1、1紫都星座项目物管费调整方案紫都星座项目物管费调整方案20132013年年1 1月月2 目目 录录 物管费增长背景物管费增长背景3 3 1 1 调价影响因素以及应对策略调价影响因素以及应对策略2 2 具体实施计划及风险应对措施具体实施计划及风险应对措施4 43 3 调价人员架构调价人员架构31 物管费增长背景物管费增长背景4备注：以上数据均未包含车位物管费收入和车位成本。1、紫都星座项目2007年底接房以来，物管费按照2.1元/平米物管费加0.4元/平米公摊水电费。随着今年来人工成本和物料成本上涨，项目已经接近亏损状态。1 1）、紫都星座）、紫都星座20102010年年20112011年收支情
2、况年收支情况 2 2）、紫都星座测算调价额度及经营情况）、紫都星座测算调价额度及经营情况一、物管费增长背景：一、物管费增长背景：52 2、各项成本不断攀升：、各项成本不断攀升：随着CPI指数、社平工资的增长、劳动保险的强制全面实施，物管成本持续上涨，未来几年的经营亏损将大幅度递增。一、物管费增长背景：一、物管费增长背景：序号 项目 20082009201020112008-2011涨幅 1最低工资标准 68068068087027%2社平工资 224925812944333748%3社保交费基数 11551349.41548.61766.459%4CPI（消费者物价指数）22.17%63 3、
3、相同业态物管费比较：、相同业态物管费比较：一、物管费增长背景：一、物管费增长背景：楼盘名称楼盘名称费用费用备注备注大学城SOHO4.0元/平方米物业费+公摊水电费时代天街SOHO3.8元/平方米物业费+公摊水电费国际社区首钻4.5元/平方米物业费+公摊水电费中渝都会首站5.0元/平方米物业费+公摊水电费中渝爱都会5.0元/平方物业费+公摊水电费相同业态物管费比较相同业态物管费比较4 4、拟调价标准（让业主选择）拟调价标准（让业主选择）方案一：逐年上涨7一、物管费增长背景：一、物管费增长背景：方案二：一次性上涨备注：调价时间从2014年1月1日起开始计算。时间时间 调整前收费标调整前收费标准准
4、拟上调拟上调 上调后标准上调后标准 上调幅度上调幅度 第一年第一年 2.52.5元元/平米平米 1 1元元/平米平米 3.53.5元元/平米平米 40%40%第二年第二年 2.52.5元元/平米平米 1 1元元/平米平米 3.53.5元元/平米平米 40%40%第三年第三年 2.52.5元元/平米平米 1.51.5元元/平米平米 4.04.0元元/平米平米 60%60%时间时间 调 整 前 收 费 标调 整 前 收 费 标准准 拟上调拟上调 上调后标准上调后标准 上调幅度上调幅度 第一年第一年 2.52.5元元/平米平米 1.51.5元元/平米平米 4 4元元/平米平米 60%60%一、物管费
5、增长背景：5、调价沟通“战术”：、在第一次沟通时将调价的基础价格增加0.3元/平方米，在2013年2月下旬开始逐步向重点客户“放风”，了解重点客户对调价金额的反馈情况。、针对对调价有异议的酒店客户，可以在后期提出关于广告位优惠的方案供客户选择（在2014年酒店广告位租金优惠30%，物业公司少收入8640元/年）。针对整层自用的客户，可以向客户提供百安居露天停车场一张免费停车卡（免费一年，该车场已经外包，对于物业公司没有经济影响），让客户尝到“甜头”。、在最后一次的沟通中，告知客户：物业公司出于客户对物业工作支持的感谢，最终将物管费调整金额下调0.3元/平方米，促使整层自用业主签订调价协议物业合
6、同续签协议，酒店客户能够支持调价工作，顺利缴费。82调价影响因素以及应对策略调价影响因素以及应对策略8 8二、调价影响因素以及应对策略101 1）、星座物管费调价的影响因素）、星座物管费调价的影响因素S-S-优势优势W-W-弱势弱势O-O-机会机会T-T-威胁威胁2.12.1、具体思路：、具体思路：、将客户进行分类：、将客户进行分类：1 1、普通客户（、普通客户（65%65%）；）；2 2、重点客户（、重点客户（30%30%）；）；3 3、难点客户（、难点客户（5%5%）、分析客户关注点，针对客户主要关注点进行有计划改进。、分析客户关注点，针对客户主要关注点进行有计划改进。、迅速完成双、迅速完
7、成双1/21/2客户同意。客户同意。、顺势进行合同谈判续签，完成调价，后期持续关注重难点客户动向。、顺势进行合同谈判续签，完成调价，后期持续关注重难点客户动向。2.22.2实施主要节点实施主要节点2012.122012.12针对客户主要关注点进行有计划改进针对客户主要关注点进行有计划改进2013.12013.1星座定位客户映像管理宣传、职能部门沟通星座定位客户映像管理宣传、职能部门沟通-2013.2-2013.2重点、大客户放风，分化沟通重点、大客户放风，分化沟通2013.32013.3启动调价启动调价2013.11.2013.11.完成业主确认函、新的完成业主确认函、新的物业协议签订物业协议
8、签订2014.12014.1新收费标准执行新收费标准执行112 2）、星座调价推进策略）、星座调价推进策略 “快速完成双快速完成双1/21/2客户同意，重点关注客户同意，重点关注重难点客户重难点客户”3 调价人员架构调价人员架构12123 3 物管费调价组织架构图物管费调价组织架构图总负责人总负责人曾新影曾新影地区公司地区公司计划推动小组：计划推动小组：程琳程琳客户中心客户中心刘瑛刘瑛公共事务部公共事务部王兴伟王兴伟营销部营销部罗政罗政集团公共事务部集团公共事务部地区公司总经理地区公司总经理危机升级危机升级危机处理小组危机处理小组实施小组实施小组调价总负责人调价总负责人邱蓓娟邱蓓娟战略及公司品牌部战略及公司品牌部网络投诉、客户投诉网络投诉、客户投诉到地产到地产政府相关部门政府相关部门媒体沟通管控媒体沟通管控13134具体实施计划及风险应对措施具体实施计划及风险应对措施1414154.1 4.1 具体实施细案具体实施细案164.2 4.2 风险及应对措施风险及应对措施17欢 迎 指 正！
