1、动产定义：o动产：主要指可以移动且移动后不改变性质、性状的财产。动产可分为实物形态的有形动产和不具有实物形态的财产。动产的种类很多，如黄金珠宝、钞票、机器设备、商标、各种生活日用品等都属于动产。不动产定义：o不动产：不动产的特点是与土地不能分离或者不可移动的，一旦与土地分离或者移动，将改变其性质或者大大降低其价值。例如，建筑物一旦移动或离开土地，就不成其为建筑物，其价值将大大降低。而动产则可以随意移动，其价值不受影响。动产、不动产概念界定与区别o 国际上，现代民法体系关于不动产的概念界定有两种，一种是指不能被移动或移动后会毁损其经济价值的物，如土地、建筑物。此种体例为德国民法典、日本民法典、我
2、国旧民法和意大利民法典所采用。另一种是指其性质、用途、权利客体以及法律规定不能移动的财产，如房产、地产。此体例以法国民法典为代表。o这两种分类标准的根本区别在于:前者认为，不动产归根到底是物，是不可动之物;而后者认为，不动产归根到底是权利，是不可动之物上的支配权利。不动产范围界定o对不动产范围界定的标准有两种。第一种是自然标准。即根据其不能移动或移动有损于其价值，如土地、建筑物。第二种是添附标准，添附是指由自然或人为原因使一物附着于另一物结合而成为不可分物或难以分割物。注意，难以分割物并非绝对不能分离，而是说分离会影响其社会效用，经济上不合算。其他标准o法典还规定了另外三个标准：n一是为确保不
3、动产合理正常使用的物，如农具、耕畜;n二是产生于不动产之上的一些用益物权，如地上权、地役权;n三是依法律特别规定，如法律规定的股票为不动产。中国物权法总则不动产表述o中国物权法总则(建议稿)中对不动产的定义、范围也作了表述:n依自然性质或者法律的规定，不可移动的物为不动产，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。o不动产管理的内容:n一是维护其所有制，保护不动产所有者和使用者的合法权益;n二是将其充分合理地利用;n三是贯彻、执行不动产的相关法律法规。所有权、他物权定义：所有权、他物权定义：o所有权：是指土地所有者对其拥有的土地所享有的占有
4、、使用、收益、处分的权利。o他物权：土地使用者对其使用的土地所享有的利用、取得收益的权利。其中，他物权又包括使用权、租赁权、抵押权、转让权、地役权等。o土地管理的各项内容都要用地权管理来保障其顺利实施.因此，土地管理的核心就是权属管理。o确认产权是保护产权的前提。也是产权管理工作的核心.只有严格地审查确认.才能做到产权清和产籍明。审查确认产权工作是衡量产权管理工作好坏的重要标志。o产权登记是实施产权管理的主要手段，目的是为了审查确认产权并发证。没有完善的产权登记制度，产权管理工作就无法落实。正是有了产权登记，才带动了产权管理其他工作的顺利开展。o禁止产权转移和代管是保护产权、实施产权哲理职能的
5、主要措施。房地产交易中的基本制度o城市房地产管理法规定了五项基本制度，即：n国有土地有偿有限期使用制度n房地产价格申报制度n房地产价格评估制度n房地产价格评估人员资格认证制度n房地产权属登记发证制度。o下面主要介绍房地产价格申报制度和房地产价格评估制度。房地产价格申报制度o房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实中报成交价，不得瞒报或作不实的申报。当事人应当在转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出巾请，并申报成交价格;房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;房地
6、产转让应当以中报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。o双方对房地产行政主管部门确认的评佑价格有异议。可以在接到补交税费通知后15日内向房地产管理部门申清复核，要求重新评估。重新评估一般应由交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构进行评估。如果评估的结果证明交易双方申报的成交价格明显低于正常市场价格，重新评估的费用将由交易双方支付;如果交易双方申报的成交价格与一市场价格基本相符，重新评估的费用将由房地产管理部门支付。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序向人民法院提起诉讼。我国不动产管理的体制 o全国各地对房地产转让形成
