1、2020年8月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试卷(课程代码00169)一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。1.我国房地产法关注的土地范围主要是用于房地产开发的（ A ）A.城镇建设用地 B.农村宅基地 C.乡村企业建设用地 D.荒山、荒坡、滩涂2.不动产的相邻权利人正确处理相邻关系应当遵循的原则是（ C ）A.协商一致 B.平等自愿 C.公平合理 D.简便、迅捷3.2003年发布的房地产业基本术语标准规定的房屋-级市场是指（ B ）A.土地市场 B.新开发的商品房预(销)售市场 C.存量房屋的产权交易市场 D.房屋出租市场4.能够在房地产上设立的担保物权是（ D
2、）A.建设用地使用权 B.宅基地使用权 C.地役权 D.抵押权5.2004年发布的国务院关于深化改革严格土地管理的决定规定，土地补偿费和安置补助费的总和达到法定.上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以（ B ）A.用财政资金予以补贴 B.用国有土地有偿使用收入予以补贴C.对困难群众进行救济 D.组织当地集体经济组织生产自救6.目前土地利用总体规划的编制审查主要依据国土资源部发布的（ D ）A.全国土地利用总体规划刚要(2006-2020年)B.土地利用总体规划编制审批暂行办法C.土地利用总体规划编制审批规定 D.土地利用总体规划编制审查办法7.下列选项中，属于国土资源部
3、2001年发布的土地分类规定的商服用地的是（ A ）A.金融业用地 B.采矿用地 C.仓储业用地 D.交通运输用地8.国有土地使用权出让，由一定级别的人民政府土地管理部门与士地使用者签订国有建设用地使用权出让合同，该-定级别的人民政府是（ C ）A.中央人民政府 B.省级人民政府 C.市、县人民政府 D.乡(镇)人民政府9.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一定期限中请续期，该期限是（ B ）A.半年 B.1年 C.2年 D.3年10.建设用地使用权人将其建设用地使用权转让、互换、出资所得收益，在缴纳必要的税费后，归建设用地的（ B ）A.所有
4、权人所有 B.使用权人所有 C.出资人所有 D.占有人所有11.建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家（ A ）A.无偿收回 B.有偿收回 C.依法拍卖 D.适当补偿12.根据城市房地产管理法的规定，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿的前提是为了（ C ）A.国家利益 B.群众利益 C.公共利益 D.企业利益13.申请强制执行征收补偿决定的案件由房屋所在地的（ A ）A.基层人民法院管辖 B.中级人民法院管辖 C.高级人民法院管辖 D.专门人民法院管辖14.房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同
5、或取得划拨土地使用权批准文件后，到建设主管部门备案，领取（ D ）A.建设工程规划许可证 B.建设工程施工许可证C.房地产开发项目图纸 D.房地产开发项目手册15.设立房地产开发企业应具备的条件之.-是要求拥有一定数量以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，该数量是（ C ）A.2名 B.3名 C.4名 D.5名16.在房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同（ A ）A.继续有效 B.予以终止 C.可以变更 D.可以撒销17.下列关于房地产经纪机构进行房地产代理活动特点的表述中，正确的是（ B ）A.经纪机构可以以被代理人的名义从事代理活动B.经
6、纪机构必须以被代理人的名义从事代理活动C.经纪机构必须在代理权限范围内从事房地产代理活动，但情况紧急的除外D.经纪机构一般在代理权限范围内从事房地产代理活动，但代理结果有利于被代理人的除外18.房地产经纪人执业资格注册有效期-般为3年,有效期满前一定期限，持证人应当到原注册管理机构办理再次注册手续，该期限是（ B ）A.1个月 B.3个月 C.6个月 D.12个月19.新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为（ C ）A.一级资质 B.二级资质 C.三级资质 D.四级资质20.下列关于物业管理的表述中，正确的是（ A ）A.物业管理的内容主要是服务B.物业管理的内容主要是管理C.物
