1、物业设施设备管理物业设施设备管理（第八部分（第八部分 房屋的接管、维护与装修管理房屋的接管、维护与装修管理）（第九部分（第九部分 物业设施设备的大中修管理物业设施设备的大中修管理）第32章 房屋接管、维护的概述1.房屋建筑管理的简述房屋建筑管理的简述 1.1 房屋建筑的分类：房屋建筑的分类：从使用类别分为民用建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 从物业管理分为住宅、商务、酒店、办公、厂房、公共 从结构上分为砖混、框架、剪力墙、筒体及组合结构 从材料上分为木结构、钢结构、砌块结构、钢筋混凝土结构、钢混结构 1.2房屋建筑构成部分：房屋建筑构成部分：由地基与基础、墙或柱、梁板与地面、楼梯、门窗、屋顶
2、等组成 1.3房屋承重的基本原理：房屋承重的基本原理：地基基础墙或柱梁板（框架结构）第33章 房屋的接管验收一、接管验收的工作依据一、接管验收的工作依据物业服务合同物业服务合同国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范建筑地基基础工程施工质量验收规范建筑地基基础工程施工质量验收规范(GB50202-2019)地下防水工程质量验收规范地下防水工程质量验收规范(GB50208-2019)砼构工程施工质量验收规范砼构工程施工质量验收规范(GBJ50204-2019)砌体工程施工质量验收规范砌体工程施工质量验收规范(GB50203-2019)屋面工程质量验收规
3、范屋面工程质量验收规范(GB50207-2019)建筑地面工程施工质量验收规范建筑地面工程施工质量验收规范(GB50209-2019)建筑装饰装修工程质量验收规范建筑装饰装修工程质量验收规范(GB50210-2019)建筑工程施工质量验收统一标准建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300-2019)建筑节能工程施工质量验收规范建筑节能工程施工质量验收规范(GB50411-2019)房屋接管验收标准房屋接管验收标准（建标（建标1991第第19号）号）建筑工程质量管理条例建筑工程质量管理条例国务院（国务院（2000）第）第279号号商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定商品住宅实行
4、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定建建房（房（2019）102号号房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法（建设部（建设部2000第第80号）号）地方相关验收标准地方相关验收标准二、房屋建筑工程的最低保修期限 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，3.供暖与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5.装修工程为2年。三、接管验收的范围全套图纸及资料全套图纸及资料 1.1总平面布置图(包括综合布线图)；
5、1.2建筑施(竣)工图；1.3结构施(竣)工图；1.4主体隐蔽工程验收记录；1.5图纸会审和设计修改变更及联系单；1.6土建工程事故处理记录；1.7建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)；1.8原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料代换审批单、试件试验报告(长期)；1.9五方（建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、地勘单位）验收报告及相关的国家管理部门的验收结论。1.10建设用地规划许可证1.11建设工程规划许可证1.12规划图纸(六图二书)：1.现状图2.规划总平面图3.道路规划图4.竖向规划图5.市政设施管网规划图6.绿地规划图详细规划说明书、环境预评价书。与规
6、划部门往来文件四、四、接管验收范围内的内容接管验收范围内的内容 物业接管验收主要考虑使用功能和后期维保要求的内容,包括：1.墙体防水、墙体保温隔热以及墙体装饰工程；2.屋面的保温隔热及防水、排水工程；3.楼面、顶棚、地面工程；4.公共楼梯、门窗、各类管井、走廊、大厅工程；5.建筑物外立面装修、公共区域内墙面和顶棚的装修工程；6.卫生间防水、地下空间及有防水要求的防水工程；7.公共区域构筑物、建筑小品等等工程。五、五、接管验收的程序接管验收的程序1.接管验收的准备接管验收的准备1.1成立项目土建工作接收小组：由项目经理任组长,项目土建工作主管任副组长,项目土建各专业技工任成员,验收小组根据发展商
