1、市级机关物业服务管理规范1 范围本标准规定了机关物业管理服务的术语和定义、以及综合管理、建筑物管理、设施设备管理、保洁、绿化、公共秩序维护、节能管理、动力能耗等机关物业管理服务的内容与要求。本标准适用于市市级机关物业管理服务活动，市级机关下属单位和各区级机关可参照执行。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T 1576 工业锅炉水质GB 2894 安全标志GB 5749 生活饮用水卫生标准GB/T 10001. 1 标志用公共信息图形符号第1部分:通用符
2、号GB 13495 消防安全标志DB31/193 电梯维护保养安全规范DB31/199 污水综合排放标准DB31/329.10 重点单位重要部位安全技术防范要求 第10部分:党政机关DB31/T 361 办公楼物业管理服务规范DB31/T 550 机关办公建筑合理用能指南3 术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1市级机关本标准市级机关包括本市市级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、监察机关、审判机关、检察机关、人民团体、民主党派和工商联等。3.2物业管理服务由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3、4 综合管理4.1 服务机构4.1.1 物业服务企业应根据物业管理区域的具体情况和合同约定，设置相适应的物业服务机构,为服务对象提供一站式服务。4.1.2 物业服务企业应有明确、清晰的组织架构，部门间和班组间的关系、职责应明确、清晰。4.2 服务人员配置4.2.1 物业服务企业应根据物业管理区域的具体情况和合同约定，配备充足的服务人员，人员数量应满足日常业务开展的需要并能够应对突发情况。4.2.2 服务人员应具备物业服务岗位技能，专业技术人员应取得相应专业技术证书。4.2.3 服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；主动、热情、耐心、周到并及时
4、为服务对象提供服务。4.2.4 服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范。4.2.5 服务人员应及时认真做好工作日志、交接班记录、巡检记录、维修记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。4.2.6 服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉物业管理区域的基本情况，能正确使用相关专用设备。4.3 服务设施设备物业服务企业应配备充足的设施设备，满足开展物业管理服务所用。4.4 管理体系建设及实施4.4.1 物业服务企业应建立并实施物业服务的管理体系，包括但不限于以下内容： 服务指南、服务规范； 服务程序或
5、作业指导书； 服务质量监督、评价、改进制度； 服务满意度测评、投诉处理制度； 员工岗位责任制度、岗位职责和任职要求、岗位考核等人力资源管理制度； 消防安全、安全防范、应急处理等安全管理制度； 工程图纸、档案、竣工验收资料等物业档案文件管理、保密管理、信息系统管理等制度； 物业服务收费、维修资金管理、合同管理等财务管理制度； 设施设备运行管理、维护保养制度。4.4.2 物业服务企业应并采取措施，确保管理服务规章制度体系正常运行。4.5 组织运行4.5.1 物业服务企业应制订物业管理服务工作计划，并组织实施。4.5.2 物业服务企业应设立24小时服务电话，建立规范工作机制和应对各类突发事件的响应机
6、制。4.5.3 物业服务企业应接受行政主管部门的行政管理和业主的合同履约监督，做好与服务对象的沟通交流，及时向其通报相关服务信息。4.5.4 物业服务企业应对物业管理服务区域各项服务管理项目（包括专业分包项目）实施检查监管，并对专业服务企业的服务行为承担监督责任。4.5.5 物业服务企业应运用信息化、智能化等手段，确保管理效率和服务质量水平不断提高。5 建筑物管理5.1 管理要求建筑物管理应符合以下要求： 保证物业服务区域内建筑物安全和正常使用，遵循及时维修、安全可靠、美观实用、经济合理、节能环保的原则，建筑物及其附属件重要部分完好率达100%； 建立健全建筑物档案，维修记录和保养记录应齐全；
7、 建筑物管理分为日常管理和季节性专项管理。日常管理应根据房屋实际使用年限，定期检查、记录房屋共用部位的使用状况；遇季节性状况时，应根据实际情况加大检查力度； 发现损坏后，应根据大修、中修、小修、急修分工，及时安排或申报修理，并告知相关业主，做好各类检查维修记录。5.2 服务项目及要求5.2.1 房屋结构检查根据房屋类型和使用环境等情况，定期对房屋进行结构检查与沉降测试，发现问题及时修缮解决。不同房屋结构检查周期按DB31/T 361标准6.1.3条规定执行。5.2.2 屋面维护防水层、隔热层、排水、伸缩缝、沉降缝、分仓缝、女儿墙、烟囱等表面，无起泡、破损和缺损。5.2.3 外立面维护外立面维护