7、两种格局:n一种是由两个部门登记、收两次费、发两个证(即房屋所有权证和土地使用权证)的制度;n一种是维持不变，由一个部门登记、“两证合一”的制度。1 地籍与地籍测量 、地籍 、地籍测量 、地籍调查 2 地籍和地籍测量的历史地籍发展综述地籍测量发展综述我国地籍与地籍测量的发展 3 地籍测量学一、地 籍1.地籍的定义 地土地 籍簿册，记录、记载，归属 基本含义：土地清册 土地调查册 （图 数 表）土地登记册 土地统计册 地籍的定义第一节第一节 地籍与地籍测量地籍与地籍测量国家功利性：征收土地税费 保护土地产权 在国外，地籍测量称作官方测量。在我国，历次地籍调查和测量的建立都是由朝廷或政府下令进行的
8、。土地权属是地籍的核心 地籍回答的首要问题：这块地是谁的，即土地的归属。地籍的另一种表达：地籍是以土地权属为核心对土地诸要素隶属关系的综合表述。（所有权、使用权 合法的、违法的 农村的、城镇的 利用的、未利用的、不能利用的）国土领域内的每一块土地都要描述并记载 地籍的定义以地块为基础建立地籍一个区域的土地根据被占有、使用等原因被分割成边界明确、位置固定的许多块土地。地籍的内涵之一就是以地块为基础，准确地描述每一块土地的自然属性和社会经济属性。地籍的定义 地籍必须描述地块内附着物的状况。建筑物和构筑物是土地利用分类的重要标志。土地和附着物是不可分离的，它们各自的权利和价值相互作用，相互影响。地籍
9、必须对土地及附着物进行综合描述。地籍的定义2地籍的功能(1)地理性功能(2)经济功能(3)产权保护功能(4)土地利用管理功能(5)决策功能(6)管理功能 地籍的功能 3 3地籍的类别地籍的类别 (1)按地籍的用途划分，地籍可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍 地籍的类别税收地籍是资本主义各国早期建立的为课税服务的登记簿册。税收地籍是指仅为税收服务的地籍。产权地籍亦称法律地籍。产权地籍是资本主义国家为维护土地私有权、鼓励土地交易、防止土地投机、保护土地买卖双方的权益而建立的土地产权登记册。多用途地籍，亦称现代地籍，是税收地籍和产权地籍的进一步发展，其目的不仅是为课税或产权登记服务，更重要的是为土
10、地利用和保护，为全面、科学地管理土地提供信息和基础资料。3 3地籍的类别地籍的类别 (2)按地籍的特点和任务划分，地籍可分为初始地籍和日常地籍地籍的类别 初始地籍是指在某一时期内，对其行政辖区内全部土地进行全面调查后，最初建立的地籍图簿册，而不是指历史上的第一本簿册。日常地籍是针对土地数量、质量、权属及其分布和利用、使用情况的变化，以初始地籍为基础进行修正、补充和更新的地籍。日常地籍工作一般应包括以下三方面内容：建立初始地籍;建立土地变更登记制度;建立日常土地统计制度;3地籍的类别地籍的类别 (3)按城乡土地的不同特点划分，地籍可分为城镇地籍和农村地籍地籍的类别城镇地籍的对像是城镇的建城区的土
11、地，以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等用地。农村地籍的对像是城镇郊区及农村集体所有土地，国营农场使用的国有土地和农村居民点用地等。二、地籍测量二、地籍测量 1.地籍测量的含义 地籍测量地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。其基本内容是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况等。(1)地籍控制测量，测量地籍基本控制点和地籍图根控制点；(2)界线测量，测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标；(3)地籍图测绘，测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、宗地图等；地籍测量的具体内容(4)面积测算，测算地块和宗地的面积，进行面积的平差和统计；(5)进行土地信息的动态监测，
12、进行地籍变更测量，包括地籍图的修测、重测和地籍簿册的修编，以保证地籍成果资料的现势性与正确性；(6)根据土地整理、开发与规划的要求，进行有关的地籍测量工作。地籍测量的具体内容2.地籍测量的特点 地籍测量与基础测绘和专业测量有着明显不同，其本质的不同表现在凡涉及土地及其附着物的权利的测量都可视为地籍测量，表现如下：(1)地籍测量是一项基础性的具有政府行为的测绘工作，是政府行使土地行政管理职能的具有法律意义的行政性技术行为。(2)地籍测量为土地管理提供了精确、可靠的地理参考系统。2.地籍测量的特点(3)地籍测量具有勘验取证的法律特征。(4)地籍测量的技术标准必须符合土地法律的要求。(5)地籍测量工
