1、物物业业行行业业专专题题报报告告2020年6月物业行业专题报告2 0 2 0 年6 月Brochure/report title goes here|Section title goes here2报告导读一、中国物业行业发展态势二、中国物业行业组织发展趋势 三、中国物业行业股权激励趋势德勤高管薪酬研究中心简介24122029B r o c h u r e /r e p o r t t i t l e g o e s h3物业行业专题报告|报告导读报告导读中国物业行业发展态势中国物业管理市场呈现出巨大发展潜力，物 业行业企业增值服务收入增长显著；在竞争 格局上TOP100企业市场集中度增强，独
2、立 第三方物业企业与地产集团拆分物业企业走 差异化发展路径；同时物业行业资本运作趋 势明显，物业企业现上市与收并购热潮中国物业行业股权激励趋势传统的薪酬激励机制对物业企业发展所需的 核心人才吸引力与绑定性不足，越来越多的 物业企业探索股权激励机制。物业企业上市 前后股权激励计划根据上市前后时点和激励 路径的不同通常有多种规划情形。中国物业行业组织发展趋势行业标杆企业纷纷向智慧化、跨界化、生态 化转型升级，传统组织架构面临挑战，能否 成功构建适应未来发展的组织能力，成为物 业企业决胜未来的关键3 物业行业专题报告|报告导读报告导读中国物业行业发展态势物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势4一
3、、中国物业行业发展态势物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势一、中国物业行5物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业整体发展现状分析物业管理市场存量与增量并存，未来拥有万亿级市场容量中国国家统计局数据显示，2015-2019 年中，新开工房屋面积（含住宅、办公 楼、商业用房等）呈持续上升趋势。随 着中国城市人口及人均住房面积增长、居民对生活及工作环境面积的需求增 加，以及国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见等相关优惠政策的出 台，物业管理市场呈现出巨大发展潜力。中国指数研究院数据显示，2015-2018 年中国TOP100物业管理公司合同储备 项目面积均值逐年提升，2018 年
4、中国社区增值服务市场规模约为9,220.90 亿 元，按照10%的增长率计算，到2025 年 市场容量预计达1.80 万亿元，中国物业 管理行业迎来黄金发展期。资料来源：中国国家统计局资料来源：中国指数研究院250,000200,000150,000100,00050,00002019年2015年住宅新开工房屋面积2016年2017年别墅、高档公寓新开工房屋面积办公楼新开工房屋面积商业营业用房新开工房屋面积2018年其他用途新开工房屋面积图1：2015-2019年地产开发企业新开工房屋面积单位：万平方米154,454166,928178,654209,342227,15420%18%16%14
5、%12%10%8%6%4%2%0%01,2001,0008006004002002018 年2015 年合同储备项目面积均值2016 年2017 年合同储备项目面积均值增长率图2：2015-2018 年TOP100物业企业储备面积增长情况单位：万平方米5 物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业整体6物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业竞争格局分析TOP100市场集中度增强，头部效应显现；独立第三方物业与地 产集团物业差异化发展 碧桂园服务 新城悦 佳兆业物业 地产集团物业公司独立第三方物业公司 长城物业 港联不动产服务 重庆新大正 依托地产开发带来的资源优势，承接优质
6、项目；强化市场拓展能力，开 拓第三方市场；开展高质量并购，实现高效扩张。通过技术赋能，延展公共资源与资产管理服务，利用大数据创新业务，承接公众、医院、学校等多种服务业态，积极开拓全国市场。资料来源：中国指数研究院45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%40035030025020015010050020182015管理面积均值2016在管项目数量均值2017市场份额28.42%29.44%32.42%38.85%236.15154272.51166316.38178371.81192市场集中度持续增强 2018年，TO
