1、第十章第十章 房产税、契税、车船税房产税、契税、车船税第一节 房产税第二节 契税第三节 车船税本章要点提示本章要点提示房产税的纳税人、征收范围和税率契税的纳税人、征收范围和税率车船税的纳税人、征收范围和税率 第一节第一节 房产税房产税 一、概述 房产税是以房产为课税对象，依据房产余值或房产的租金收入向房产的所有人或经营人征收的一种税。新中国成立后，政务院于1950年颁布的全国税政实施要则中规定在全国统一征收房产税和地产税。1951年8月政务院颁布城市房地产税暂行条例，将房产税和地产税合并。1973年工商税制改革时，将对企业征收的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外商独资企业和房产管理部
2、门继续征收城市房地产税。1984年10月，国务院在对国有企业实行第二步利改税和改革工商税制时，恢复征收房产税。但在我国，城市的土地属于国家所有，使用者没有土地所有权，因此将城市房地产税分为房产税和土地使用税两个税种，1986年9月15日由国务院颁布了中华人民共和国房产税暂行条例，同年10月1日起正式施行。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税，城市房地产税暂行条例同日废止。房产税的作用是：（1）开征房产税可以为地方提供可靠的财政收入。（2）房产税税负不宜转嫁，可调节纳税人的收入水平。（3）通过征收房产税，有助于加强对房屋的管
3、理，提高房屋的使用效率。二、纳税义务人二、纳税义务人（1）产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体、个人所有的，由集体单位、个人缴纳。（2）产权出典的，由承典人缴纳。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期间内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。承典人向出典人交付一定的典价之后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，税法规定由承典人为纳税人。（3）产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或使用人缴纳。（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。（5）纳税单位和个人无租使用房产管理
4、部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。三、征收范围三、征收范围 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市是指国务院批准设立的市。县城是指县人民政府所在地的地区。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。房产税的征税范围不包括农村。房地产开发企业建造
5、的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。四、计税依据和税率四、计税依据和税率（一）计税依据 1.从价计征 （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。2.从租计征 房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。所谓房产的租金收入，是指房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租
6、收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照税收征收管理法的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。（二）税率 我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种形式：按房产原值一次减除1030后的余值计征的，税率为1.2；按房产出租的租金收入计征的，税率为12。个人出租住房按4%税率征收房产税，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向
7、个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收。五、应纳税额的计算五、应纳税额的计算（一）从价计征的计算 从价计征的计算公式为：应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%（二）从租计征的计算 从租计征的计算公式为：应纳税额=租金收入12%六、税收优惠六、税收优惠（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术等实行全额或差额预算管理的事业单位所有的在本身业务范围内使用的房产，免征房产税。（3）宗教寺庙、公园、名胜古
8、迹自用的房产，免征房产税。（4）个人所有非营业用的房产，免征房产税。七、征收管理与纳税申报七、征收管理与纳税申报（一）纳税义务发生时间（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。（7）房地产开发企业自
9、用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。（二）纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。（三）纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。（四）申报缴纳 房产税的纳税人应按照有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写房产税纳税申报表 第二节第二节 契税契税 一、概述 契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税在我国有悠久的历史，它起源于1 600年前东晋的“估税”。此后，历代封建王朝