13、作有非常强的现势性。(6)地籍测量技术和方法是对当今测绘技术和方法的应用集成。(7)从事地籍测量的技术人员应有丰富的土地管理知识。三、地籍控制点埋石的密度 地籍测量工作，不仅要测绘地籍图和界址点坐标，而且日常的地籍管理更是要频繁地对地籍资料进行变更。修测地籍图和随时测定变更后的界址点坐标是一项非常重要的工作。因此，控制点的密度应根据界址点的精度、密度、地籍图比例尺、地籍测量资料的更新和恢复界址点位置的需要等因素来综合考虑。在通常情况下，地籍控制网点的密度为：n(1)城镇建城区 100-200米(布设二级地籍控制)；n(2)城镇稀疏建筑区 200-400米(布设二级地籍控制)；n(3)城镇郊区
14、400-500米(布设一级地籍控制)。第3节 地籍控制测量的基本方法一、利用GPS定位技术布测城镇地籍基本控制网二、利用已有城镇基本控制网的办法三、一、二级导线地籍控制网的布设 目前各大中城市所建立的质量良好的城市控制网，基本能满足建立地籍控制网的需要。可直接在城市控制网的基础上进行一、二级地籍控制测量 无定向导线 2.3地籍图的测绘方法 地籍图的图号以该图幅西南图廓点坐标的公里数编码，X坐标在前，Y坐标在后，中间以短横线相连。其中1：2000的取至整公里数，1：1000的取至小数点后一位，1：500的取至小数点后两位。在地籍图上标注图幅编号时，一般略去编号中的百公里和百公里以前的数值，必要时
15、可加注百公里数。地籍图编号 解析法解析法：根据角度和距离测量结果按公式解算出界址点坐标的方法叫解析法。极坐标法、正交法、截距法、距离交会法等 图解法图解法。在地籍图上量取界址点坐标的方法称图解法。方法与解析法一样，但数据来源不同2 界址点的测量方法界址点的测量方法一、极坐标法XP=XA+S cos(AB+)YP=YA+S sin(AB+)其中：ABABABXXYY arctan 特点及适应范围特点及适应范围 极坐标法的方位与距离重合,精度较高，速度较快。极坐标法与其他定点方法相比,不受地形乃至场地的影响,应用很广泛。其缺点是对于老城区、商业密集区、街坊内部的隐蔽界址点,效率低,成本高。它适应于
16、规划整齐,通视良好的大面积界址点测定,是目前城镇地籍调查解析界址点测定的主要主要技术方法。二、交会法 1.角度交会法（角度前方交会法）特点及适应范围特点及适应范围 该法施测简单,不受距离限制,但外业设站多,工作量大。该法适用于对难以到达或难以量距但又通视的明显界址点的测定。2.距离交会法（边长交会）特点及适应范围特点及适应范围 距离交会法施测简单,精度较高,适用于测定二类界址点及原界址点位置的检查和恢复,变更界址点的测定等,在控制点上直接交会的测站点,也可用于一类界址点的测定,但应注意交会角不能太差。三、内外分点法 特点及适应范围特点及适应范围 内外分点法的优点是设备简单,易于操作,精度很高,
17、但该法受地形限制,要求已知点的连线必须通视。它仅适用于规则建筑物外侧呈线状排列的界址点的测定。截距法是解析界址点测定的重要辅助方法。四、直角坐标法 特点及适应范围特点及适应范围 直角坐标法是两次方位与距离交会的组合,施测简单,易懂易做,垂足点的精度不受地界和建筑物离测线相对位置的影响,精度较高。缺点是目标点到垂足的距离受获取的垂足点位置精度的限制。在大量的界址点测量中,它仅仅是对极坐标法的补充。以上罗列的众多定点方法各自都有着自己的优点和不足。极坐标法已成为测定解析界址点坐标的首选方案;定点方法的择用应根据地区情况、精度要求、技术水平、仪器设备条件综合经济效益等多种因素区别对待,灵活选择与之相
18、适应的技术方法,充分发挥各自的优点,做到取长补短。三 界址点偏心测量：横向偏心纵向偏心 四 界址点放样：对中杆放样基座放样1 土地权属2 土地权属的确认3 土地的划分4 土地编号 5 土地权属调查2.5 2.5 土地权属调查土地权属调查土地产权是土地制度的核心。土地产权是土地制度的核心。1.1 1.1 土地权属的含义土地权属的含义 土地权属是指土地土地权属是指土地产权产权的归属，的归属，是存在于土地之中的是存在于土地之中的排他排他性完全权性完全权利。利。它包括土地所有权、土地使用它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权等多项权利。地继承权等
