1、“社区商业中心社区商业中心”项目组项目组工工 作作 汇汇 报报项目组于项目组于3 3月上旬到位月上旬到位:顺应现代商业发展，抢占细分市场顺应现代商业发展，抢占细分市场 新路达转型发展，开创新的增长点新路达转型发展，开创新的增长点 从业经验欠缺，专业能力不足从业经验欠缺，专业能力不足 信息集聚能力不强信息集聚能力不强 时间精力分配局限时间精力分配局限汇汇 报报 提提 纲纲 一、一、“社区商业中心社区商业中心”概念探究概念探究 二、项目推进情况及重点项目汇报二、项目推进情况及重点项目汇报 三、下一步工作思考及建议三、下一步工作思考及建议一、一、“社区商业中心社区商业中心”概念探究概念探究“社区商业
2、社区商业”概念，提出在概念，提出在2020世纪世纪5050年代的美国年代的美国:以地域内居住区为载体以地域内居住区为载体 以地域内为主要服务对象，适度辐射周边居民以地域内为主要服务对象，适度辐射周边居民 以便民、利民为宗旨以便民、利民为宗旨 以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标 提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业 “社区商业社区商业”特征特征 ：服务人口一般在服务人口一般在5 5万人以下万人以下 服务半径一般在服务半径一般在2 2公里以内公里以内 物业规模一般在物业规模一般在3 3万平米以内万平米以内
3、 商业业态设置针对居民日常生活消费为主商业业态设置针对居民日常生活消费为主社区社区商业商业购物中心购物中心城市综合体城市综合体商圈聚集区商圈聚集区城市副中心城市副中心 徐家汇徐家汇 五角场五角场百联中环百联中环 万达广场万达广场“社区商业社区商业”商住比类型商住比类型类型类型商业与住宅面商业与住宅面积之比积之比主要特征主要特征内向型内向型2 2以下以下社区商业完全依赖本社区居民的需求，一社区商业完全依赖本社区居民的需求，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。正常经营。中间型中间型2 255 正常经营主要依赖于本社区居民的需求，正常经营主要依赖于本社
4、区居民的需求，吸引少量外部消费，商业规模上不能追求吸引少量外部消费，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。巨大化，否则市场难以消化。辐射型辐射型5 51111 商业体量较大，依靠本社区居民的消费不商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的稳定经营，需要强化业态足以支撑商业的稳定经营，需要强化业态功能，吸引外部较大规模消费群来支撑商功能，吸引外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营。业的正常经营。“社区商业社区商业”主要物业形态主要物业形态 利用楼盘底层（裙房）或零散沿街商铺作为利用楼盘底层（裙房）或零散沿街商铺作为 商业用房商业用房 内向型，仅满足自身区域内消费需求内向型，仅满足自
5、身区域内消费需求 方便居民就近购买生活必需品及基本服务方便居民就近购买生活必需品及基本服务 普遍为小业主分别持有单个商铺产权，普遍为小业主分别持有单个商铺产权，招商零散，欠缺整体规划，能级较低招商零散，欠缺整体规划，能级较低1.社区底商社区底商 满足社区居民日常消费为主，部分融入娱乐、满足社区居民日常消费为主，部分融入娱乐、休闲等多元化、个性化消费休闲等多元化、个性化消费 基本服务对象为社区居民，外向型商业街辐基本服务对象为社区居民，外向型商业街辐 射范围可延伸至社区外射范围可延伸至社区外 基本为独立铺位，有少量公共区域及停车场基本为独立铺位，有少量公共区域及停车场 等附属设施等附属设施 如商
