1、土地增值税税务筹划方向土地增值税税务筹划方向2017-8-30中科建（廊坊）房地产开发有限公司）筹划的方向 土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。常见方法：1、分解收入法；（如：分别签定合同）2、增加扣除项目法（增加装修成本、代收费用计收入）3、利息测算选取法（选择实际或虚拟扣除）4、成本均分法（成本在高低增值率项目间转移）5、费用迁移法（费用转成本，增加开发成本）6、利用地价分摊模式（开发类别、单价、首层占地面积较大差异时经常用到）7、建设模式法（合作建房模式）8、选择成本核算方法（不同类别项目清算时可
2、选择）1 、利用利息支出扣除进行 房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款,利息支出不可避免,而利息支出不同的扣除方法会对土地增值税产生较大影响.税法规定,与房地产开发有关的利息支出分两种情况扣除.第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。房地产开发费用允许扣除的利息（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）扣除比例（5%以内）1、利用利息支出进行纳税筹划第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出
3、要并入房地产开发费用一并计算扣除。房地产开发费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）扣除比例（10%以内）分析：如果公式中的利息支出大于公式计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可不计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。1、利用利息支出进行纳税筹划 增值税下金融机构和金融企业的口径：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）（一）金融机构是指：（1）银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。（2）信用合作社。（3）证券公司。（4）金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公
4、司、信托投资公司、证券投资基金。（5）保险公司。（6）其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。1、利用利息支出进行纳税筹划 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）（二）金融企业：是指银行（包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行）、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司。金融企业从字面看是正列举，范围明显小于金融机构。1、利用利息支出进行纳税筹划 所得税的口径：国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知（国税函2009377号）：（四）银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公
5、司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等金融企业。金融企业不完全列举了银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等1、利用利息支出进行纳税筹划 据实扣除利息支出需要同时符合四个条件：第一、如果存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分;第二、利息支出能够在不同清算单位之间准确归集;第三、利息支出能够按不同类型房地产计算分摊;第四、能够提供金融机构证明(委托贷款利息支出是否属于金融机构的证明的各地口径不一，需要分地区进行核实确认)。允许据实扣除的利息
6、最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出同时符合上述四个条件的，据实扣除；其他开发费用按照取得土地价款与开发成本之和的5%计算扣除。1、利用利息支出进行纳税筹划国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。1、利用利息支出进行纳税筹划 同期同类贷款利率情况说明：1、在签订借款
7、合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。2、在贷款期限、贷款金额、贷款担保、企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。1、利用利息支出进行纳税筹划“同期”不仅指贷款期限的长短基本相同（长期贷款或短期贷款）、还包括贷款发生的时间基本相同。“同类”既指同一类别或性质的贷款（流动资金贷款或基本建设贷款）、也指金额大小规模基本相当（金额、担保、企业信誉等；“利率”可采用金融企业公布的同期同类平均利率，也可是金融企业对某些企业的实际贷款利率。金融企业公布的同期同类平均利率往往不是最高利率，企业计算借款利
