场地移交概况图2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.2 场地移交及施工现状目前施工现状图*佛 平 路市 东 上路待拆建筑，计划待拆建筑，计划20152015年年7 7月份开始拆除月份开始拆除地块东面、北面存在较多七十年代左右旧建筑。施工前已安排周边房屋安全鉴定工作，施工过程存在扰民投诉和索赔风险旧建筑桩基础旧建筑砖基础备注：原建筑基础形式多为桩承台，清理难度大2.2.工程施工组织总平面策划工程施工组织总
10、平面策划-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.3 场地不利因素分析（一）12佛 平 路市 东 上路现有园林、绿地影现有园林、绿地影响销售示范区及商响销售示范区及商业运营，需改迁业运营，需改迁现有电力分支箱，影响商业氛围，待本项目通电后拆除现有通信箱，影响商业氛围，需改迁2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.3 场地不利因素分析（二）*佛 平 路供水移动联通电信军用电视合水污水燃气高压市 东 上路规划路规划路供水移动联通电信军用电视合水燃气高压说明：1、地块南侧、西侧为现状道路，市政管线齐全，比较成熟；2、地块东侧、
11、北侧为规划路，管线需重新规划建设；3、市东上路市政污水管实际接入雨污合流管中，导致本项目污水接入标准存在不确定性，需协调解决。2.2.工程施工组织总平面策划工程施工组织总平面策划-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.4 场地周边现状管线分析*临时变压器：临时变压器：2X630KVA+1X800KVA临时用水接入点（临时用水接入点（DN50）施工排水接入施工排水接入点（点（DN250）施工排水接入施工排水接入点（点（DN250）施工排水接入施工排水接入点（点（DN250）临时用电接入点临时用电接入点（10KV)原有分支箱原有分支箱2.2.工程施工组织总平面策划工程施工组织总平面策划
12、-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.5 临时水电接入情况 备注：施工临时水电已经接通，临时排水手续正在申报中。施工临时水电已经接通，临时排水手续正在申报中。*永久用水接入点永久用水接入点燃气接入点燃气接入点雨水排水点雨水排水点永久用电接入点永久用电接入点10KV电缆接入电缆接入2.5公里远变电站公里远变电站移动接入点移动接入点雨水排水点雨水排水点联通接入点联通接入点污水排水点污水排水点电视接入点电视接入点电信接入点电信接入点2.2.工程施工组织总平面策划工程施工组织总平面策划-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.6 永久市政接入条件说明：1、地块南侧、西侧市政管线
13、基本齐全，可就近接入；2、地块东侧、北侧为待建规划路，管线建设存在不确定性，因此本案不打算利用。2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.1 配合营销第一阶段平面（2016年2月6日至2016年6月30日）第一批独栋商业完成外立面展示，园林绿化完成施工售楼部完成内部装修和外立面展示8#楼完成6层样板房，7层以下外立面。2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.2 配合营销第二阶段平面（2016年6月30日至2016年12月12日）9#楼公寓完成8层样板间装修、10层以下外立面4#
14、楼8层样板间装修完成，3#和4#楼10层以下外立面完成第二批独栋商铺完成外立面展示，园林绿化完成施工1#楼33层样板房（销售）装修完成售售楼楼部部通往售楼部下方停车场地上、地下共规划看楼车位50个公寓样板房可直接从售楼部进入2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.2 体验区动线19开工时间：2015年3月1日开盘时间：见左图竣工验收时间：2017年5月交付时间：2017年6月备注：1.独栋商铺到达预售条件时间为结构封顶时间；2.独栋商铺开盘时间均为其外立面和相应区域园林完成施工时间。9#4#3#2#1#7#8#预售条件时间：2015年