7、P100物业公司市场份额达到38.85%，平均在管项目为192个，较上一年均进一步增长，行业集中度呈现快速上升趋 势。前十位物业公司企业管理面积均值，是TOP100企业均值的6.43 倍，头部效应显著。图3：2015-2018年百强企业管理规模与市场份额变化情况单位：十万平方米，个图4：地产物业与第三方物业差异化发展路径6 物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业竞争7物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业收入结构分析服务模式创新，增值服务收入增长显著TOP100物业公司着力提升管理规模的同 时，正打破传统物业服务边界，挖掘服 务价值，推动营收稳步增长。2018年增值 服
8、务收入均值1.73 亿元，占比19.51%，其中非业主增值服务占比达45.60%，主要包 括案场服务、顾问服务、工程服务；业主 增值服务为为54.50%，空间运营、房屋 经纪和电商服务占比位列前三。资料来源：中国指数研究院，德勤咨询整理分析图7：2018年TOP100物业企业基础物业收入分布图6：2018年TOP100物业企业增值服务收入分布19.51%18.2%80.49%81.8%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00020172018基础物业服务收入均值增值服务收入均值图5：2017-2018年TOP100物业企业收入情况单
9、位：万元1%2%2%2%4%5%5%6%8%10%14%14%18%0%5%10%15%20%案场服务 工程服务 顾问咨询 空间运营 房屋经纪 电商服务 其他服务 社区金融 家政服务 养老服务 社区教育 家居服务 汽车服务非业主 增值服务业主增值服务20%14%7%5%3%3%2%40%30%20%10%0%50%46%住宅物业 办公物业 商业物业 产业园区 其他类型 学校物业 医院物业 公众物业7 物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业收入8物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业资本运作趋势（1/2）抗周期属性助推物业企业上市热潮，大型物业公司收并购活跃图8：2014
10、-2020年物业企业上市时间轴（截至2020年4月5日）2014年以来物业企业现上市热潮 地产行业逐步进入下行周期后，物业 管理行业因具备较强的抗周期能力，逐 步受到资本青睐。对接资本市场可为物业企业在拓展市场、吸引人才、提升技 术与服务能力方面提供有利支撑。自2014年彩生活赴港上市开启物业企 业上市热潮后，截至目前共有22家物业公司登陆港股，3家物业公司登陆A 股（南都物业、新大正、招商积余）。地产集团拆分旗下物业公司赴港股上市 为一大趋势。2019年大型物业公司收并购活跃 在行业集中化发展过程中，小型物业公 司拥有较强的地区市场经验和政府资源，但融资能力与技术能力有限，而近 年来在资本市
11、场较为活跃的大型物业公 司拥有较强的资金与规模优势，纷纷通过并购中小型物业公司的方式实现市场 拓展。2019年，物业企业共发生22起 并购案，总金额超44亿元。独立物业公司地20149 1 0 220167 0 1 220185 1 0 22020彩生活兴业物联 烨星集团绿城服务祈福生活服务南都物业 雅生活碧桂园服务 新城悦服务 佳兆业美好 永升生活服务中海物业浦江中国奥园健康中奥到家滨江服务蓝光嘉宝服务和泓服务新大正鑫苑服务银城生活服务招商积余保利物业产集团拆分物业公司宝龙商业时代邻里8 物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业资本9物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势企业简
12、称被收购企业名称收购金额（万元）收购股权比例中民物业156,00060%新中民物业不超过50,00060%雅生活服务广州粤华物业19,53451%哈尔滨景阳物业11,38860%青岛华仁物业13,35889.66%港联不动产服务37,540100%嘉凯城集团物业19,000100%碧桂园服务北京盛世物业9,000100%元海资产物业10,000100%联源物业13,600100%佳兆业美好江苏恒源物业3,41651%嘉兴大树物业3,65860%永升生活服务青岛雅园物业36,20055%图9：2019部分上市物业公司收并购交易情况资料来源：中国指数研究院，德勤咨询整理分析9 物业行业专题报告|一
