1、中国建筑股份有限公司技术中心油新华城市地下空间开发流程及控制要点1中国建筑股份有限公司技术中心油新华城市地下空间开发流程及控制A.地下空间的定义B.国内外开发现状C.开发流程与要点D.未来发展趋势目录目录 CONTENTSCONTENTS2地下空间的定义目录 C O N T E N T S 2地下空间的定义A3地下空间的定义 A 3地下空间的定义地下空间是指地表以下以土体或岩体为主要介质的空间领域。城市地下空间是指城市规划区内地表以下的空间。地下工程是指深入地面以下为开发利用地下空间资源所建造的地下土木工程。地下空间涵盖地下轨道交通、地下道路交通、地下人防工程、地下停车库、地下共同沟和地下商业
2、街等多种地下建（构）筑物。4地下空间的定义地下空间是指地表以下以土体或岩体为主要介质的空地下空间的类型地下空间的类型（1）地下防护（2）地下交通（3）城市基础设施（4）物资仓储（5）商业地产（6）文化体育（7）医疗卫生（8）军用设施5地下空间的类型（1）地下防护（5）商业地产5人防工程人防工程 6人防工程 6北京地铁北京地铁5 5号线雍和宫站号线雍和宫站 北京金融街地下交通工程北京金融街地下交通工程7北京地铁5 号线雍和宫站 北京金融街地下交通工程7综合管廊综合管廊8综合管廊8地下车库地下车库地下过街通道地下过街通道9地下车库地下过街通道9地下文化体育工程地下文化体育工程 10地下文化体育工程
3、 1 0地下商业街地下商业街这里主要针对单建式地下人防商业空间11地下商业街这里主要针对单建式地下人防商业空间1 1国内外开发现状B12国内外开发现状 B 1 2开发现状国外地下空间开发概述经历了大约经历了大约150多年的发展历程，经验成熟多年的发展历程，经验成熟最初大都是从修建地铁开始，目前世界各主要城市已形成四通八达的地最初大都是从修建地铁开始，目前世界各主要城市已形成四通八达的地铁线路网，其运量约占城市公交总量的铁线路网，其运量约占城市公交总量的50%以上。此外，图书馆、大型以上。此外，图书馆、大型会议展览中心、实验中心、办公室和工业车间等地面设施的地下化也得会议展览中心、实验中心、办公
4、室和工业车间等地面设施的地下化也得到了迅速发展。到了迅速发展。城市注重立体开发，充分利用地下空间，建设多功能四通八达的地下城。从地铁交通工程、大型建筑物向地下的自然延伸发展到复杂的地下综合体，再到地下城，形成与地下快速轨道 交通系统相结合的地下街人流疏散休闲购物工程。13开发现状国外地下空间开发概述经历了大约1 5 0 多年的发展历开发现状国外地下空间开发概述日本日本地下街道、地下车站、地下铁道、地下商场、地下共同沟的建地下街道、地下车站、地下铁道、地下商场、地下共同沟的建设规模，成熟程度已居世界领先地位设规模，成熟程度已居世界领先地位美国美国道路交通地下化道路交通地下化加拿大加拿大重点建设地
5、下步行道系统。蒙特利尔全市地下空间开发利用达重点建设地下步行道系统。蒙特利尔全市地下空间开发利用达360360多万平方米，并建成了世界最长的地下步行街系统多万平方米，并建成了世界最长的地下步行街系统瑞典瑞典城市大型地下排水系统居世界上领先地位，不伦在数量上还是城市大型地下排水系统居世界上领先地位，不伦在数量上还是处理率上，斯德哥尔摩市城市排水系统的污水处理厂全在地下处理率上，斯德哥尔摩市城市排水系统的污水处理厂全在地下芬兰芬兰基本实现市政设施地下化，地下文化体育娱乐设施建设项目多基本实现市政设施地下化，地下文化体育娱乐设施建设项目多、规模大、规模大法国法国对废弃矿井矿穴的再开发利用，改建为城市
6、下水道、共同沟、对废弃矿井矿穴的再开发利用，改建为城市下水道、共同沟、防空设施防空设施俄罗斯俄罗斯属于地下空间开发利用的先进国家，其特点是地铁系统、城市属于地下空间开发利用的先进国家，其特点是地铁系统、城市共同沟系统发达共同沟系统发达14开发现状国外地下空间开发概述日本地下街道、地下车站、地下开发现状国内地下空间开发概述我国城市开发利用地下空间的发展，是建国以后，随着国防战备建设和我国城市开发利用地下空间的发展，是建国以后，随着国防战备建设和城市建设实践发展而不断发展的。上个世纪之未前，城市地下空间开发城市建设实践发展而不断发展的。上个世纪之未前，城市地下空间开发利用的主战场是国防、人防工程建