7、提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。1.2项目接收前的准备工作：业主入住前30个工作日内完成。1.3制定客户区域和施工区域分隔管理方案(对于分期投入使用项目)。1.4落实客户入住接待区域并制定布置方案(包括环境装饰及标识等)。1.5制定客户服务方案(受理客户报修、服务需求和投诉)。1.6制定土建工作管理方案(包括岗位设置、建立档案、返修和报修管理、维修保养计划等)1.7房屋和公共设备设施预验；业主房间预验(土建内容)。1.8协助编制用户手册和装修指南。1.9与土建相关专业的质保单位和人员进行见面沟通。1.10土建专业技工维保工具的配置。1.11进行土建专业技工接管验收工作培
8、训。六、六、接管验收工作的实施接管验收工作的实施 1.分组、分区域根据验收计划及土建验收标准对系统进行预验收,对验收过程进行记录、确认。2.将问题汇总,填写整改通知书报开发商,由开发商安排施工方在规定时间内进行整改,物业公司跟进对整改完成的问题及时验收消项 3.对在预验收中未达到验收标准的系统及设施整改实施后,验收小组进行复查验收,整改合格后进行正式验收,验收人员应将正式验收的验收情况记录于土建工程接管验收记录 4.移交档案、资料验收：根据验收计划提交档案、资料进行对照检查,并将检查结果填写在土建工程资料交接清单土建工程接管验收记录土建工程接管验收记录项目评价存在问题整改意见1.主体结构地基钢
9、筋混凝土结构砖石结构抗震性能2.外墙防水墙及墙面3.屋面保温隔热性能防水性能排水设施面层4.楼宇地面5.公共楼梯6.门窗、玻璃7.走廊、大厅8.公共卫生间、地下空间防水9.公共区域构筑物、建筑小品10.其他交付单位(签章)：验收单位(签章)：七、交接遗留问题的处理1.遗留问题的登记确认1.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交发展商相关人员签字确认。1.2对工程现场验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收工程项目遗留问题登记表中并请发展商相关人员签字确认1.3对资料遗留的问题,接管验收小组应
10、当积极同发展商联系补齐,必要时公司领导应当协商进行。1.4对工程现场遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求发展商在规定时间内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司领导应当协商进行。1.5对于长期解决不了、势必会影响物业服务的问题,物业应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。八、八、登记建档登记建档 1。接管验收完毕以后,接管验收小组应及时对接管验收的资料及记录进行整理归档,一般情况下记录归档的资料包括：1.1项目基础资料；1.2项目技术资料：1.3接管验收记录等。注：1）交接验收时主体结构的施工质量以四方验收结论为依据。第第33章单选题章单选题1.地基基础
11、工程和主体结构工程最低报修期，为（）规定的该工程的合理使用年限A.设计文件 B.施工单位 2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为()A.5年B.8年C.3年 3.供暖与供冷系统，为（）采暖期、供冷期A.1个B.2个C.3个 4.电气管线、给排水管道、设备安装为A.3年B.2年C.1年 5.装修工程为()A.2年.B.3年C.4年 多选题多选题1.规划图纸(六图二书)即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、（）、环境预评价书。A.施工图B.市政设施管网规划图、C.绿地规划图、D.设计图E.详细规划说明书 2.工程接管验收的主要内容包括建筑主体验
12、收、各分部、分项工程的施工质量验收、用料抽样检测以及是否符合项目设计要求和国家有关施工质量标准,这些工作由。（）方验收完成A.建设方B.施工方C.设计方D物业方E.监理方 3.物业接管验收完毕以后,接管验收小组应及时对接管验收的资料及记录进行整理归档,一般情况下记录归档的资料包括（）A.项目基础资料B.项目技术资料C.接管验收记录D.物业公司资料 简答题：简答题：1.请简述物业接管验收的准备需进行哪些工作?2.请简述物业接管验收主要考虑使用和后期维保的内容,主要包括哪些方面？第第3434章章 房屋的运行养护及维修房屋的运行养护及维修 一、一、房屋运行养护及维修的部位房屋运行养护及维修的部位1.
