1、11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院1第八章第八章 建设项目投资估算建设项目投资估算11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院2基本建设程序基本建设程序基本建设程序基本建设程序必须遵循的客观规律必须遵循的客观规律中长期发展规划中长期发展规划可行性研究可行性研究设计任务书设计任务书初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计招标与投标招标与投标实施规划实施规划工程施工工程施工竣工验收竣工验收投资估算投资估算设计概算设计概算修正概算修正概算施工图预算施工图预算标底与报价标底与报价施工预算施工预算工程结算工程结算竣工决算竣工决算11/29/2022济
2、南大学城市发展学院济南大学城市发展学院3一、投资估算的概念和内容一、投资估算的概念和内容投资估算是指在建设项目的投资估算是指在建设项目的决策阶段决策阶段，对将来进行该项目，对将来进行该项目建设可能花费的各项费用的建设可能花费的各项费用的事先匡算事先匡算。第一节第一节 估算的基本知识估算的基本知识建设规模建设规模技术方案技术方案设备方案设备方案工程方案工程方案项目实施进度项目实施进度前提前提已进行研究并基本已进行研究并基本确定的基础上确定的基础上11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院4建设规模建设规模技术方案技术方案设备方案设备方案工程方案工程方案项目实施进度项目实施进度对
3、项目已进行研究并基本对项目已进行研究并基本确定确定建筑面积建筑面积 20000m2高层、框架高层、框架-剪力墙结构、电梯、中央空调剪力墙结构、电梯、中央空调电梯、中央空调等设备的工作能力电梯、中央空调等设备的工作能力主导施工过程的主要施工方案主导施工过程的主要施工方案各主要施工阶段的工期：地基基础、主体、各主要施工阶段的工期：地基基础、主体、装修、设备安装装修、设备安装某高校拟建实验楼某高校拟建实验楼11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院5二、投资估算的作用二、投资估算的作用1、项目建议书阶段、项目建议书阶段主管部门主管部门审批审批项目建议书的依据，对项项目建议书的依据，
4、对项目的规划规模起参考作用。目的规划规模起参考作用。XX学院学院建议立项建设院教学主楼建议立项建设院教学主楼项目建议书：项目建议书：投资估算投资估算学校主管部门学校主管部门作为规划项目规模的参考作为规划项目规模的参考11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院62、项目可行性研究阶段、项目可行性研究阶段项目投资项目投资决策决策的重要依据，分析、计算的重要依据，分析、计算项目投资经济效果的重要条件。项目投资经济效果的重要条件。投资决策：投资决策：规模、建设周期、总投资额规模、建设周期、总投资额11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院73、项目实施阶段、项目实施
5、阶段项目项目资金筹措资金筹措及制定及制定贷款计划贷款计划的依据，的依据，核算项目建设投资需要额和编制建设投核算项目建设投资需要额和编制建设投资计划的依据。资计划的依据。某房地产项目建设某房地产项目建设投资估算投资估算10000万万投资公司投资公司 5000万万抵押贷款抵押贷款 3000万万预售楼宇款预售楼宇款 2000万万利息：利息：贷款计划贷款计划11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院8四、建设项目投资估算的深度与要求四、建设项目投资估算的深度与要求序号序号 投资估算阶段投资估算阶段投资估算误差幅度投资估算误差幅度1 投资投资机会机会研究阶段研究阶段+30%2 初步可行
6、性研究阶段初步可行性研究阶段（项目建议书阶段）（项目建议书阶段）+20%3 详细可行性研究阶段详细可行性研究阶段+10%4项目评估阶段项目评估阶段+10%目标越来越目标越来越明确，投资误明确，投资误差越来越小，差越来越小，估算越来越准估算越来越准确。确。11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院9建设项目总投资估算构成图建设项目总投资估算构成图建建设设项项目目估估算算总总投投资资建建设设投投资资固固定定资资产产费费用用建设工程费建设工程费设备及工器具购置费设备及工器具购置费安装工程费安装工程费固定资产其他费用固定资产其他费用无形资产费用无形资产费用建设用地费建设用地费专利及专