7、设。利用的主战场是国防、人防工程建设。进入21世纪，我国面临进入大规模开发利用地下空间资源、加速推进城市现代化进程的历史机遇。以地下交通为主流开发地下空间。城市地下轨道交通和地下快速路建设总体规模将进入空前发展时期，居世界首位。国家将继续鼓励支持民营企业、外资投资建设平战结合人防工程。开发建设城市商业地下空间是地下空间开发建设的重要组成部分。15开发现状国内地下空间开发概述我国城市开发利用地下空间的发开发现状开发商盘点层次层次代表企业代表企业下属项目个数下属项目个数企业性质企业性质备注备注第一梯队人和集团运营20个，在建15个上市公司第二梯队中防联博中环嘉业宗圣兴业运营5个，在建1个运营2个，
8、在建8个运营2个，在建4个私营企业（专营）第三梯队长沙市轨道交通实业有限公司、石家庄城投集团多数为1个国营企业（运营、托管）第四梯队娄底市长青人防商业有限公司、衡水金开利地下工程投资管理有限公司多数为1个私营（项目公司）第五梯队湖南强兴人防房地产开发有限公司、阜新万盛房地产开发有限公司多数为1个私营房地产公司（兼营）16开发现状开发商盘点层次代表企业下属项目个数企业性质备注第开发现状城市分布及特点17开发现状城市分布及特点1 7开发现状城市分布及特点序号序号省份省份城市城市数量数量备注备注1-4北京上海天津重庆上海较多，另三个较少4个直辖市5黑龙江哈尔滨 佳木斯 绥化 黑河 大庆 齐齐哈尔 双
9、鸭山 鸡西 伊春9个东北寒冷地区6吉林长春 吉林 辽源3个7辽宁沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 锦州 铁岭 阜新8个8山东济南 青岛 济宁 德州 莱芜 潍坊6个中原人多地区9河南郑州 洛阳 商丘 濮阳 信阳 安阳 平顶山 新乡 鹤壁9个10河北石家庄 衡水 张家口 秦皇岛 邯郸 沧州6个11山西太原1个中南部地区12安徽安庆 六安 淮南 芜湖4个13江西南昌 赣州 鹰潭 萍乡 九江5个14四川成都 南充 宜州3个15湖南长沙 邵阳 娄底3个序号序号省份省份城市城市数量数量备注备注16广东广州 佛山 云浮3个沿海地区17广西南宁 柳州 2个18福建福州 厦门 福鼎3个19江苏南京 盐城 沛县3个2
10、0浙江杭州 温州2个21贵州贵阳 都匀2个南部山区22云南昆明 丽江2个23内蒙古呼和浩特 包头 通辽3个西北部地区24宁夏银川1个25甘肃兰州1个26陕西西安1个27青海海东1个28新疆吐鲁番1个 据不完全统计，28个省份，87个城市，100多个运营和在建项目。港澳台没有统计，西藏、海南没有18开发现状城市分布及特点序号省份城市数量备注1-4 北京上海开发现状经营状况分析 西安的世纪金花精品广场、哈尔滨的地下商业街、重庆江北观音桥地下商业街、济南泉城地下商城都不错。经营良好的项目不温不火的项目面临倒闭的项目19开发现状经营状况分析 西安的世纪金花精品广场开发现状成功地下商业分析国际化特大城市
11、的地下商业街比较容易成功。往往和交通枢纽连接在一起或融为一体的比较成功。往往地上商圈发展比较发达的容易成功。自然条件非常极端的地方比较成功。特色突出的比较成功。20开发现状成功地下商业分析国际化特大城市的地下商业街比较容开发现状政策分析还有山东、四川、广东等省市颁布的地方性法律法规及管理规定21开发现状政策分析还有山东、四川、广东等省市颁布的地方性法目前在地下空间开发利用方面法律目前在地下空间开发利用方面法律法规不健全，至今还没有最高立法法规不健全，至今还没有最高立法机关制定的法律和国务院的行政法机关制定的法律和国务院的行政法规，地下空间的开发仍处在无法可规，地下空间的开发仍处在无法可依的状态