13、物业服务项目中房屋的公共部位、公共设施、市政公用设施和附属物、构筑物的维修养护。2.筑物的公共部位主要包括主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。3.建筑物的公共设施主要包括风道、烟囱、供暖锅炉房、热力站、高压水泵房、消防泵房、中水机房等。4.市政公用设施主要包括道路、化粪池、沟渠、池、井、园林绿化小品、自行车棚、停车场等。二、维修养护流程 1.每年1112月由项目土建工程主管组织,对辖区内房屋本体及公共设施情况做一次房屋安全综合性检查,评定房屋完损等级和确定下年度维修保养工作的重点；2.根据每年一次的综合检查结果,由项目土建工程主
14、管编制下年度维护保养工作年计划；3.根据具体情况编制大、中修计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织实施；4.由项目土建工程主管根据落实的维护保养工作年计划制定维护保养施工组织安排的月度计划,并报项目负责人审批通过；5.如该维修工程项目尚在保修期内,由项目土建工程主管联系保修单位处理修复；6.如该维修工程项目较复杂,需专业单位实施的工程,由项目土建工程主管确认后报项目负责人及公司同意,做外委工程管理；7.单项维护保养工程造价达到住房专项维修资金或公共设施专用基金最低使用限度时,根据维护保养项目的归属,由项目土建工程主管填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金
15、使用申请表,并经相关部门审批通过；8.项目土建工程主管负责维护保养工作月计划的组织、协调、实施安排及质量监督工作；9.项目土建工程主管确认维护保养效果,并填写房屋本体及公共设施维护保养记录三、三、房屋主体及公共设施维修保养管理规定房屋主体及公共设施维修保养管理规定 1.维修工程部负责房屋主体及公共设施的维修保养。2.所有污(雨)水井确保畅通,发现堵塞及时疏通。化粪池一般每年清理一次,保证无污水外溢现象。3.屋面每年雨、雪季前各检查一次,做到无积水、无渗漏。如发现渗漏应修复。4.内墙面每月检查一遍,发现问题及时处理或通报有关部门。5.停车场、自行车棚每周检查一遍,针对检查结果及时进行维修保养,做
16、到平整,无积水,无破损。6.外墙面每月检查一遍,针对检查结果及时进行维修保养,做到无脱无鼓,无渗水,外观整洁。7.娱乐场所每周检查一遍,根据检查结果及时进行维修保养,做到安全整洁,无乱改建乱堆放。8.门窗、锁每周检查一次,发现问题及时处理,做到表面完好,无变形,窗户无渗水。公共设施大中修的目标公共设施大中修的目标维修目标1.大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。2.中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。3.综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。第第34章单选题章单选题1.物业维修养护服务项目有房屋的公共部位、（）、市政公用设施和附属物、构筑物的维修养护。A.公共设
17、施业 B.煤气设施 2.所有污(雨)水井确保畅通,发现堵塞及时疏通。化粪池一般（）清理一次,保证无污水外溢现象A.每年 B.每2年 3.中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求A.50%B.70%C.80%多选题多选题1.建筑物的公共部位主要包括主体承重结构部位包括基础、（）、走廊通道等。A.户外墙面B.门厅C.楼梯间 2.建筑物的公共设施主要包括（）、热力站、高压水泵房、消防泵房、中水机房等。A.公司电脑 B业主财产.C.风道 D.烟囱 E.供暖锅炉房 3.房屋建筑运行中发现问题的处置办法包括（）A.控制局面 B.初步分析 C.找原施工单位 D.报警 E.向上级汇报 简答题简答题1
18、.请简述房屋主体及公共设施维修保养管理有哪些规定？2.请简述维修养护流程？3.请编制单体房屋完损评定表第第35章章 房屋的装修管理房屋的装修管理 一、一、入住验收工作程序入住验收工作程序 1.业主或使用人自验收:房屋使用单位应按建筑工程质量监督管理办法,组织有关部门进行竣工验收,物业管理部门应派人员参加,了解验收情况,并将验收情况记录于装修验收单中。2.在验收过程中,检查出未达到验收标准的系统及设施,由业主或使用单位填写整改通知书,由物业报开发商督促施工单位进行整改 3.对在验收中未达到验收标准的系统及设施整改实施后,物业组织业主或使用人进行检查再次验收,整改合格后进行正式入住接管,验收情况应