15、10月；开盘时间：2016年2月 预售条件时间：2016年4月；开盘时间：2016年4月预售条件时间：预售条件时间：2016年年3月；月；开盘时间：开盘时间：2016年6月预售条件时间：预售条件时间：2016年年3月；月；开盘时间：2016年3月 预售条件时间：2016年3月；开盘时间：2016年3月2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.3 工程计划与销售进度匹配情况20设置位置套数样板间标准风格价格（元/）软装硬装8#楼6层3交标升级（带软装)现代简约200011009#楼8层7交标升级（带软装)现代简约200011004#楼8层
16、3交标升级（带软装)现代简约200011001#楼33层2交标现代简约950备注备注：样板间均为实体2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.4 样板房设置21内容 任务开始时间完成时间景观确定设计分供方2015.6.12015.6.30确定方案及成本测算2015.7.12015.8.30确定施工图及成本测算2015.9.12015.9.30施工单位招投标 2015.10.12015.11.15装修装饰确定设计分供方2015.6.12015.6.30确定方案及成本测算2015.7.12015.8.15确定施工图及成本测算2015.8.1
17、62015.10.30施工单位招投标2015.11.12015.11.30幕墙确定设计分供方2015.6.12015.6.30确定方案及成本测算2015.7.12015.8.1确定施工图及成本测算2015.8.12015.9.15施工单位招投标 2015.9.162015.10.16看楼电梯技术参数确定2015.5.12015.5.15供货单位招标2015.5.152015.7.302.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.5 售楼部、样板房及园林景观的招采计划22 内容开始时间完成时间备注售楼部土建工程施工2015.10.232015
18、.11.300.00至完成室内砌筑售楼部电梯安装2015.8.12016.1.15备货、安装、验收及内部装修售楼处精装样板施工及验收2015.11.302016.1.31含售楼部区域裙楼外排栅拆除和幕墙安装样板房土建施工（8#楼6层）2015.11.252015.12.226层板至完成室内砌筑样板房电梯安装（8#楼6层）2015.8.152016.1.30备货、安装、验收及内部装修样板房装修施工（8#楼6层）2015.12.222016.2.5含外墙施工完成、外排栅完成示范区室外环境施工（第一期）2015.12.12016.1.16含独栋商铺区域和售楼部外围区域示范区正式验收移交（第一期）20
19、16.1.162016.1.17含独栋商铺外立面验收开放2016.2.62.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.6 售楼部、样板房及园林景观的施工进度计划（第一阶段）23 任务开始时间完成时间备注样板房土建施工（9#楼8层）2015.12.152016.1.118层板至完成室内砌筑样板房电梯安装（9#楼8层）2015.8.152016.2.30备货、安装、验收及内部装修样板房装修施工（9#楼8层）2016.1.112016.3.16含外墙施工完成、外排栅完成样板房土建施工（4#楼8层）2016.1.52016.2.38层板至完成室内砌
20、筑样板房电梯安装（4#楼8层）2015.8.152016.3.15备货、安装、验收及内部装修样板房装修施工（4#楼8层）2016.2.32016.4.8含外墙施工完成、外排栅完成示范区室外环境施工（第二期）2016.5.102016.6.14含独栋商铺区域和内街区域样板房土建施工（1#楼33层）2016.4.102016.5.2033层板至完成室内砌筑样板房电梯安装（1#楼33层）2016.1.12016.6.20备货、安装、验收及内部装修样板房装修施工（1#楼33层）2016.5.212016.7.5含外墙施工完成、外排栅完成示范区正式验收移交2016.6.142016.6.15含独栋商铺外