8、要求包括： 外墙面及其附属件、幕墙及其附属件等，无破损、开裂、剥落、脱离等情况，符合相关安全要求； 室外门窗及其附属件、窗台、各种外露及悬挂物等，门窗开关灵活、不松动、不变形，门窗附属件完好，外露及悬挂物牢固安全。5.2.4 承重构件维护承重构件表面、构建本体、灰缝、连接节点、连接件、紧固件等无变形、开裂、松动、破损、铁涨锈蚀、蜂窝麻面、风化腐蚀。5.2.5 室内装修维护室内装修维护要求包括： 地面瓷砖平整、无缺损；墙面无剥落、起皮；附属件完好，外观统一； 各种装饰悬挂件牢固、安全、无缺损； 各类栏杆扶手及其附属件完好、无锈蚀； 室内门窗开关灵活、不松动、不变形，门窗附属件齐全完好； 各类功能
9、性设施完好。5.2.6 地基基础维护地基基础维护要求包括： 地坪、明沟、散水、台阶等，无塌陷、变形、脱开； 预制构件无开裂、损毁； 基础本体无沉降、倾斜、开裂5.2.7 附属建筑维护附属建筑维护要求包括： 楼面、门厅、电梯厅、各类通道、无障碍设施、台阶、路面、坡道、停车场等道路场地设施平整、无破损、无积水； 各类围墙、栅栏、大门等围护设施无破损、金属无锈蚀，电器类围护设施工作正常； 各类附属用房、水景、雕塑、座椅、遮阳等设施无损坏，保持原貌，能安全使用。6 设施设备管理6.1 管理要求6.1.1 维护保养设施设备维护保养要求包括： 应对设施设备进行日常和定期维护保养，保存维护保养记录； 日常维
10、护保养做到制度常态化；设备操作人员确保班前检查、按规操作、定时巡视、详细记录； 定期维护保养应根据国家和本市规定及标准、设施设备用途及磨损程度、结构复杂程度等，决定维护的间隔周期和维护停机时间； 定期维护保养时，对设施设备实施内外清扫和擦洗，检查安全装置、润滑系统、过滤器、指示器、电气线路和自动控制元器件等所有部件正常与否，进行技术调试和维修； 每年年底根据大楼设备运行情况和维护保养标准，制定年度设备维保计划； 按年度计划中规定的各类设施设备维保的时间节点进行维保，可根据气候变化适当调整保养时间。6.1.2 巡检6.1.2.1 主要设备巡检 应定期按照规定路线对主要设备进行巡检并做好记录，观察
11、设备运行是否正常，检查记录数据是否在正常范围内。如发现异常则应及时检修，记录归位存放。6.1.2.2 机房/（设备）巡检应定期进行机房/（设备）巡检，要求包括： 按该机房/(设备)巡检内容与要求依次巡检（含机房环境、设备运行状况、消防器材等）； 观察设备运行是否正常； 对机房环境或设备表面进行清洁与检查，要求无积灰、无油渍，物品摆放有序，照明通风良好，门窗开启灵活，防小动物设施完好、温湿度适宜； 如发现设备异常，及时采取措施妥善处理，同时做好记录；6.1.2.3 公共区域巡检应定期进行公共区域巡检，要求包括： 巡检区域：走廊、楼梯、电梯厅、卫生间、茶水间、车库、外围等； 巡检内容：门、窗、墙、
12、地、顶、灯、空调、应急指示、各类标识、公共设施（如雨伞架、擦鞋机、椅子）、房屋外观等； 巡检要求：门窗完好，开启灵活；墙地顶、房屋外观完好、无损坏；灯、空调开启良好，光照、温度适宜；应急指示、各类标识、公共设施完好、无损坏； 如发现异常，及时采取措施妥善处理，同时做好记录。6.1.3 故障维修6.1.3.1 日常检修日常检修要求包括： 日常巡视发现损坏后根据维修程度进行区分，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，根据设备故障情况，及时编制维修方案并实施维修，确保设施设备正常运行； 各类检查维修应留有记录备查。6.1.3.2 报修维修服务报修维修要求包括： 制定报修规程、时间要求和服
13、务承诺，维修服务规范化管理，整个受理报修流程留有记录备查； 维修人员应于15分钟内到达报修现场，根据检查情况判断故障原因，维修过程中注意采取断电、搬开障碍物、遮盖等防护措施； 故障消除后进行调试，向报修人演示，征询维修服务质量； 将维修情况和更换材料进行记录，并保存。6.2 维护保养设备及要求严格按照国家法律法规和设备操作规程开展维护保养工作.6.2.1 供配电系统6.2.1.1 变电室巡检变电室巡检应每天一次，检查内容和要求包括： 隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固；仪表完好、墙上模拟图操作完好、门柜锁完好；变压器温度在正常范围内，通风良好；三相电压表读数平衡，变压器声响正常；外
14、壳接地装置可靠；门柜锁完好； 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好；面板指示灯和按钮、仪表完好；接地线连接应紧密牢固；门柜锁完好； 接地线平直、牢固，无高低起伏和弯曲现象；接地体焊接牢固，防腐处理均匀； 手提、手推干粉灭火器等消防设施压力正常，设备齐全，表面清洁。6.2.1.2 变配电抄表变配电抄表要求包括： 低压配电室抄录主开关、电容柜、联络开关的电压、电流值、合/分情况等； 高压配电室抄录高压进线电压、电流值，无功功率值、有功功率值、母联开关、所变的合/分情况； 变压器室抄录变压器合/分情况、电流值、ABC三相温度等； 对所记录的各种数据进行对比分析，与以往数据比较，判断运行是否正常。