19、记录于装修工程接管验收记录中。4.入住验收、整改销项完成,业主或使用人开始进行装修的设计等准备工作。入住接管验收记录入住接管验收记录项目评价存在问题整改意见2.外墙防水墙及墙面3.屋面保温隔热性能防水性能排水设施面层4.公共地面5.公共楼梯6.门窗、玻璃7.走廊、大厅8.公共卫生间、地下空间防水9.公共区域、竖井、设备间水、暖、电、气、消防、其他交付单位(签章)：验收单位(签章)：二、二、装修进、退场流程装修进、退场流程1.装修申请装修申请 1.1业主或使用人（以后简称：装修人）如需对使用区域进行任何装修房屋时，均须于装修施工前10-30个工作日向物业服务企业提出书面申请和装修方案，未经批准不
20、得开展任何装修工程。2.装修资质和授权委托装修资质和授权委托 2.1装修人委托的装修商应具有国家工商行政主管部门颁发的建筑装饰装修工程营业执照和国家建设行政主管部门颁发的建筑装饰装修工程二级或以上资质证书，同时具备施工企业安全资格审查许可证。物业服务公司有权要求装修人更换不符合要求的装修商。2.2装修人如欲授权设计单位、建筑师和装修商承包使用区内的装修工程，装修商应向物业服务企业呈交装修人的装修申请及装修委托书，并签署装修承诺书。3.费用承担费用承担 3.1装修人需自行承担自用区域的装修和费用，包括楼宇提供的装饰或设施进行的改装、增建等工程，使用区装修的其它相关费用由装修商按物业的收费标准支付
21、。4.使用区域内固定装置、设施的拆除、保管和恢复使用区域内固定装置、设施的拆除、保管和恢复 4.1装修人未经物业服务企业书面批准不得在使用区内自行拆除任何楼宇自控系统、中央空调系统、综合布线系统、有线电视接收系统的设备、设施和装置，如将使用区内所装设的固定装置及设施拆除，应事先征得物业服务公司工程部批准；4.2安防消防系统拆改必须按照消防部门规定的程序要求进行，批准后报物业服务公司备案；4.3一切拆除的设施设备均由装修人自行负责保管；在用户变更时需负责将其拆除的固定装置/设施恢复到原状，并须得到物业服务公司工程部的认可，属消防设施的恢复必须由消防部门验收方可。三、三、审批及相关费用审批及相关费
22、用1.装修商应提供营业执照副本复印件（加盖红章）、资质证明复印件（加盖红章）、施工企业安全资格审查许可证复印件（加盖红章）。复印件均由物业服务企业留存。2.一般情况下物业服务企业审图的时间不超过7个工作日，但如果住户提交的图纸、图样不符合规范要求，则要求装修商重新修改或补充。图纸的修改补充可能导致时间的拖延，敬请住户注意。3.住户将装修图纸、图样交物业服务企业审批后仍须送当地消防主管部门审批，同时还需送交装修使用的壁纸、地毯、纺织等物品的检测报告。消防报批手续由住户或装修施工单位自行办理，相关费用由住户承担；物业服务企业可提供相关协助。4.住户聘请的装修设计师或装修商设计的装修方案、使用的设备
23、、设施应符合有关政府部门的规定。装修图纸、图样获得物业服务企业的批准并不等同于有关政府部门发出许可证或批准。5.装修计划得到上述部门批准后，装修商需支付装修保证金、装修管理费等费用后方可办理施工许可证。6.装修保证金：根据相关部门的有关规定，住户自行组织装修的，为约束装修商遵照“管理通则”要求施工，需交纳一定的装修保证金（费用由各企业根据情况自定）。装修工程完毕，验收合格后，物业服务企业将视装修工程是否按原审批图纸施工，施工人员是否违反“管理通则”规定，是否造成公共区域及设施设备损坏以及其他违约行为等情况，在30日内扣除有关赔偿、违约费用和其他可能发生的费用后无息退还余额。如果装修保证金不足以
24、支付赔偿损坏的所有费用，物业服务企业有权向住户追缴余款。7.装修管理费主要用于支付包括装修审图、工程质量监管验收、公共区域成品保护等，因为阶段性集中装修原因增加的管理、保安、保洁、工程等专业人员的相关费用，收费标准为元/建筑平米。8.灭火器材租赁费：物业服务企业提供灭火器材租赁服务,按月收取押金和租赁费，不足一个月的部分按一个月计算。装修商也可自备灭火器材。（灭火器配备标准为：1具/30平米，每具4公斤。）四、四、图纸和设计要求图纸和设计要求 1.图纸应包括但不限于以下要求：a租区平面图（隔断墙、室内布局）。b吊顶图（包括烟感、喷淋、消防广播、风口等）、强电配电系统图、照明线路图和插座线路图。