13、、中国物业行业发展态势企业简称被收10物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业资本运作趋势（2/2）物业企业上市多以红筹上市为主要路径，同时上市前股权激励计 划的激励载体通常会体现在不同的持股路径中上市前股权激励计划通常设立信托或 BVI公司作为激励载体，并体现在海 外架构中；具体视购股权、股份奖励 计划等不同激励形式而异物业企业上市通常有两种路径：“H股上市”指国内注册的企业实体直接赴香港上市。“红筹上市”指国内企业通过搭建海外架构作为上市主体，收购/控制国内企业的资产/权益，在国外证券交易所上市。本次 调研的物业企业多采用此种方式。图10：红筹上市直接持股结构示意图图11：红筹上
14、市VIE架构示意图创始人投资人BVI公司开曼公司（上市主体）香港公司境内运营 实体创始人投资人BVI公司员工持股/股权激励 平台开曼公司（上市主体）香港公司境内运营 实体境内持股 股东WFOE境外境内境外境内员工持股/股权激励 平台1 0 物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业资11物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业发展趋势对企业组织与人才带来的挑战行业集中度不断增加、以客户为中心提供物业相关多元化全面 服务、借助信息技术发展提速的行业环境对物业公司组织与人 才提出挑战挑战点一：传统组织架构无法支撑多元业态 物业公司传统架构通常按照产品或区域划分，随着越来越多的 物
15、业公司打破服务边界，挖掘增值服务，传统架构日益表现出 协同困难、创新与孵化缺失、决策链条过长等问题，难以承接 公司多元业务发展模式。基于国际五大行发展经验，国内物业公司已开始介 入租售、咨询、案场业务，并向零售、养老、早教 等增值服务布局。未来还可借鉴北美物业领先者First Service Corporation的业务模式，延伸至地产下游的 装饰装修、衣橱定制、地板铺装等消费领域，实现服 务类型的多元化拓展地产集团物业公司行业集中化趋势持续 大型物业管理公司通过内生增长及并购中小型物业管 理公司积极加速扩张，不断扩大在管物业管理规模，市场份额预计将持续提高。挑战点二：内部人才储备与培养难以满
16、足企业扩张需求 物业公司传统架构通常按照产品或区域划分，随着越来越多的 物业公司打破服务边界，挖掘增值服务，传统架构日益表现出 协同困难、创新与孵化缺失、决策链条过长等问题，难以承接 公司多元业务发展模式。信息技术成为重要驱动力 物联网、AI技术、云计算、智能终端和其他信息技术 的应用将加速实现生活服务的数字化、自动化、现代 化，有利于物业公司降低成本、提高服务质量。与此 同时，政府部门对智慧社区的发展表现出积极的支 持态度。挑战点三：传统薪酬激励机制对复合型人才的吸引与绑定性不足 物业行业原有的建筑、水电、绿化等传统人才已无法满足当下 需求，具备信息技术、公共关系管理、金融、社区运营等知识
17、的复合型专业人才成为物业企业发展需要的稀缺资源，传统薪 酬激励机制亟待更新以便更好地吸引与绑定人才，助力公司长 期发展。图12：1 1 物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业发物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势12二、中国物业行业组织发展趋势物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势二、中国物13物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势近3年来，物业行业头部企业的战略思 路呈现显著的共性特点：战场扩大：从住宅到商业、公建、市 政，从城市到乡镇，从一二线城市到 全国化布局，从传统四保到一体化整 合服务，从国内到海外 战术革新：投资并购、产业合作、政 企呼应、行业
18、联盟、分拆上市 战斗升维：专业化、数字化、智能 化、中台赋能、生态构建图13：行业发展关键词物业行业竞争的下半场，行业标杆企业纷纷启动了从 传统物业服务向智慧化、跨界化、生态化的转型升级投资并购社区生态城市服务科技驱动跨界合作图14：资料来源：德勤研究 通过内涵生 长、外部合作 等方式发力商 写、政企物业 拓展城市空间 业务“物业城 市”持续进行数字 化变革，多维 升级传统物业 管理模式 以物业服务为中 心，构建一个具 有极强业务延展 性的资产与生活 服务平台 进军产业服务 与城市综合服 务领域 数字化布局，为 生活服务赋能，助力“未来社 区”战略 城市共生计划 保持高质量规 模发展 深度挖掘