10、对不动产的买卖、典当等产权转移变动都要征收契税，但征税范围和税率不尽相同。新中国成立后，废止了旧中国的契税。1950年4月政务院公布了契税暂行条例，此条例沿用了40多年，已不能适应经济发展的要求。因此，1997年重新制定了中华人民共和国契税暂行条例。契税一次性征收，并且普遍适用于内外资企业和中国公民、外籍人员。契税具有的特点是：契税的纳税人为产权承受人；契税采用比例税率；契税属于地方税。开征契税的意义在于：增加地方财政收入，为地方经济建设积累资金；调控房地产市场，规范市场交易行为，保障产权人的合法权益，减少产权纠纷。二、纳税义务人二、纳税义务人契税的纳税人是指境内转移土地、房屋权属承受的单位和
11、个人。境内是指中华人民共和国实行实际税收行政管辖范围内；土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权；单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。三、征税范围三、征税范围（1）国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。另外，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税。（2）土地使用权的转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体
12、土地承包经营权的转移。（3）房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。（4）房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。（5）房屋交换，是指房屋使用者之间相互交换房屋的行为。以下方式转移土地、房屋权属，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵债。（2）以无形资产方式承受土地、房屋权属。（3）以获奖方式承受土地、房屋权属。（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。（5）财政部根据契税暂行条例确定的其他转移土地、房屋权属方式。四、契税的计税依据四、契税的计税
13、依据（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。（2）土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据，由征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。（3）土地使用权交换、房屋交换的计税依据，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，即交换价格相等时，免征契税；交换价格不相等时，由多交付的一方交纳契税。（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的计税依据，为补交的土地使用权出让费用或者土地收益，由房地产转让者补交契税。五、税率五、税率契税实行3%5%的幅度比例税率
14、。这主要是考虑到我国经济发展不平衡、各地经济差别较大的实际情况。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%5%的幅度内根据各地实际情况确定。对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。六、应纳税额的计算六、应纳税额的计算契税采用比例税率，其应纳税额的基本计算公式为：应纳税额=计税依据税率 七、税收优惠七、税收优惠（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教育、医疗、科研和军事设施的，免征契税。（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免
15、。（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。（5）承受荒山、荒沟、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（6）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属，免征契税。八、征收管理与申报缴纳八、征收管理与申报缴纳纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，为纳税义务发生时间。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收
16、机关办理纳税申报，并在核定期限内缴纳税款，索取完税凭证。土地、房产管理部门凭完税凭证办理变更登记手续。符合减免税规定的纳税人，要在签订转移产权合同后10日内向土地、房屋所在地的征收机关办理减免税手续。第三节第三节 车船税车船税 一、概述 车船税是对在中华人民共和国境内的车辆、船舶的所有人或者管理人征收的一种财产税。新中国成立后，政务院于1951年9月颁布了车船使用牌照税暂行条例，在全国部分地区开征车船使用牌照税。1973年简化税制、合并税种时，将对国营企业和集体企业征收的车船使用牌照税并入工商税，车船使用牌照税只对不缴纳工商税的单位、个人和外侨征收，征税范围大为缩小。1984年10月国务院决定
17、对车船征税，1986年9月15日国务院颁布了中华人民共和国车船使用税暂行条例，决定于1986年10月1日起在全国施行。现行车船税的基本规范是2006年12月29日由国务院颁布并于2007年1月1日起实施的中华人民共和国车船税暂行条例。征收车船税的意义在于：开辟地方财源，为地方财政筹集资金；调节财富分配，促进社会公平；加强对车船的使用和管理。2012年和2015年，财政部工信部等部门曾两度下发文件，明确对节约能源、使用新能源车船的车船税的优惠政策。2012年以来，工信部、税务总局曾先后发布三批节约能源车辆、减免车船税的车型目录，第三批目录包含2000多款车船。2018年8月1日，财政部，税务总局
