1、土地资源管理学土地资源管理学江西财经大学江民锦第第4篇篇 土地地价管理土地地价管理 第十二章第十二章 地价管理概述地价管理概述 第十三章第十三章 地价评估实务地价评估实务 第十四章第十四章 土地经济管理土地经济管理第十二章第十二章 地价管理概述地价管理概述 第一节第一节 地价概述地价概述 第二节第二节 地价理论地价理论 第三节第三节 地价的内涵和种类地价的内涵和种类第一节第一节 地价概述地价概述 土地有无价值？是一个什么方面的问题？马克思的理论 私有制，产品变成商品，土地成为商品，交换就有了价格。可以看出，商品生产和商品交换是土地价格的基础商品生产和商品交换是土地价格的基础。根据马克思主义：“
2、不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”，地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价地价=地租地租/平均利息率平均利息率 例如，假定平均利息率为5%，每年200元的地租，可看作是一个4000元资本的利息，据此推算出地价为4000元 并认为地价实际上“是按普通利息率计算的。但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而产生并得到说明。”第一节第一节 地价概述地价概述 土地价格是在土地买卖过程中产生和存在的，其实质是土地所有权和土地使用权的转移在经济上的实现形式。我国的实际情况分析。土地价格不仅是商品生产和交换
3、的产物，而且是应用经济应用经济手段管理土地的重要的经济杠杆手段管理土地的重要的经济杠杆。土地价格管理通过确定土地价格，收取土地使用费。作用：节约用地和提高土地利用的经济效益；国家建设中对土地的征收，可以杜绝土地的“黑市价格”；土地的承包和转包，让土地价格进入产品成本；使企业的经济核算更具合理性，实现有偿土地利用；为国家和地方财政提供资金来源；吸引海外资金，发展我国经济。第二节第二节 地价理论地价理论土地价格可以从三个方面理解：用政治经济学的概念解释，为地租资本化地租资本化的货币数额；用土地收益理论的概念解释，为预期的土地年均净收益资本化预期的土地年均净收益资本化的货币数量；用土地供求理论的概念
4、解释，指由特定时间和特定地点土由特定时间和特定地点土地需求和供给决定的、以货币表示的经济价值地需求和供给决定的、以货币表示的经济价值。地价的本质是土地出让年限内地租的贴现值总和，即地租的资本化。一、马克思主义的地价理论土地具有特殊的使用价值土地可分为土地资本土地资本和土地物质土地物质土地价格是地租的资本化对土地价格的认识：土地价格范畴中的不合理性土地价格背后隐藏着现实的生产关系第二节第二节 地价理论地价理论 二、现代西方经济学的地价理论（一）土地收益理论 土地收益理论土地收益理论认为,土地价格是土地收益即地租的资本化。在这里,地租是指经济地租,即土地总收益扣除总成本的余额。土地收益是指:(1)
5、正常情况下的土地收益。(2)处于最佳利用方向的土地收益。(3)是指土地纯收益。伊利认为:土地的收益是确定它的价值的基础。即土地价格就是土地收益的资本化。用公式表示为:V=a/r.式中:V为土地价格;a为土地纯收益;r为土地还原利率。第二节第二节 地价理论地价理论 二、现代西方经济学的地价理论（二）供求理论认为：土地这一生产要素的价格完全由其需求需求来决定的。第三节第三节 地价的内涵和种类地价的内涵和种类 一、地价的内涵一、地价的内涵 地价地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前通常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若
6、干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。地价产生于垄断权利；土地资本和土地物质 土地价格内涵包括3个部分：是真正的地租即绝地地租和级差地租；土地投资的折旧；土地投资的利息。土地价格即是以上土地价格即是以上3部分之和的资本化部分之和的资本化。第三节第三节 地价的内涵和种类地价的内涵和种类 二、地价的特点二、地价的特点地价的独特性有其土地的特殊性：区位和构成上独特；实体不可移动；具有永续利用性；供给有限性；对人类具有有用性地价的特点：1、地价是关于土地权利的价格地价是关于土地权利的价格；2、地价不是土地价值的货币表现地价不是土地
7、价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。3、地价主要由土地需求决定地价主要由土地需求决定。而一般商品价格受其本身供给与需求的双向影响。4、地价随社会经济发展呈明显上升趋势地价随社会经济发展呈明显上升趋势。地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。5、地价由个别交易而形成地价由个别交易而形成。土地市场的地域性，无法形成统一的市场价。第三节第三节 地价的内涵和种类地价的内涵和种类 三、地价的种类 按不同的角度分类，土地价格有不同的种类。（1）按土地权利分类，土地价格可以划分为所有所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、空中权价格、空中权价格等。（2）按土地价格形成的方式可以分为交易价格交易价格和评估价格评估价格。评估价格又包括交易底价、基准地价交易底价、基准地价、标定地价、标定地价和课税价格课税价格等。（3）按政府管理手段，地价可以分为申报地价、申报地价、公告地价、协议出让最低价公告地价、协议出让最低价等。（4）按土地价格表示方法，地价可分为土地总价土地总价格、单位面积地价、楼面地价格、单位面积地价、楼面地价等。讨论题 P249.复习思考题1、2
