1、一、一、愿景二、二、项目简述三、三、发展思路四、四、顶层设计五、五、发展战略目录目录一、愿景一、愿景农田变公园农区变景区民房变客房农村变乡村农园变乐园农产品变礼品农民的农业劳动变成城里人的健身运动让农村成为人们向往的地方：成人在这里放松、孩子在这里上学、老人在这里养老以湄潭兴隆镇为样板，打造出城市周边农村与城市融合发展的新路径、新经济模式让农民成为最大的合作伙伴、最重要的参与者、最大的受益者现代生态农业综合开发基地；集商、旅、景、文为一体的文旅产业示范镇；一、二、三产业融合发展样板工程；“耕读田园中 茶间一壶酒 妙曼兴隆镇 康养在湄潭”湄潭智慧康养小镇(互动分布式花园田园幸福综合体)贵州省遵义
2、市的标杆性项目中国医养结合的典范之城成为中国乡村振兴战略的示范点养老地产开发采用的是开发商、投资高与运营商互相分离模式。模式11与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式以种植开花美观的农作物为主，按照优美的自然景观设计、种植各种具有经济功能的茶叶。4)、以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发1、由湄潭县政府派驻单位、当地相关企业、中颐集团、央企等共同组建“湄潭智慧康养小镇”项目公司（平台公司）。投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。1)、产业循环收益2）民营投资机构；一维的传统产业二维的互联
3、网产业三维的智能科技产业。3、一期投入启动资金 万现金。3、一期投入启动资金 万现金。产业策略：通过带动农民，以茶叶种植为根基，一、二、三产联动。01位置02交通03产业04人口05经济二二、项目简述项目简述（一）湄潭优势分析1、三农政策(2018一号文件 六大方向与六大保障)明确六大方向 1)、重精品实施休闲农业和乡村旅游精品工程 2)、重生态注重乡村生态优势转化 3)、重产业构建农村一二三产业融合发展体系 4)、重传承推进农耕文化遗产的保护与适度利用 5)、重扶贫坚决打好精准脱贫攻坚战 6)、重监管完善市场准入和监管夯实六大保障 1)、农业产业保障：更特色、更安全、更科技、更优质 2)、设
4、施环境保障：更便利、更卫生、更美观、更联通 3)、规划保障：加强规划统筹管理和系统衔接 4)、土地保障：进一步完善设施农用地政策 5)、财政保障：充分发挥财政资金的引导作用 6)、人才保障：以乡情乡愁为纽带造就新农民（二）政策分析、旅游政策、康养政策政策风险主要体现在政策有效性和稳定性两方面。国家出台了一些养老服务相关政策，但是令人遗憾的是，地方政府并没有相应出台具备系统可操作性的配套实施办法及措施。中央政策如何有效地影响市场，还存在诸多的不确定性因素。1、中国未来产业分为三种：一维的传统产业二维的互联网产业三维的智能科技产业。一维世界正在推倒重建，二维世界被划分完毕（BAT掌控），三维世界正
5、在形成，高维挑战低维总有优势。所以网店可以冲散实体店，而微信的对手一定在智能领域诞生。2、休闲农业地产休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下五种：1)、以农家乐为基础的地产开发2)、以农业观光园为依托的地产开发3)、以景区为依托的地产开发4)、以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发5)、养老地产成农业地产开发新宠（三）产业分析3、文旅产业4、康养产业5、地产产业6、互联网产业进化论：PC互联网移动互联网物联网，中国经济
6、结构进化论：计划经济市场经济共享经济共产经济。三三、发展思路发展思路一）、方针大策划、大规划、大发展写好一篇文章讲好一个故事整合相关资源寻求政府支持建成一个项目 （一）大策划1、邀请世界或国内顶级的“乡村综合体”策划单位编写“湄潭康养第一镇”策划方案。定位：具有国际水平的中国一流智慧康养小镇；打造：“互动分布式花园田园幸福综合体”；规模：湄潭县全境(兴隆镇为重点打造的核心区域)；产业：以聚焦“农业+文旅+康养+地产+金融+互联网”六大产业融合模式，打造123产业产融结合，全产业链联动。打造三个体系，居住体系、文化体系、产业体系。三生：生产、生活、生命2、关键词1)、互动式：要意为：各景区、各项
