1、不动产登记业务2019年3月 目 录一、一、不动产登记概述不动产登记概述11/17/2022不动产登记概述1 1n不动产u物权法，将物分为动产和不动产两类，并例举了有关的不动产物权，但没有对不动产做出定义。u担保法，不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。u不动产登记暂行条例，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，包括：（1）耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等；（2）定着于地表、地上或者地下的房屋等、建筑物、构筑物以及特定空间；（3）海域及海上建筑物、构筑物；（4）定着于土地的森林和林木；（5）其他不动产（矿产、水流等）11/17/2
2、0224不动产登记概述1 1n不动产权利和登记u不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。u不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。另有规定的情况：（1）国家所有权；（2）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书或因继承、受遗赠取得不动产物权；（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权；（4）承包经营权；（5）地役权。11/17/2022511/17/20226不动产登记概述1 1u不动产权利
3、不动产权利 (一)集体土地所有权；(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记概述1 1n不动产单元u不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产以不动产单元为基本单位进行登记。（1）集体土地所有权宗地应设定不动产单元。（2）无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。（3）有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。11/17/2022711/
4、17/20228不动产登记概述1 1u宗地、宗海划分宗地、宗海划分 在地籍子区内，依据权属来源划分宗地；在县级行政辖区内，依据权属来源划分宗海。u定着物单元划分定着物单元划分（1 1）定着物为房屋）定着物为房屋同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。（2 2）定着物为森林、林木）定着物为森林
5、、林木权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。11/17/20229不动产登记概述1 1u不动产单元代码不动产单元代码 不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成，分段表示。不动产登记概述1 1n登记类型(一一)首次登记首次登记 是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。11/17/202
6、210不动产登记概述1 1(二二)变更登记变更登记 （1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（4）同一权利人分割或者合并不动产的；（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（7）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（8）共有性质发生变更的；（9）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。11/17/202211不动产登记概述1 1(三三)转移登记转移登记 （1）买卖
7、、互换、赠与不动产的；（2）以不动产作价出资（入股）的；（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（4）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（5）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（10）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。11/17/202212不动产登记概述1 1(四四)注销登记注销登记 （1）不动产灭失的；（2）权利人放弃不动产权利的；（3）不动产被依法没
8、收、征收或者收回的；（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（5）法律、行政法规规定的其他情形11/17/202213不动产登记概述1 1(五五)更正登记更正登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正。在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的不予更正。11/17/202214不动产登记概述1 1(六六)异议登记异议登记 利害关系人认为不动产登记簿记载
9、的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。11/17/202215不动产登记概述1 1(七七)预告登记预告登记 预告登记情形：（1）商品房等不动产预售的；（2）不动产买卖、抵押的；（3）以预购商品房设定抵押权的
10、；11/17/202216不动产登记概述1 1(八八)查封登记查封登记 查封机关主要为人民法院、人民检察院、公安机关、税务机关。属于嘱托登记，不需申请，依据协助执行通知书等文件办理。预查封情形：被执行人全部或部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理登记的土地使用权；作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。11/17/202217二、二、登记程序登记程序11/17/2022登记程序2 2n权籍调查u 权籍调查前置，调查成果作为登记的申请材
11、料。u 主要内容不动产权属调查和不动产测量，其中权属调查由不动产登记机构组织完成，不动产测量可委托中介机构完成。u 以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展日常不动产权籍调查。u 权籍调查完成后，要和已有的地籍图、宗地图等地籍成果进行有效衔接，核实权籍调查结果，适时更新地籍图，满足不动产统一登记的需要。u 申请办理不动产转移、变更登记时，如宗地界址等未发生变化的，原有调查结果继续有效。11/17/20221911/17/202220登记程序2 2u不动产权籍调查表地籍调查表土地承包经营权、农用地其他使用权调查表集体土地所有权宗地分类面积调查表房
12、屋调查表林权调查表海籍调查表构（建）筑物调查表u不动产单元图宗地图宗海图房产分户图登记程序2 2n申请u 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。u 不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。u 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。u 自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。u 监护人因处分不动产而代为申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。11/17/20222111/17/2
13、02222登记程序2 2n受理u 属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；u 申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；u 申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；u 申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。u 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。登记程序2 2n审核u审核和核定程序审核和核定程序 登记审核可以采取初审、复
14、审两审制，由专业的登记人员填写审核意见。核定是登记机构有关负责人对登记结果的核查审定，属于内部行政程序，登记机构对外承担法律责任，可授权。u实地查看实地查看（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（2）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（3）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。u公告公告（1）政府组织的集体土地所有权登记；（2）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（3）依职权更正登记、依职权注销登记；公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等
15、指定场所进行，公告期不少于15个工作日。11/17/202223登记程序2 2n登簿和发证u登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记，不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明。u登记簿样式，主要分为宗地和宗海基本信息、不动产权利登记信息、其他事项登记信息三大部分。26张表单（2张基本信息+10张权利信息+5张事项信息+6张附图+2张封面+1张目录）。u登记簿以宗地、宗海为单位进行编成，应对复杂的不动产权利体系。u不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不发证书或证明。11/17/20222411/17/202225登记程序2 2
16、三、三、信息化和数据整合信息化和数据整合11/17/2022信息化和数据整合3 3u 开发过渡系统，直接引用土地、房屋登记系统数据，实现不动产权证书和登记证明的打印；u 升级原有系统，实现不动产统一登记发证；u 开发全新不动产登记系统 省厅开发一套不动产登记信息系统，免费提供给市、县使用。（图属一体、嵌入申请材料清单和统一登记表格）n不动产登记信息化11/17/202227不动产登记概述3 3u图形图形数据数据 （1）行政区划要素 （2）地籍要素 （3）地形要素 （4）房屋自然幢要素 （5）楼盘表及房屋属性要素u登记登记数据数据 按照登记簿的填写内容n不动产登记数据库11/17/202228信息化和数据整合3 3n资料准备和数据整合u不动产登记资料准备 （1）行政区划、地籍区和地籍子区界线 （2）宗地图、海籍图和房产分户图 （3）登记簿和登记档案 （4）地籍图、海籍图或地形图 （5）正射影像图u数据整合 （1）登记一宗整合一宗 （2）先整合再登记 （3）集中数据整合11/17/202229谢谢大家敬请指教 Thank you