6、铺产权为小业主分别持有，则仍难免格如商铺产权为小业主分别持有，则仍难免格 局混乱，能级偏低局混乱，能级偏低2.社区商业街社区商业街 社区商业的最高组织形式社区商业的最高组织形式 是城市规划科学化及大盘时代的产物是城市规划科学化及大盘时代的产物 建筑面积建筑面积15000-3000015000-30000平米平米 物业状况较优，拥有广场、停车位等附属设施物业状况较优，拥有广场、停车位等附属设施 物业整体由唯一业主所有或租用物业整体由唯一业主所有或租用 统一业态及布局规划，统一招商及运营管理统一业态及布局规划，统一招商及运营管理 业态涵盖基本生活需求、休闲娱乐，功能齐备业态涵盖基本生活需求、休闲娱
7、乐，功能齐备3.社区商业中心社区商业中心3.社区商业中心社区商业中心1.社区底商社区底商2.社区商业街社区商业街新路达集团切入新路达集团切入“社区商业社区商业”定位的思考定位的思考 应发挥企业品牌及规模优势，放眼长远，以打造应发挥企业品牌及规模优势，放眼长远，以打造“社区商业中心社区商业中心”为最终战略目标为最终战略目标 鉴于从业经验及专业人才的局限，宜采取务实态度，不排斥从鉴于从业经验及专业人才的局限，宜采取务实态度，不排斥从“社区商业街社区商业街”入手，积累经验，循序渐进；初期遇到大体量入手，积累经验，循序渐进；初期遇到大体量“社区商业中心社区商业中心”项目，宜寻求合资合作，引进管理，降低
8、风险项目，宜寻求合资合作，引进管理，降低风险 宜发挥动拆迁补偿资金的资源优势，积极寻求购置适宜的宜发挥动拆迁补偿资金的资源优势，积极寻求购置适宜的“社区社区商业中心商业中心”及及“社区商业街社区商业街”，降低初期经营压力，降低初期经营压力 应避免涉入经营分散、能级较低且竞争激烈的应避免涉入经营分散、能级较低且竞争激烈的“社区底商社区底商”项目项目“社区商业中心社区商业中心”概念探究概念探究新加坡建屋发展局新加坡建屋发展局标准：标准：10001200套住户配套建设一个邻区商店套住户配套建设一个邻区商店；邻区商店以经邻区商店以经营生活必须品为主，商店组合为：普通日用商店和餐厅。营生活必须品为主，商
9、店组合为：普通日用商店和餐厅。60008000套住户配套建设一个套住户配套建设一个“邻里中心邻里中心”（“社区商社区商业中心业中心”）；）；以经营中档商品为主，商店组合为：普通日以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。一个典型的邻里中心设置一个典型的邻里中心设置35个商店个商店2个食阁、个食阁、1个超级市场、个超级市场、1个菜市场、个菜市场、自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中
10、心。托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。4000060000套住户配套建设一个套住户配套建设一个“新镇中心新镇中心”；以经营以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。新加坡模式苏州工业园区苏州工业园区融入新加坡投资及理念，在新区城镇建设规划中基本避融入新加坡投资及理念，在新区城镇建设规划中基本避免了杂乱零散的免了杂乱零散的“社区底商社区底商”，为营造规模化的，为营造规模化的“社区商业中心社区商业中心”（邻里
11、中心）创造了良好前提。（邻里中心）创造了良好前提。目前苏州工业园区目前苏州工业园区已运营有湖东、玲珑、翰林、方洲已运营有湖东、玲珑、翰林、方洲等等8座邻里中心，座邻里中心，总投入近总投入近5.3亿元，总建筑面积超过亿元，总建筑面积超过16万平米万平米，已初步形成连锁格局，已初步形成连锁格局，招商能力越来越强招商能力越来越强。单体邻里中心面积单体邻里中心面积1-3万平米，业态丰富，较好的满足社区居民多层万平米，业态丰富，较好的满足社区居民多层次消费需求；并设置阅览室、篮球场、歌舞活动中心甚至心理咨询等次消费需求；并设置阅览室、篮球场、歌舞活动中心甚至心理咨询等文化休闲项目，较好体现了文化休闲项目