7、业管理是房地产行政管理的一部分D.物业管理公司实行的管理，可以是有偿的也可以是无偿的21.业主大会作出筹集和使用专项维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主并且占总人数一定比例以上的业主同意方为有效，该比例是（ D ）A.1/4 B.1/3 C.1/2 D.2/3.22.未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行业主管部门没收违法所得，并处以一定数额的罚款，该数额是（ B ）A.5万元以上15万元以下 B.5万元以上20万元以下C.10万元以上20万元以下 D.10万元以上30万元以下23.下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的是（ C ）A.住宅专项维
8、修资金属于业主大会所有B.住宅专项维修资金专项用于物业存续期内物业共用部位、共用设施的维修和更新改造C.住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施的维修和更新改造D.住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后本住宅小区物业的维修和更新改造24.根据物权法的规定，下列选项中不可以设定抵押的房地产是（ D ）A.房屋及其地上附着物B.建设用地使用权 C.土地承包经营权 D.耕地25.下列关于房地产抵押的表述中，正确的是（ C ）A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建没用地不属于抵押财产B.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物不属于抵押财产C.建设用地使用权抵押后，该土地上新增
9、的建筑物不属于抵押财产D.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物-并抵押26.商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售或出租主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款，其贷款期限最长不超过（ D ）A.1年 B.2年 C.3年 D.5年27.住房抵押贷款属于一次放贷、分期偿还，分期偿还期限从（ C ）A.5年到10年不等 B.10年到20年不等 C.10年到30年不等 D.20年到50年不等28.信托公司发放贷款的房地产项目必须“四证”齐全，开发商或其控股股东具备二级资质，项目资金比例应不低于（ D ）A.10% B.20% C.30% D.35%29.廉租住房由
10、公共财政出资建设，建筑面积控制在-定范围内，该面积为（ B ）A.40平方米 B.50平方米 C.60平方米 D.70平方米30.根据中华人民共和国耕地占用税暂行条例，下列选项中免征耕地占用税的是（ D ）A.铁路线路占用耕地 B.公路线路占用耕地 C.飞机场跑道占用耕地D.军事设施占用耕地二、多项选择题:本大题共5小题，每小题2分，共10分。31.我国的土地管理制度包括（ BCDE ）A.土地登记制度 B.土地征收制度 C.土地利用管理制度D.土地市场管理制度 E.土地执法监察制度32.项目公司股权收购的优点有（ ACE ）A.转让手续简单 B.收购方承担的风险因素减少 C.转让费用节省D.
11、前期谈判调查时间较短 E.项目开发速度加快33.建设工程监理的特点有（ ABDE ）A.服务性 B.专业性 C.公开性 D.独立性 E.公正性34.注册房地产估价师管理办法对注册为房地产估价师规定了积极条件和消极条件，其中积极条件有（ BCD ）A.年龄超过65周岁 B.取得执业资格 C.达到继续教育合格标准D.受聘于具有资质的房地产估价机构 E.本科以上学历35.根据物权法的规定，可以抵押的房地产主要包括（ ABE ）A.房屋及其地上附着物 B.建设用地使用权 C.土地所有权 D.自留地 E.土地承包经营权三、名词解释题:本大题共5小题，每小题3分，共15分。36.土地登记：是指将国有土地使
12、用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利(2分)记载于土地登记簿公示的行为。(1分)37.建设用地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，(1分)在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，(1分)或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。(1分)38.买卖不破租赁：是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，(1分)不影响租赁合同的效力。(2分)39.房地产居间：是房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，(2分)并向委托人收取佣金的行为。(1分)40.个人住房抵押贷款保