7、活动、各商业体之间不但互相促进，而且尽量做到一个景区的影响力和产能转化为下一个景区的效益。2)、分布式：要意为：各景区和商业体之间在物理空间上要有一定的距离，和分割感。一方面使游客和客户在进入各个园区时主题和审美上截然不同，避免产生“大同感”；另一方面更是为了更大范围的带动农村、农民的“差异化”发展。3)、田园：不要脱离农业田园的属性，不要脱离农业生产的属性。4)、田园：打造“茶叶农业经济”的新模式。以种植开花美观的农作物为主，按照优美的自然景观设计、种植各种具有经济功能的茶叶。5)、综合体：除围绕茶叶植入丰富的二、三产业外。养老、学校、医院等依托环境升值的高效益产业也在后期植入，创造一种新的
8、“茶叶经济综合体”。综合体是利润最为丰厚的部分。3、特色二字应体现在三个方面：1)、特色在于产业特色：产业是基础，没有产业依托就是空中楼阁;农业(茶叶种植)、茶加工、旅游、康养（养老、医疗、护教、老旅、健康食品）2)、特色在于环境特色：强调城区的合理布局，方便生活，方便生产;全国茶种植第一县，环境优美、生态3)、特色在于文化特色：要把各地不同的风土文化融入特色小镇建设之中，强调文化自信。我们要改变过往产业区、居住区分离的理念，做到产城结合，并营造人与产业、自然相协调、互动的氛围。”a、茶文化b、苗文化c、文化历史红色文化（遵义会议）当代红色文化（十谢共产党）（二）大规划邀请世界顶级的农业、旅游
9、、康养等产业“乡村综合体”设计单位规划湄潭县“幸福综合体”概规设计方案。特色小镇是透过挖掘产业特色、历史人文和自然资源，创新打造出新产业、新商业、新品牌、以及新的居住与生活方式，包括三个体系，即：居住体系、文化体系、产业体系。形成产、城、人、文、景五位一体有机结合的功能平台，成为打造城市新经济的新途径。特色小镇是不走寻常路，到达新地方。含盖吃、住、行、游、娱、购、，产城融合的特色智慧康养小镇（三）大发展依托湄潭已建成的中国最大规模茶叶种植基地，提档升级建成世界级的“智慧康养特色小镇”特色版块1、高品质茶种植中心（一产）2、茶加工中心（二产）3、茶贸易中心（三产）4、茶文化中心（三产）5、康养中
10、心6、茶旅游中心7、腾讯集团智慧产业根植于湄潭康养特色小镇“三生”之中8、集装箱花样旅游小镇9、国学研究中心10、房车露营基地11、青少年爱国教育基地12、茶产业博物馆13、节主题公园14、婚庆产业链15、.特色民宿按照“一次规划、分步实施”的原则，四、顶层设计四、顶层设计顶层设计主要由一、商业模式,二、组织模式,三、资本模式三种模式组成,必须紧紧围绕“1、特色为本。2、产业为根。3、宜居为核。4、双创为体。5、企业为主。五个为”展开,历史机遇面前，应敢为人先、独树一帜,一、商业模式（一）商业模式1、公共基础设施（市政公路、污水处理）建设采用PPP模式（公共私营合作制、股权合作）；2、公共配套
11、设施（公办医院、养老院等）采用BOT模式（建设-经营-移交）；3、经营性设施（酒店、民宿、机构养老、康复）采用民间投资。（二）特色小镇主要有三种创建模式 一是企业主体、政府服务。政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。二是政企合作、联动建设。政府做好大规划，联手大企业培育大产业。三是政府建设、市场招商。政府成立国资公司，根据产业定位面向全国招商。1、特色小镇开发必备的3个体系小镇开发最重要的是不能思维僵化，给小镇定框框。一个小镇的发展是由自然和人文资源、经济基础、市场环境决定的。特色小镇是透过挖掘产业特色、历史人文和自然资源，创新打造出新产业、新商业、新品牌、以
12、及新的居住与生活方式，形成产、城、人、文、景五位一体有机结合的功能平台，成为打造城市新经济的新途径。特色小镇是不走寻常路，到达新地方。1)、特色小镇应该建立哪三个体系？即：居住体系、文化体系、产业体系。所谓居住体系，即传统房地产开发所包含的所有元素，比如社区及配套，物业及服务，房子以及周边相关的居住及生活单元。万科提出的三好（好房子好社区好服务）即是此中之意。所谓文化体系，是小镇特有的内容，在房子之外，在社区之上，具有独特、专属的社区氛围，能够产生软性价值的内容。文化体系要满足：有人，有文，有人文，最终实现有生机有活力。所谓产业体系，是小镇能够自循环的体系，有产业，才有活力，才能独立并持续运转