21、立面验收开放2016.6.30（1#楼33层2016年7月6日开放）2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.6 售楼部、样板房及园林景观的施工进度计划（第二阶段）242.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.3 2.3 项目施工组织管理项目施工组织管理14235洗车槽（附沉砂池）办公、生活区变压器房预留地下室施工材料运输坡道2.3.1 土方基坑阶段总平图(2015.42015.7)排水沟说明：1.出土按数字顺序；2.2015年7月份区域1进入地下室施工阶段，其它区域仍在进行挖土；25水泥泵车钢筋加工场2钢筋加工场1临时坡
22、道说明：1.钢筋加工场在其它区域完成0.00后，分别移出基坑底；2.2016年1月份左图所示钢筋加工场和临时坡道区域完成0.00。2.3.2 地下室施工阶段总平图(2015.72016.1)2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.3 2.3 项目施工组织管理项目施工组织管理钢筋加工场搬离基坑底后清理262号门1号门3号门办公及生活区围墙钢筋加工场2钢筋加工场1人货梯水泥泵车1#2#3#4#7#8#9#10#钢筋加工场3钢筋加工厂材料堆场2.3.3 地上结构施工阶段总平图一(2016.12016.2)2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.3 2.3 项目施工组织
23、管理项目施工组织管理272号门1号门3号门原有围墙1#2#3#7#8#9#新增围蔽人货梯水泥泵车钢筋加工厂材料堆场售楼部2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.3 2.3 项目施工组织管理项目施工组织管理办公及生活区示范区2.3.3 地上结构施工阶段总平图二(2016.22016.5)说明说明：1.进入示范区展示第一阶段，示范区外原有围墙进行拆除，并在内部进行重新围蔽，以区分开放区域、施工区域和办公生活区域；2.售楼部、8#楼、9#楼和4#楼逐步完成装修施工。4#28原有围墙2#3#4#7#后增围蔽 人货梯材料堆场2号门1号门材料临时出入口2.2.施工组织管理总平面策划施工组织
24、管理总平面策划2.3 2.3 项目施工组织管理项目施工组织管理2.3.4 装修施工阶段总平图(2016.52016.12)10#示范区办公及生活区变压器房9#8#说明说明：1.此阶段主体结构已完成施工，现场以装修施工为主；2.示范区展示进入第二阶段，1#楼在33层完成样板房装修；2.后期场地逐步清出，进行园林绿化施工，施工机械设备初步拆除。1#293.3.工程进度策划工程进度策划3.1 3.1 项目总控目标项目总控目标项目开盘时间不晚于：2016年3月15日；竣工交付时间不晚于：2017年6月30日。项目一级计划达成率 100%；二级计划达成率 96%。303.3.工程进度策划工程进度策划3.
25、2 3.2 项目一级计划项目一级计划序号关键点 开始时间 计划完成时间备注1开工2015.3.12到达预售条件 独栋商铺第一批2015.9.52015.10.90.00至封顶独栋商铺第二批2016.1.252016.3.91、2#2015.10.232016.3.20.00 至2/3主体结构层数3、4#2015.11.252016.4.47、8#2015.10.232016.3.29#2015.9.52016.3.133完成竣工备案 2017.5.52017.6.144开始交付 2017.6.142017.6.305办理产权证（小业主）2017.10.112018.3.3131序号 节点名称
26、开始时间 完成时间 备注 1接收项目用地 2015-4-52015-4-5办理接收手续时间为2015.4.5，实际接收场地时间为2015.2.102取得“国土证”2015-8-252015-9-30缴交第二笔地价款之后3取得“地规证”2015-5-212015-6-54完成修详规报建 2015-4-302015-6-25确定目标成本 2015-3-12015-4-30无施工图之前于第一次启动会时模拟计算确定6通过“基坑支护审查”2015-6-52015-6-5召开正式专家评审会时间为2015.6.5，先行召开专家技术咨询会时间为2015.2.127取得“建规证”2015-5-262015-6-