7、有技术使用费专利及专有技术使用费其他资产费用其他资产费用（递延资产）（递延资产）生产准备及开办费生产准备及开办费预备费预备费基本预备费基本预备费差价预备费差价预备费建设期利息建设期利息流动资金流动资金固定资产投资方向税固定资产投资方向税三、建设项目投资估算的范围与内容三、建设项目投资估算的范围与内容11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院10五、建设项目投资估算的依据与要求五、建设项目投资估算的依据与要求1、建设项目投资估算的依据、建设项目投资估算的依据专门机构发布的建设项目投资费用构专门机构发布的建设项目投资费用构成、投资估算指标、计算方法，以及成、投资估算指标、计算方法
8、，以及其他有关计算工程造价的文件。其他有关计算工程造价的文件。专门机构发布的工程建设其他费用计专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数。布的物价指数。拟建项目各单项工程的建设内容及工拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。程量。同类工程的竣工决算资料同类工程的竣工决算资料11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院112、建设项目投资估算的要求、建设项目投资估算的要求工程内容和费用构成齐全、计算合理。工程内容和费用构成齐全、计算合理。选用指标与具体工程之间存在标准或者选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，
9、应进行必要的换算或调整条件差异时，应进行必要的换算或调整投资估算精度能满足控制初步设计概算投资估算精度能满足控制初步设计概算的要求。的要求。11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院12六、建设项目投资估算的编制原理与编制步骤六、建设项目投资估算的编制原理与编制步骤（一）编制原理（一）编制原理参照套用估算指标参照套用估算指标同类相似工程的单位造价同类相似工程的单位造价考虑调整系数考虑调整系数待建项目的投资估算待建项目的投资估算11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院131.工程特征工程特征 建筑面积：建筑面积：3617平方米平方米 结构形式：结构形式：砖混
10、砖混 工程类别：工程类别：三类三类 层数：层数：六层六层 基础：基础：预制钢筋混凝土桩预制钢筋混凝土桩 墙体墙体(内、外、隔内、外、隔)：砖墙砖墙 门窗：门窗：塑钢窗塑钢窗 楼板种类及构造：楼板种类及构造：预应力空心板预应力空心板室内室内(墙、地面、天棚墙、地面、天棚)装饰：装饰：水泥砂浆水泥砂浆室外装饰：室外装饰：803涂料涂料采暖：采暖：焊接钢管、翼型散热器焊接钢管、翼型散热器给水：给水：给水塑料管、普通卫生洁具给水塑料管、普通卫生洁具 排水：排水：地下排水铸铁管、地上排水塑料管地下排水铸铁管、地上排水塑料管电照：电照：电线管采用电线管采用PVC管、电线：塑铜线、包括电视配管、灯具采用管、
11、电线：塑铜线、包括电视配管、灯具采用座灯头、走廊声控灯座灯头、走廊声控灯防雷：防雷：普通防雷做法普通防雷做法某省某民用住宅投资估算指标某省某民用住宅投资估算指标11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院14序号序号名称名称合计合计土建土建水暖水暖电气电气一一每每100平方米造价平方米造价67413.8956956.466119.304338.13二二合同价款合同价款63976.9753868.485915.084193.411.定额直接费定额直接费46998.2239625.214302.733070.281.1人工费人工费10241.148688.65919.80632.6
12、91.2材料费材料费31572.8025907.223268.492397.091.3机械费机械费5184.285029.35114.4440.502.生产费用生产费用4093.373366.84427.14299.393.间接费间接费2988.982461.38324.25203.354.劳动保险费劳动保险费2684.962268.57246.70169.695.利润利润7090.036043.89603.25442.896.规费规费121.41102.5911.017.81三三追加合同价款追加合同价款1181.151181.1500四四其他费用其他费用0000五五税金税金2255.7719
13、06.83204.22144.722.每每100平方米建筑面积造价（估算指标）平方米建筑面积造价（估算指标）11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院153.每每100平方米建筑面积人工及主要消耗指标平方米建筑面积人工及主要消耗指标土土建建名称名称人工人工(工日工日)钢筋钢筋(t)型钢型钢(t)钢模板钢模板(t)木材木材(立方立方米米)周转木周转木材材(立方立方米米)胶合胶合板板(平平方米方米)水泥水泥(t)红砖红砖(千块千块)毛石毛石(立方立方米米)数量数量402.901.930.100.0370.512.1015.4223.402.09名称名称砂砂(立方立方米米)碎碎(砾