12、，较好体现了“以人为本以人为本”的社区生活理念。的社区生活理念。致力于成为中国居住商业第一品牌。目前已形成致力于成为中国居住商业第一品牌。目前已形成“邻里中心邻里中心”、“邻里假日邻里假日”、“邻里生鲜邻里生鲜”、“邻里邻里1+1”一主三副的品牌群格局；一主三副的品牌群格局；招商对象以战略合作伙伴为主，如肯德基、招商对象以战略合作伙伴为主，如肯德基、博士蛙博士蛙、华润、华润、银行、邮、银行、邮局局等。等。与开发商互惠互利，靠近邻里中心的楼盘均能实现房价上升，同时楼与开发商互惠互利，靠近邻里中心的楼盘均能实现房价上升，同时楼盘热销又带动了邻里中心的人气。盘热销又带动了邻里中心的人气。新加坡模式的
13、中国实践苏州工业园区邻里中心邻里中心通过专业的运营与管理，实现政府，开发商，经营商，社区邻里中心通过专业的运营与管理，实现政府，开发商，经营商，社区居民和邻里中心管理方五方互利共赢：居民和邻里中心管理方五方互利共赢：政府：满足了居民的生活需求，实现社会和谐；提升城市管理水平；增加税收和就政府：满足了居民的生活需求，实现社会和谐；提升城市管理水平；增加税收和就业；提升用地效率及规划水平；业；提升用地效率及规划水平；开发商或业主方：盘活沉淀资产，提升住宅价值；提升物业的价值；分享经营收益开发商或业主方：盘活沉淀资产，提升住宅价值；提升物业的价值；分享经营收益与物业的增值收益；与物业的增值收益；经营
14、商户：贴近终端消费，获得稳定业绩，实现经营获利；经营商户：贴近终端消费，获得稳定业绩，实现经营获利；社区居民：拥有高品质的购物，休闲，娱乐，服务，文化，体验中心；社区居民：拥有高品质的购物，休闲，娱乐，服务，文化，体验中心；邻里中心管理方：做大产业，做强品牌，稳定获利，企业上市。邻里中心管理方：做大产业，做强品牌，稳定获利，企业上市。新加坡模式的中国实践苏州工业园区邻里中心“社区商业中心社区商业中心”概念概念标准化模型初探标准化模型初探0.5公里至公里至1.5公里（原则上为步行距离）。公里（原则上为步行距离）。周边社区规模周边社区规模30-100万平米万平米；3000-8000户居民，户居民，
15、2-3万人万人；尽可能在区域几何中心，缩短距离，方便步行到达；尽可能在区域几何中心，缩短距离，方便步行到达；交通易达：易于经营者的上下班以及物流的需要；交通易达：易于经营者的上下班以及物流的需要；商业环境：商业环境：原周边商业配套数量不足，或能级较低原周边商业配套数量不足，或能级较低。原则上按居民户数和邻里中心营业面积比例为原则上按居民户数和邻里中心营业面积比例为1:2左右；左右；考虑经济发展和现代服务业的巨大增长潜力，比例可放大到考虑经济发展和现代服务业的巨大增长潜力，比例可放大到1:3左右；左右；鉴于目前社区规模及业态组合的需要，一般为鉴于目前社区规模及业态组合的需要，一般为1-3万平米万
16、平米。容积率较低，有老人和儿童室外活动空间；容积率较低，有老人和儿童室外活动空间；一般一般3层以下，最好不要超过层以下，最好不要超过4层；层；结构无明显缺陷，环境可改造。结构无明显缺陷，环境可改造。“社区商业中心社区商业中心”概念概念标准化模型初探标准化模型初探：外观醒目、空间宽敞、动线清晰、环境优美、氛围亲和外观醒目、空间宽敞、动线清晰、环境优美、氛围亲和；基本业态包括：基本业态包括：生鲜超市（菜场）、药房、银行、邮政、通讯、洗衣、保生鲜超市（菜场）、药房、银行、邮政、通讯、洗衣、保健、餐饮、美容美发、运动健身、休闲娱乐、少儿教育、文化用品、家居健、餐饮、美容美发、运动健身、休闲娱乐、少儿教