25、c特殊设施节点详图、空调系统风道布置图、信息点位图。图纸要求 a.所有的技术资料应以公制单位说明图纸比例。b所有图纸、图样、技术资料应以中文标注，图纸中应有设计师签字、标注编号、日期等。c所提交的图纸/图样内的所有尺寸应实地测量核定。d建筑说明、材料规格及装置方法应在图样内显示。e对墙面、地面、吊顶的装修需详细说明。2.设计要求 a机械设备应附证明重量文件或说明书等，以便评估荷载量。b住户如有特殊的装修要求，所提交的图纸、图样应先经有关的专业工程师核签。c室内的隔断墙要与玻璃幕墙的铝框成一直线，不允许将隔断墙直接固定在玻璃幕墙上。d所有机电设备，如照明灯具、空调风口等都应井然有序，便于维修。e
26、主开关的额定负荷不能超过经批准的计划中所阐明的总负荷量。f不得对房屋主管路随意改动和改变空调风机盘管冷凝水管的坡度。g为使使用区内空调温度均匀，建议尽量减少隔断数量。h禁止在玻璃幕墙的铝制窗框上打孔钻洞。五、五、装修人员的管理装修人员的管理1.出入出入 为保证楼宇和施工现场的安全，严禁闲杂人员进出，装修商在装修工程开始前，需向物业服务企业保安部提交装修工人的名单及身份证复印件，以便保安人员核对。工人在施工过程中应佩戴施工证，没有施工证的人员，不得进入施工现场。装修商在施工期间，为避免对邻近住户造成滋扰，必须严格约束装修人员的行为。装修人员应着装整洁，佩戴施工证，遵守装修规定。装修人员不得使用客
27、梯，在公共区域逗留、喧哗。严禁在装修区域从事装修工作以外的活动2.施工现场保护施工现场保护 装修商对公共区域及各种设备设施，如：地毯、硬地面、踢脚板、墙面等应予以保护。如装修工程对临近区域有所影响或有潜在影响时，如噪音、灰尘、污染环境、异味等，装修商需采取相应的保护措施以减低影响。正常办公和办公休息时间不可对装修区以外区域造成任何影响。3.场地的通道场地的通道 装修施工人员必须按照物业服务企业指定的通道通行，遵守施工场地工作守则，保障各方利益，避免发生任何意外。4.洗手间的使用洗手间的使用 装修施工人员须使用物业服务企业指定的洗手间，严禁随地大小便，严禁在洗手间内冲洗任何施工材料和工具，不得向
28、面池、便池内倾倒废料。对违反上述规定而引起的一切责任和处理费用由违反者所在公司承担，物业服务企业有权随时终止其工作，而无需事先通知。5.因装修施工导致其它区域财产的损毁，住户或装修商按原有的设置恢复，并追究其违约责任。6.装修区内外的门窗因使用不当或人为造成损坏的，由装修商承担修复责任及由此产生的相应法律赔偿责任。7.装修区内的隔断、护栏等原有结构或构件的拆除，必须书面报经物业服务企业书面同意后，方可实施拆除施工。六、六、现场管理现场管理1.入场及施工时间限制入场及施工时间限制1.1装修商将得到批准的施工申请副本送物业服务公司并签订施工装修管理协议书、施工楼层环境保护协议、租区装修消防安全责任
29、书后方可办理手续入场施工。2.首批迁入的住户在入住之日起至第60日止为集中装修期，集中装修期内每日24小时均可进行任何许可项目的装修施工作业。3.集中装修期结束后，为不影响已入住户的正常工作，商业、写字楼、公共项目的所有施工作业限于以下时间：周一至周五22:00-次日08:00；周六、周日24小时施工；从事敲、刨、凿、锯、钻、油漆等所有可能产生噪音和异味的装修施工作业必须在22:00-次日06:00进行。装修材料运输的时间为：每日22:00-次日7:30。住宅、酒店项目的施工作业限于以下时间：每日8:00-12:00、14:00-18:00；晚19：00-22:00不得有噪音和异味的装修施工。
30、装修材料运输的时间为：每日19:00-22:004.为保证使用户的正常工作环境，物业服务企业有权随时更改限制施工时间，装修商应无条件遵照执行。出于正常施工的特殊需要，上述工作时间需要放宽时，装修商必须持物业服务企业书面同意方可在限制时间外作业。8.装修商进入施工现场前，应详细学习、了解楼宇的有关规定和物业服务企业的相关要求，并教育所属管理人员及施工人员（以下简称装修人员）进场后认真遵照执行。9.装修商开始施工后，应接受物业服务企业及相关人员的日常检查监督。出现违约行为后签字确认违约行为，并接受对其违约行为的相应处理，有严重违约行为的应暂停施工。因违约而停工给业主、使用人带来的损失由装修商承担。
31、10.建筑装饰装修工程施工中，严禁违反设计文件擅自改动建筑主体、承重结构或影响共用区域及主要使用功能；严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水、暖、电、燃气、通讯等配套设施等。11.不准随意触动与装修无关的公共设施，不准挪用公共设施。经批准动用的，应在动用后及时恢复完好。12.如因施工引起断电、跑水、火灾等事故，影响其它业主和住户利益或给楼宇造成损害的，其责任和经济损失由装修商或住户负全责。13.严禁装修商在楼宇内开展任何形式的广告宣传、推销工作，包括贴广告、放置展板、串户推销、散发广告品、宣传单等行为。14.垃圾清运采取委托物业外运和装修商自运两种处理方式，装修垃圾必须袋装处理，按指定的时间