14、砾)石石(立方米立方米)生石灰三生石灰三厘灰厘灰(米米)破璃破璃(平方米平方米)沥青沥青(t)油毡油毡(平方平方米米)塑钢塑钢窗窗(平平方米方米)铁钉铁钉(kg)铁丝铁丝(kg)油漆油漆(kg)数量数量34.3924.650.0314.210.2711.4334.4111.39名称名称空心砖空心砖(1)(千块千块)空心砖空心砖(2)(千块千块)加气砼块加气砼块(立方米立方米)面砖面砖(千块千块)预制水磨预制水磨石板石板(平方平方米米)花岗岩花岗岩板大理板大理石板石板(平方平方米米)铝合铝合金型金型材材(kg)铜条铜条(kg)水水(立方立方米米)电电(kwh)数量数量0.89暖暖卫卫名称名称人工
15、人工(工日工日)焊接钢管焊接钢管(米米)给水塑料给水塑料管管(米米)排水塑料排水塑料管管(米米)阀门阀门(个个)水表水表(块块)洗脸洗脸盆盆(个个)大小大小便器便器(个个)翼散翼散型热型热器器(片片)M132型散型散热器热器(片片)数量数量42.5553.3443.9016.726.500.690.691.6629.54电电照照名称名称人工人工(工日工日)钢管钢管(t)PVC管管(米米)2.5mm以以内导线内导线(米米)4mm以上以上导线导线(米米)配电箱配电箱(个个)电表电表(块块)开关开关插座插座(个个)普通普通灯具灯具(套套)荧光荧光灯具灯具(套套)数量数量29.270.351.433.
16、081.200.020.020.200.0811/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院16（二）编制步骤（二）编制步骤1、分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备购置、分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备购置费、安装工程费费、安装工程费2、在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其、在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费。他费用和基本预备费。3、估算价差预备费、建设期利息和流动资金。、估算价差预备费、建设期利息和流动资金。11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院17第二节、建设项目投资估算的编制方法第二节、建设项目投资估算的编
17、制方法（一）建筑工程费的估算（一）建筑工程费的估算1、单位建筑工程投资估算法。、单位建筑工程投资估算法。建筑工程费建筑工程费=建筑工程总量建筑工程总量单位建筑工程投资单位建筑工程投资如：某六层民用住宅楼如：某六层民用住宅楼2000m2，估算指标，估算指标674元元/m2，建筑工程费，建筑工程费投资估算：投资估算：134.8万元。万元。2、单位实物工程量投资估算法、单位实物工程量投资估算法 建筑工程费建筑工程费=实物工程量实物工程量单位实物工程量投资单位实物工程量投资如：土石方工程建筑工程费如：土石方工程建筑工程费=土石方工程量（土石方工程量（m3）每每 m3投资投资3、概算指标投资估算法、概算
18、指标投资估算法 11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院18建筑工程费用估算表建筑工程费用估算表序号序号建、构筑物名称建、构筑物名称单位单位工程量工程量 单价（元）单价（元）费用合计费用合计（万元）（万元）12*11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院19（二）设备购置费的估算（二）设备购置费的估算 国内设备购置费估算表国内设备购置费估算表序号序号设备名称设备名称型号规格型号规格单位单位数量数量 设备购置费设备购置费出厂价（元）出厂价（元）运杂费运杂费（元）（元）总价总价（万元）（万元）合计合计11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院
19、20进口设备购置费估算表进口设备购置费估算表序序号号设设备备名名称称台台套套数数离离岸岸价价国国外外运运费费运运输输保保险险费费到到岸岸价价进进口口关关税税消消费费税税增增值值税税外外贸贸手手续续费费银银行行财财务务费费海海关关监监管管手手续续费费国国内内运运杂杂费费设设备备购购置置费费总总价价1设设备备A2设设备备B*合合计计11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院21（三）安装工程费的估算（三）安装工程费的估算安装工程费安装工程费=设备原价设备原价安装费费率安装费费率 =设备吨位设备吨位每吨的安装费每吨的安装费 =安装工程实物量安装工程实物量安装费用指标安装费用指标11