17、育、文化用品、家居饰品饰品、中介服务、中介服务等行业的品牌商家等行业的品牌商家；如本社区消费能级较高，物业面积较大，可引进大型餐饮、卡拉如本社区消费能级较高，物业面积较大，可引进大型餐饮、卡拉OK、小、小型影院、儿童乐园、大型健身会所等业态，增强辐射能力。型影院、儿童乐园、大型健身会所等业态，增强辐射能力。利用利用2-5%的物业面积，引入家政服务、居家维修、老年文娱、图书阅览、的物业面积，引入家政服务、居家维修、老年文娱、图书阅览、医疗卫生、心理疏导等形式；医疗卫生、心理疏导等形式；体现人文关怀，协助政府部门落实社会管理职能，营造邻里交流融合的社体现人文关怀，协助政府部门落实社会管理职能，营造
18、邻里交流融合的社区氛围，切实服务百姓。区氛围，切实服务百姓。营造营造“社区商业中心社区商业中心”，不仅可以满足居民购物、休闲、娱乐全，不仅可以满足居民购物、休闲、娱乐全方位的消费需求，同时也能协助政府提高社区服务能级和社会管方位的消费需求，同时也能协助政府提高社区服务能级和社会管理水平，实现运营商、经营商户、百姓、政府的理水平，实现运营商、经营商户、百姓、政府的“多赢多赢”。二、项目工作推进情况二、项目工作推进情况1、对、对“社区商业社区商业”及及“社区商业中心社区商业中心”概念的学习与总结概念的学习与总结2、项目开发、项目开发区商务委主持，徐汇区区商务委主持，徐汇区13个街道悉数到会；个街道
19、悉数到会；新路达做主题交流发言新路达做主题交流发言政企携手合作创新，繁荣徐汇社区商业政企携手合作创新，繁荣徐汇社区商业；鲍副区长表示要建立工作机制，汇集各方优势，行政推动，市场运作，鲍副区长表示要建立工作机制，汇集各方优势，行政推动，市场运作，新区规划和旧区改造两手抓，切实提升社区商业能级新区规划和旧区改造两手抓，切实提升社区商业能级按照按照“企业要主动，街道要支持企业要主动，街道要支持”的会议要求，已开始跟踪接洽各街道的会议要求，已开始跟踪接洽各街道2、项目开发、项目开发 目前市场普遍对整体规划、整体招商、整体运营的目前市场普遍对整体规划、整体招商、整体运营的“社区商业中心社区商业中心”模式
20、比较接受，认为其有利于提升社区品质及区域形象，且有利于模式比较接受，认为其有利于提升社区品质及区域形象，且有利于提升物业价值；提升物业价值；目前市场上有理念有能力的目前市场上有理念有能力的“社区商业中心社区商业中心”运营商还不多，该业运营商还不多，该业态尚属市场竞争中的态尚属市场竞争中的“蓝海蓝海”，尚未产业化，但已引起业界很多商，尚未产业化，但已引起业界很多商家高度关注；家高度关注；目前中心城区内适合标准目前中心城区内适合标准“社区商业中心社区商业中心”模式的商业物业数量有模式的商业物业数量有限，但伴随城镇化不断扩张，限，但伴随城镇化不断扩张，“新城新城”不断涌现，市政规划渐趋科不断涌现，市
21、政规划渐趋科学，市场上适宜的物业会逐步增多；学，市场上适宜的物业会逐步增多；目前市场对目前市场对“百联百联”、“新路达新路达”的品牌及大国企背景比较信任，的品牌及大国企背景比较信任，基本愿与我们合作；基本愿与我们合作；目前市场上的主要开发方式包括购置、租赁、委托管理、合资合作，目前市场上的主要开发方式包括购置、租赁、委托管理、合资合作，具体视个案情况而定。具体视个案情况而定。重点项目汇报重点项目汇报前提：退出原吉买盛卖场经营，改造成为第一家前提：退出原吉买盛卖场经营，改造成为第一家“社区商业中心社区商业中心”工作推进：工作推进：1 1、初步拟订物业改造方案、初步拟订物业改造方案 2 2、初步制