15、6.2.1.3 倒闸操作倒闸操作要求包括： 如因操作而影响用户正常使用的，事先发出经审批的停电通知； 操作人在模拟板上操作，操作负责人审核操作任务是否与操作预令任务一致； 操作人熟悉和掌握危险点分析和控制措施； 操作人在操作全过程中严格按照规范化、标准化行为操作，遵守操作纪律； 操作过程做好记录并保存。6.2.1.4 停电限电操作停电限电倒闸操作要求包括： 停电、限电应有明确的审批权限，相关部门拟写通知，物业管理处负责将通知发送至入驻单位以及各相关部门，并做好通知发放记录。如紧急情况，应采取必要紧急处理措施； 物业管理处张贴的告示、通知等按规定时间撤除； 停电前，关停受影响的设备，如锅炉、中央
16、空调机组、电梯、水泵等，避免设备故障； 当限电时，确保消防设施、安全通道照明的用电。6.2.1.5 高（低）压变配电系统维护管理高（低）压变配电系统维护管理要求包括： 高（低）压配电应按年度维护计划或因故障进行检修，严格执行电气作业的安全技术措施和组织措施，并做好记录； 按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存测试合格报告； 高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确； 高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常； 变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定； 功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠； 变（配）点系统联络自切正常。6.2.2 应
17、急供电系统6.2.2.1 柴油发电机组维护保养定期对柴油发电机组设备进行检查和维护，保持设备完好，包括： 定期进行室外储油罐、日用油箱油位检查； 定期手动启动一次柴油发电机，确保发电机转速、运行声音、振动情况正常；确保润滑油压力正常、润滑油油位达标、冷却水水温正常、水箱水位达标、燃油系统、油位达标、排烟温度正常；确保输出电压、频率正常；确保启动系统、蓄电池电压、液位达标； 发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表具显示正常；自动转换开关状态显示完好，动作正常； 定期检查并更换柴油过滤器、更换润滑油与过滤器，清洗和更换空气过滤器； 定期启动和维护备用发电机（组），确保随时应急启用； 定期对应急照明
18、设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态； 定期进行烟道除灰清洁。6.2.2.2 UPS设备巡检应定期对UPS设备巡检，巡检要求包括： 应确保控制面板、UPS工作状态、环境温湿度、消防设施正常、完好； 检查并记录均充、浮充电流、直流母线电压； 定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。保持蓄电池室环境温度1525，室内通风，环境卫生良好。6.2.2.3 防雷接地检查防雷接地巡检要求包括：定期检查避雷针（避雷器）及接地引下线进行检查，确保各部位紧固、无断裂锈蚀、下沉倾斜等；定期对办公楼变配电室设备的接地带进行检查；定期对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道
19、、构架等金属物接地良好。6.2.3 楼宇智能化系统6.2.3.1 楼宇设备自动化（BA）系统楼宇设备自动化（BA）系统管理要求包括： 服务器、工作站、数字式直接控制器（DDC）工作正常、通讯正常、线路整齐；末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固； BA系统温度控制应根据季节变化及近期温度变化，变更空调运行模式，保持舒适的温度环境，并符合节能要求； 定期对BA系统巡检，查看各系统设备运行情况，包括空调机组启动情况、总供回水温度、压力、送（排）风机运行情况、重要会议室温度情况、锅炉运行情况、变配电系统、水池、水箱集水井排水泵运行情况等。6.2.3.2 网络与通讯设备系统6.2.3.2.1
20、程控交换机程控交换机管理要求包括：程控交换机（PABX）数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；维护终端工作正常、整洁；计费系统工作正常、整洁；话务台工作正常、话音清晰、整洁；电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损；语音信箱工作正常、整洁、接线正确。6.2.3.2.2 网络通讯设备程控交换机管理要求包括：配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；光线配架排线整齐，标签完好，数据齐全；插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。6.2.3.2.3 广播与背景音响系统广播与背景音响系统管理要求包括：音源设备工作正常，整洁；功放设备工作正常，整洁；扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；背景音响与消防
