1、 万科工程项目管理提纲 【概念】项目管理的概念【概念】项目管理的概念【作用】项目管理在房地产企业中的作用【作用】项目管理在房地产企业中的作用【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架【功能】万科五管一控【功能】万科五管一控【流程】万科工程项目过程五步法【流程】万科工程项目过程五步法【发展】万科工程管理发展【发展】万科工程管理发展 主要内容主要内容 【概念】项目管理的概念【概念】项目管理的概念1.心态：项目管理者的基因心态：项目管理者的基因2.目标：项目管理者的挑战目标：项目管理者的挑战3.3.成功：成功：项目管理者的承诺项目管理者的承诺4.4.职责：职责：项目管理者的任务项目管理
2、者的任务5.5.价值：价值：项目管理者的素质项目管理者的素质【作用】项目管理在房地产企业中的作用【作用】项目管理在房地产企业中的作用【作用】项目管理在房地产企业中的作用【作用】项目管理在房地产企业中的作用p 我们建立了专业集成化和我们建立了专业集成化和ISO9000ISO9000体系，各专业的内部业务有了良体系，各专业的内部业务有了良好的衔接。但是，横向涵盖和涉及大部分业务及其接口的项目管好的衔接。但是，横向涵盖和涉及大部分业务及其接口的项目管理，却未包含在其中，就不能不说是现行管理体系最大的缺口。理，却未包含在其中，就不能不说是现行管理体系最大的缺口。结果使得日常的专业间衔接问题层出不穷，疲
3、于奔命结果使得日常的专业间衔接问题层出不穷，疲于奔命p 房地产项目是万科唯一一种利润来源，但目前纵观万科内部各种房地产项目是万科唯一一种利润来源，但目前纵观万科内部各种专业，唯项目管理队伍最为缺乏，在项目管理过程中我们缺乏科专业，唯项目管理队伍最为缺乏，在项目管理过程中我们缺乏科学的理论、知识和体系的支撑，缺乏统一的方法、流程、工具等学的理论、知识和体系的支撑，缺乏统一的方法、流程、工具等必需的手段。必需的手段。p 万科致力于职业化经理建设，我们现在更为缺乏的不是专业管理万科致力于职业化经理建设，我们现在更为缺乏的不是专业管理人员，而是能够统领项目的管理人员人员，而是能够统领项目的管理人员房地
4、产项目、工程项目、项目管理的区别房地产项目、工程项目、项目管理的区别历史上，项目脱胎于建筑工程。历史上，项目脱胎于建筑工程。房地产项目不等于房地产工程：房地产项目包括立项、策划、设计、房地产项目不等于房地产工程：房地产项目包括立项、策划、设计、建设、收尾等阶段；包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职建设、收尾等阶段；包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职能。能。项目管理不等于工程管理：项目管理是与工程管理同样严谨的一门管项目管理不等于工程管理：项目管理是与工程管理同样严谨的一门管理科学。理科学。房地产项目的任何一个阶段可以通过房地产项目的任何一个阶段可以通过“外购外购”得以完成，但不可
5、以得以完成，但不可以把项目把项目“外购外购”。如果（即使）如果（即使）“外购外购”某阶段，也需要若干数量的某阶段，也需要若干数量的项目团队成员管理卖方，更需要项目经理管理整个项目。项目团队成员管理卖方，更需要项目经理管理整个项目。房地产项目目标相对其他种类项目更明确。房地产项目目标相对其他种类项目更明确。【作用】项目管理在房地产企业中的作用【作用】项目管理在房地产企业中的作用【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架项目管理的二维构成项目管理的二维构成 过程组过程组知识领域知识领域启动启动计划计划执行执行控制控制收尾收尾项目总体管理项目总体管理项目计划编制项目计划编制项目计划执行
6、项目计划执行总体变更控制总体变更控制项目工作范围管理项目工作范围管理启动启动工作范围计划工作范围计划工作范围定义工作范围定义任务验收任务验收范围变更控制范围变更控制项目时间管理项目时间管理活动定义活动定义活动排序活动排序活动工期估算活动工期估算进度表编制进度表编制进度控制进度控制项目费用管理项目费用管理资源计划资源计划费用估算费用估算费用预算分配费用预算分配费用控制费用控制项目质量管理项目质量管理质量计划质量计划质量保证质量保证质量控制质量控制项目人力资源管理项目人力资源管理组织计划组织计划人员获取人员获取团队建设团队建设项目沟通管理项目沟通管理沟通计划沟通计划信息发布信息发布项目状况汇报项目
7、状况汇报管理收尾管理收尾项目风险管理项目风险管理风险管理计划风险管理计划风险识别风险识别风险定性分析风险定性分析风险定量分析风险定量分析风险应对计划风险应对计划风险监控风险监控项目采购管理项目采购管理采购计划采购计划询价计划询价计划询价询价供应商选择供应商选择合同管理合同管理合同收尾合同收尾【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架知识领域知识领域管理目标管理目标管理内容管理内容项目总体管理项目总体管理保证项目有良好的进行整体计划、执行、保证项目有良好的进行整体计划、执行、和控制和控制进行整体规划、执行、和控制进行整体规划、执行、和控制项目范围管理项目范围管理保证项目完整地做且只