22、订业态布局规划，启动招商工作、初步制订业态布局规划，启动招商工作 3 3、租赁合同延期得到业主方意向性同意、租赁合同延期得到业主方意向性同意初步拟订物业改造方案，初步制定业态布局规划初步拟订物业改造方案，初步制定业态布局规划新路达长青社区商业中心改造投资估算新路达长青社区商业中心改造投资估算序号序号项目名称项目名称单单位位工程量工程量单价单价（元）（元）总成本总成本（万元）（万元）备备 注注建筑安装工程费建筑安装工程费 7,898 1,337 1,056（不含拆除）（不含拆除）1地上工程（地上工程（7898m2）7,898 939 741 1.1建筑附属设施建筑附属设施m2 7,898 35
23、28 增加消防楼梯、隔墙、卫增加消防楼梯、隔墙、卫生间防水、原扶梯区域封生间防水、原扶梯区域封闭等闭等1.2防护栏杆防护栏杆m 240 450 11 室内钢化夹胶玻璃防护栏室内钢化夹胶玻璃防护栏板、室外防护不锈钢栏杆板、室外防护不锈钢栏杆1.3外立面工程外立面工程m212123700448石材幕墙石材幕墙,铝合金型材铝合金型材,中中空玻璃空玻璃1.4室内装修室内装修m2117421002471.5其他杂项工程其他杂项工程 m2 7,898 10 8 标识等标识等2机电安装工程机电安装工程 m2 7,898399 315初步拟订物业改造方案，初步制定业态布局规划初步拟订物业改造方案，初步制定业态
24、布局规划2022-11-2 项目周边消费能力分析项目周边消费能力分析长青项目附近住宅区信息住宅区名称住宅区名称总体量总体量（万）（万）户数户数开发开发时间时间价格价格（元（元/）1上钢新村上钢新村33.5104001986210002济阳新村济阳新村2028001988200003德州新村德州新村1572001983200004上南新村上南新村1147001983210005新世纪花苑新世纪花苑55201996220006耀高小区耀高小区24002001220007上南花城上南花城2314502001290008联城花苑联城花苑56702001240009恒大华城恒大华城19172019992
25、100010安临小区安临小区0.520019971800011华夏小区华夏小区0.3100198519000项目邻近上钢新村街道及周家渡街道中心位置，周边半径1千米范围辐射人口约7万，住宅均价约1.8-2.8万元/，居民总体消费层次中偏低，但总量较大，无大型商务楼群。初步制订业态布局规划，启动招商工作，部分品牌商家表示明确意向初步制订业态布局规划，启动招商工作，部分品牌商家表示明确意向 租赁合同延期得到业主方上钢街道意向性同意租赁合同延期得到业主方上钢街道意向性同意 上钢街道表态，原租期尚有上钢街道表态，原租期尚有6 6年到期，建议至年到期，建议至20182018年租期结束，再由年租期结束，再
26、由当期负责人洽谈续租事宜当期负责人洽谈续租事宜 经极力争取，阐明经极力争取，阐明“社区商业中心社区商业中心”理念，说明延长租期对改造投理念，说明延长租期对改造投入财务处置及主力店引入的必要性，现街道意向性同意：入财务处置及主力店引入的必要性，现街道意向性同意：延长租期延长租期5年；年；2019年年租金按年年租金按2元元/天天.m2，计，计613万万/年年自自2020年开始，年租金按年开始，年租金按CPI 增幅，逐年递增增幅，逐年递增 较高起点打造长清较高起点打造长清“社区商业中心社区商业中心”：引进品牌主力店，需以至少十年租约为前提；引进品牌主力店，需以至少十年租约为前提；投入大额资金改造装修
27、，需以至少十年租约为保障，并拉长摊销期平衡绩效；投入大额资金改造装修，需以至少十年租约为保障，并拉长摊销期平衡绩效；小组建议：目前街道开价在市场合理区间，建议在论证可行小组建议：目前街道开价在市场合理区间，建议在论证可行性的基础上，尽快具体落实关于延长租期的性的基础上，尽快具体落实关于延长租期的补充协议补充协议，以，以实质性推进后续工作。实质性推进后续工作。租期租期租金租金主力店引进主力店引进全盘招商全盘招商整体布局整体布局改造装修方案改造装修方案改造装修摊销改造装修摊销经营绩效经营绩效可行方案可行方案请示报告请示报告工程项目报批工程项目报批开始施工开始施工重点项目汇报重点项目汇报 三幢独立建