19、多项权利。1 1 土地权属土地权属.土地所有权 土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。土地所有者除上述权利外，同时有对土地的合理利用、改良、保护、防止土地污染、防止荒芜的义务。.土地使用权土地使用权 土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。我国的政府、企业、团体、学校、农村集体经济组织以及其他企事业单位和公民，根据法律的规定并经有关单位批准，可以有偿或无偿使用国有土地或集体土地。土地使用权是根据社会经济活动的需要由土地所有权派生出来的一项
20、权能，两者的登记人可能一致，也可能不一致。当土地所有权人同时是使用权人的时候，称为所有权人的土地使用权；当土地使用权人不是土地所有权人的时候，称之为非所有权人的土地使用权。二者的权利和义务是有区别的。土地所有权人可以在法律规定的范围内对土地的归宿做出决定。.土地权属主 土地权属主简称权属主，也可以称作权利人，是指具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发土地权利证书，确认所有权和使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级或县级以上人民政府登记造册，核发土地使用权证书，确认使用权；中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。2 2
21、、土地权属的确认、土地权属的确认所谓土地权属的确认(简称确权)是指依照法律对土地权属状况的认定，包括土地所有权和土地使用权的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等的认定。确权涉及用地的历史、现状、权源、取得时间、界址及相邻权属主等状况，是地籍调查中一件细致而复杂的工作。一般情况下，确权工作由当地政府授权的土地管理部门的主持，土地权属主(或授权指界人)、相邻土地权属主(或授权指界人)、地籍调查员和其他必要人员都必须到现场。土地权属的确认方式土地权属的确认方式 文件确认文件确认 惯用确认惯用确认 协商确认协商确认 仲裁确认仲裁确认 文件确认。它是根据权属主所出示并被现行法律所认可的文件来确定土地使
22、用权或所有权的归属，这是一种较规范的土地权属认定手段，城镇土地使用权的确认大多用此方法。惯用确认。它主要是对若干年以来没有争议的惯用土地边界进行认定的一种方法，是一种非规范化的权属认定手段，主要适用于农村和城市郊区。为防止错误发生，要注意以下几点：一是尊重历史，实事求是，二是注意四邻认可，指界签字，三是不违背现行法规政策。协商确认。当确权所需文件不详，或认识不一致时，本着团结、互谅的精神，由各方协商，对土地权属进行认定。仲裁确认。在有争议而达不成协议的情况下，双方都能出示有关文件而又互不相让的情况下，应充分听取土地权属各方的申述，实事求是地、合理地进行裁决，不服从裁决者，可以向法院申诉，通过法
23、律程序解决。城市土地使用权主要按下列文件确认：(1)单位用地红线图。红线图是指在大比例尺的地形图上标绘用单位的用地红线，并注有用地单位名称、用地批文的文件名、征地时间、经办人和经办单位印章等信息的一种图件。红线图的形成经过建设立项、上级机关批准、城市规划部门审核选址、地籍管理部门和建设用地部门审定和办理征(拨)地手续、再由城市勘测部门划定红线等一系列法定手续。红线图是审核土地权属的权威性文件。在进行地籍调查时，可根据该红线图来判定土地权属，并到实地勘定用地范围的边界。3.13.1、土地的划分、土地的划分 概念：概念：土地划分是指为了满足土地管理工作的需要所确定的宗地所属地域上的空间层次。根据我
24、国国情，考虑到便于管理，划分的空间层次应于行政管理系统相一致。3 3 土地的划分土地的划分.城镇地区土地划分：城镇地区土地划分：首先按各级行政区划的管理范围进行划分土地，城镇可划分区和街道两级，在街道内划分宗地(地块)。当街道范围太大时，可在街道的区域内，划分若干街坊，在街坊内划分宗地(地块)；若城镇比较小，无街道建制时，也可在区或镇的管辖范围内，划分若干街坊，在街坊内划分宗地(地块)。省市区街道街坊宗地.农村地区土地划分：按我国目前农村行政管辖系统，未级行政区是乡(镇)，完整的土地划分应是:省县（县级市）乡（镇）行政村宗地地块（图斑）.地籍区和地籍子区（了解）这两个名词是根据地籍工作的需要而
