1、第六章第六章 成本法成本法成本法的基本原理成本法的基本原理房地产价格构成房地产价格构成成本法的基本公式成本法的基本公式重新购建价格重新购建价格建筑物折旧建筑物折旧第一节第一节 成本法的基本原理成本法的基本原理一、成本法的概念和理论依据 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。二、成本法适用的对象和条件 只要是新近新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体
2、育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为，在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重置的办法来解决。三、成本法的操作步骤 运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：1搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；2估算重新购建价格
3、；3估算折旧；4求取积算价格。第二节第二节 房地产价格构成房地产价格构成 下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6大项构成：(1)土地取得成本；(2)开发成本；(3)管理费用；(4)投资利息；(5)销售费用和税费；(6)开发利润。一、土地取得成本 1通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。2通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。3通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，
4、土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。二、开发成本 1勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用；2基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用；3建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费；4公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用；5开发过程中的税费。三、管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本
5、与开发成本之和乘以这一比率来估算。四、投资利息 投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。另外，从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算做利润。例某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为：500 8+1000(1+8)0.5-1 =79.23万元计息期某项费用计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点（不考
6、虑预售和延迟销售的情况）。当费用不是发生在一个时间点，而是在某个时间段内连续发生，计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。五、销售费用、销售税费 1销售费用，包括广告宣传、销售代理费；2销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；3其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。上述三类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。六、开发利润 1开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费。2开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均
7、利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。3开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：（1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：（1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式一、最基本的公式 积算价格=重新购建价格折旧 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+
8、销售税费+开发利润 三、适用于新建房地产的基本公式 在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧 在上式中，必要时还应扣除由于旧必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。建筑物的存在而导致的土
9、地价值减损。在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 一、重新购建价格的概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。在这里，应特别记住下列3点：1重新购建价格是估价时点时的。但估价时点并非总是“现在”，也可能为“过去”。如房地产纠纷案件，通常是以过去为估价时点。第四节第四节 重新购建价格重新购建价格2重新购建价格是客观的。重新购建价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费，即是客观成本，不是实际成本。如果超出了社会一般的平均耗费，超出的部分不仅不能
10、形成价格，而且是一种浪费；而低于社会一般平均耗费的部分，不会降低价格，只会形成个别企业或个人的超额利润。3建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。例58：某宗房地产的土地总面积为1000，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑面积为2000，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。该题
11、主要是注意重新购建价格应为估价时点时的。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价格估算如下：土地现值6201000 620000(元)建筑物现值1200 200080801920000(元)估价对象的现时总价62000019200002540000(元)估价对象的现时单价254000020001270(元)二、建筑物重新购建价格的求取方式 建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：1重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等同等效用效用的新建筑物的正常价格。2重建价格又称重建成本，是采用与估价对象
12、建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑型式，使用与原建筑材料、建筑构配件和设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同完全相同的新建筑物的正常价格。三、建筑物重新购建价格的求取方法（一）单位比较法 单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当地调整修正类估
13、算建筑物重新购建价格的方法。主要有单位面积法和单位体积法。另外，如停车场的比较单位通常为每个车位，旅馆的比较单位通常为每个房间或床位，保龄球馆的比较单位通常为每个球道。单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的调整修正(有关调整修正的内容和方法类似于比较法)，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。例52：某建筑物的建筑面积为300，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元 则该建筑物的重新购建价格可估计为3001200=36(万元)。单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的调整修正，然后乘
14、以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。例53：某建筑物的体积为500m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元m3，则该建筑物的重新购建价格可估计为500 600=30(万元)。(二)分部分项法 分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。采用分部分项法估算建筑物的重新购建价格的一个简化例子见表52。(三)工料测量法 工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单
15、价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(预)算定额的单价和取费标准来估算。工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。采用工料测量法估算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表53。(四)指数调整法 指数调整法是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。例被评估建筑物历史建造成本为80万元，2019年建成，要求评估该建筑物2000年的重置
16、成本。调查得知，该被评估建筑物所在地区的的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%。第五节第五节 建筑物折旧建筑物折旧 一、建筑物折旧的概念和原因 这里所讲的建筑物折旧，是估价上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧，既有相似之处，也有本质区别。估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括下列3个方面：(1)物质折旧；(2)功能折旧；(3)经济折旧。例5-6：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导
17、致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。则该建筑物总的折旧为18万元，其现值为40万元减18万元等于22万元。例题：李某于2019年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2019年底将该住房以5万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（）A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧 答案：ABC 二、求取建筑物折旧的方法（一）年限法年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。直线法：年折旧额D=C(1-R)/N 建筑物现值建筑物现值V=C1-(1-R)t
18、/NV=C1-(1-R)t/N直线法计算简单，但将每年的折旧额设为一个常数，这与建筑物的折旧率、实际折旧额并不一致。建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从建成之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：建筑物的维修保养为正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；建筑物的维修保养比正常维修保养差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数经过年数应为有效经过
19、年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。例如，有两座实际经过年数相同的建筑物，如果维修保养不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。(二)实际观察法 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。(三)成新折扣法 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑
20、物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：V 式中 q建筑物的成新率()用直线法计算成新率：=1-(1-R)t/N1-(1-R)t/N100%例题：某宗房地产，土地总面积2500，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元/，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/，现时建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。解：（1）求土地价格VL：VL=25001000=250（万元）（2）求建筑物价格VB：求建筑物重置价格C=60001
21、100=660（万元）求VB=Cq=66080%=528（万元）（3）计算房地产总价V=VL+VB=250+528=778（万元）（4）计算房地产单价P=V/S=7786000=1296.67（元/）注意重新购建价格应为估价时点时的。计算折旧的其他方法市场提取法分解法 折旧总额=物质折旧+功能折旧+经济折旧物质折旧额物质折旧额=可修复项目的修复费用可修复项目的修复费用+短寿短寿命项目的折旧额命项目的折旧额+长寿命项目的折旧额长寿命项目的折旧额例57：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5
22、年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：门窗等损坏的折旧额2(万元)装修的折旧额301/53 18(万元)设备的折旧额601/1510 40(万元)长寿命项目的折旧额(180-2-30-60)1/5010 17.6(万元)该建筑物的折旧总额2+18+40+17.6 77.6(万元)功能折旧额=功能缺乏引起的折旧+功能落后引起的折旧+功能过剩引起的折旧1.对于可修复的功能缺乏，增加该缺乏功能所超额的费用为折旧额2.可修复功能落后的折旧额=安装新的功能先进部分所超额的费用+落后功能的服务期未满而提前报废的损失3.功能过剩一般是
23、不可修复的，其折旧额可用无效成本和超额持有成本来衡量经济折旧在估价时点通常是不可修复的，应区分经济折旧是暂时的还是永久的，可以“租金损失资本化法”求取。(四)折旧方法的综合运用 估价人员有时可以同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧，但不同的折旧方法求得的结果不尽相同，为此，可以采用简单算术平均或加权算术平均等方法将求得的结果综合成一个统筹兼顾的结果，这是一种综合运用。在估价实务上，通常先以年限法为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正，这也是一种综合运用。三、求取建筑物折旧应注意的事项 1、应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。例题：运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是房地产价值
24、的（）A、减损 B、摊销 C、回收 D、分配 答案：A 2、应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。（1）建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。（2）建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。例题：某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。A、35 B、45 C、48 D、50 答案：A总结管理费用、投资利息、利润率二个计算式折旧计算方法假设开发法假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测
25、的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法适用的对象和条件 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。假设开发法可以视作成本法的倒算法，不同的是各项收入与支出需要预测。假设开发法最基本的公式（传统方法）待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费