32、、线路、地点将垃圾自行运输到装修垃圾收集站；外运时间为每日22:00-次日6:00，并于7:30之前完成垃圾的外运及将垃圾收集站清理干净。15.委托物业外运，需一次性收取垃圾清运费；装修商自运 需持有“垃圾消纳资格证书”和正规的清运资格。垃圾清理应做到日产 日清，装修垃圾不得存放过夜，物业服务企业对垃圾抛洒到非使用用区域的行为具有责令装修方清理或要求用工补偿权。16.装修工程竣工后，清场时应恢复并保证非装修区域（临 近公共区域）的清洁和完好。17.建筑装饰装修工程所用的材料应符合国家有关建筑装饰装修材料有害物质限量标准的规定，并按设计要求进行防火、防腐和防虫处理。18.施工单位应遵守有关环境保
33、护的法律法规，并应采取有效措施控制施工现场的各种粉尘、废气、废弃物、噪声、振动等对周围环境造成的污染和危害。七、七、产生特殊气味的施工产生特殊气味的施工 1.尽量不使用产生特殊气味的施工材料。2.为了保证住户的正常工作环境，产生特殊气味的施工只允许在每天22:00-次日06:00和得到物业服务企业工程部批准的施工时间内进行,并采取有效措施排除异味（如轴流风机通风等）。3.装修商应保证所使用挥发性涂料符合环保标准。装修商必须提前2个工作日向物业服务企业工程部提出异味施工申请及相应的措施，并申报所使用液体涂料的品牌、名称、说明书、合格证及施工日期，得到批准并做好相应安排后方可施工。4.物业服务企业
34、工程部、保安部有权随时制止可能影响其他住户正常工作的任何特殊气味施工。八、八、装修验收装修验收 1.在施工过程中，装修商应在隐蔽工程覆盖之前通知物业服务企业工程部安排中验收，否则不予安排装修后的验收工作。2.装修完成后验收应在通过消防验收合格后持证进行审报，需住户、装修商、物业服务企业共同参加，租户和装修商应提前3个工作日书面通知物业服务企业安排装修后验收。3.验收不通过 没有通过装修竣工验收的户区，物业不提供空调、水电等服务，如因装修不当造成不良后果，由此引起的一切责任由住户和装修商承担。如装修商不能在限定时间内通过装修后验收，物业服务企业有权工程部安排其它承包商完成工程，费用由住户和原装修
35、商承担。九、九、装修装修管理消防安全管理消防安全注意事项注意事项 1.施工的方案和图纸应得到物业服务企业和当地消防局的批准。住户/装修商持当地公安消防支队出具的消防设计审核意见书、施工现场消防安全审核意见书及办理施工手续所需的其他相关文件,到物业服务企业办理施工许可证、施工证、动火证(如电、气焊等)等手续；在办妥本手续之前,仅允许装修设计人员进入使用区进行装修设计勘查。2.电气施工人员必须持有资格证书,如经政府有关部门核发的电工本、电焊本在有效期内,且批准工作范围与所做工作相符。电气施工人员资格证书的复印件应报物业服务企业备案。3.严禁装修商自行拆除、移动烟感/温感探头、应急广播系统。由此造成
36、的损失,由装修商负责赔偿。装修顶棚、墙面不得覆盖及遮挡消防、安防设施。4.消防水只限用于灭火,任何人不得将消防水用于冲洗或取为它用。5.根据有关消防规定,严禁在施工场地内存放易燃、易爆等违禁物品。6.在施工装修期间必须按有关消防规定,在现场配置足够有效的灭火器材。7.在装修租区内禁止吸烟。尤其在使用易燃物品时应加倍留意烟火,并保证有足够的通风设施。8.在使用明火或电、气焊时应向物业服务企业保安部提出工作申请,得到批准后持证动火。9.动火时,现场应有监护及安全员在场,准备灭火器材、清理动火作业场所,保安部不定期对动火区域进行监督检查。装修商动火前应负责对施工范围内的烟感和喷淋头做出保护,防止系统
37、出现误报及启动现象；住户和装修商对装修区装修时造成污染的温感、烟感探头负有清洗的责任。10.装修区域内消防水系统改造施工时,需临时性将区域内消防系统的水排空,装修商需提前3个工作日向物业服务企业工程及保安部申请,以便安排相应的辅助性的工作。11.施工剩余的易燃易爆物品(如油漆、稀料等)或硬化胶结物(如水泥、建筑胶等)严禁倾到于水池、下水道、卫生间等处。12.使用危险化学品时,需经物业服务企业保安部批准后才能使用。施工中使用油漆等易燃易爆物品时,不能同室、同时进行其他有明火工种的操作13.使用可燃材料施工要妥善保管,并及时清除可燃垃圾。十、十、装修装修管理工程技术要求管理工程技术要求 1.楼板负