13、。产业体系与前两者共同形成一个产业链，是一个生态体。产业体系最终实现可持续发展，自循环运营。：生产、生意、生生不息。2)、特色小镇到底卖什么？特色小镇的第一层级是卖房子，卖商业配套，以及物业服务，通过此类“产品”实现快速资金回笼。特色小镇的第二层级是基于文化体系，售卖“文化”以及衍生品。比如阿那亚社区的话剧社在北京天桥剧场、大隐剧院的演出话剧，特色小镇更高一级是售卖一种让人向往的生活方式。卖房子卖服务，卖文化以及衍生品，卖向往的生活方式。所有成功的特色小镇在干也是必干的事情。3)、特色小镇怎么算成功？特色小镇不是房地产开发，不止于让房企满意。要满足本地老百姓，社区居者和用户的需求，给予他们幸福
14、和谐，良性健康的生活环境和美好社区。还要政府满意，不再是纯粹的卖地收钱，更要实现政府政绩、城市形象、和长效利税的统一。特色小镇的正轨：形成产、城、人、文、景五位一体有机结合的功能平台，成为打造城市新经济的新途径。能够实现三个满意的特色小镇才是真成功。4)、特色小镇最终实现什么？特色小镇最终实现什么，应该基于其三个体系。其一，实现居住多元。其二，是实现文化多样。其三，是实现聪明增长。是能够持续发展的社区，形成一种自我生长的生态，足以安放心灵，寄托一生。2、十套低成本特色小镇拿地策略方案一：使用存量国有建设用地方案二：圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目方案三：圈外单独选址建设项目用地
15、方案四：使用国有农用地方案五：直接使用集体建设用地方案七：使用集体未利用地方案八：使用设施农用地方案九：结合土地整治、村庄整治安排用地方案十：使用增减挂钩项目建新区用地的，视同建设用地；3、特色小镇：三种盈利模式解析（政府、开发商、金融机构）政府政府是特色小镇发展的最主要推动者，特色小镇的发展不仅可以推动地方经济的快速发展升级和就业人口的聚集，也给政府带来了巨大收益。1)、税收收入。2)、土地溢价。开发商开发商是特色小镇的开发主体，涉及小镇开发的前中后全链条，从土地整理就开始介入，往往一直延伸到小镇运营。对于开发商来说，可以从以下几点收益：1)、政策性资金。2)、基础建设收益。3)、项目运营收
16、益。4)、地产收益：开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出，长短相济，长远发展。金融机构金融机构介入特色小镇开发，除了作为资金供给方，还可根据自身特点通过以下方式盈利：1)、产业循环收益2)、消费信托收益政府、开发商、金融机构因其介入角色的不同，在特色小镇的开发中形成了不同的盈利点和盈利模式，但只有互相携手共进，才能让特色小镇真正焕发生机，长久发展。(三)、休闲农业休闲农业作为农村一二三产业的融合体，在促进农业提质增效、带动农民就业增收、扩大居民消费需求、传承中华农耕文明、建设美丽乡村、推动城乡一体化发展等方面发挥了重要作用。乐享吃、住、行、游、购、学、观、教、娱的高品质体验。1
17、、搞懂10个字赏休闲农业基本的构成要素采吸引游客和盈利的抓手尝为消费者带来味蕾绽放之旅学发挥农业的教育功能耕休闲农业的灵魂戏快乐农业憩放松心情、释放压力养发现农业的健康功能淘快乐“淘宝”2、休闲农业9大经营模式，休闲农业核心在与经营，经营到位，赚钱也是分分钟的事情。1)、连片开发模式以政府投入为主建设基础设施，带动农民集中连片开发现代观光农业。2)、“农家乐”模式3)、农民与市民合作模式4)、产业带动模式5)、村镇旅游模式6)、休闲农场或观光农园模式7)、科普教育模式8)、民俗风情旅游模式9)、休闲度假模式3、4大休闲农业的盈利点1)、亲子文化2)、养生健康文化3)、养老文化4)、乡愁以“以人