19、社区 增值服务增长 空间“AI+社区”2019年更名 为“碧桂园智 慧物业服务”全链条资源整 合，实现全业态 管理、全生活 场景、全生命周 期服务覆盖，形 成多元化“品牌 树”体系 围绕“空间”内核，做服务 集成商，以科 技驱动物业 管理 打造空间的制 造和管理的 能力 打造进一步洞 察客户能力 打造服务集成 能力 着力打造“物 业管理发展”与“社区生态 建设”双主航 道的发展模式 融汇互联网思 维、物联网技 术与社区生态 运营，促成物 业服务企业转 型升级一体化 解决方案 物业服务体验 提升：更智慧 化的连接，更 高品质的服 务，更科技的 生活方式 2018年华润物 业更名为“华 润物业科技
20、”战 略 方 向发 力 方 向“住宅商企，两翼齐飞”“全周期社区 生活服务整合 运营商”“空间即服务”“悦+”战略：以“智慧服务 生活”为品牌 理念，整合资 产托管、智慧 物联、平台创 新等战略业务“创造生活的 美好”“大物业”：全域物业 全业态物业 全民物业 全技术物业 全价值物业“科技化+人 性化”双驱动 发展万科物业绿城服务碧桂园服务保利物业龙湖物业长城物业华润物业科技1 3 物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势近3 年14物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势面对新战略带来的颠覆式的行业变革，传统组织 架构面临重重挑战 微观层面，物业服务的范围从传统物 业“四保”延展
21、至围绕着社区用户的 深层次需求的全生命周期服务。宏观层面，物业服务场景从住宅或 商企的单一场景延展至衣、食、住、行、学、商、娱、医等城市生 活全场景覆盖。业务领域的颠覆原有业务边界变得模糊化，业务领域 无限延伸面对颠覆性的行业变革物业行业传统组织模式的困境：协同困境：传统架构往往按产品或区 域划分，但全新的业务模式转为围绕 客户和场景开展，跨区域、跨条线、跨业务单元的协同任务成倍增加，组 织原有的权责边界和组织壁垒成为了 协同的阻碍，组织效率往往被消耗在 反复沟通和责任推诿中。创新困境：一方面新业务发展缺乏责 权明确的组织单元承载，另一方面传 统物业内部运营的流程与机制，难以 支持在创新孵化中
22、的方向把控、资源 调配和关键业务决策。决策困境：在业务升级转型的背景 下，客户界面的需求和反馈变得越发 多元和复杂，传统组织架构下权利集 中在高层，决策链条长，难以做到及 时响应。图 16：物业行业常见的两种组织架构模式金字塔型架构总部大区城市项目/片区矩阵型架构总部大 区/城 市项目/片区 借助信息技术发展，商业模式从传 统的对“物”的打理，向线上线下 结合的“资产”与“社群”价值运 营方向发展。从传统的通过物业服务获取价值，探 索更多元的价值来源，借助产业链生 态合作，使“空间”“流量”“连 接”“活动”都成为可挖掘的全新利 润增长点。商业模式的转型和组织效率提升的 双重要求下，互联网、人
23、工智能、物联网等技术已在行业龙头企业的 运营管理中得到广泛应用。通过信息化平台将“人与物”“物与物”之间的屏障打通，力求 实现信息的高速传递或决策的及时 判断。通过“资产”与“社群”价值运营，布局产 业链生态，以连接创造价值业务运营管理与数字化技术深度融合运营管理的颠覆商业模式的颠覆图15：事业群 事业部1 4 物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势面对新15物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势能否成功构建适应未来发展的组织能力，成为了物业企业决胜未来的关键未来的物业企业需要具备哪些全新 组织能力？在竞争的全新战场，能否在当下 充分激活组织，快速构建适应未 来发展的组织能力，
24、成为了物业 企业决胜未来的关键因素。基于对战略的分析发现，在数字 化转型浪潮影响下，线上和线下 的融合连接已经成为了物业行业 发展的新引擎，因此对未来的物 业企业的组织能力也提出了全新 的要求。对于物业企业来说，需要在组织 中植入驾驭数字化变革的敏捷组 织基因，包括客户中心、敏捷灵 活、高效协同、持续创新、开放 共享和技术卓越，这些组织能力 过去往往被人们认为是互联网公 司才需要具备的。从内向型的关注转变成外向型的 关注，更关注客户的场景化需求 和企业当前在产业链生态系统里 面扮演什么样的角色客户中心拥抱市场变化并及时作出判断，内部组织架构、业务流程、运作 机制可以及时作出敏捷响应和灵 活调整
25、敏捷灵活打破原有组织壁垒，从任务、产 品、市场、客户和运营等不同角 度的需求出发，积极、高效的协 同合作，并使用数字化平台促进 协作文化和开放交流高效协同敏锐且精准地把握市场与客户的 潜在需求，运用跨界思维和互联 网思维模式，不断突破传统物业 模式的瓶颈，开创全新的业务领 域并快速实现产品化持续创新充分整合内部资源（人才、运营支 持能力、市场机会、数据等），并通过既定的规则在组织内部 协调配置，通过开放共享释放 组织动能开放共享具备一定的技术实力，可以将传 统物业服务与数字化技术有机结 合，实现技术赋能，有效促进商 业模式研发、提升运营效率，并 以数据分析辅助战略决策技术卓越1 5 物业行业专