25、设立的，在我国地籍管理的基层单位为县、区级土地管理部门。实际工作中，地籍区相当于街道或乡镇，地籍子区相当于街坊或行政村。定义定义 特征特征 地地块块 地块是指一个连续的区域，并可辨认出同类属性的最小的土地空间区域。（1）地块是一个“最小的土地空间区域”，表明了地块在空间上的连续。（2）地块的位置是固定的，边界是明确的。（3）地块的“同类属性”既可以是某一种属性，也可以是某一类属性的集合。3.2 3.2 地块、宗地与界址地块、宗地与界址 宗地与地块的定义宗地与地块的定义 地块具有权利上的同一性，则称为权利地块，实质上就是我们所说的宗地或丘；地块具有利用类别上的同一性，则称分类地块，在土地利用现状
26、调查中称图斑；地块具有质量上的统一性，则称质量地块(均质地域)；地块是受特别保护的耕地，则叫农田保护区或基本农田保护区，等等。宗地的定义宗地的定义 定义定义 特征特征 宗宗地地 宗地是指由权属界限封闭的独立权属地段，它具有固定的位置和明确的权利边界，并可同时辨认出确定的利用类别、质量和时态等土地基本要素。（1）宗地是一个“地块”，表明了宗地在空间上的连续（2）宗地的空间位置是固定的，边界是明确的 土地权属界址 土地权属界址(简称界址)包括界址线、界址点和界标。所谓土地权属界址线(简称界址线)是指相邻宗地之间的分界线，或称宗地的边界线。有的界址线与明显地物重合，如围墙、墙壁、道路、沟渠等，但要注
27、意实际界线可能是它们的中线、内边线或外边线。界址点是指界址线或边界线的空间或属性的转折点。界标是指在界址点上设置的标志。界标不仅能确定土地权属界址或地块边界在实地的地理位置，为今后可能产生的土地权属纠纷提供直接依据和和睦邻里关系，同时也是测定界址点坐标值的位置依据。城镇地籍调查规程设计了5种界标。混凝土/石灰界址标桩/钢钉/界址标桩/喷漆界址标志 喷漆界址标志 界址点编号界址点编号界址点编号是宗地界址管理的基础，由于各地区具有的图件资料及使用的测量方法不同，界址点编号可分为：按宗地编号、按图幅统一编号和按地籍街坊统一编号三种。在实际工作中，应以便于工作、利于管理为原则，选择不同的编号方法。按宗
28、地编号如果调查区内，无近期的大比例尺地形图或其他能清楚地反映宗地之间关系的图件，可按宗地进行界址点编号，即每宗地的界址点独立编号，界址点编号统一自左向右、自上而下，由“1”开始顺序编号。界址点按宗地编号法编号时，两宗以上共用界址点有多个编号，可以在界址点编号前加上宗地号区别。按图幅统一编号如果调查范围内，具有与要施测的地籍图同比例尺、坐标系统和分幅亦相同、现势性也比较好的地形图做工作底图时，可依据权属调查时，实地勘丈绘制的宗地草图将每宗地都勾绘到工作底图上，然后对图幅内的所有界址点统一编号，界址点编号统一自左向右、自上而下，由“1”开始顺序编号。按地籍街坊统一编号如果调查范围内有现势性好、能反
29、映宗地相互关系的图件做工作底图时，可依据权属调查时勘丈的宗地草图，将一个地籍街坊的每宗地都勾绘到工作底图上，然后按地籍街坊统一编号，界址点编号统一自西向东、自北向南，由“1”开始顺序编号。宗地的划分宗地的划分 基本原则基本原则：A 由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地；B 如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；C 如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称为组合宗。D 对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区(如住宅小区
30、)；或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。E E 共有宗的概念：共有宗的概念：一个地块由几个集体土地所有者共同所有，其间难以划清权属界线的，为共有宗。共有宗不存在国家和集体共同所有的情况。其划分可依据宗地划分的基本原则划分.争议地、间隙地、飞地的宗地划分争议地、间隙地、飞地的宗地划分 争议地：争议地：有争议的地块，即两个或两个以上权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。间隙地：间隙地：指无土地使用权属主的空置土地。飞地：飞地：镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。单独分宗单独分宗争议地争议地间隙地间隙地飞地飞地42