8、息支出进行税前扣除时，可选择本省内某一家金融企业所提供的最高利率证明作为参照，证明其利息支出的合理性；二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划 建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超20%，按规定计税。只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。出售普通标准住宅，企业可以利用合理定价的方法，不可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳
9、税筹划例如：某房开企业建造普通标准住宅，取得销售收入2500万元，税法允许扣除的项目金额为2070万元。项目的增值额为：2500-2070=430（万元）；该项目增值额占扣除项目的比例为：4302070=20.77。税法规定，应当按照30的税率缴纳土地增值税：43030=129（万元）。分析：该企业将销售收入降低为2480万元，则该项目的增值额为：2480-2070=410（万元）；该项目增值额占扣除项目的比例为：4102070=19.81。增值率没有超过20，可以免征土地增值税。该企业降低销售收入20万元，少缴土地增值税129万元，增加税前利润109万元二、充分利用20%临界点通过合理定价进
10、行纳税筹划普通标准住房：国家层面定义：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。国办发（2005）26号第五条第二款规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划河北省土地增值税管理办法的通知 冀地税发200637号
11、河北省土地增值税管理办法 第二十一条 纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。其中，住房平均价格以当地市、县政府分布的同期数据为准。三、房产销售中代收费用的纳税筹划 房开企业在销售不动产时，经常代其他部门收取一些如城建配套费、维修基金等费用。有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。如果代收费用未
12、计入房价中，在房价之外单独收取的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；如果代收费用计入房价中向购买方一并收取的，作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;三、房产销售中代收费用的纳税筹划 是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但会影响房地产开发的总成本，会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。例如，某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3,000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本
13、为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。三、房产销售中代收费用的纳税筹划（1）未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200600200（200600）20%1160（万元）；增值额为：300011601840（万元）；增值率为：18401160=158.62%；应缴纳的土地增值税为：184050%116015%746（万元）（2）将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200600200（200600）20%2001360（万元）；增值额为：300020013601840（万元）；增值率为：18401360135.29%；应缴纳的土地增
14、值税为：184050%136015%716（万元）差异:746-716=30(少纳土地增值税)原因是计入费用的200代收款*0.15=30万;三、房产销售中代收费用的纳税筹划 无论代收费用的方式如何，销售商品房的增值额均为1,840万元。但是将代收费用并入房价核算情况下，会使得扣除项目同时增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。需要注意的是，增值率未超过50情况下，速算扣除系数为0，无论代收方式如何，税负是一样的，纳税筹划就没有什么意义了。在增值率分别超过50%、100%、200%时，代收费用可以抵减的土地增值税分别是：代收费用*5%（15%，35%）；增值率