18、为本、以游客情怀归宿”为出发点,(四)、养老地产开发1、15种经典模式分析第一类：与社区共同建设模式1：专门建设综合型养老社区模式2：新建大型社区的同时开发养老组团模式3：普通社区中配建各类养老产品模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施第二类：与相关设施并设模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施模式6：养老设施与幼儿园并设模式7：与教育设施结合，建设养老公寓第三类：与旅游或商业地产结合模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品模式9：与商业地产结合，开发老年公寓第四类：与国外养老企业结合图9 日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图模式10引入外资，建世界型连锁老年设施模式11与国际知名养老品
19、牌共同开发，引进管理模式第五类：以其他方式转型模式12与保险业结合，利用险资投资养老地产模式13与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产模式14利用自身独特资源转型开发养老地产模式15将旧的国有资产盘活，改造为老年设施2、养老服务商业模式设计的九大关键要素养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，必须建立行之有效的商业模式。1).解析要素，设计模式2).开发价值主张3).确定目标顾客4).凝炼价值诉求5).设计产品/服务组合6).整合关键资源7).打造业务平台战略合作；业务协同。8).设计盈利模式产品主导型：服务主导型：混合型：9).无法对抗的风险政策
20、风险：金融风险：市场风险：文化风险：一、养老产业的国家政策与地方政策“市长是爹”，如何向市长要政策？二、养老项目的商业模式与盈利模式设计“市场是娘”，如何向市场要效益？三、养老项目的运营服务与营销推广“营销制胜，服务为王”如何实现高入住率？（二）组织模式1、由湄潭县政府派驻单位、当地相关企业、中颐集团、央企等共同组建“湄潭智慧康养小镇”项目公司（平台公司）。2、联合成立“政府产业引导基金”；资金问题3、由项目公司实施一二级土地联动开发；土地开发主导权4、政府派驻单位负责相关政策的协调落地、拆迁安置；政策支持5、当地相关企业负责种植加工提档升级；一、二产业大发展6、央企负责整个项目的基础设施、公
21、建配套等建设工程；综合势力7、中颐集团负责引进旅游、康养、酒店等三产联盟企业入驻项目，中颐集团负责整个项目的运营管理。全产业链配套。（三）资本模式1、由以下四方面融资渠道组成项目公司；1）政府引导基金；2）民营投资机构；3）企业带资建设；4）国开行“康养基金”、“农业基金”、“旅游基金”等专项基金引进。2、通过发债、资产证券化、股权、理财等金融手段融资。3、投资模式投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模
22、式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。1)、全资自筹模式优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。2)、合作投资模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构3)、REITs模式也称房地产投资信托基金，4)、信托投资模式5)、BOT模式（建设-经营-转让）。用来进行基础设施建设。纵观全球养老产业发展史，产业初始是资本密集进入期，产业成熟期是兼并重组，直到下一个密集期的资本大举进入，那时将会迎来真正
23、的强强联合，形成垄断的大时代。“与资本联姻固然可以在某种程度缓解资金压力，加快布局，但养老产业的核心在于服务，而高素质人才、稳定的团队是通往成功的基石。”4、养老地产开发模式（15种）共分为五大类，15种模式。1).专门建设综合型养老社区的模式2).建大型社区的同时开发养老组团模式3).普通社区中配建各类养老产品模式4).成熟社区周边插建多功能老年服务设施模式5).与医疗机构结合，就近设置养老设施模式6).养老设施与幼儿园并设模式7).与教育设施结合，建设养老公寓模式8).在旅游风景区中开发养老居住产品模式9).与商业地产结合，开发老年公寓模式10).引入外资，建设世界型连锁老年设施模式11)