27、268确定总包单位 2015-3-102015-5-159取得“施工证”2015-7-212015-7-2810开工 2015-3-12015-3-1偷步开工时间为2015.3.1，取得施工许可证正式开工时间为2015.7.2811达到0.00 2015-9-52016-1-25A区2015.9.5、BC区2015.10.23、D区2016.1.25、E区2015.11.2512达到预售结构 2015-9-52016-4-4第一批独栋商业2015.10.9，第二批独栋商业2016.3.9，1、2#与7、8#2016.3.2，3、4#2016.4.4，9#2016.3.133.3.工程进度策划工
28、程进度策划3.3 3.3 项目项目二二级计划级计划32序号 节点名称 开始时间 完成时间 备注 13完成排栅拆除 2016-7-52016-12-12第一批独栋商业2016.1.5、第二批独栋商业2016.6.5、其它高层全部排栅拆除时间不迟于2016.12.1214完成规划验收 2017-3-62017-5-10纳入联合验收15完成消防验收 2017-3-62017-5-1016完成水电煤气燃气验收 2016-11-152016-12-3017竣工（完成竣工备案）2016-5-112016-6-2018开放售楼部 2016-1-252016-1-25售楼设于9#楼的首层19开放样板房 201
29、6-2-52016-7-58#的六楼2016.2.5，9#楼的八楼2016.3.16，4#的八楼2016.3.30，1#的33楼2016.7.5，20开放园林景观示范区 2016-2-52016-6-30第一期开放范围为A区所在区域2016.2.5，第二期开放范围为D区所在区域2016.6.3021开盘 2016-3-10取得7、8#预售许可证2016.3.1022物业公司预验 2016-11-152016-12-3023开始交付 2017-6-202017-6-3024大确权 2017-7-12017-9-3025办理产权证 2017-10-112018-3-313.3.工程进度策划工程进度
30、策划3.3 3.3 项目项目二二级计划级计划33点 击3.3.工程进度策划工程进度策划3.4 3.4 项目全景计划项目全景计划34序号验收工作任务名称开始时间完成时间备注1电梯验收2016-11-12016-12-302外电验收2016-10-162016-12-103外水验收2016-11-112016-12-304煤气验收2016-11-112016-12-305电视、电话、网络验收2016-12-112017-1-306通邮2016-12-112017-1-307室内环境检测2016-12-112017-1-308完成节能验收2016-12-112017-1-309质量监督预验收2017
31、-1-12017-2-3010人防预验收2016-12-112017-1-3011规划预验收2016-12-12017-1-3012消防预验收2016-12-12017-1-3013环保预验收2017-1-12017-3-3014联合验收2017-3-62017-5-515档案验收2017-3-62017-5-516竣工备案2017-5-52017-6-1417测绘大确权2017-6-152017-9-3018权证办理2017-10-112018-3-313.3.工程进度策划工程进度策划3.5 3.5 项目专项计划项目专项计划3.5.1 项目验收办证专项计划35设备名称图纸、设备参数提供时间设
32、备单位确定时间备货完成时间 设备进场时间 备注电梯2015-05-152015-07-302015-11-302015-12-10发电机2015-07-152015-12-312016-03-302016-04-01变压器2015-07-152016-02-282016-05-302016-06-01母线槽2015-07-152016-01-302016-03-302016-04-01照明灯具2015-07-152015-12-312016-01-302016-02-30消防水泵2015-07-152016-01-302016-03-302016-04-10生活水泵2015-07-152016