15、越高，代收费用并入收入对土地增值税越有利；三、房产销售中代收费用的纳税筹划 增值税暂行条例第六条规定：销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用；价外费用：包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。代收的经营类费用，即房地产企业代企业收取的各类该费用（煤气、供暖、水、电、网络等），需要作为价外费用缴纳增值税，同时对应的进项税额也允许抵扣。代收的住宅专项维修资金明确不征收增值税；三、房产销售中代收费用的纳税筹划 下列
16、项目不属于代收费用：同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。四、不同增值率的房产合并纳税法 土地增值税土地增值税率表率表级级数数计税依据计税依据适用适用税率税率速算扣速算扣除率除率税额计算公式 说明1增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%50%的的部分（部分（X50%X50%）30%30%0 0增值额*30%房开企业扣除项目：地价+开发成本+资本化利息+开发费用+允许扣除的税金
17、+加计扣除数转让旧房：评估价格+税金+允许的年5%加扣金额2增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%50%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额100%100%的的部分（部分（50%X 50%X 100%100%）40%40%5%5%增值额*40%-扣除项目金额*5%3增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%100%、未超过扣除项目金、未超过扣除项目金额额200%200%的的部分（部分（100%X 100%200%X 200%）60%60%3535%增值额*60%-扣除项目金额*35%四、不同增值率的房产合并纳税法 土地增值税适用四档超率累进税率，最低税率为30%，最高
18、税率为60%，对增值率不同的房地产并在一起核算，有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负，因而，需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。四、不同增值率的房产是否合并的纳税筹划 例如，某房地产开发公司同时开发A、B两幢商业用房，处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元；销售B房产共取得收入400，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算？四、不同增值率的房产合并纳税法（1）分开核算时：A增值率（300200
19、）20050%，适用税率30%；应纳的土地增值税为：（300200）30%30（万元）；B增值率（400100）100300%，适用税率60%；应纳的土地增值税为：（400100）60%10035%145（万元）；共缴纳土地增值税175万元（30145）（2）合并核算时：AB收入总额为：300400700（万元）；允许扣除的金额：200100300（万元）；增值率为：（700300）300133.3%，适用税率50%；土地增值税为：（700300）50%30015%155（万元）税额差异=175-155=20万四、不同增值率的房产合并纳税法 比较看出：合并核算对公司有利，可节税20万元。由于两
20、类房产增值率相差很大，将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。在实践中必须具体项目并测算后才能作出选择。(一般需要考虑：立项（规划或分期开发）、区位（土地证）、性质(商务、别墅、住宅）、结构（低层、高层）开发产品可考虑进行测算)五、通过装修销售房地产纳税筹划 房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和增值税，而土地增值税是超率累进税率，增值率越高，适用的税率也越高。通过装修增加开发成本，是目前很多房地产开发公司常用的方式；增加收入的同时增加开发成本，可以达到降低土地增值税的目的。五、通过装修销售房地产纳税筹划例如：某房地产公
21、司出售房屋，房屋总售价为1000万元，房屋进行了简单装修并安装了必备设施。允许扣除项目合计为400万元，增值额为600万元。土地增值税=600*50%-400*15%=240 如果将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修公司（非关联方）与业主签订装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400300=133。应该缴纳土地增值税：40050-30015=155（万元）节税240-155=85万（装修业务不属于土地增值税纳税范围）五、通过装修销售房地产纳税筹划 装修合同签