21、报警系统的连接切换工作正常。6.2.4 安全防范系统6.2.4.1 中央监控系统中央监控系统管理要求包括：摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁；画面分割器工作正常、整洁；录入设备工作正常、整洁；监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚；监控的录入资料至少保存7天，有特殊要求的按照相关规定或标准执行。6.2.4.2 巡更系统巡更系统管理要求包括：工作站工作正常、整洁；巡更器具工作正常；巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。6.2.4.3 周界报警系统周界报警系统管理要求包括：工作站工作正常、整洁；红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。6.2.4.4 对讲
22、系统对讲系统管理要求包括：基站线路无损、工作正常、整洁；天线安装牢固、工作正常、整洁。6.2.5 车库管理系统车库管理系统管理要求包括：工作站工作正常、整洁；服务器工作正常、整洁；取票站安装牢固、线路整齐、工作正常；栅栏机安装牢固、工作正常；收费站工作正常、整洁。6.2.6 门禁系统6.2.6.1 维护与维修管理门禁系统维护与维修管理要求如下：服务器、工作站、读卡器以及电子门锁工作正常，指示灯完好；在门禁接报修后尽快采取措施修复，确保用户进出。6.2.6.2 门禁卡开通、授权门禁卡开通、授权管理要求如下：按照规定程序进行用户门禁开通、权限变更、挂失以及删除等操作；开通、授权后，交予用户亲自检验
23、，确保门禁卡能正常使用。填写相关记录，用户签名。6.2.7 卫星电视系统卫星电视系统管理要求如下：卫星天线安装牢固、外观整洁；放大器、解码器等设备工作正常；传输线路正常、图像清晰。6.2.8 消防报警与灭火系统6.2.8.1 消防控制服务消防控制服务要求如下： 消防监控系统24小时运行，执勤人员应密切注视屏幕，注意监控设备运行情况和其他相关设备，经常切换云台，及时发现和掌控受控范围、确保监控无死角； 接到报警信号应立即赶赴现场处理，并记录备案； 消防设施出现报警故障，应及时报修处理； 消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接收器反馈信号并显示其状态。6.2.8
24、.2 消防报警与火灾处理消防报警与火灾处理要求如下： 当被检测探头相应参数达到预定值时，探测器能输出火灾报警信号，同时启动探测器确认灯； 操作启动部件，手动火灾报警按钮能输出火灾报警信号，报警按钮有动作显示； 火灾时能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景印象系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内； 能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号； 当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，能正确指示出故障部位； 显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，能立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，
25、能显示预报警信号； 主电源切换时，备用电源能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态； 火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号，消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号正常； 火灾确认后，能控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接收器反馈信号并显示其状态； 火灾确认后，发出控制信号，将火层的防烟风阀、排烟阀打开，接收其反馈信号并显示其状态； 火灾确认后，能释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通； 数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁； 末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常； 中央联动装置工作正常，显示正确。6.