8、做项目该做的事保证项目完整地做且只做项目该做的事情情明确定义项目该干哪些事情，并进行控制明确定义项目该干哪些事情，并进行控制项目时间管理项目时间管理保证项目按进度计划完成保证项目按进度计划完成定义项目详细进度计划，并进行控制定义项目详细进度计划，并进行控制项目费用管理项目费用管理保证项目按预算完成保证项目按预算完成估算项目费用预算，并进行控制估算项目费用预算，并进行控制项目质量管理项目质量管理保证项目工作成果的质量保证项目工作成果的质量确定项目的质量标准，执行标准，检验工作确定项目的质量标准，执行标准，检验工作项目人力资源管理项目人力资源管理保证项目人员最有效地被利用保证项目人员最有效地被利用
9、规划项目的组织结构和人员，组成团队，并规划项目的组织结构和人员，组成团队，并进行团队建设进行团队建设项目沟通管理项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通保证项目有良好的信息沟通规划并进行项目信息的收集、发布，评估项规划并进行项目信息的收集、发布，评估项目目项目风险管理项目风险管理保证项目受到的风险损失最小保证项目受到的风险损失最小识别、分析风险，制定应对措施，监控风险识别、分析风险，制定应对措施，监控风险项目采购管理项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务的产品或服务规范化采购的全过程：采购计划、询价准备、规范化采购的全过程：采购计划、询价准备、
10、询价、供应商选择、合同管理询价、供应商选择、合同管理“九大领域九大领域”管什么管什么？【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架 5 维修与服务维修与服务 1 洞察预定义洞察预定义 2 策划与评估策划与评估3 现场与控制现场与控制4 完工与移交完工与移交公公司司战战略略项项目目策策略略供供方方管管理理计划管理风险管理组织管理质量管理成本管理范围管理项目项目 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之范围管理之范围管理DM-Development Manage
11、mentPM-Project ManagementFM-Facility Management决策阶段决策阶段实施阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用阶段物业公司物业公司FM开发方开发方DMPM设计方设计方PM施工方施工方PM供货方供货方PM 规划规划 设计设计 市场定位市场定位 产品建议产品建议 施工图施工图设计设计 房屋房屋建造建造 销售销售 土地机会土地机会 寻找寻找 概念概念 设计设计 物业物业 管理管理房屋的生命周期房屋的生命周期项目的参与者项目的参与者投资方投资方DMPM 从项目的从项目的开始开始到项目的到项目的完成完成，通过通过项目策划项目策划(Project PlanProje
12、ct Plan)和和项目控制项目控制(Project ControllingProject Controlling)以以达到项目的达到项目的费用目费用目标标（投资目标、成本目标）、（投资目标、成本目标）、质量目质量目标和进度目标标和进度目标。PM=PP+PCPM=PP+PC 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之范围管理之范围管理开开始始结结束束决决 策策 阶阶 段段实实 施施 阶阶 段段使使 用用 阶阶 段段PPPP基本工作基本工作时间时间PPPP向前延向前延伸时间伸时间PPPP深化调深化调整时间整时间PCPC基本基本工作时间工作时间PCPC向后延向后延续时间续时间PP与与P
13、C在工作时段上的区别在工作时段上的区别概念与规划项目策划施工图施工销售交付居住 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之范围管理之范围管理OPMDPMCPMSPM业主方的业主方的PMOPM设计方的设计方的PMDPM承包方的承包方的PMCPM供货方的供货方的PMSPM一个项目的项目管理系统一个项目的项目管理系统 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之范围管理之范围管理编制项目计划的重要性编制项目计划的重要性 项目实施前的详尽预测和模拟项目实施前的详尽预测和模拟 指导项目高效实施，提高项目质量指导项目高效实施，提高项目质量 促进项目干系人之间的沟通，达成共识促进项目干
14、系人之间的沟通，达成共识 为项目测量和控制提供基准为项目测量和控制提供基准 对项目管理审查提供定义对项目管理审查提供定义 为项目总结提供基础为项目总结提供基础 构成项目档案的主要组成部分构成项目档案的主要组成部分 员工的工作培训资料员工的工作培训资料 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之计划管理之计划管理一线公司计划体系框架一线公司计划体系框架 一级计划：公司年度计划 二级计划：各项目里程碑节点计划 三级计划：各项目（详细实施）计划 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之计划管理之计划管理项目计划（项目计划（2级计划）在项目生命周期的位置级计划）在项目生命周期