38、荷及重物的放置 重物的放置应满足结构及楼板承载能力，装修商提交平面布置图,须标明何处会有重荷。必要时由专业工程师对结构负荷能力进行计算,并通过有关部门的批准。不得悬挂重物于管道上。2.空调与机械通风设施 任何室内的空调和机械通风管道的增加或修改都应经过物业服务企业工程部的书面批准。禁止改动公共区域的主风道。禁止移动现存的排烟道、排烟系统的通风口、循环水输送管路、冷凝水管及其他附件；风口前距遮挡物距离不小于600。3.禁止改变循环水输送管路、冷凝水管坡度。4.吊顶应适当留有一定空间,检修口上方不得有管线阻挡,管井检修口前方不允许遮挡,以便日常维修。5.如室内供电量需要增容,用户应事先书面申请并得
39、到批准,在缴付增容的全部费用后,由指定装修商施工。6.任何施工用电,施工装修商需自备带计量表的施工配电箱(禁止使用木制配电箱),其电源应装空气开关和漏电开关,漏电开关动作电流不大于30毫安。7.施工使用电源由物业服务企业工程部指定,禁止随意使用其他电源。电气施工接驳配电盘时,不得影响其他用户的用电。需要停电时,必须提前3个工作日向物业服务企业工程部提出申请,经批准后方可停电施工。8.电气施工接驳配电盘时,须有物业服务企业工程部的电工在场确认,严禁装修商自行操作。9.严禁装修商自行改动配电盘内电气设备。10.强电施工要求请参照施工用电及电气施工管理规定和电气安装及验收标准。11.弱电及消防设施装
40、修商不得擅自更改、变动、剪断。如需要变更,必须经物业服务企业工程部批准并由指定承包商完成,其中包括：A.火灾自动报警系统探测器及其管线。B.应急广播扬声器及其管线。C.消防水系统管线。D.安防设备及管线、监控设备和管线。12.下列设施不得被覆盖、遮挡。若因装修需要必须覆盖、遮挡或变更时,必须报物业服务企业工程部批准,并在其外表面平行安装活动门,且必须有明显的指示标志。A.排烟阀执行器。B.音量控制器。C.红外报警开关。D.手动报警按钮。E.消防电话插孔。F.其他消防排烟设施及送排风口、检修口、清掏口等。13.临时线必须用护套线或电缆,禁止使用单层绝缘导线,电线接头应包好绝缘,不得将接头置于地面
41、,不得任意乱拉临时电线禁止用导线直接插入插座,应使用规格一致的插头插座。14.使用电焊机,一次线不得超过5米,二次线不得超过30米,工作时要双线到位,地线不应接在龙骨上或线管上,严禁电焊开孔、割管。15.对线路、配电箱、用电设备应经常进行巡视检查,防止过负荷。应检查开关、断路器的接点处是否过热、变色,电缆电线是否过热,线路有无绝缘破损等现象。16.施工安装时,零线、地线必须绝对分开并有色标区分。单相电源必须为三线,零线、地线不得混用。17.用户区配电箱的总电源应安装漏电开关,动作电流小于上一级漏电电流；18.线路铺设：电源线应穿管(槽)也可用桥架敷设阻燃电缆,导线的选择符合负载使用要求及防火要
42、求。19.配电保护：用户区配电箱内照明出线支路安装空气开关,插座支路还必须加装漏电开关,其漏电动作电流在30mA以下。配电箱内要装零母线及接地母线汇流排,且其接线端子一般不少于出线支路数。要注意用电负荷分配均匀。20.保护接地：所有电器设备均应有地线保护,包括配电箱、金属线管(槽)、插座、电气设备、墙顶金属龙骨、广告灯箱及灯具的金属外壳必须有专用地线可靠接地,餐饮厨房用电设备金属外皮、给排水金属管线等金属设施的外皮作等电位连接。十一、装修管理协议约束十一、装修管理协议约束 1.装修施工管理协议 2.施工楼层环境保护管理协议 3.装修消防安全责任书第第35章单选题章单选题单选题单选题1.在验收过
43、程中,检查出未达到验收标准的系统及设施,由业主或使用单位填写整改通知书,由（）报开发商督促施工单位进行整改A.物业 B.业主 2.主开关的额定负荷()超过经批准的计划中所阐明的总负荷量A.可适当 B.不能 3.装修商（）自行拆除、移动烟感/温感探头、应急广播系统A.可以 B.不可以 C.视情况 多选题多选题建筑装饰装修工程所用的材料应符合国家有关建筑装饰装修材料有害物质限量标准的规定，并按设计要求进行（）处理。A.防火B.防盗C.防腐D.防虫 施工单位应遵守有关环境保护的法律法规，并应采取有效措施控制施工现场的各种（）等对周围环境造成的污染和危害。A.粉尘B.废气C.废弃物D.噪声E.振动 3
44、.用户区配电箱的总电源应安装漏电开关,动作电流（）上一级漏电电流；A.小于B.等于C.大于 简答题简答题 1.请简述装修施工中的机电安装必须遵循哪些事项？2.请简述哪些弱电及消防设施的改动必须由指定承包商完成？3.请简述在空调与机械通风设施装修施工中必须遵循哪些事项？第九部分、第九部分、物业设施设备的大中修管理物业设施设备的大中修管理一、一、物业设施设备大中修管理的依据物业设施设备大中修管理的依据 物业设施设备大中修管理的依据由下列文件组成：1.物业设施设备技术评估报告(常规每年一次,特殊情况随时评估)；2.物业设施设备大中修计划(依据评估报告的结论制定)；3.设备大(中)修(更新、改造)方案