31、4 宗地图样图宗地图样图50.75-0150.75-01为图幅号为图幅号50-1-75-450-1-75-4为地籍号为地籍号（7575）为街坊号）为街坊号分子分子4 4为宗地号为宗地号分母分母4242为地类号为地类号1368.171368.17为宗地面积，为宗地面积，1 1、2 2、3 3为界址点号为界址点号5 5为建筑物层数。为建筑物层数。土地权调查是指以宗地为单位，对宗地的权利、位置等属性的调查和确认（土地登记前具有法律意义的初步确认）。5 5 土地权属调查土地权属调查5.1、调查内容 (1)土地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得土地时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。
32、(2)土地的位置，包括土地的座落、界址、四至关系等。(3)土地的行政区划界线，包括行政村界线(相应级界线)、村民小组界线(相应级界线)、乡(镇)界线、区界线以及相关的地理名称等。(4)土地的利用状况和土地级别。5.4、界址调查、界址调查 1.1.界址调查的指界界址调查的指界 概念概念：界址调查的指界是指确认被调查宗地的界址范围及其界址点线的具体位置。现场指界必须由本宗地和相邻宗地指界人亲自到现场共同指界。当由单位法人代表指界，则出示法人代表证明。当法人代表不能亲自出席指界时，应由委托的代理人指界，并出示委托书和身份证明。由多个土地所有者或使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出示委托书和
33、身份证明。对于违约缺席指界的，根据不同情况按下述方法对于违约缺席指界的，根据不同情况按下述方法办理：办理：如一方违约缺席，其界址线以另一方指定的界址线为准确定；如双方违约缺席，其界址线由调查员依据有关图件和文件，结合实地现状决定。确定界址线后的结果以书面形式送达违约缺席的业主，并在用地现场公告，如有异议的，必须在结果送达之日起15日内提出重新确界的申请，并负责重新确界的费用，逾期不申请，确界自动生效。2.2.权属主不明确的土地界线调查权属主不明确的土地界线调查3.3.乡镇行政境界调查乡镇行政境界调查 4 界标的设置调查人员根据指界认定的土地范围，设置界标。对于弧形界址线，按弧线的曲率可多设几个
34、界标。对于弯曲过多的界址线，由于设置界标太多，过于繁琐，可以采取截弯取直的方法，但对相邻宗地来说，由取直划进、划出的土地面积应尽量相等。5.5、宗地草图的绘制、宗地草图的绘制宗地草图是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地草编记录。在进行权属调查时，调查员填写并核实所需要调查的各项内容，实地确定了界址点位置并对其埋设了标志后，现场草编绘制宗地草图。2.宗地草图的特征(1)它是宗地的原始描述；(2)图上数据是实量的，精度高(3)所绘宗地草图是近似的，相邻宗地草图不能拼接；3.宗地草图的作用(1)它是地籍资料中的原始资料 (2)配合地籍调查表，为测定界址点坐标和制作宗地图提供了初始信息；(3
35、)可为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据。第二章第二章 土地利用现状调查土地利用现状调查第一节 土地分类 一、土地分类体系 1.土地自然分类体系 主要是按土地自然特性的差异分类的。如：按土地的地貌特征进行的土分类；按土地的植被、土壤等进行的土地分类。2.土地评价分类体系 主要是依据土地的经济特性分类，如：按土地的生产力水平、土地质量、土地生产潜力等不同进行的土地分类。土地评价分类系统是确定基准地价的重要依据。3.土地利用分类体系 主要是按土地的自然特性和经济属性，以及其他的因素，进行综合性的分类。二、膜片法格网法格点法P=(N-1+L/2)D 土地面积量算土地面积量算 五 土地面积平差原
36、则与精度要求 1 面积量算与平差原则 从整体到局部，层层控制，分级量算，块块检核，逐级按面积成比例平差，即分级控制，分级量算与平差。2.土地面积量算平差方法 kiikiiPPKPPP110/iiiiiVPPPKV001PPkii检核：3、土地面积量算的精度要求分区土地面积量算允许误差，按一级控制要求计算，即F10.0025P1=P1/400 P1图幅理论面积亩亩，亩，7.48038.181028.18803CBAPPP解：（亩）3.417107.48038.181028.18803CBAPPPP求绝对闭合差)(7.790.417903.41710亩P求相对误差400152810.417907.