12、；依的状态；地下空间开发涉及到规划、国土、地下空间开发涉及到规划、国土、建设、市政、消防、人防等多个部建设、市政、消防、人防等多个部门，地下空间权属不明确，管理体门，地下空间权属不明确，管理体制不畅通；制不畅通；城市地下空间开发的投融资模式缺城市地下空间开发的投融资模式缺少政府引导和相关优惠政策支持等少政府引导和相关优惠政策支持等。这些问题不解决，将严重制约着我这些问题不解决，将严重制约着我国地下空间的有效开发利用。国地下空间的有效开发利用。22目前在地下空间开发利用方面法律法规不健全，至今还没有最高立法开发流程与要点C23开发流程与要点 C 2 3总体开发流程前期市场开发项目建设管理项目运营
13、管理项目营销管理项目设计管理24总体开发流程前期市场开发项目建设管理项目运营管理项目营销管理市场开发工作流程 市场开发阶段是项目管理最重要的阶段，是项目成败的关键。25市场开发工作流程 市场开发阶段是项目管理最重要的开发公司组织架构26开发公司组织架构2 6前期市场开发流程27前期市场开发流程2 7前期市场开发流程28前期市场开发流程2 8前期市场开发流程29前期市场开发流程2 9市场开发控制要点目标市场的确定：2种途径（由关系找项目，由项目找关系）项目选址调研：调查详细，指标准确。详见附件项目可行性研究：综合考虑多种因素投资开发协议书：详尽无漏洞30市场开发控制要点目标市场的确定：2 种途径
14、（由关系找项目，由项设计管理流程31设计管理流程3 1设计管理流程32设计管理流程3 2设计管理流程33设计管理流程3 3设计管理控制要点全国现有建筑行业甲级、人防工程甲级资质企业名单（见附件）（建筑行业甲级20家，建筑行业（人防工程）甲级28家）工程设计单位的选择：可选一个综合性的设计单位，也可按建筑、结构、电气、装修等分开选择，但对建设单位要求高初步设计审查：各管理部门要认真审查工程设计任务书：各管理部门要有超前预判性，设计部门要充分沟通34设计管理控制要点全国现有建筑行业甲级、人防工程甲级资质企业名建设管理控制要点施工队伍的选择：尽量选择正规军，有类似业绩；自施有资金压力和质量安全风险进
15、度计划管理最重要，直接影响到项目的销售与招商销售人员要及时了解工程进展情况，运营管理要尽早插入施工35建设管理控制要点施工队伍的选择：尽量选择正规军，有类似业绩；销售管理控制要点商铺划分要合理，不能只为了销售而不顾将来的招商运营销售手段和技巧有很多，但一定要规避法律风险，考虑将来的各种可能。可以委托销售，也可组建自己的销售团队；委托销售时一定要有一个经验丰富的营销总监，委托合同要考虑周全。36销售管理控制要点商铺划分要合理，不能只为了销售而不顾将来的招招商运营管理控制要点 建议自己组建招商运营团队商业定位与业态划分最为重要，市场调研要充分自持物业和销售物业的比例要根据公司的实际情况确定37招商
16、运营管理控制要点 建议自己组建招商运营团队商业定位与业态未来发展趋势D38未来发展趋势 D 3 8地下商业街未来发展趋势一是呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”的趋势。二是呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势。三是呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目。四是呈现出集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势。总之：仅依靠关系获得项目，赚一把就跑的时代已经过去，商家、政府、市民共赢的项目才会获得更好发展。39地下商业街未来发展趋势一是呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐个人意见，仅供参考不对之处，敬请指正40个人意见，仅供参考4 0