22、订方式不同涉及税务风险分析：一般情况下，装修合同大致有四种签订方法：只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定；开发单位直接将装修房销售给客户，房价中既包括房屋的价格，也包括装修的价格。购房合同主体与毛坯房买卖合同没有什么不同，但在合同附件“房屋建筑结构、装修及设备标准”中会有区别，签订装修房合同时，涉及到装修标准，如房间地面、墙面使用的各种材料或厨卫设备名称、品牌、型号等，在附件中予以约定。此种合同，税法按照销售不动产全额纳税；五、通过装修销售房地产纳税筹划 签两份合同，毛坯房价与装修分开签定合同，两份合同均与开发单位签定；一份是商品房预售合同，内容只涉及房
23、屋本身，用于购买房屋的备案、登记和纳税等，采用格式合同；另一份则是开发单位自行制订装修的合同，其中规定了装修及设备的标准，并给出可选择的内容，甲方依然是开发单位。税法规定按销售不动产处理；五、通过装修销售房地产纳税筹划 签两份合同，毛坯房与装修分开签定合同；房屋买卖合同：由购房者和开发单位签订；房屋装修合同：由购房者和装修公司签订。这种做法目前不为法律所禁止，因此签订的合同是合法有效的。签订合同时要注意时间的间隔，期房预售时和房屋完工时。另外装修企业不能体现是关联企业。不能出现开发单位为装修公司担保和垫资。否则会视同销售不动产纳税处理；五、通过装修销售房地产纳税筹划 签三方协议：开发商、装修公
24、司、业主 这种方式签订需要综合考虑风险；五、通过装修销售房地产纳税筹划 利用装修业务进行纳税筹划，对于土地增值税是一把双刃剑：增加开发成本。确实可以增加开发成本，从而增加土地增值税的计算基数。增加售价。在增加开发成本的同时，还增加了房屋的售价。营改增后，装修对于房企来说，有更多利好：装修材料可批量采购，取得可抵扣增值税发票；材料采购税率一般为17%，可抵扣房屋销售11%的税率；装修费用可提高建安成本并加计扣除。五、通过装修销售房地产纳税筹划（本案例装修不赚钱，仅收取成本价本案例装修不赚钱，仅收取成本价）不含税价如下进行测算；不含税价如下进行测算；(工程工程500500材料材料1500)1500
25、)毛坯房销售装修销售差异收入收入10,000.00 12,000.00 2,000.00 土地价土地价1,000.00 1,000.00 建安成本建安成本4,000.00 4,000.00 期间费用期间费用2,000.00 2,000.00 装修费用装修费用2,000.00 2,000.00 销售房屋增值税销售房屋增值税1,100.00 1,320.00 220.00 土地建安进项税土地建安进项税550.00 550.00 装修采购进项税装修采购进项税255.00 255.00 装修工程进行税装修工程进行税15.00 15.00 应交增值税应交增值税550.00 500.00(50.00)税金
26、附加（税金附加（10%10%）55.00 50.00(5.00)地价地价+建安建安5,000.00 地价地价+建安建安+装修费用装修费用7,000.00 加计扣除加计扣除30%30%1,500.00 2,100.00 600.00 扣除合计扣除合计6,555.00 9,150.00 2,595.00 增值额增值额3,445.00 2,850.00(595.00)增值率增值率0.53 0.31 适用税率适用税率0.40 0.30 扣除金额扣除金额327.75 0.00 土地增值税土地增值税1,050.25 855.00(195.25)应纳税所得额应纳税所得额1,894.75 2,095.00 2
27、00.25 所得税所得税473.69 523.75 50.06 净利润净利润1,421.06 1,571.25 150.19 五、通过装修销售房地产纳税筹划上述案例说明，按装修成本2000元增加收入的情况下：1、减少的土地增值税195元，主要原因是2000元可以按0.3倍加计扣除，等同于增加成本600万；按土地增值税最低税率30%计算，相当于减少土地增值税600*0.3=180元；2、由于装修材料批量采购可以抵扣增值税进项税：1500*17%=255元、清包工300增值税进项税金15元，因装修产生的进项税金270万，因装修增加销售2000元产生的增值税销项税金220元，合计少交增值税50元；少
28、纳税金及附加5元；3、因土地增值税、增值税、税金及附加产生的影响，从而产生利润总额200元，多交企业所得税50元；综合分析净利润增加=195+5-50=150;五、通过装修销售房地产纳税筹划 建住房2002190号规定,住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。销售装修的房屋,装修费用可以计入开发成本。装修费用支出,如果与房屋不可分离,一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分,允许在计算土地增值税时加计扣除。对于电视机、壁式空调、外购家具等、可以分离的部分,不得作为开发成本，且不得加计扣除。装饰装修的建筑活动,其内容包括门窗、地板、天花板、厨房、卫生间、暖气、给排