37、790PP符合精度要求，可以进行平差配赋求改正系数K：0019108.03.417107.79PPK例题例题1 1 一幅梯形分幅的土地利用现状图,图幅理论面积P0为41790.0亩。用求积仪量取图中各村的面积，量取结果为：求平差改正后各村的面积。)(2.97.48030019108.0)(6.348.181020019108.0)(9.358.188030019108.0亩亩亩CBAPPPPKP计算各村平差改正后面积：)(9.48122.97.4803)(4.181376.348.18102)(7.188399.358.18803亩亩亩CBAPPPPPP校核)(0.417900亩CBAPPPP
38、PP 街道（JD）理论面积1000，手工量得：街坊A面积400.5，街坊B面积601.0 宗地1面积200:;宗地2面积:200.2;宗地3面积:200.3;宗地4面积:199.8;宗地5面积:201.1;所有面积单位为m2例题2第三章 房地产测量定义 房地产又称不动产，作为商品的不动产（商品房）与一般的商品有很大的不同。针对商品房的买卖行为国家有专门的管理机构，即房产管理局 房产管理局对每一栋有买卖行为的房屋都有备案，并发给房屋权属证明。这样可以有效的防止买卖双方毁约、欺诈行为。房地产测量特征房地产测量的特征是:以权属为核心；以权界为基础，以房屋的平面位置和面积为重点房地产测绘对房屋及其用地
39、必须测定位置，调查其所有权或使用权的性质，测定其范围和界线，更重要的是测算其面积，调查测定评估其质量和它所在级差土地上的价值。房地产测量分类 房地产测量又分为房地产基础测量和房地产项目测量两种。房地产基础测量是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，并测绘房地产的基础图纸-房地产分幅平面图。房地产项目测量是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图、各产权单元的套内建筑面积、共有分摊面积、建筑面积等及相关的图、表、簿、册等各种图表开展的测绘活动。房地产项目测量与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动
40、紧密相关，工作量大。房地产测量的目的任务主要是通过调查和测绘工作来确定房屋及其房屋用地的坐落、权属、权界、权源、数量、质量和利用现状等，并以文字、数据及图集的形式表述出来。为房地产管理，尤其是房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时，它也是国家基础空间数据库的重要组成部分，为城市规划、土地利用规划、城镇建设、市政工程、房地产开发、交易、评估、拆迁、征收税费、金融、保险等提供基础资料。房地产测量作用 地理方面的作用房产测绘为房屋和房屋用地及有关信息提供准确的、具有统一坐标系统的地理位置数据资料，包括各种图形、图件。法律方面的作用房地产测量为房地产的产权产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用
41、地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等信息资料，这些信息资料经房地产行政主管部门审核验收确认后就具有法律效力。是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据，是加强房地产管理、审查确权，顽发权证、保障房地产所有者和使用者的合法权益。经济方面的作用为及时正确掌握城镇房屋和土地的现状及其变化，理清公私占有的房地产数量和面积，建立产权、产籍和产业管理档案，统计各类房屋的数量和比例等提供了可靠的依据。房地产测量成果包括房地产的数量、质量、利用现状等资料，是为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押、以及保险服务方面提供数据和成果。社会服务方面的作用房地产测量提供房屋及其用地的
42、地理位置、权属、数量、质量及利用现状等资料，同时利用产权产籍管理信息系统可以有效地查清国有、集体、个人等各种性质房屋的数量。查清整个城市或某一区域的商品房、经济适用房、房改房、限价房、廉租房等各种类型房屋的种类和数量，可以很好地为房地产管理部门和规划部门，全面了解和掌握城镇房屋和土地的总数量、总质量、人均数量、发展速度等指标。阶段划分房产测量按阶段划分为预售测量、竣工测量、变更测量。预售测量就是房屋主体没有完工以前，开发商为了取得销(预)售许可证并提前进行销(预)售而需要进行的房产测量，目的是进行预销售面积测量。这一时期测量以设计施工图为标准。(商品房销售管理条例)中明确规定要取得商品房销预售
43、许可证必须经过有资质的房产测绘公司进行“房产测绘”。房产测绘提供具有法律效力的测绘数据、图表、图册。房地产开发商拿到房产测绘成果，附具国有上地使用证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证到城市房地产市场管理部门办理商品房销预售许可证，才可进行销售。这一阶段的房产测量属于“预售”测量，是按建筑施工图计算，此时签订合同面积为“合同约定面积”。待商品房竣工后再进行竣工测量。竣工测量就是房屋主体完工以后，测绘部门要对房屋的各部位尺寸进行实地测量。这一时期测量以实测尺寸为准。变更测量:发生变化后进行的房产测量。房产测量与普测区别 房地产测量程序 房产测量精度：0.04*+0.002S 房产测量中3%约
44、定 按照房产测量规范规定:二级精度的房产面积限差应为:0.041/2+0.002S，只有当竣工测量的面积与预售测量的面积之差小于该值时，才能以“预售面积”作为产权面积，合同无须改变。否则应以竣工测量的面积作为产权面积。此种情况则需要增加补充合同，根据竣工测量的产权登记建筑面积重新计算房款。商品房销售管理条例中规定。合同有效性误差为3%。即产权登记建筑面积与合同约定建筑面积误差比在3%之内(含3%)，此合同生效，以产权登记建筑面积为准，房价款多退少补。3.1 房产控制测量 1 房产控制测量一般规定 2 控制测量平面控制点内容 3 控制点密度 3.2 房产图测绘 1 房产图分类 2 房产图中内容