26、题报告|二、中国物业行业组织发展趋势能否成16物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势 站在变革的十字路口，未 来的物业企业需要什么样 的组织？组织实施哪些变 革才能帮助构建适应未来 发展的组织能力？基于调研分析和项目实 践，我们从组织架构、组 织治理及组织文化三个方 面，总结了物业行业组织 敏捷转型的关键思路。探索物业行业组织敏捷转型物业行业组织敏捷转型的 关键思路组织治理未来的组织治理有哪些关键控制点？组织文化未来的组织需要具备哪些新的管理理念？组织架构未来的组织架构要怎么变？1 6 物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势站在变17物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋
27、势物业企业的组织敏捷转型的关键思路组织架构 组织敏捷转型的要求下，物业企业 需要能够根据产品、市场、客户或 运营的需求，快速从各个组织汇集 人才组建临时性的团队，并授权这 些团队根据企业的总体战略自主设 定团队目标并做决策。这些团队是 虚拟化的，在团队任务完成后，团 队成员将回归原组织或被分配至新 的虚拟团队。未来组织设计的关键将会是组织 的“变”与“不变”的问题：哪些 职能需要构建跨部门的敏捷团队？哪些职责应该维持原状？构建跨边界的虚拟团队标杆实践中航物业在其总部平台构建“产品特种 分队”和“品质特种分队”两大跨部门 柔性组织，促进实现高效跨部门协作。物业业务领域的扩大化，不仅促使 了组织的
28、演进，也使一线关键岗位 角色的重塑成为必须关注点。以项 目经理为例：作为商业生态和客户 界面的关键触点，承担的职责不仅 是完成常规工作任务，还包括了客 户突发问题解决、客户需求反馈、业务交叉销售、线上业务引流等更 多复合性职责，对其责权的划分也 提出了新的要求。物业企业需要基于自身战略需要，厘清衔接客户与外部生态的关键岗 位，并从角色、职责、授权、协同 等角度思考如何重塑。赋予关键岗位更多可能标杆实践万科物业结合其“睿服务”物业管理 体系，推出“睿”管家角色，作为在 原有管家岗位基础上的升级转型，其 角色定位为站在客户视角挖掘和响应 客户的多元化需求。传统组织架构模式强调边界清晰，组织 内部的
29、各类资源往往被封闭在各个“部 门墙”内部，流动困难。需要通过资 源的高效整合，打造公司级的“赋能平 台”，通过资源共享，创造价值的最大 化，包括：渠道共享：充分利用物业项目以及 项目上的资产、资源、客户作为各 产品共同的业务渠道入口。数据共享：以数据信息的共享打破 组织间壁垒，并促进实现决策的实 时化、科学化。人才共享：构建“高潜人才池”并 促进人才在组织内部流动。打造资源整合的赋能平台标杆实践龙湖物业自2014年开始建设研发其 自主设计的科技物业系统，并逐步在 项目运营管理中进行落地推广，目前 已覆盖所有项目的运营管理和共享服 务，实现功能及数据的全面打通。图17：1 7 物业行业专题报告|
30、二、中国物业行业组织发展趋势物业企18物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势物业企业的组织敏捷转型的关键思路组织治理 在物业组织敏捷化转型的过程中，组织内部可能呈现出虚实结合、灵活多变和纵横交错的网络状结构，其 运作模式的最大难点在于如何使这些各自运作的小团队力出一孔、共同向着统一的战略愿景迈进？在组织转型的关键期，明确的战略是激活和引领整个组织变革的基石，担当起组织前进的灯塔和标尺责任。物业企业必须确保组织内部从最高领导团队到一线项目的管家、部长都能够对组织的战略目标有清晰的理 解，通过清晰的目标和共同的愿景牵引各级组织/团队间的自发协同合作，而不是依赖于僵化的规则和制度。确保战略理
31、解高度一致 由于传统物业劳动密集型特点，原有的组织管控模式层级化，决策权限逐级向下递减。而商业模式的变革 使一线员工在客户界面会遇到更多的不确定性，层级化带来的信息不对称和缓慢决策会严重阻碍内部运营 管理效率，导致错失商业机会。因此，为适应全新的业务模式，需要考虑减少层级和权限为一线员工带来的束缚，通过数字化手段进行充 分的赋能和授权以系统平台使各个层级连接，信息穿透共享，沟通渠道多元畅通，达到轻管控、重监 控的目的。对一线充分赋能与授权 大多数物业企业在快速构建自身数字化能力：引进数字化人才自建团队、并购科技公司、物业企业间战略 联盟与股权合作等。然而现实却面临着技术与业务的“水土不服”：原