33、-01-302016-03-302016-04-10风机2015-07-152016-02-302016-04-302016-05-013.3.工程进度策划工程进度策划3.5 3.5 项目专项计划项目专项计划3.5.2 主要设备进场计划3.3.工程进度策划工程进度策划3.6 3.6 工程进度管理保障措施工程进度管理保障措施确保工程确保工程进度目标的思路进度目标的思路n工程进度目标的实现是一项系统工程，必须对设计、报建、招采、工程、验收等全过程进行管控，并且在保证总控计划（项目一级计划）的前提下，认真制定全景计划、项目二级管控节点计划、项目各专项计划。n 将各项进度计划的节点时间落实到单位、到人
34、，并建立进度责任考核制度，从而为进度目标保驾护航。n具体可考虑从以下四个方面入手：一、制定完善、科学的计划。一、制定完善、科学的计划。二、加强对进度计划的控制和检查。二、加强对进度计划的控制和检查。三、督促、帮助施工单位搞好施工组织。三、督促、帮助施工单位搞好施工组织。四、利用合同措施控制施工进度。四、利用合同措施控制施工进度。37p 设计单位：在设计合同中明确出图计划以及出图质量要求，明确相应奖惩办法。p 施工及供货单位：在总包合同中对工程关键节点的达成或延误，明确奖惩办法；在专业工程施工合同中根据总体计划明确完工和验收时间，明确延误工期的处罚措施；在供货合同中，明确备货期，明确未按期交付材
35、料、设备的处罚措施。p 监理单位：在监理服务酬金中，专设我方对监理监控施工进度节点评价的监理报酬。对配合程度差的集采库内合作单位，提请集团招标中心约谈；对配合情况恶劣的单位，直接建议招标中心取消其合作资格。3.3.工程进度策划工程进度策划3.6 3.6 工程进度管理保障措施工程进度管理保障措施3.6.1 进度目标责任制及考核制度38p 出图当出图进度不能满足现场实际需要时，要求技术协调组派专人进驻设计院，督促设计单位加快出图进度，并及时协调图纸问题；当图纸可能出现大量细部修改时，要求设计院派专人进驻施工现场，及时修正图纸内容。p 现场施工降低赶工概率。在制定项目进度计划时，要求施工单位明确劳动
36、力、材料、设备和设施投入计划。现场管控过程中加强对关键线路上的实际人材机资源投入情况监督，确保进度能按预定计划达成，降低赶工情况出现的概率；赶工技术经济分析。对因客观原因导致关键节点时间实现困难，而需要赶工的，则需先进行技术、经济分析，如夜间通宵施工的可行性分析、预估赶工费与延迟交楼的违约费用对比分析，再明确是否采取赶工；经济预案。在施工合同中约定：当施工单位同意加快进度而不增加合同价款，则可根据具体情况，协商确定提高进度款的支付比例；提前制定实施预案。要求施工单位提前制定、明确确保关键节点达成的应急预案，如：冬雨季施工预案、春节提前返工预案、人材机资源保障预案等，并在必要时进行实施。3.3.
37、工程进度策划工程进度策划3.6 3.6 工程进度管理保障措施工程进度管理保障措施3.6.2 赶工措施、应急预案394.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.1 4.1 质量管理目标质量管理目标和内容和内容质量管理目标：定量指标：第三方评估得分80 分；工程巡检得分80 分；一次性交楼率90%；缺陷维修满意 100%。质量奖：佛山市建筑工程优质奖，争创广东省建筑工程优质奖。质量管理内容：设计图纸管理 工程进场交底 重要技术方案评审 样板引路规划 材料设备验收管理 关键点质量控制 成品保护标准及管理要求 标准单元及公共部位处交付标准 设计变更管理 现场签证管理 本项目管理重点、难点及预防对策n工
38、程质量管理是项目管理的重要内容之一，越秀地产作为一家品牌房地产企业，质量更是代表品牌形象，尤其是集团近两年将提升工程质量作为其中一场必须打赢的仗来对待，因此本项目必须采取一定的措施以确保工程质量。404.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.2 4.2 设计图纸管理设计图纸管理人防工程设计主体工程设主体工程设计计幕墙铝合金窗深化设计园林景观设计装修工程设计永久用电设计供水设计燃气设计基坑工程设计智能化设计泛光照明设计4.2.1 设计专业架构 1、基坑设计图纸：2015年2月13日 2、主体工程设计图纸：2015年7月15日 3、人防设计图纸：2015年7月15日 4、铝合金幕墙深化图纸：20