45、3 房产图精度 4 房产调查房地产测量术语 1 房屋面积测量房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、套内建筑面积、使用面积、共有建筑面积、产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积测量计算分幢进行。2 房屋建筑面积房屋外墙(柱)勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.2米以上(含2.2米)、有上盖，结构牢固的永久性建筑。由专有建筑面积、共有建筑面积、公有建筑面积组成。3 专有建筑面积 指在构造上能明确区分，具有排他性，可独立使用的单元房屋，是单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于套内建筑面积。4 共有建筑面积 各幢内产权人共同占有或
46、共同使用的建筑面积。5 公有建筑面积 小区业主共同占有或共同使用的不进行分摊的建筑面积。6 房屋产权面积产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。7 套内建筑面积房屋套内范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括房屋使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。在房地产销售过程中也称之为实用面积。8 共有分摊面积 整幢房屋的共有建筑面积通过分摊计算分摊到各产权单元的面积。9 房屋使用面积房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。内墙面装饰厚度计入使用面积。10 套内墙体面积指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。
47、其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按墙体中线内半墙水平投影面积计人套内墙体面积;套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。11 套内阳台面积 套内阳台面积是指阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。12 预售测量 房屋竣工前，依据政府行政主管部门核准的建筑施工图纸所进行的房屋建筑面积测量，用于房地产项目的预售审批及销售。与业主签订预售合同后即称为合同约定面积。13 竣工测量房屋竣工后，利用测绘仪器对房屋所进行的实际测量，从而确定房屋建筑面积的工作。用于房地产权初始登记和转移登记、建设工程的规划验收、地价核算。登记确权后即为房屋产权面积。14 现状
48、测量为了旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续的需要，依据房屋现状进行的房屋建筑面积测量计算，出具的建筑面积为现状面积。15 变更测量变更测量一般指一幢建筑，在完成第一次房屋建筑面积测量之后，因建筑的改建或扩建、建筑功能的改变、建筑内部空间划分修改、或建筑的相关属性更改等涉及权界调整和面积增减变化等而重新进行的房屋建筑面积测量。16 分割测量 依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测量计算。分割测量属于变更测量的一种。17 功能区:根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围而划分的区域称为功能区。上一级功能区下可再分
49、为几个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。18 建设用地面积经政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。19 总建筑面积建设用地范围内单幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。20 房屋占地面积是指房屋底层外墙(包括柱、廊、门、阳台)外围水平投影面积。21 建筑容积率 在建设用地范围内，总建筑面积与建设用地面积的比率。22 建筑密度 建设用地范围内所有房屋占地面积之和与建设用地面积的比率。23 期房 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产证为止，所出售商品房称为期房，消费者在购买期房时应签商品房预售合同。24 现房 是指消费者在购买时具备即
50、买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房.与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。25 存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。26 商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。27 房改房 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定。按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。28 集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地作为建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或