29、水等增、拆、改、移、隔、换等活动；此类活动与房屋的部分使用功能和观赏功能有关；纯粹家具用具的购置不属于装修，不能作为装修费用计入开发成本。五、通过装修销售房地产纳税筹划 河北廊坊税务局在2017年抽查中，对装修房扣除成本的规定：房地产买卖合同或补充合同中没有约定销售的是已装修房屋，不允许扣除开发成本；根据廊坊市地税局发布的关于土地增值税清算若干政策执行口径问题的解释的规定：纳税人销售已装修的房屋，发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。销售已装修房屋应当在房地产买卖合同或补充合同中明确约定。没有明确约定的，装修费用不得计入房地产开发成本。房地产企业销售装修房屋，一定要在购房合同或补充条款中
30、注明，否则，土地增值税清算时是不允许扣除的。六、延期纳税模式 改变建造时间模式 开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。房地产开发建设周期比较长，内容比较杂，在实际运作中，一般将有效益的工程，如住宅，先开工以便销售，但学校、幼儿园等配套设施尚未建设，对于尚未完工的部分的成本费用，由财务人员依据预算数和合同预提，直接计入成本。在允许范围内就高预提，先行增加成本，这不仅节约土地增值税，而且延缓企业所得税的缴纳时间，赢得资金时间价值。七、分解收入模式模式 成本不变的条件下，减少收入就能减少税收。将房屋内部的设施设备单独签订合同房地产
31、公司将别墅样板间出售，内部设施齐全，房屋市场价值1000万元，屋内各种设施价值为200万元，房开公司与购房者签订合同，第一种方式：将1200万元全部以房地产转让价格的形式转让，则使增值额增加200万元，在超率累进税率下，增值额越大，税率也越高，税负越重。第二种方式：房开公司将收入进行分解，与客户签订一份l000万元的商品房买卖合同，同时签订一份200万元的附属办公室设备购销合同，则节约了土地增值税，同时节约了印花税，客户节约了契税；八、费用迁移筹划法 开发费用（管理费用、财务费用、经营费用）在土地增值税核算时不以实际发生数扣除，而是根据利息条件,按项目直接成本的一定比例扣除。可以通过事前筹划，
32、把某些期间费用转移到开发项目直接成本中去;例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等,人事部门可在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于具体房产项目中。（1）项目开工前，需要对人员进行职责岗位任命；（2）每月工资表需要体现工程部门人员信息薪酬；（3）费用及报销审批流程需要工程部门负责人签字认可；廊坊地区规定总部行政及财务人员不可计入开发间接费用 九、成本均分筹划法 开发项目较多的企业、同时进行几处开发的项目、滚动开发的项目、一二级开发联动的项目适合采用此方法；原因：不同项目的开发成本会因为地价高低或其他原因而不同，不同项目会因定价政策导致房屋销售时有的增值率高，
33、有的增值率低；需要对成本费用进行合理分担；根据实际情况，对开发成本进行必要的调整，使各开发项目的增值率大致相同，从而节省税款。因此，将成本进行合理分摊是抵减增值额、减少纳税的优化选择。避免出现某段时间某项目增值率过高或过低的现象，从而节省部分税款。九、成本均分筹划法 例如：对不同的项目，进行增值率测算，将不可缺失的公共配套设施（如：幼儿园，学校、医院、公园等进行前期设计规划，并合理安排在某个高增值率项目内）需要准备工作：（1）与政府进行沟通，协商公共配套的规模、地址、交付时间及验收标准；（2）确定下来的公共配套设施，签订施工合同，明确施工时间、金额及交付标准；可根据主体工程进度进行合理安排；（
34、一般开发项目，公共配套设施落后于住宅等）（3）财务上将公共配套设施成本纳入高增值率项目进行成本核算；在公共配套实施延迟于主体工程的情况下根据合同和预算进行成本预提，可实现延迟纳税；成本分摊时需要综合考虑：各项合同签订时间、地价，预售价、公共设施的规模、主体工程的完工时间等；十、建房方式筹划法 某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。第一种是代建房方式。代建房行为不属于土地增值税的征税范围，属于建筑业;如果房开公司在开发之初便能确定最终客户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售方式。房开公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以由客户自己购买
35、和取得，关键原因是房地产权没有发生转移。十、建房方式筹划法 第二种是合作建房方式。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房开公司购得一块土地准备修建住宅，可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。形式上就符合一方出地一方出资金的条件。建成后分房自用，无须纳税；建成后进行转让转让的部分住房，要缴纳土地增值税。十一、改变持有模式延缓纳税法（1）开发商品房转自用不再视同销售开发产品转作固定资产不纳土地增值税,不视同销售.（2）选择多元化方式处置开发产品多元化处置开发产品包括：出租、先出租后销售、售后返租、转作经营性资产等。产权未发生转移，不征收土地增