13、险：是指申请人在申请住房抵押贷款时，根据合同的约定购买相应的保险，(1分)保险人对于合同约定的可能发生的事故所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，(1分)或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责替借款人偿还本息的行为。(1分)四、简答题:本大题共4小题，每小题6分，共24分。41.简述房地产法律体系的特点。答：(1)房地产法是行政法律规范、民事法律规范和经济法律规范的综合体。(2分)(2)房地产法律体系中既有全国性的立法，又有地方性立法。(2分)(3)房地产法作为一个发展中的法律部门，政策、习惯在其中起着不可或缺的作用。(2分)42.简述城市房地产管理法规定的房地产
14、禁止转让的情形。答：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。(1分)(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。(1分)(3)依法收回土地使用权的。(1分)(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(1分)(5)权属有争议的。(1分)(6)未依法登记领取权属证书的。(1分)43.简述房地产经纪服务合同的主要内容。答：(1)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况。(1分)(2)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准。(2分)(3)服务费用及其支付方式。(1分)(4)合同当事人的权利和义务
15、。(1分)(5)违约责任和纠纷解决方式。(1分)44.简述业主在物业管理中的义务。答：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则。(1分)(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。(1分)(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。(1分)(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金。(1分)(5)按时交纳物业服务费用。(1分)(6)法律、法规规定的其他义务。(1分)五、论述题:本题10分。45.试述我国住房置业担保的特征。答：(1)我国的住房置业担保具有垄断性。一个城市原则上只设一个担保公司，具有独占的垄断地位，不存在其他的担保公
16、司与之竞争。(3分)(2)政府对住房置业担保进行了严格的规制。(1分)首先，住房置业担保公司由建设行政部门主管:其次，置业担保公司的设立必须经审核批准;最后，置业担保公司的业务活动必须遵循一定的规则。(3分)(3)住房置业担保公司具有较充分的专业优势。主要表现在人才、技术、信息、服务等方面。(3分)六、案例分析题:本题11分。46.2017年1月，A房地产开发公司(下称A公司)就蓝波大厦开发项目与B建.筑公司(下称B公司)签订建设工程施工合同。该合同约定:由B公司作为总承包商承建蓝波大厦开发项目，A公司按工程进度付款，施工工期为2年。2017年7月，A公司与C银行签订借款合同，该合同约定:A公
17、司向C银行借款5000万元，借款期限1年;同时约定将在建的蓝波大厦作为借款的抵押担保，并办理了抵押登记手续。由于A公司资金不足，不能按期向B公司支付工程款项，该建设工程自2018年6月起停工。A公司欠B公司材料款800万元，人工费400万元，A公司依合同应承担违约金200万元。B公司多次催要未果，于2018年8月诉至法院，并申请保全在建蓝波大厦，并要求拍卖受偿。C银行因A公司逾期来还借款，也于2018年8月向法院提起诉讼，并对在建蓝波大厦主张抵押权。问题:(1)A公司以在建蓝波大厦作为借款的抵押担保是否有效?请说明理由。(3分)答：A公司以在建蓝波大厦作为借款的抵押担保有效。(1分)根据担保法
18、司法解释，正在建设的房屋或其他建筑物可以抵押，当事人签订了抵押合同，并办理了抵.押登记手续，抵押有效。(2分)(2)B公司可否要求以在建蓝波大厦拍卖所得受偿?请说明理由。(3分)答：B公司可以要求以在建蓝波大厦拍卖所得受偿。(1分)根据相关法律规定，建设工程的发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。(2分)(3)在B公司与C银行均要求对在建蓝波大厦行使优先受偿权的情况下，谁的优先受偿权更为优先?请说明理由。(3分)答：B公司享有的受偿权利更为优先。(1分)建设工程承包人的建筑工程价款就该工程拍卖价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。尽管C银行可以对蓝波大厦行使抵押权，但B公司对蓝波大厦的优先受偿权优先于C银行的抵押权。(2分)(4)B公司追索的材料款、人工费和违约金中，哪些属于享有优先受偿权的范围?请说明理由。(2分)答：B公司追索的材料款和人工费属于享有优先受偿权的范围。因为根据相关法律规定，B公司享有优先权的建筑工程价款包括承包人为该建筑工程应当支付的材料款、人员报酬等实际支出的费用，不包括因发包人违约而造成的损失和应承担的违约金。(2分)