24、.与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式12).与保险业结合，利用险资投资养老地产(重要的投资主体之一)。13).与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产14).利用自身独特资源转型开发养老地产(以酒店行业为代表)15).将旧的国有资产盘活，改造为老年设施5、运营模式（3种）养老地产的运营模式主要指当养老地产建成后，如何进行产品销售、整体管理、日常经营、考核运转等。养老地产开发采用的是开发商、投资高与运营商互相分离模式。这一模式的核心是开发利润、租金收入、经营管理收益和资产升值收益的分离与投资风险、经营风险、市场风险的分拆。开发商通过快速销售地产商品给投资商或运营商迅速收回成本，收益不高但资
25、金回笼快；投资机构通过资产买卖获得高收益，同时也承担相应财务风险；运营商通过少量资产以杠杆方式扩大经营，获得较高现金回报并承担着市场与经营风险。6、盈利模式（7种）1).那么养老地产如何赚钱？赚土地的钱在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。赚服务的钱养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。赚设施的钱为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，通过配套设施获取收益。服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。赚人
26、群的钱当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。赚量身定做的钱细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。2).目前国内养老地产的盈利来源具体可分为以下7种：(1).销售模式出售产权(2).持有模式只租不售(3).销售+持有模式租售并举(4).会员制模式(5).逆抵押贷款购房(6).转让使用权模式(7).分散租赁模式五、发展战略五、发展战略一、规划(二个五年计划)（一）第一个五年计划(113计划三步走)第一步：201
27、8年稳步发展1、做好大策划：湄潭智慧康养小镇策划方案 2、过会大规划：湄潭智慧康养小镇概念性方案 湄潭智慧康养小镇控制性详规)3、稳步大发展人气=商气=财气营造出的山水交融的优美投资环境,良好的环境，必将引来众多游客，然后可以开展森林康养、花疗、婚纱摄影，户外亲子，中小学生课外教育等全齡段人群。产业策略：通过带动农民，以茶叶种植为根基，一、二、三产联动。良好的环境，必将引来各种投资，比如：花园颐养园、花园学校、花园医院、乡村酒庄、引入的高端学校、引入的养老院等。获得做大的产业链效益。开放共享。把湄潭打造为“旅游目地”，吸引中颐的中老年会员及海外旅行社众多的国内、国外旅客来湄潭观光旅游，第一年预
28、估重庆游客由现在的几百人上升为几万人。第二步:2019年创新发展引进“央企”等大型建筑企业,进行旅游基础及配套设施建设第三步:2020年-2022年快速发展123产业引进、提挡升绩，初步完成智慧康养小镇产业链打造。（二）:第二个五年计划(2023年-2027年)提挡升级全部完成湄潭智慧康养小镇全产业链打造。二、保障措施:1、组建专业化、职业化运营管理团队。2、用 有限公司做为今后项目运营平台公司；3、一期投入启动资金 万现金。三、运营管控 目标明确、保障有力、执行到位 建立现代管理制度，加强产权、组织、管理等三个方面制度建设。以“农业+文旅+康养+地产+金融+互联网”模式来指导用互联网思维，物联网技术，金融的手段、创新商业模式，跨界整 合资源，连接各行各业，达成共享、共创、共赢!投资商：中颐集团方案规划：技术支持：战略合作：养生支持：中国中药材科技协会 中颐集团 高校支持：四川农大 西南大学 西南医科大影视支持：金夫人影楼 广宣支持：腾讯