45、；4.物业服务合同；5.管理规约。二、二、物业设施设备技术评估报告物业设施设备技术评估报告 物业服务企业每年应根据所管辖的各设施设备及其系统的 1.运行状况、2.技术参数、3.使用年限、4.日常维修记录等,参照国家、行业有关质量规范、标准,设施设备生产厂家的技术要求及产品技术说明书等,对设施设备及其系统进行技术评估,并出具技术评估报告,作为提出设施设备大中修或更新改造建议的依据。此项工作也可结合每年一次的房屋普查工作一并进行；遇有特殊情况,随时可以组织评估。三、三、设备大设备大(中中)修修(更新、改造更新、改造)方案方案 大中修或更新改造项目实施方案应当包括以下内容：1.工程名称、工程概况与规
46、模、施工地点、工程范围和内容、主要施工方法,施工组织设计,施工技术措施,质量保障措施,施工安全防护措施,施工工期,人工计划,材料供应,工程概预算等。2.对于根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担设施设备大中修更新改造费用的项目,由物业服务企业或物业服务企业委托的施工方制订实施方案,施工方的选定建议按照法律法规的相关规定通过招投标的方式予以确定。3.对于应当由专项维修资金出资或由业主另行筹资的项目,由业主委托物业服务企业或直接委托施工方制订实施方案。4.对于依法应当由建设单位或相关施工单位或当事人承担共用部位、共用设施设备大中修、更新改造费用的项目,由相关单位或当事人委托施工方或物业服务企
47、业制订实施方案。5.大中修或更新改造项目实施方案应当以设施设备技术评估报告或该工程项目鉴定书为依据。6.对于应当由专项维修资金出资或由业主另行筹资的项目,或者虽然由物业服务企业承担设施设备大中修更新改造费用,但在物业服务合同中约定要向业主报告的,均要听取业主的意见。7.物业设施设备大、中修更新改造工程设计、施工必须由具备相应资质的单位承担。四、四、工程项目设计施工合同的签订工程项目设计施工合同的签订 1.对于应当由物业服务企业承担工程费用的项目,由物业服务企业与选定的设计、施工企业签订该工程项目施工合同,明确双方的权利和义务。2.对于应当由专项维修资金出资或业主另行筹资的项目,由业主或业主委托
48、物业服务企业与选定的设计、施工企业签订该工程项目施工合同。3.工程施工合同应当依照中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法及其他有关法律、行政法规,遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则,就本工程施工项目协商一致订立。五、五、对施工过程的监督管理内容对施工过程的监督管理内容 1.物业服务企业应当安排专人跟进施工过程,做好施工配合工作,定时检查巡视施工现场,保证在施工程按照合同约定进行；2.同时监督施工过程中的任何行为不得伤害建筑主体和承重结构；不得损坏建筑防水；不得损害建筑原有节能设施降低节能效果；不得因局部施工对共用各主系统造成不良影响；不得违反消防安全管理的有关规定等；3.监督管理过程中应
49、做好相应记录。4.施工企业应认真按照标准、规范和设计图纸要求施工，听从物业服务企业工程技术人员依据合同发出的指令,随时接受物业服务企业工程技术人员的检查检验,并为检查检验提供便利条件。六、六、竣工验收与保修竣工验收与保修 1.对于由物业服务企业委托的工程施工,或者物业服务企业接受业主委托对施工项目进行管理的,物业服务企业应当组织竣工验收。2.竣工验收应具备的条件 2.1设计文件和合同约定的各项施工内容已经施工完毕。2.2有完整并经核定的工程竣工资料,符合验收规定。2.3有设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件。有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备进场的证明及试验报告。3.竣工验收标
50、准 3.1工程达到竣工验收条件,验收工作的开展必须有相应的验收标准和要求可供遵循各专业的具体要求。质量标准的评定以国家或行业的质量检验评定标准为依据。3.2工程竣工验收应当按照合同约定和相应的质量标准进行(详见前述各专业部分的具体要求),验收完毕后应当及时向业主报告。工程竣工验收后续工作工程竣工验收后续工作 1.工程保修 工程竣工验收合格,进入保修期,施工企业的保修责任按照合同约定执行 2.工程项目结算 施工工程验收完成符合工程结算条件要求后,除按照合同约定要保留的质量保证金外,按照实际施工工程量,参照当地当年工程预算定额标准进行核算；根据双方认可签字的工程结算书,由双方进行结算。对于应当由公