28、筑，每幢由三幢独立建筑，每幢由1-31-3层及三夹层构成，可售面积共计层及三夹层构成，可售面积共计7173 7173：A幢部分为业主办公自用，可售面积为每层幢部分为业主办公自用，可售面积为每层656 ，共计，共计1312 ；B幢部分出售给街道用作居委会及文化活动中心，可售面积为每层幢部分出售给街道用作居委会及文化活动中心，可售面积为每层976，共计，共计2930；B幢部分出售给街道用作招商中心，可售面积为每层幢部分出售给街道用作招商中心，可售面积为每层976，共计，共计2930 与与“东森花园东森花园”住宅小区分离，可经营包括餐饮在内的各类商业，现住宅小区分离，可经营包括餐饮在内的各类商业，现
29、B B幢基本空置，幢基本空置，A A、C C幢底层部分租给商户；幢底层部分租给商户；每幢皆有升降电梯，临街有停车位；每幢皆有升降电梯，临街有停车位；原为每楼层一张产证，现在政府大力支持下，正在进行面积分割，约原为每楼层一张产证，现在政府大力支持下，正在进行面积分割，约为为200200400400/间的小产证有望在上半年办出；间的小产证有望在上半年办出；西距淞沪路西距淞沪路1.5公里；东距闸殷路公里；东距闸殷路0.2公里，距中原路公里，距中原路0.7公里；北距政悦路最北端公里；北距政悦路最北端0.8公里，距军公里，距军工路工路1.5公里；南距政悦路最南端公里；南距政悦路最南端0.7公里，距五角场
30、公里，距五角场3公里公里；辐射基本区域：政悦路以西，闸殷路以东，南北皆至政悦路终端，五个住宅小区，共计超过辐射基本区域：政悦路以西，闸殷路以东，南北皆至政悦路终端，五个住宅小区，共计超过4000户居民，住宅单价为户居民，住宅单价为2.5-3.2万万/，消费层次中等偏上；，消费层次中等偏上；争取通过业态组合，吸引新江湾板块（江湾城路以西）及中原地区（闸殷路以东）客流；争取通过业态组合，吸引新江湾板块（江湾城路以西）及中原地区（闸殷路以东）客流；目前竞争对手较少，能级偏低，淞沪路目前竞争对手较少，能级偏低，淞沪路20万万购物中心预计需购物中心预计需5年方能建成。年方能建成。开发商上海银雁置业有限公
31、司：开发商上海银雁置业有限公司：意欲整体出让，由受让商家独家统一经营，以避免招商混乱降低其住宅品质；意欲整体出让，由受让商家独家统一经营，以避免招商混乱降低其住宅品质；经商洽，也接受利益联系更紧密的经商洽，也接受利益联系更紧密的“半卖半租半卖半租”模式，出售模式，出售B幢，其余统租，幢，其余统租，统一经营；统一经营；现初步开价，售价均价现初步开价，售价均价3.5万万/，租价均价，租价均价2.2元元/调查考证及规划：调查考证及规划：经委托机构评估，经委托机构评估，1-3楼市值均价楼市值均价3.15万万/；经初步排摸，经初步排摸，1-3楼租价分别：楼租价分别：3-4元元/天天.、2-2.5元元/天
32、天.、1.5-2元元/天天.；初步业态规划：初步业态规划：1-2楼社区生活消费，楼社区生活消费，3楼引入大餐饮，提振人气，增强辐射；楼引入大餐饮，提振人气，增强辐射；小组建议：鉴于有如下基础，宜进一步接洽议价，论证项目可行性：小组建议：鉴于有如下基础，宜进一步接洽议价，论证项目可行性：该项目约该项目约7000，有车位、电梯，类似，有车位、电梯，类似“社区商业街社区商业街”，社区消费有需求明显，社区消费有需求明显，且楼上即为街道开设的文化活动中心，契合且楼上即为街道开设的文化活动中心，契合“邻里生活中心邻里生活中心”概念；概念；新江湾板块人口不断导入，社区及商业氛围渐热，租金及市值均有升值空间；