26、2.8.3 消防设施设备维护消防设施设备维护要求如下： 各项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常； 火灾探测器定期进行时效模拟试验，探测器至少每三年进行一次清洗，及时更换失效的器件； 每年进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录； 消防灭火设施处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置每年检测一次； 消防泵每月启动一次并做记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁； 消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好； 消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。6.2.9 会议音响系统定期检查，
27、确保会议所需麦克风、投影等设施设备工作正常，并填写检查记录。6.2.10 电梯及自动扶梯系统6.2.10.1 电梯及自动扶梯运行和维护运行和维护要求如下： 电梯及自动扶梯的维护应符合DB31/193的规定；应由取得资质的维修保养单位或电梯制造单位进行； 应配备持证电梯及自动扶梯管理人员，落实责任人，配置必备的专业救助工具，保持通讯设备畅通； 应定期巡检，确保机房内无异常运行声响，机房温度适宜（如超过35则开启空调），无漏水、进水； 电梯楼层指示灯与轿厢实际位置相符，厅门按钮及按钮灯正常，厅门关闭密封牢固，电梯到达平层应平稳，厅门地坎与轿厢地坎误差在标准范围内（水平距离偏差不超过3mm，距离间隙
28、不超过35mm）； 轿厢内各附属设施（楼层信号灯、风扇/空调、照明、警铃、电话、开关门按钮等）正常，电梯起动平稳、运行恒速，减速无明显压迫感； 每周对电梯机房清洁一次，保持地面无积灰、控制柜、主机表面无污渍； 应确保大楼内24小时运行的电梯和自动扶梯比例不低于50%，夜间或节假日确保1台24小时运行，若需停梯，应提前24小时张贴书面通知。6.2.10.2 电梯故障处理电梯故障处理要求如下： 电梯异常情况下，在通知电梯维保单位同时，有电梯安全管理人员先行实施处理； 一般故障情况，接到故障报修后1小时内到场处理； 出现电梯困人情况时，接报后15分钟内到场处理，确定轿厢位置并安抚乘客，采取措施解救被
29、困乘客。6.2.10.3 停电应急处理电梯停电应急处理要求如下： 因故障停电时，接报后15分钟内到场处理，检查是否困人，若无人，电梯管理人启动发电机供电，恢复电梯运行； 因计划停电时，应提前24小时张贴停电通知，启动应急发电机，恢复电梯运行。6.2.11 给排水系统6.2.11.1 生活水泵、消防、喷淋水泵巡检生活水泵、消防、喷淋水泵巡检要求如下： 定期对生活水泵、消防、喷淋水泵巡检，检查水泵控制屏的指示灯、变频恒压供水控制器显示数据等是否正确；检查管道接头和阀门有无渗漏水，压力表显示压力等是否正常，用户末端的水压及流量满足使用要求；检查机房内有无异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜，有无
30、漏水、进水，门窗是否关闭； 定期对生活水泵及其机房环境清洁一次，保持地面无积灰。控制柜、主机表面无污渍； 做好巡检相关记录； 生活饮用水水质符合GB5749的规定，确保水质无污染，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯，应参照市生活饮用水卫生监督管理办法 执行。6.2.11.2 生活水泵切换生活水泵切换要求如下： 两周一次对生活水泵进行切换； 做好生活水泵切换记录。6.2.11.3 生活水泵、消防、喷淋水泵维保生活水泵、消防、喷淋水泵维保要求如下： 水泵控制回路每月进行一次紧固，检查是否可靠； 检查水泵及电机轴承运行情况，视情况加注润滑油；定期对水泵、管道进行除锈油漆； 观察点击运行时的电流、
31、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，对轴加油，使水泵达到良好状态； 维保结束，做好生活水泵、消防、喷淋水泵维保记录。6.2.11.4 水箱水池6.2.11.5 水箱、水池巡检应定期对水箱、水池进行巡检，要求如下： 检查水箱、水池的水位控制阀和水位报警装置，确保正常供水； 确保水池、水箱有盖，保证水箱的密闭性和安全性，水箱排水管、溢水口、透气口应做好防护网罩，保障安全使用； 确保水箱、水池周边无有毒、有害及挥发性物质； 巡检结束后，做好水箱、水池巡检记录。6.2.11.6 水箱、水池清洗应定期对水箱、水池进行清洗，要求如下： 对池壁、池底清洁次数不低于每半年一次，并按要求对管道、阀门、浮球
32、进行检修保养； 清洗完毕后，用符合GB5749的消毒液，按比例稀释后对箱壁进行喷雾涂刷； 对水箱出水取样，7天内送区卫生防疫部门化验，确保水质化验报告合格，否则重新清洗水箱、水池； 做好水箱、水池清洗记录、水质化验报告，并保存。6.2.11.7 排水管道巡检应定期对排水管道进行巡检，要求如下： 定期对排水管道进行巡检；每季度对楼宇排水纵观进行检查，定期对污水处理系统全面维护保养，作业人员应有相应职业资格；系统无明显异味、噪声；污水排放达到DB31/199的要求； 雨水管、废水管、污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅、完好；各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；排水