20、/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院22安装工程费估算表安装工程费估算表序号序号安装工程名称安装工程名称单位单位数量数量指标（费率）指标（费率）安装费用（万元）安装费用（万元）1设备设备AB*2管线工程管线工程AB*合计合计11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院23四、工程建设其他费用的估算四、工程建设其他费用的估算 （单位：万元）（单位：万元）序号序号费用名称费用名称计算依据计算依据费率或标准费率或标准总价总价1建设管理费建设管理费2可行性研究费可行性研究费3研究实验费研究实验费4勘察设计费勘察设计费5环境影响评价费环境影响评价费6劳动安全卫生评价费
21、劳动安全卫生评价费7场地准备及临时设施费场地准备及临时设施费8引进技术和引进设备其他费引进技术和引进设备其他费9工程保险费工程保险费10联合试运转费联合试运转费11特殊设备安全监督检验费特殊设备安全监督检验费12市政公用设施建设及绿化费市政公用设施建设及绿化费13建设用地费建设用地费14专利及专有技术使用费专利及专有技术使用费15生产准备及开办费生产准备及开办费*合计合计11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院24五、基本预备费的估算五、基本预备费的估算基本预备费基本预备费=（建筑工程费（建筑工程费+设备购置费设备购置费+安装工程费安装工程费+工程建设其他费）工程建设其他费
22、）基本预备费费率基本预备费费率11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院25六、价差预备费的估算六、价差预备费的估算价差预备费价差预备费 一般按照国家规定的投资总和价格指数，依据工程分一般按照国家规定的投资总和价格指数，依据工程分年度估算投资额，采用复利法计算。公式为：年度估算投资额，采用复利法计算。公式为：式中：式中：PF为价差预备费；为价差预备费；It为建设期第为建设期第t年的静态投资，包括设备工器具购置费、建筑安装工程年的静态投资，包括设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费和基本预备费；费、工程建设其他费和基本预备费；n为建设期年份数；为建设期年份数；f为利率
23、。为利率。PF=It（1+f）t-1nt=011/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院26（七）建设期利息的估算（七）建设期利息的估算 建设期利息建设期利息 是指项目借款在建设期内发生并计入是指项目借款在建设期内发生并计入建设项目总投资的利息。一般按照复利法计算，为了建设项目总投资的利息。一般按照复利法计算，为了简化计算通常假定借款均在每年的年中支用。简化计算通常假定借款均在每年的年中支用。计算公式为：计算公式为：各年应计利息各年应计利息=（年初借款本息累计（年初借款本息累计+本年借款本年借款/2）年利率年利率11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院27（
24、八）流动资金的估算（八）流动资金的估算 流动资金流动资金 是指生产经营性项目投产后，为进行正常生产是指生产经营性项目投产后，为进行正常生产经营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所经营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。一般采用分项详细估算法。需的周转资金。一般采用分项详细估算法。1、分项详细估算法、分项详细估算法 流动资金流动资金=流动资产流动资产流动负债流动负债 流动资产流动资产=应收（或预付）账款应收（或预付）账款+现金现金+存货存货 流动负债流动负债=应付（或预收）账款应付（或预收）账款11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院
25、28（九）项目总投资的估算（九）项目总投资的估算序号序号费用名称费用名称投资额投资额占项目总占项目总投资比例投资比例（%）估算说明估算说明合计合计其中：外汇其中：外汇1建设投资建设投资1.1工程费用工程费用1.1.1建筑工程费建筑工程费1.1.2设备购置费设备购置费1.1.3安装工程费安装工程费1.2工程建设其他费用工程建设其他费用1.3预备费预备费2建设期利息建设期利息3流动资金流动资金4项目总投资（项目总投资（1+2+3）项目总投资估算汇总表项目总投资估算汇总表（单位：万元、万美元）（单位：万元、万美元）11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院29主要单项工程投资估算表