33、新江湾板块人口不断导入，社区及商业氛围渐热，租金及市值均有升值空间；“社区商业街社区商业街”中小项目风险较小，可依托自身力量，积累经验，锻炼队伍；中小项目风险较小，可依托自身力量，积累经验，锻炼队伍；重点项目汇报重点项目汇报 该项目以东明路为界划分为东、西两大块物业，分属七彩汇商贸和缤该项目以东明路为界划分为东、西两大块物业，分属七彩汇商贸和缤纷商贸二家项目公司，均为上海地产（集团）有限公司全资持有。纷商贸二家项目公司，均为上海地产（集团）有限公司全资持有。项目建设已全部完成，产证在办理过程中，其设计规划及物业状况良项目建设已全部完成，产证在办理过程中，其设计规划及物业状况良好，但因欠缺专业力
34、量，目前招商工作不甚理想：好，但因欠缺专业力量，目前招商工作不甚理想：东明路以东部分物业（七彩汇）为酒店（整栋）、办公（整栋）和零星商业东明路以东部分物业（七彩汇）为酒店（整栋）、办公（整栋）和零星商业（1-3层独栋、底层商业和地下一层商业），总建筑面积层独栋、底层商业和地下一层商业），总建筑面积58000。酒店（洲际。酒店（洲际三星级标准）项目已运营三星级标准）项目已运营2年，办公部分尚未对外租售，商业部分招商不足；年，办公部分尚未对外租售，商业部分招商不足；东明路以西部分（缤纷）为纯商业，为地下一层至五层的商业用房，总建筑面东明路以西部分（缤纷）为纯商业，为地下一层至五层的商业用房，总建筑
35、面积积98000，目前除沃尔玛、苏宁、第一食品、宝大祥外，大片面积空置；，目前除沃尔玛、苏宁、第一食品、宝大祥外，大片面积空置；因不属上海地产集团核心资产，现意欲将近因不属上海地产集团核心资产，现意欲将近1616万万整体对外出售，倾整体对外出售，倾向售给国资企业，现评估作价向售给国资企业，现评估作价2222亿。亿。小组建议：进一步调查考证，跟踪接洽：小组建议：进一步调查考证，跟踪接洽：设计及物业状况较优，面积较大，地标性建筑，接近设计及物业状况较优，面积较大，地标性建筑，接近“购物中心购物中心”；出让方为国资集团，展现出合作诚意，开价较为合理；出让方为国资集团，展现出合作诚意，开价较为合理；涉
36、及资金量巨大，且涉及酒店、办公业态，因此需考虑整体资本运作方案，并涉及资金量巨大，且涉及酒店、办公业态，因此需考虑整体资本运作方案，并引入合作方的资金与专业能力，分散风险；引入合作方的资金与专业能力，分散风险；项目优势：项目优势：原规划有商业配套面积原规划有商业配套面积3万万，部分改为办公，现有商业面积，部分改为办公，现有商业面积1.9万万，依附大型居住社区，符合依附大型居住社区，符合“社区商业中心社区商业中心”要求；要求；百联集团内部项目，据悉年内将获施工许可，二年内完工，具有消化百联集团内部项目，据悉年内将获施工许可，二年内完工，具有消化动迁资金的时间便利性；动迁资金的时间便利性；项目位于
37、徐汇，便于体现新路达项目位于徐汇，便于体现新路达“立足徐汇，服务徐汇立足徐汇，服务徐汇”，易获得徐，易获得徐汇区支持。汇区支持。小组建议：进一步加强联系，跟踪接洽小组建议：进一步加强联系，跟踪接洽重点项目汇报重点项目汇报三、下一步工作思考及建议三、下一步工作思考及建议“社区商业中心社区商业中心”尚属发展朝阳期，处市场蓝海，宜加强资尚属发展朝阳期，处市场蓝海，宜加强资源配置，抢占市场先机；源配置，抢占市场先机；从从“社区商业中心社区商业中心”到到“商业地产商业地产”，需不懈学习，广泛交，需不懈学习，广泛交流；流；立足自身，抓紧做实长清店及立足自身，抓紧做实长清店及“社区商业街社区商业街”中小项目，积中小项目，积累经验，锻炼队伍；累经验，锻炼队伍；着眼长远，以着眼长远，以“社区商业中心社区商业中心”为战略目标，始终关注大型为战略目标，始终关注大型旗舰项目，探索多层次合资合作，提升能力，控制风险；旗舰项目，探索多层次合资合作，提升能力，控制风险；谢谢 谢谢！