32、有业务团队不理解数字化技术，同 时新引进的技术团队不理解物业管理。双方若不能形成合力，会消耗大量的开发成本、降低运营效率。需要从团队能力和业务自身特点出发，围绕企业数字化转型，明确从立项、规划、开发、运营、运维等各 个关键环节的权责界面，推动数字化目标的实现。厘清数字化关键权责界面 资源平台的构建意味着企业需要最大限度地整合业务相关资源，形成“资源池”，并通过强大的“资源平台”和赋能一线的“作战团队”进行资源的最大化配置，实现网络效应，提升组织效能。而资源平台 能否实现有效运作的关键，在于资源配置规则的设定，即内部资源的市场化机制。内部资源市场化机制的构建，意味着厘清平台的交易规则，一方面有利
33、于明晰利益共享、风险共担的合作 关系，以规则的透明化，减少组织间冲突。另一方面有利于在组织内部形成一种契约精神，落实组织之间 的角色分工，提高运营效率。构建内部资源市场化机制图18：1 8 物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势物业企19物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势物业企业的组织敏捷转型的关键思路组织文化绩效观以客户为中心的业绩导向 将“以客户为中心”的理念融入到组织DNA中 绩效评价中将客户满意或客户体验作为考 核的要点，不仅关注多元外部客户（包括 2B,2C,2G）体验，也注重内部客户（职能 部门向业务部门的支持）满意度鼓励创新，包容试错 将“鼓励创新”从口头理念
34、尽可能地转化 为企业内部一整套支持创新的工作机制 自上而下地建立包容试错的文化氛围，领 导者敢于承担责任 推动员工在组织内部分享失败经验，由此 学习如何避免再次犯错，进而离成功更进 一步关注战略长期价值贡献 构建具有战略导向、长远价值理念的组织 绩效文化 将短期业绩评价同长期价值贡献衡量有机 结合 使员工的个人利益与组织和客户的长期利 益保持一致人才观塑造协同作战的团队意识 将合作共生、协同共进等理念根植于人才 培养体系中 人才培养不仅关注单兵作战能力，也强调 团队协同配合能力 通过轮岗、内部人才市场等推动人才良性 流动，提升员工适应能力和协同能力激发员工的自驱力 注重激发管理者和员工个人内在
35、的学习成 就动力 根据未来的战略方向，储蓄推动宏观层面 组织能力的转型升级和微观层面员工个体 的持续发展 配套以能力提升为导向的学习激励体系作 为构建学习型组织的推动力开通面向未来的人才快车道 主动预测潜在市场和战略变化，构建内生 为主、外招为辅的整合性人才供应模式，聚焦资源、有的放矢地加速关键人才的获 取和培养 强化注重员工体验的人才全生命周期管 理，创造从内到外、自始至终的人才发展 氛围1 9 物业行业专题报告|二、中国物业行业组织发展趋势物业企物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势20三、中国物业行业股权激励趋势物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势三、中国物21物业行业
36、专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势调研样本本次调研选取20家由境内地产集团拆分出的赴香港上市的物业 管理企业，就其股权激励机制进行深入解读代码公司中文简称市值（亿港元）代码公司中文简称市值（亿港元）01778.HK彩生活46.3803316.HK滨江服务27.6402669.HK中海物业185.3803662.HK奥园健康42.2702869.HK绿城服务220.4806093.HK和泓服务5.4803686.HK祈福生活服务5.2802606.HK蓝光嘉宝服务56.6403319.HK雅生活服务373.9906049.HK保利物业299.3406098.HK碧桂园服务678.730992
37、8.HK时代邻里49.8001755.HK新城悦服务102.9209909.HK宝龙商业65.3601995.HK永升生活服务97.2509916.HK兴业物联5.6402168.HK佳兆业美好29.6101941.HK烨星集团5.401895.HK鑫苑服务6.7501922.HK银城生活服务3.87图19：注1：市值=每股股价*总股本，以2020年3月18日收盘价为准计算注2：本次调研的物业管理企业涵盖住宅物业以及轻资产运营模式的商业管理企业2 1 物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势调研样22物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激励规划趋势概览物业管理企业股权激励计