26、主要单项工程投资估算表（单位：万元）（单位：万元）序号序号工程名称工程名称建筑工程费建筑工程费设备购置费设备购置费安装工程费安装工程费工程建设其他费工程建设其他费合计合计合计合计11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院30案例案例 3-1拟建某工业建设项目，各项数据如下：拟建某工业建设项目，各项数据如下：1.主要生产项目主要生产项目 7 400万元万元（其中：建筑工程费（其中：建筑工程费 2 800万元，设备购置费万元，设备购置费3900万元，安装工程费万元，安装工程费 700万元）；万元）；2.辅助生产项目辅助生产项目 4 900万元万元（其中：建筑工程费（其中：建筑工程
27、费 1 900万元，设备购置费万元，设备购置费2 600万元，安装工程费万元，安装工程费 400万元）；万元）；3.公用工程公用工程 2 200万元万元（其中：建筑工程费（其中：建筑工程费 1 320万元，设备购置费万元，设备购置费 660 万元，安装工程费万元，安装工程费 220万元）；万元）；4.环境保护工程环境保护工程 660万元万元（其中：建筑工程费（其中：建筑工程费 330万元，设备购置费万元，设备购置费 220 万元，安装工程费万元，安装工程费 110万元）；万元）；11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院315.总图运输工程总图运输工程 330万元万元（其中：
28、建筑工程费（其中：建筑工程费 220万元，设备购置费万元，设备购置费 110 万元）；万元）；6.服务性工程建筑工程费服务性工程建筑工程费 160万元；万元；7.生活福利工程建筑工程费生活福利工程建筑工程费 220万元；万元；8.场外工程建筑工程费场外工程建筑工程费 110万元；万元；9.工程建设其他费用工程建设其他费用 400万元；万元；10.基本预备费费率为基本预备费费率为10%；11.建设期各年平均价格上涨率为建设期各年平均价格上涨率为6%；12.建设期为建设期为 2年，每年建设投资相等，建设资金来源为：第一年，每年建设投资相等，建设资金来源为：第一年贷款年贷款 5 000万元，第二年贷
29、款万元，第二年贷款 4 800万元，其余为自有资金，万元，其余为自有资金，贷款年利率为贷款年利率为 6%试编制该建设项目的投资估算表。试编制该建设项目的投资估算表。除贷款利率取两位小数外，其余得数均取整数计算。单位：万元除贷款利率取两位小数外，其余得数均取整数计算。单位：万元11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院32解：解：（1）首先根据题目背景资料填写有关内容，并汇总出该建设项目工程费用和工程建）首先根据题目背景资料填写有关内容，并汇总出该建设项目工程费用和工程建设其他费用之和，如图表所示为设其他费用之和，如图表所示为16 380万元。万元。（2）计算基本预备费）计算基
30、本预备费 =（建筑工程费（建筑工程费+设备购置费设备购置费+安装工程费安装工程费+工程建设其他费）工程建设其他费）基本预备费费率基本预备费费率=16 380 10%=1 638 万元。万元。（3）计算价差预备费）计算价差预备费 PF=It（1+f）t-12（1 6380+1 638）+（1+6%）2-1=1 654万元万元2（1 6380+1 638）=（1+6%）1-1价差预备费价差预备费=则该项目预备费为：则该项目预备费为：1 638+1 654=3 292万元万元11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院33（4）计算建设期利息）计算建设期利息第一年贷款利息第一年贷款利
31、息 =12 5 000 6%=150万元万元第二年贷款利息第二年贷款利息 =（5 000+150+214 800）6%=453万元万元则建设贷款利息为：则建设贷款利息为：150+453=603万元万元11/29/2022济南大学城市发展学院济南大学城市发展学院34项目总投资估算汇总表项目总投资估算汇总表 （单位：万元）（单位：万元）序号序号工程费用名称工程费用名称估算价值估算价值建筑工程建筑工程设备购置设备购置安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计1工程费用工程费用7 0007 4901 43015 9801.1主要生产项目主要生产项目2 8003 9007007 4001.2辅助生产项目辅
32、助生产项目1 9002 6004004 9001.3公用工程公用工程1 3206602202 2001.4环境保护工程环境保护工程3302201106601.5总图运输工程总图运输工程2201103301.6服务性工程服务性工程1601601.7生活福利工程生活福利工程2202201.8厂外工程厂外工程1101102工程建设其他费用工程建设其他费用40040012合计合计7 0607 4901 43040016 3803预备费预备费32923 2923.1基本预备费基本预备费16381 6383.2价差预备费价差预备费16541 6544建设期利息建设期利息6036035合计合计7 0607 4901 430 4 29520 275