33、管线标识应完善，油漆完好；道路排泄水口应畅通、无堵塞；地下排水管窨井盖完好； 做好排水管道巡检记录、维护保养记录。6.2.11.8 烧水器6.2.11.8.1 烧水器巡检应定期对烧水器进行巡检，要求如下： 确保电源控制正常，进出水阀门、水位表完好，温度表正常，水浮球开关控制完好，净水器进出口压力差正常。如有煤气烧水器，确保煤气阀门完好； 烧水器内运行声响正常，无异味；管道接头和阀门无渗漏水，管道无堵塞；煤气管道无泄漏； 做好烧水器巡检记录。6.2.11.9 烧水器维护保养烧水器维护保养要求如下： 每季度对烧水器净水器进行反冲，清洁玻璃管；如是煤气烧水器，每月一次清洁点火盘；定期更换滤芯；煤气点
34、火软管每两年更换一次； 做好烧水器维保记录。6.2.12 空调系统维护保养空调系统维护保养要求如下： 定期对空调系统进行维护保养； 定期对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录； 定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水； 定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道； 定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录； 定期对空调系统
35、主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养； 各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏； 保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水； 保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水； 对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求； 能量计费系统处于完好状态； 定期检查空调机组、风机的运转情况，记录运行参数； 定期安排对新风量、排风量的测定； 应考虑定期安排对空气品质的测定； 定期安排对风管系统的清洗； 做好空调系统维护保养记录。6.2.13 锅炉系统6.2.13.1 蒸汽锅炉6.2.13.1.1 蒸
36、汽锅炉维护保养接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外，还应做好以下日常维护: 每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢； 每半年一次对蒸汽压力表进行校验； 每季一次对锅炉及附属设备进行一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检:清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次； 每月一次对油气管路过滤器进行清洗，对安全连锁
37、装置安全性能实验一次；应有专业人员对锅炉运行进行管理，做好锅炉安全经济运行监督、管理、工作记录； 测水质的硬度，应符合GB/T1576工业锅炉水质要求； 锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠； 在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内； 蒸汽减压站输出压力波动在20%之内； 汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏； 各种证书齐备，操作人员持证上岗。6.2.13.1.2 蒸汽锅炉运行管理蒸汽锅炉运行管理要求如下： 按锅炉巡检巡回检查线路图巡视，每小时巡检锅炉及其附属设备运行情况两次，记录一次运行数据； 锅炉运行中，出现运行故障或特殊情况，采取停炉措施； 做好锅炉运行记录并签名存放。6
38、.2.13.2 热水锅炉热水锅炉管理要求如下： 定期对温控仪进行检测； 定期对附属设备进行维护保养； 做好热水锅炉检测、维护保养记录。其他类型锅炉按照相关规程进行维护保养。6.2.14 公共照明系统公共照明系统管理要求如下： 每天巡检路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共区域，保持亮灯，如有缺损，及时更换； 每月对泛光照明灯具、霓虹灯、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好； 每天检查公共电器柜电气设备，遇有故障，及时处置，保证运行安全、正常。6.2.15 避雷系统避雷系统应按规定由专业机构进行检测。同时: 每年检查一次区域内重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对办公楼的各楼层的钢窗、钢结构进行外观