38、划根据上市前后时点、激励路径的不同 可有多种规划情形图20：上市前股权激励规划上市后股权激励规划IPO 情形一：上市前采纳购股权计划并完成授予，上市 后行权 情形二：上市前公告采纳购股权计划，上市后实 施授予上市前购股权计划规划两种情形上市前股份奖励计划的股份来源以存量股份奖励 为主：多数案例为创始股东存量股份在上市前转让至持 股载体中，于上市前或上市后完成授予上市前股份奖励计划规划 情形一：上市前购股权计划继续实施 情形二：上市后采纳新购股权计划并实施授予上市后购股权计划规划两种情形 情形一：上市前股份奖励计划继续推进实施 情形二：上市后采纳新的股份奖励计划，股份来源 通常为公司从二级市场购
39、买至信托进行奖励实施上市后股份奖励计划规划两种情形2 2 物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激23物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激励趋势关键发现概览股权激励普及度及实施时 点分析75%的调研企业披露有股 权激励计划，且股权激励 计划多于上市前推出股权激励计划数量与激励 工具分析近半数的调研企业推出 超过1个股权激励计划，以使用单一激励工具为主，其中股票标的的使用 率较高股权激励额度与激励分 配分析已披露的股权激励计划平 均总额度9.10%，近七成 激励计划总额度占总股本比例高于5%；在激励额 度分配上主要向公司高 管倾斜股权激励价格与归属安 排分析超七成的调
40、研企业股权激 励计划以低于IPO发行权/公允价格的三折定价，超 六成的激励计划权益归属 时间为三年，其中上市前 股权激励计划权益归属多 与IPO挂钩图21：2 3 物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激24物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激励普及度及实施时点分析75%的调研企业披露有股权激励计划，且股权激励计划多于 上市前推出 本次调研的20家地产集团下属拆分赴 港上市的物业管理企业中，共计15家 企业公告了合计23项股权激励计划，股权激励普及度为75%在已披露的股权激励计划中，约70%的股权激励计划为上市前推出。其 中，43%的股权激励计划在上市前有 实际授予
41、，授予时点多在上市前1年 及以上 在上市后股权激励计划中，有企业的 操作路径为上市前成立信托（或BVI公 司），公告用以持有上市后采纳的股 权激励计划股份，如永升生活服务、宝龙商业上市前采纳 并授予上市后采纳图22：上市前采纳并授予计划的授予时点上市前推出的股权激励计划上市后激励计划操作路径示例上市前6个月内上市前6个月1年上市前1年及以上30%30%40%43%26%30%上市前采纳 上市后授予 永升生活服务、宝龙商业 上市前均在招股说明书中 公告成立特殊目的信托公 司，以持有股份奖励计划（将于上市后至少6个月内采纳）将授予合资格承 受人的股份 永升生活服务于上市后6 个月公告正式采纳股份奖
42、 励计划2 4 物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激励计划数量与激励工具分析近半数的调研企业推出超过1个股权激励计划，以使用单一激励 工具为主；激励计划中从激励标的来看，股票标的的使用率较高 从企业披露/实施股权激励计划的数量 来看，约47%的企业推出1个以上的股 权激励计划，如彩生活、绿城服务、蓝光嘉宝服务、新城悦服务等 从股权激励工具使用的多样性来看，调研企业倾向于使用单一激励 从激励计划中激励标的的采纳来看，股票标的1的使用率较高，占所有计划 中的52%图23：采用多个股权激励计划的企业数量注1：使用股票标的的激励计划涵
43、盖股份奖励计划、高管持股计划以及员工持股计划25图24：调研企业激励工具使用情况统计1、激励工具使用多样性统计2、激励计划中激励标的使用频率统计采用1个计划采用2个计划采用3个计划86133%67%股票期权52%使用组合工具（期权+股票）使用单一工具物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激励计26物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激励计划激励额度与激励分配分析已披露的股权激励计划平均总额度9.10%，近七成激励计划总额 度占总股本比例高于5%；在激励额度分配上主要向公司高管倾斜 在已披露的股权激励计划2中，平均激 励总额度为9.10%，67%的股权激励 计划的激励总