36、值税；根据发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。首先要服从企业经营规划和现实。其次要从延缓缴纳土地增值税的时间上考虑，对房开企业来说，自用房产产权转让时仍然要缴土地增值税。十二、选择有利的增值额核算方式 开发项目既有普通住宅，又有商业用房。如何计算土地增值税，在税收实践中有不同的理解。计算方法有：先按基本核算项目再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再核算的方法，不同的计算方法会产生不同的结果。土地增值税暂行条例实施细则（下称实施细则）第8条规定：土地增值税以最基本的核算项目或核算对象为单位计算。是指房地产主管部门审批的开发项目
37、。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算”。十二、选择有利的增值额核算方式 开发项目中，经常存在同一幢建筑物中，下面几层是商铺，上面若干层是住宅的情形。企业在涉税处理上，核算成本对象方法选择很重要；某房地产企业开发商住楼项目，该楼共10层，每层10000平方米，下面3层为商铺，上面7层为住宅房产。商铺平均销售单价10000/平方米，住宅平均售价7000元/平方米。预计整幢楼建筑成本7.9亿元；总成本4.8亿元；商铺和住宅全部实现销售，营业税金及附加为收入的10%；十二、选择有利的增值额核算方式 日常财务核算在成本对象的选择上，企业有两种方案，即以整幢建筑物作为成本对象和商铺、住宅
38、分别作为成本对象的做法。一、整幢建筑物作为成本对象的土地增值税计算1.商铺土地增值税的计算：商铺收入：30000100003亿（元）。商铺税金=3*1%=0.03亿商铺分摊成本：4.8亿*3/10=1.44亿商铺加计扣除：1.44*0.3=0.432可扣除的经营税金及附加：3*1%=0.03亿扣除额合计：1.44+0.432+0.03=1.902亿增值额：3-1.902=1.098亿元。增值率：1.0981.092100.55%。应缴土地增值税：1.09850%1.092*15%0.3852亿 十二、选择有利的增值额核算方式 2.住宅应缴纳土地增值税的计算：住宅收入：7000070004.9亿
39、（元）。住宅税金=4.9*1%=0.049亿住宅成本：4.8亿*7/10=3.36亿住宅成本加计扣除=3.36*0.3=1.008扣除项目合计=3.36+1.008+0.049=4.417亿增值额=4.9-4.417=0.483亿增值率=0.483/4.417=11%应缴土地增值税：0.48330%=0.1449亿合计土地增值税0.1449+0.3852=0.5301亿元；十、选择有利的增值额核算方式商铺、住宅分成不同的成本核算对象，商铺在造价比住宅每平米高1000元，分别核算商铺和住宅成本；商铺总成本1.74亿，住宅成本为3.06亿1.商铺土地增值税的计算：商铺收入：30000100003亿
40、（元）。商铺税金=3*1%=0.03亿商铺分摊成本：1.74商铺加计扣除：1.74*0.3=0.522可扣除的经营税金及附加：3*1%=0.03亿扣除额合计：1.74+0.522+0.03=2.292亿增值额：3-2.292=0.708亿元。增值率：0.7082.29231%。应缴土地增值税：0.708亿30%=0.2121亿 十、选择有利的增值额核算方式2.住宅应缴纳土地增值税的计算：住宅收入：7000070004.9亿（元）。住宅税金=4.9*1%=0.049亿住宅成本：3.06亿住宅成本加计扣除=3.06*0.3=0.918扣除项目合计=3.06+0.918+0.049=4.027亿增值
41、额=4.9-4.027=0.873亿增值率=0.873/4.027=21%应缴土地增值税：0.87330%=0.2619亿合计土地增值税=0.474亿元；商铺、住宅分成不同的成本对象比整幢建筑物土地增值税清算少交561万土地增值税；得出结论，财务核算上合理划分成本对象，对土地增值税处理也能达到节税的效果。十二、选择有利的成本分配方法 占地面积/建筑面积/合理方法(层高系数、售价系数)一、清算单位（成本对象）之间的成本分摊 土地增值税每个清算单位（成本对象）之间土地成本、间接费用、共同成本、公共配套设施的分摊规定既不明确且可选择。如：土地增值税实施细则：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、
42、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。国税发2006187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。十一、选择有利的成本分配方法二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。国税发200991号：分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（合理方法无明确规定。）一些地方税务局规定：1、按建筑面积分摊。广
