1、以 案 说 法物业管理常见法律问题分析解答物管问题法律责任分析思路问题一业主在小区楼顶锻炼时坠楼身亡，物业有没有责任？（案例一）双方争议受害方：楼顶外围防护栏高度低于我国建筑规范的相应要求，存在重大缺陷，房屋建设方及物业公司有严重过错。两公司应承担责任。建设方：该房屋是由设计单位所设计，该房屋经质检合格，该房屋的楼顶设计是不上人屋面。物业公司：楼顶本身就不是锻炼身体的地方，死者对此有重大过错，因此不承担责任。法 条 民法通则第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”民法通则第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减
2、轻侵害人的民事责任。律师提示分析物管有没有责任应首先从物业服务合同中双方权利义务的约定出发，对未约定的，应分清造成损失的原因，根据主次原因分清责任。另外，对物业服务合同中未明确约定或对于易产生伤人事件的小区公共部分和共用设施设备或管理设备，物管公司应尽提醒义务，在显眼位置设立警示标志，以消除安全隐患、避免风险发生。问题二歹徒入户杀人并抢劫，业主起诉物业公司，是否应承担责任？（案例二）分 析作为物业管理部门的安全服务仅限于防范性的安全保卫活动，并不能全方位保证业主的人身和财产安全及排除治安、刑事案件的发生。且此案发生在原告家内，对外无任何异常。此时被告即使履行了正常的防范安全保卫义务，也无法避免
3、其室内发生蓄谋已久的犯罪行为，因此被告的行为与原告家损害结果的发生无法律上的因果关系。法 条 物业管理条例 第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。律师意见此类问题关键是要查清事故原因，对不属于物管控制管理的部分造成的损失不应承担责任。另外，此类问题也提醒我们，物管过程中一定要把定期检查维修公共设施设备和人员出入登记制度落到实处，及时发现安全隐患，避免损害事故的发生。问题三下水道堵塞造成业主损失，物业不知情不担责。（案例三）分 析 朱先生住在一楼，且堵塞时不在家，可以推定堵塞物是从二楼以上某住家冲进下水道的，下水道堵塞导致污水外泄浸泡了朱先生的物品，两者之间具有因果关系
4、，且楼上五居户均无法证明自己没有用水冲下堵塞物，所以相互间应承担连带赔偿责任。朱先生发现下水道堵塞后，不及时清理积水，导致损失在一定范围内扩大，具有一定过错，依法应承担一定的责任。物业公司对此不知情，没有过错，对此不承担责任。法 条民法通则第一百三十条 二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。第一百三十一条 受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。问题四高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责。（案例四）法 条 第一百二十六条 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除
5、外。物业管理条例第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。分 析建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B大厦的所有人，应对损害负民事责任。某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不须承担责任。律师提示 物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理公司可从本案中借鉴以下几点：1、应协助事主查明事件的真实过程，才能彻底解决事件，避免纠纷。仅证明自己没有责任是不够的
6、，也无法完全打消事主的疑虑。2、全面加强证据意识。根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。问题五业主没拿到钥匙拒交物业费，被判胜诉。（案例五）分 析 不动产所有权的取得与不动产的实际交付是不同的概念。所谓“实际交付”应理解为义务人将房屋钥匙交付所有权人，使其取得对房屋的占有、使用权。因此，物业公司以业主取得了房屋的所有权为由，认为房屋已经实际交付，显然是错误的。物业公司负有交付房主钥匙的义务，应积极地履
7、行义务。而在本案中，物业公司消极的不作为行为，导致了房屋钥匙至今尚在其处，未完成交付房屋的义务，有违法律的规定。法 条物业管理条例第四十二条第2款 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。问题六业主汽车被盗，物业没有监控记录被判部分赔偿。（案例六）（类似问题：车辆在小区干道、车库挂伤或者出现划痕是业主自己责任还是物业责任？）分 析业主向物业公司交纳车位费后，物业公司应履行在监控范围内停车安全谨慎的注意义务。物业公司未有相应的监控纪录，在停车管理方面存在疏漏。因物业公司对业主车辆的丢失未尽谨慎的注意义务，故对车辆的丢失损失应承担相应的民事赔偿责任。适用法条 合同
8、法第三百七十四条规定：保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。律师意见严格履行车辆保管义务，加强小区内的安全巡查和监控设施管理。在停车场入口和场内、取车卡上设置警示标识提醒车主关好门窗，并不要将贵重物品放于车内。问题七房屋质量出问题，业主拒付物业费败诉（案例七）分 析没有证据证明屋内墙面大面积霉变、涂料脱落是由于房屋公共墙面的渗漏引起的。物业公司对小区进行统一管理，收取物业管理公共服务费用，不仅指房屋维修服务一项内容的收费。物业公司如果没有按合同约定履行维修义务，也仅能就物业公司的违约责任另
9、行诉讼，而不能以此作为拒付物业费的理由。问题八业主委员会的主体资格（案例八）分 析 根据物业管理条例的有关规定，业主委员会可作为原告参加诉讼的四种情形分别是：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和物业管理条例第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其它损害全体业主公共权益的情形。法 条 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一
10、)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。业主委员会成立 1、成立“业主大会筹备委员会”（1）开发建设单位或物业公司报送资料申请书，并提交业主清
11、册、物业清册；（2）所在地物业管理行政主管部门牵头成立业主大会筹备委员会：行政主管部门、街道办事处、建设单位、物业管理单位和业主代表等组成。（3）筹备委员会的主要职责：确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；按照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）；确认业主身份。确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；拟订业主委员会选举办法（草案），确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。在会议召开15日前以书面形式公告。2、召开首次业主大会：筹备委员会成立之日起30日内组织召开，审议通过业主大会议事规则和业主公约，选举业
12、主委员会候选人（参加者过半通过）。3、召开首次业主委员会会议：由所在地物业管理行政主管部门组织召开，选举产生业主委员会主任、副主任。产生之日起30日内，持业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区房管部门备案。首次业主委员会成立后，每三年进行一次换届选举，换届选举工作由上届业主委员会负责，参照上述程序进行。问题九小区内植物伤人，物业公司该不该负赔偿责任（案例九）分 析 侵权民事责任有主、客观要件，即行为人主观有过错，客观上有损害事实存在，损害行为的违法性及违法行为与损害事实之间有因果关系。本案中，受害人在独自横穿小溪时，身体发生倾斜，被铁树划伤右眼的客观事实存在。但物业公司在小区内进行绿化、建筑水池是为了提高业主的生活质量，种植铁树植物没有过错，且在喷水池旁立有警示牌，被告的管理义务已经尽到，故物业公司不予赔偿。法 条 物业管理条例第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。结束语-与您共勉法治社会需要每个人从意识到行动共同缔造！谢谢大家！