15、的位置启动计划编制实施收尾时间控制万科颁布的计划管理办法万科颁布的计划管理办法 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之计划管理之计划管理p工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一万科的规划设计工期万科的规划设计工期万科的建造各阶段工期（集团平均万科的建造各阶段工期（集团平均3层）层）万科的建造各阶段工期（集团平均万科的建造各阶段工期（集团平均6、9层）层）万科多层项目常规总工期万科多层项目常规总工期 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之计划管理之计划管理 1、合理工期、合理工期2 均好中加速均好中加速3、标准提高项目的速度、标准提高项目
16、的速度4、工厂化提高建造过程的速度、工厂化提高建造过程的速度项目计划要点和方式项目计划要点和方式 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之计划管理之计划管理1.聚焦并改善基础性质量问题，避免发生质量群诉2.使区域内各公司及公司内各项目的质量水平趋向均好3.提高大规模施工条件下房屋质量的稳定性，提高返修 一次成功率4.使质量进入行业领先水平，集团项目每年获两项全国质量奖项5.解决装修房形势下的质量问题6.解决前工厂化与工厂化的衔接使命：向客户提供优质住宅产品使命：向客户提供优质住宅产品 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之质量管理之质量管理万科的质量文化万科的质量
17、文化万科质量标准万科质量标准万科质量过程管理万科质量过程管理万科质量技术标准万科质量技术标准万科质量管理体系万科质量管理体系 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之质量管理之质量管理 万科的质量文化万科的质量文化核心：质量是万科人的尊严核心：质量是万科人的尊严 质量是客户的质量质量是客户的质量 质量是你我的责任质量是你我的责任 质量是与合作伙伴共赢质量是与合作伙伴共赢 质量从预防开始质量从预防开始 一分缺陷，三分代价一分缺陷，三分代价 没有质量，就没有未来没有质量，就没有未来 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之质量管理之质量管理p国家质量标准p万科质量标准是
18、什么万科的质量标准万科的质量标准 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之质量管理之质量管理1 质量策划2 合理工期3 施工过程质量控制4 对供方的质量管理输出 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之质量管理之质量管理 工程技术标准工程技术标准 施工方案施工方案 设计与工程设计与工程 新节点、新技术、新工艺、新材料新节点、新技术、新工艺、新材料 重点分项工程重点分项工程 维修支持维修支持万科的质量技术与过程控制万科的质量技术与过程控制 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之质量管理之质量管理成本管理的框架成本管理的框架确立目标成本过程确立目标成本过
19、程成本的确认过程成本的确认过程万科成本构成分析万科成本构成分析成本管理体系成本管理体系成本控制要点成本控制要点现场成本控制现场成本控制 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之成本管理之成本管理成本管理体系成本管理体系 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之组织管理之组织管理组织的管理体系组织的管理体系1 项目风险定义项目风险定义2 风险产生的原因风险产生的原因3 依据风险来源分类依据风险来源分类4 项目常见风险防范对策项目常见风险防范对策5 项目风险管理过程项目风险管理过程 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之风险控制之风险控制风险控制体系风险
20、控制体系 万科的采购体系万科的采购体系1 采购管理制度采购管理制度2 采购标准采购标准3 采购原则采购原则4 采购的范围和分工采购的范围和分工5 采购模式采购模式6 采购方式采购方式7 供方评估供方评估 万科工程项目管理的五管一控万科工程项目管理的五管一控之采购管理之采购管理洞察与定义洞察与定义 万科工程项目过程管理万科工程项目过程管理p分析内外环境p定义项目p明确目标p分解工作结构p参与总体项目规划策划与评估策划与评估 万科工程项目过程管理万科工程项目过程管理p施工方案规划p组织与分工p三重加一规划p制定计划p控制风险现场与控制现场与控制 万科工程项目过程管理万科工程项目过程管理p启动项目p计划执行p监控项目p修改项目p供方管理完工移交完工移交 万科工程项目过程管理万科工程项目过程管理p验收p资料整理维修与服务维修与服务 万科工程项目过程管理万科工程项目过程管理p维修管理p项目评估p纠正与预防