18、、工业和信息运输部下发关于节约新能源车船享受车船税优惠政策的通知，要求对符合标准的新能源车船免征车船税，对符合标准的节能汽车减半征收车船税。二、纳税义务人二、纳税义务人车船税的纳税人是指在中华人民共和国境内，依法在我国车船管理部门登记的车辆、船舶的所有人或者管理人。三、征税范围三、征税范围车船税的征收范围，是指依法应当在我国车船管理部门登记的车船（除规定减免的车船外）。车辆包括机动车辆和非机动车辆。机动车辆是指依靠燃油、电力等能源作为动力运行的车辆，如汽车、拖拉机、无轨电车等；非机动车辆是指依靠人力、畜力运行的车辆，如三轮车、自行车、畜力驾驶车等。船舶包括机动船舶和非机动船舶。机动船舶，指依靠
19、燃料等能源作为动力运行的船舶，如客轮、货船、气垫船等；非机动船舶，指依靠人力或者其他力量运行的船舶，如木船、帆船、舢板等。四、税目与税率四、税目与税率车船税暂行条例对应税车船实行有幅度的定额税率，即对各类车船分别规定一个最低到最高限度的年税额，同时授权国务院财政部门、税务主管部门可以根据实际情况，在车船税税目税额表规定的税目范围和税额幅度内划分子税目，并明确车辆的子税目税额幅度和船舶的具体适用税额。车辆的具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府在规定的子税目税额幅度内确定。这样规定主要是考虑到中国幅员辽阔，车辆种类繁多，很难硬性规定一个统一的税额；由省、自治区、直辖市人民政府自行规定，更有利于
20、税法的贯彻执行。五、应纳税额的计算五、应纳税额的计算（一）计税依据（1）乘人汽车、电车、摩托车、自行车、人力车和畜力车，以“辆”为计税依据。（2）载货汽车、专项作业车、三轮汽车、低速货车按自重每吨。（3）船舶按净吨位每吨。所涉及的核定载客人数、自重、净吨位、马力等计税标准，以车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书相应项目所载数额为准。（二）应纳税额的计算方法 车船税应纳税额的计算公式为：载客汽车、摩托车的应纳税额=辆数适用单位税额 载货汽车、专项作业车、三轮汽车、低速货车的应纳税额=自重吨位数适用单位税额机动船的应纳税额=净吨位数适用单位税额拖船、非机动驳船的应纳税额=净吨位数(适用单位税
21、额50%)（其中，拖船按照发动机功率每2马力折合净吨位1吨计算征收车船税。）客货两用汽车应纳税额=自重吨位数适用单位税额购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。计算公式为：应纳税额=（年应纳税额/12）应纳税月份数 六、税收优惠六、税收优惠（一）法定的免税车船（1）非机动车船（不包括非机动驳船）。（2）拖拉机。（3）捕捞、养殖渔船。（4）军队、武警专用的车船。（5）警用车船。（6）按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶。（7）依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。（二）特定减免 省、自治区、
22、直辖市人民政府可以根据当地实际情况，对城市、农村公共交通车船给予定期减税、免税。七、征收管理与申报缴纳七、征收管理与申报缴纳（一）纳税义务发生时间（1）纳税人未按照规定到车船管理部门办理应税车船登记手续的，以车船购置发票所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间。对未办理车船登记手续且无法提供车船购置发票的，由主管地方税务机关核定纳税义务发生时间。（2）在一个纳税年度内，已完税的车船被盗抢、报废、灭失的，纳税人可以凭有关管理机关出具的证明和完税证明，向纳税所在地的主管地方税务机关申请退还自被盗抢、报废、灭失月份起至该纳税年度终了期间的税款。已办理退税的被盗抢车船，失而复得的，纳税人应当从公
23、安机关出具相关证明的当月起计算缴纳车船税。（二）纳税期限 车船税按年征收，分期缴纳。纳税年度自公历1月1日起，至12月31日止。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。车船税的纳税期限授权给省、自治区、直辖市人民政府确定，这主要基于以下两点考虑：第一，纳税人拥有并且使用的车船种类不一，数量各异，其应纳税额多少也相差较大。所以，对那些使用车船数过多、应纳税额大、一次性缴纳有困难的纳税人，应允许其按季度或者按半年缴纳；而对那些非机动车船，纳税人面广人多、应纳税额小，纳税人愿意一次性缴纳的，就应允许其一次缴清全年税款。第二，各地情况不同，授权地方自行确定有利于税收征管。（三）纳税地点（1）车船
24、税的纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定，一般为纳税人所在地。跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地。所谓纳税人所在地，对单位而言是指经营所在地或机构所在地；对个人而言是指住所所在地。（2）车船税实行源泉控制，一律由纳税人所在地的地方税务局负责征收和管理，各地对外省、市来的车辆船不再查补税款。（3）车船的所有人或管理人未缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳车船税。（4）从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应依法代收代缴车船税。机动车车船税的扣缴义务人依法代收代缴车船税时，纳税人不得拒绝。（四）申报缴纳 车船税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写车船税纳税申报表 复习思考题复习思考题1.房产税的征税范围是如何规定的？2.房产税的计税依据和税率是如何规定的？3.契税的征税对象具体包括哪些内容？4.契税的减免税优惠是如何规定的？5.车船税的征税范围是如何规定的？返回目录书页返回目录书页