44、额达到总股本的5%及以上，个别企业股权激励计划总额达到 总股本约20%-30%，如彩生活、永升 生活服务、兴业物联 从股权激励计划的激励额度分配上来 看，激励力度主要向高管倾斜图25：调研企业股权激励额度分析1、股权激励总额度情况2、股权激励额度占比分析图26：调研企业股权激励额度分配情况已披露的股权激励计划尤其是上市前股权激 励计划，在激励力度上向高管倾斜10.00%9.10%7.50%4.26%激励总额度注2：根据披露情况，有效样本为18个股权激励计划；上市前股权激励占总股本比例=股权激励总额度/首次公开发行前总股本；上市后股权激励占总股本比例=股权激励总额度/计划公布时点总股本39.00
45、%28.00%11.00%22.00%0-3%（不含）3%-5%（不含）5%-10%（不含）10%及以上绿城服务上市前股份奖励计划中，高管 人均激励额度是其他人员近11倍新城悦服务上市后购股权计划中，高管 人均激励力度是雇员的2.7倍祈福生活服务首次公开发售前购股权计 划中，董事、高管人均激励额度为雇员 19倍P 7 5 P 5 0 P25平均值2 6 物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激27物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激励计划激励价格与归属安排分析超七成的调研企业股权激励计划以低于IPO发行权/公允价格的三 折定价，超六成的激励计划权益归属时间为三年，其
46、中上市前股 权激励计划权益归属多与IPO挂钩 在港股市场，除上市后期权计划行权 价格需遵循市价原则按照联交所上市 规则第十七章规定的厘定基准定价 外，上市前期权计划、上市前后限制性股票计划激励价格相对灵活；71%的股权激励计划3的激励价格低于IPO 发行价/公平市价的三折，激励性较强 约63%的股权激励计划4在三年内分三 批归属；在上市前股权激励计划中，权益归属多与IPO挂钩注4：根据披露情况，有效样本为8个股权激励计划图27：调研企业股权激励计划激励价格分析贴近于市价/溢价一定折扣（7-9折）较低折扣（0-3折）无需出资/极低的名义价14%14%57%14%一次性归属25%图28：调研企业股
47、权激励权益归属安排分析四年内分四批归属12%三年内分三批归属63%其中，40%的激励计划在三年内匀速归属；60%的激励计划在三年内分别归属40%、30%、30%上市前股权激励计划中，权益归属多与IPO挂钩，如：绿城服务上市前股份奖励计划中，所授股份均于上市日归属，上市后6 个月内禁售祈福生活服务首次公开发售前购股 权计划所授股权自上市日期满6个月 后营业日开始行权碧桂园服务上市前购股权计划的股 权归属安排为上市当年起三年内，分别归属40%-30%-30%注3：根据披露情况，有效样本为7个股权激励计划（除上市后期权计划）2 7 物业行业专题报告|三、中国物业行业股权激励趋势股权激物业行业专题报告
48、|德勤高管薪酬研究中心简介及联系方式28德勤高管薪酬研究中心简介物业行业专题报告|德勤高管薪酬研究中心简介及联系方式德勤29物业行业专题报告|德勤高管薪酬研究中心简介及联系方式德勤全球网络概览 作为专业服务领域的先驱者，德勤的 创始人们早在逾170年前便开始了从 业实践。时至今日，德勤成员所网络 已遍及全球，为客户提供包括审计及 鉴证、管理咨询、风险咨询、财务咨 询、税务以及法律咨询等在内的全方 位的专业服务。目前，德勤拥有约312,000 名专业人 士，遍及全球逾150个国家和地区 继续在“四大”国际专业服务网络中 保持领先地位。2019财年，德勤成员所全球总收入达 到462亿美元，在“四大
49、”中连续多 年位居全球第一。图29：2017财年2019财年“四大”全球总收入(单位：亿美元)资料来源：2017财年2019财年“四大”年度报告。图30：注：全球数据为德勤全球网络成员数据的总和。因四舍五入，区域收入总和可能不完全等于全球收入。388377314264432413348290462424364298500450400350300250200150100500普华永道安永毕马威德勤201720182019美洲亚太欧洲、中东和非洲超过139,000名员工 收入：242亿美元超过70,000名员工 超过103,000名员工 收入：150亿美元 收入：71亿美元2 9 物业行业专题报告
50、|德勤高管薪酬研究中心简介及联系方式物业行业专题报告|德勤高管薪酬研究中心简介及联系方式德勤中国网络服务概览审计及鉴证 公开上市服务 中国大陆财务报告 香港财务报告 战略与运营咨询 人力资本咨询 信息技术咨询管理咨询 企业税服务 间接税服务 雇主人力资源全球服务税务 企业并购融资顾问服务 并购交易服务 估值与商业模型服务 德勤法证会计 企业重组服务 基础设施和资本项目财务顾问服务 区域经济咨询服务财务咨询 企业与商事业务 合规与公司治理业务 争议解决与诉讼业务 法律管理咨询 私人客户业务法律 战略及声誉风险 合规风险 财务及金融风险 运营风险 网络风险风险咨询注：Deloitte（“德勤”）是