39、15年9月1日 5、园林景观设计图纸：2015年9月9日 6、售楼部、样板间装修设计图纸：2015年8月20日 7、交标装修设计图纸：2015年10月19日 8、永久用电设计图纸：2015年10月31日 9、智能化工程设计图纸：2015年8月22日 10、燃气、供水设计图纸：2015年9月11日 11、市政道路设计图纸：2015年9月21日 12、泛光照明设计图纸：2015年9月16日 4.2.2 图纸交付计划414.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.2 4.2 设计图纸管理设计图纸管理4.2.3 施工图内部审查审图人员组成审图人员组成部门专业人数招标中心招采、工程2-3人研发中心建筑、
40、结构、机电3-4人城建设计院建筑、结构、机电5-6人工程管理公司土建、机电2人佛平项目组项目经理、设计管理岗、客服、营销4-5人项目监理、总包单位技术负责人3-4人集中两天半，按施工图审图指引进行封闭审图提前3天分发图纸给各审图人员进行预审设计院完成施工图设计审查流程形成审图意见，提交项目公司和设计院42（2）交底时间：总包单位进场时，由项目经理组织对其进行进场管理交底。分包单位于进场后一周内由项目专业工程师进行进场管理交底；（1）总分包交底项目序号交底项1支护工程进场管理交底2总包进场管理交底3铝合金门窗工程进场管理交底4消防工程进场管理交底5供配电工程进场管理交底6智能化工程进度交底7电梯
41、安装工程进场管理交底8幕墙工程进场管理交底9精装修工程进场管理交底10景观绿化工程进场管理交底11给水工程进场管理交底12人防工程进场管理交底13其他工程项目（3）进场交底内容 1.项目概况 2.甲方/监理/总包架构及职责 3.进度管理要求 4.技术及质量管理要求 5.安全文明管理要求 6.成本管理要求 7.会议及检查管理要求 8.文控管理要求 9.材料管理要求 10.甲方对监理的授权及要求 11总包与分包的关系 12.甲方的主要管理办法4.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.3 4.3 工程进场交底工程进场交底43交底会议甲方（交底人）交底对象监理单位总包单位分包单位对施工单位（总包）的
42、交底会议项目经理及项目组相关人员总监/总监代表 监理工程师项目经理、经济责任人、技术负责人、现场总施工、七大员等 对施工单位（分包）的交底会议项目经理及专业工程师总监/总监代表监理工程师项目经理、技术负责人、现场总施工、安全员等项目经理、经济责任人、现场负责人、专业工长等（4）交底对象及参与人员4.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.3 4.3 工程进场交底工程进场交底44p总包和各分包单位在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理单位和项目部审批（重大工序需组织专家评审：如深基坑支护、主体结构、重大机电设备选型等），通过后方能进行施工。p未报施工方案的，一律不得施工。序号重大工程专
43、项施工方案1桩基工程施工方案2基坑支护设计和施工方案。3土方工程专项施工方案。4幕墙（含铝合金门窗）施工专项方案5外架和承重架专项技术施工方案。6大体积混凝土专项技术施工方案。7大型设备吊装施工方案。8防水专项技术施工方案。9保温专项技术施工方案。10高低压配电专项施工方案4.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.4 4.4 重要技术方案评审重要技术方案评审45材料样板范围：套内：户门、外窗、栏杆、地漏、可视对讲机、户配电箱、各种水暖管材、阀门。精装修住宅还须包括：户内门五金、成品户内门、踢脚线、瓷砖、石材、墙纸、橱柜、洁具、金属吊顶材料、插座面板。外立面装饰：外墙砖、护栏、百叶、线条及其他
44、装饰构配件。公共部位：石材、瓷砖、陶砖（含文化石）、楼梯栏杆、防火门、保温材料、市政井盖。材料样板的送样时间要求：甲供材料：送样应于招标前完成；甲询乙供、甲限乙供、乙供材料：需由施工单位在拟施工前30天提供材料样板交项目部。材料样板的确认：由工程实施组组织技术协调组、营销组（涉及装饰效果的材料样板确认）、成本合约组参与材料样板评审，确认材料品质、规格尺寸、质量效果、价格水平后进行综合性评判，由技术协调组填报材料样板确认表，并经各方审批确定后方可进行采购和施工；材料样板的封样：由工程实施组负责材料样板的封样。4.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.5 4.5 样板引路规划样板引路规划4.5.