43、西壮族自治区地方税务局关于（桂地税发200844号）（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。（二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。十一、选择有利的地价、成本分配方法2、按面积建筑分摊外加可选择其他。如：安徽省地方税务局（皖地税函2007311号）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照（国税发2006187号）的要求，分别核算增值额。在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和
44、规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。十三、选择有利的地价成本分配方法 湖北省地方税务局关于印发（鄂地税发2008207号）清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。十三、选择有利的地价、成本分配方法3、其他分配方法。按面积分摊不尽合理，其他方法明确规定。为了克服按面积分摊的不合理，有些地方明确了其他分配方法。31、层高系数法。福州市地方税务局（榕地税发2008108号
45、）（国税发2006187号）和（闽地税发200864号）第二条第(二)点关于“土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确”的规定，十三、选择有利的地价、成本分配方法 房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：（一）计算层高系数 在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。（二）计算总层高系数面积层
46、高系数面积=不同类型商品层高系数可售面积 （三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊 十三、选择有利的地价成本分配方法 不同类型商品应分摊的房地产开发成本=房地产开发成本层高系数面积（不同类型商品层高系数已售面积）例：住宅高3米，商铺高3.5米，车库高2米，那么，住宅层高系数1，商铺层高系数3.5/3=1.17，车库层高系数2/30.67。层高系数面积按相应房屋的面积乘以层高系数。十一、选择有利的地价成本分配方法3 32 2、售价系数法、售价系数法。明确在房地产开发企业土地增值税清算中如何计算未售营业用房及车库应分摊成本的通知（通地税函2008100号）确保已售面积的成本、土地增值税增值额的
47、合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。十三、选择有利的地价、成本分配方法基础数据：营业房均价 营业房总可售面积 营业房已售面积 住宅房均价 住宅总可售面积 住宅房已售面积 车库均价 车库总可售面积 车库已售面积 总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的税金及附加）计
48、算步骤：十三、选择有利的地价成本分配方法1、营业房与住宅房开发成本分摊系数（M1）营业房均价/住宅房均价 车库与住宅房开发成本分摊系数（M2）车库均价/住宅房均价2、营业房应分摊总开发成本总开发成本/（营业房总可售面积M1+住宅房总可售面积1+车库总可售面积M2）(营业房总可售面积M1)住宅房应分摊总开发成本总开发成本/（营业房总可售面积M1+住宅房总可售面积1+车库总可售面积M2）（住宅总可售面积1）车库应分摊总开发成本总开发成本/（营业房总可售面积M1+住宅房总可售面积1+车库总可售面积M2）(车库总可售面积M2)十一、选择有利的地价成本分配方法3、营业用房单位成本营业房应分摊总开发成本/
49、营业房总可售面积 住宅房单位成本住宅房应分摊总开发成本/住宅房总可售面积 车库单位成本车库应分摊总开发成本/车库总可售面积4、已售营业房开发成本营业用房已售面积营业房单位成本 已售住宅房开发成本住宅房已售面积住宅房单位成本 已售车库开发成本车库已售面积车库单位成本 十一、选择有利的地价、成本分配方法5、已售房屋总开发成本已售营业房开发成本+已售住宅房开发成本+已售车库开发成本6、已售房屋可扣除成本已售房屋总开发成本+税金7、未售营业用房开发成本营业用房未售面积营业用房单位成本 未售住宅商品房开发成本住宅商品房未售面积住宅商品房单位成本 未售车库开发成本车库未售面积车库单位成本8、对成本差异、售
50、价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层、车位等可比照此方法进行计算；十三、选择有利的地价成本分配方法 关于对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知(冀地税征便函2014第3号)针对土地增值税土地成本分摊采用占地面积法如何计算的问题，省局进行了统一规范，明确了计算方法和标准。关于地方税有关业务问题解答文件基础上，对占地面积法计算方法明确如下：占地面积，是指地上建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。为便于计算，统一按照建筑工程规划许可证所附的一层施工平面图标注的地上面积计算。占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。十一、选择有利的成本分配方法 对于