39、检查； 每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查； 每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决，保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好； 每月一次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查； 每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查，保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。6.2.16 标识系统标识系统设置要求如下： 办公区域、公共区域及仓储库区内设指示性标识包括引导标志和功能标识，如:电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、男女厕所、消防用品、劳防用品、办公用品、工具类物资、
40、有毒有害废弃物存放点标识等； 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识； 考虑主要道路及停车场设施交通标识，主要路口设路标；配置并在适当时使用“维修进行中”“小心地滑”等临时性服务状态标识； 标识的图形符号符合GB/T 10001. 1的要求； 消防与安全标识符合GB 2894、GB 13495的要求。各类标识的格式统一，悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。7 保洁7.1 大堂及楼层公共区域大堂及楼层公共区域保洁要求如下： 大堂内实行巡回保洁，每天清洁地坪次数视人流量和清洁状况而定，确保地面洁净有光泽，无垃圾杂物、灰尘污渍、无划痕、踢脚线、接缝
41、、角落处洁净。遇雨雪天增加干拖把拖地次数，门口放防滑地毯及“小心地滑”警示牌，并经常清洗防滑地毯，保持地毯整洁无杂物； 及时清洗、擦拭、清理垃圾箱，垃圾不超过箱容积的三分之二，箱体洁净，周围无抛洒垃圾、异味，每天指定时间内将垃圾倒至垃圾收集站； 确保及时清洗积痰盆； 确保墙面、玻璃、桌椅等，玻璃大门无手印、无积灰、无水迹，保持光亮、干净，墙面、桌椅等整洁无积灰；低位墙、踢脚线、转角每周清洁一次，高位墙每月清洁一次，保持干净、无蛛网； 旋转门、门框、门中轴、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。窗框、窗台无灰尘、无污渍，金属件表面光亮。旋转门空调出风口无灰尘、无污迹。门把手定期消毒，保持干净、无痕迹；
42、 楼梯扶手、栏杆、指示牌保持干净，金属件表面光亮、无污迹、无絮状物。指示牌每周清洁一次，清晰无灰尘； 天花板、公共灯具、风口、百叶窗，每月清洁2次，无积尘、斑点、无蛛网、水迹； 室内排水管道、排水沟、窨井等管道沟渠，保持畅通，井道内无垃圾、无异味； 做好清洁服务记录。7.2 电梯及自动扶梯系统电梯及自动扶梯系统实行每日巡回保洁，保洁要求如下： 轿厢内顶面和内侧墙壁保持光亮、无污迹，天花板无灰尘、蛛网；不锈钢材质部位定期做钢油护理；石材饰面的部位定期做晶面护理； 按钮、扶手上无灰尘、污迹手印；天花板、出风口、照明无积尘、污垢； 地面干净，定期对电梯内地毯吸尘清洗；保持地毯干净整洁，摆放规整； 每
43、周清理轿厢内导轨积灰、污垢、砂土； 做好电梯清洁服务记录。7.3 消防梯及公共通道消防梯及公共通道保洁要求如下：定期清扫台阶及边角，确保地面、阶梯（包括侧面）无垃圾、污迹、灰尘、水迹；楼梯扶手无灰尘，扶手边隔断玻璃无手印、污迹，公共通道踢脚线干净无灰尘；做好消防梯及公共通道清洁服务记录。7.4 地下车库地下车库实行每日清扫，保洁要求如下： 保持地面无垃圾、无污垢（油渍）、无积水、无障碍物，空气畅通，灯泡、灯管、指示灯明亮、无积灰。定位杆、减速条完好明晰、无污垢、垃圾，反光镜干净明亮、无水迹、无污迹，消防通道无灰尘、无污渍、杂物； 消防设施和停车栏杆灯具上无灰尘，消防箱外灭火器机箱、消火栓箱、警
44、铃按钮外观红色鲜艳、表面无灰尘； 地下室车库集水坑和排水沟畅通，盖板定期冲刷，保持清洁； 灯具及各类管道无灰尘、无蛛网； 做好地下车库清洁服务记录。7.5 外围外围保洁频次为每周清洗两次，保洁要求如下： 打扫、清洗地面的垃圾污迹等，确保室外地面干净、畅通，无堆放杂物、无积灰、无油渍、轮胎印；雨天无严重积水，冬天主干道上无积雪、积冰，废弃物及时清除； 做好外围清洁服务记录。7.6 大理石墙面定期进行大理石墙面清洁，保洁要求如下：每月一次刷洗墙面和缝隙，确保墙面无污迹、无水迹；不用酸性清洁剂进行清洗；每周一次清抹地面，确保无水迹；做好大理石墙面清洁服务记录。7.7 垃圾房垃圾房实行每日清扫，垃圾分类标识清晰，按照垃圾分类工作要求做好垃圾分类工作：垃圾房周围及垃圾房地面无散落垃圾、无污秽物；排水沟无淤泥及污垢；5-10月每天一次、其余时间每周一次消杀灭害，喷洒药水，防止害虫、细菌滋生；垃圾收集箱内外表面干净、无残留物、无异味、定时消毒；地漏口无杂物、堵塞；垃圾房内垃圾不过夜；做好垃圾房清洁服务记录。7.8 大楼平台定期进行大楼平台清洁，保洁要求如下：平台地面无漂浮垃圾、砖块、木板、金属块等；排水沟