45、1 材料样板管理46部位样板名称基础阶段地基处理桩基础主体阶段主体结构（各户型第一层拆模后对预留预埋及砼观感点评砌体装饰阶段外墙饰面排版样板、外墙涂料样板及外立面线条等细部效果确认各户型第一栋外装完成后整体效果点评清水移交精装样板水电安装样板间精装修实体工艺样板间景观阶段景观防盐碱样板、地面铺装样板乔木完成（阶段性或片区完成）景观全区完成交房前阶段交房样板点评工地开放日点评4.5.2 施工工艺样板管理4.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.5 4.5 样板引路规划样板引路规划471.交付样板房位置的选择根据图纸要求，选择有代表性的户型，做交房样板间；交付样板位置的选择应考虑与营销配合的要求
46、（确保开放的视觉效果、安全要求，满足开放的时间要求）。交付样板房的选址需经技术协调组、营销项目组确认，并经公司领导审核。2.样板间实施时间2.1.毛坯交付样板：大面积施工前完成；2.2.精装交付样板：装修施工单位定标后，在相应楼栋开盘前完成样板施工。3.交付样板实施管理：方案确认、技术交底、过程监控同“施工工艺样板”4.交付样板验收交付样板验收：由工程实施组组织技术协调组、成本合约组、营销项目组、物业公司、监理单位、施工单位参与验收，由项目公司领导最终确认。5.交付样板验收重点内容及需要达到的标准5.1.毛坯样板验收重点及标准：依据合同约定交付标准，完成所有交付内容（打胶收口全部完成、精细卫生
47、全部完成、阳台外墙及顶棚涂料全部完成、安装全部完成达到亮灯条件、对无法施工的排水管进行模拟、穿墙所有管洞全部开孔完成）。5.2.精装样板验收重点及标准：（1）观感效果；（2）功能性系统；（3）客户敏感点；（4）细部处理效果；（5）合同附图核对；（6）营销承诺核对；（7）景观效果。4.5.3 交付样板（毛坯、精装）管理4.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.5 4.5 样板引路规划样板引路规划48管理要求：首次进场材料首次进场材料，工程实施组人员协调材料进场相关事宜，监理单位和施工单位必须通知项目公司/项目部相关专业工程师参加进场检验，项目公司/项目部专业工程师不得缺席。非首次进场材料施工单
48、位按正常报验程序进行进场报验，监理负责验收，项目公司/项目部专业工程师随机参加进场验收，各专业每月不少于2次。进场复验材料凡国家规范要求进场复验的材料，由监理单位有见证取样资质的监理工程师与施工方相关人员一同，按规定的数量见证取样送检，取得复验合格的复试报告后，该材料方可用于工程相关部位的实施。甲方抽查送检无论复验或非复验材料，凡对某种材料质量产生怀疑或需要加强某种材料的质量控制时，可在监理及施工单位见证下随机进行现场取样，送有资质试验室检验，检验指标可以是常规检测指标也可以是特殊检测指标，如试验报告合格，检验费用由甲方承担；如不合格，检验费用由施工单位或供应商承担并按合同条款追究施工单位或供
49、应商的相关责任4.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.64.6 材料设备验收管理材料设备验收管理49地下室防水层薄抹灰外墙保温体系防渗漏 主体结构防开裂 聚合物保温砂浆外墙保温体系防渗漏 主体结构防空间偏差 室内给水（热水）管道安装 露台、阳台、卫生间防渗漏露台、阳台、卫生间防渗漏 室内排水管道安装 砌体工程防开裂、渗漏砌体工程防开裂、渗漏 卫生器具及附件安装 平屋面防渗漏控制 给水设备安装 墙体粉刷防空鼓、裂缝 室内消防水系统安装 地坪防空鼓、裂缝 风管制作与安装工程 铝合金门窗防渗漏 通风与空调设备安装工程 石材幕墙防渗漏 空调水设备及管道安装工程 玻璃幕墙防渗漏 防腐与绝热工程 外墙
50、面砖防空鼓、渗水、泛碱 电气配管、穿线施工 4.7.1 关键点质量控制内容4.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.7 4.7 关键点质量控制关键点质量控制501）地下室：后浇带部位局部外防加强，设置排水板，防排结合；2）外墙：空调孔采用大管套小管或砼预制块留孔；3）卫生间：采用架空预制板，保证二次排水顺畅；4）外窗：采用窗楣及滴水槽、采用带凹槽窗台板；5）阳台：加大结构高差，防止阳台积水倒灌；6）天面：采用结构找坡、架空预制保温层；7）天面套管：严格采用预留带翼环止水钢管做法；8）防止空鼓：严禁地砖上墙。4.7.2 质量控制措施要点4.4.工程质量管理策划工程质量管理策划4.7 4.7 关
