1、1戴德梁行研究顾问部戴德梁行研究顾问部 南昌联发红谷滩中心区南昌联发红谷滩中心区C-6C-6项目项目 研究策划成果汇报演示研究策划成果汇报演示DTZDTZ2汇报内容汇报内容市场背景研究市场背景研究项目分析项目分析项目定位项目定位项目经济效益评价项目经济效益评价项目规划发展建议项目规划发展建议DTZDTZ3汇报内容汇报内容市场背景研究市场背景研究项目分析项目分析项目定位项目定位项目经济效益评价项目经济效益评价项目规划发展建议项目规划发展建议DTZDTZ4市场背景市场背景南昌市宏观社会经济南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况写字楼市场状况 商业物业市场
2、状况商业物业市场状况 公寓物业市场状况公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况酒店物业市场状况 问卷调查结果问卷调查结果DTZDTZ5市场背景市场背景南昌市宏观社会经济南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况写字楼市场状况 商业物业市场状况商业物业市场状况 公寓物业市场状况公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况酒店物业市场状况 问卷调查结果问卷调查结果DTZDTZ6南昌市宏观社会经济南昌市宏观社会经济GPDGPD、人口状况、人口状况南昌市经济总量状况分析图（亿元）南昌市经济总
3、量状况分析图（亿元）02004006008001000120000010203040%2%4%6%8%10%12%14%16%18%南昌市南昌市长沙市长沙市增长率（南昌）增长率（南昌）增长率（长沙）增长率（长沙）南昌市人口状况分析图（万人）南昌市人口状况分析图（万人）01002003004005006007000001020304南昌市区南昌市区长沙市区长沙市区南昌全市南昌全市长沙全市长沙全市南昌市经济总量低于长沙市，在中部城南昌市经济总量低于长沙市，在中部城市中市中名次靠后名次靠后，仅高于合肥市，但经济，仅高于合肥市，但经济增长率从增长率从20022002年起明显高于长沙市，表年起明显高于长
4、沙市，表明南昌市经济增长明南昌市经济增长潜力较长沙市要大潜力较长沙市要大南昌市市区人口与长沙市南昌市市区人口与长沙市基本持平基本持平，但全市人口较长沙市少但全市人口较长沙市少150150万，表明南万，表明南昌市市区人口占全市人口比例要高于昌市市区人口占全市人口比例要高于长沙市长沙市本页相关统计数据来源于南昌市、长沙市统计局本页相关统计数据来源于南昌市、长沙市统计局DTZDTZ7南昌市宏观社会经济南昌市宏观社会经济人均人均GDPGDP、人均可支配收入、零售总额、人均可支配收入、零售总额南昌市人均GDP分析图（元）南昌市人均GDP分析图（元）0100002000030000400005000060
5、0000001020304南昌市南昌市长沙市长沙市深圳市深圳市南昌市区人均经济水平较长沙市落后南昌市区人均经济水平较长沙市落后1 1年，约为年，约为深圳市的四分之一深圳市的四分之一南昌市人均可支配收入较长沙市落后南昌市人均可支配收入较长沙市落后2 2年，但增年，但增长率较长沙市及全国平均水平要高长率较长沙市及全国平均水平要高南昌市社会消费品零售总额为长沙市的一半，并南昌市社会消费品零售总额为长沙市的一半，并且占且占GDPGDP比率要低于长沙市，表明南昌市商贸发比率要低于长沙市，表明南昌市商贸发展水平较长沙市要低展水平较长沙市要低南昌市社会消费品零售总额状况分析图（亿元）南昌市社会消费品零售总额
6、状况分析图（亿元）015030045060000010203040%10%20%30%40%50%60%南 昌 市南 昌 市长 沙 市长 沙 市占 G D P比 例（南 昌）占 G D P比 例（南 昌）占 G D P比 例（长 沙）占 G D P比 例（长 沙）南昌市人均可支配收入状况分析图南昌市人均可支配收入状况分析图050001000015000000102030405上半年0%10%20%30%南昌市南昌市长沙市长沙市全国平均水平全国平均水平南昌市增长率南昌市增长率长沙市增长率长沙市增长率全国平均水平增长率全国平均水平增长率本页相关统计数据来源于南昌市、长沙市、深圳市及国家统计局本页相
7、关统计数据来源于南昌市、长沙市、深圳市及国家统计局DTZDTZ8南昌市城市规划南昌市城市规划总体规划总体规划总体规划：一江两岸，一核五片。总体规划：一江两岸，一核五片。核心区分为昌南城和昌北城，本案核心区分为昌南城和昌北城，本案位于核心区的昌北城位于核心区的昌北城本案所在本案所在区域区域DTZDTZ9南昌市城市规划南昌市城市规划昌北新城规划昌北新城规划本案所在区域本案所在区域提升南昌城市整体功能及形象提升南昌城市整体功能及形象红谷滩新区、乐化组团、湾里组红谷滩新区、乐化组团、湾里组团、望城组团、南昌经济技术开团、望城组团、南昌经济技术开发区和长凌片区纳入昌北新城的发区和长凌片区纳入昌北新城的规
8、划规划总建设用地约总建设用地约160160平方公里平方公里原在红谷滩新区边缘的昌九高速原在红谷滩新区边缘的昌九高速公路及昌樟高速公路外移至在建公路及昌樟高速公路外移至在建设中的南昌市西外环高速，原路设中的南昌市西外环高速，原路线功能转变为城市主干道线功能转变为城市主干道 DTZDTZ10南昌市城市规划南昌市城市规划红谷滩新区规划红谷滩新区规划红角洲片区红角洲片区凤凰洲片区凤凰洲片区红谷滩中心区及周边区域红谷滩中心区及周边区域红谷滩新区分成三个片区：红谷滩中心区及周边区域、红角洲和凤凰洲，规划总面积红谷滩新区分成三个片区：红谷滩中心区及周边区域、红角洲和凤凰洲，规划总面积46.2846.28平方
9、公里，规划总人口平方公里，规划总人口5050万，其中中心区规划面积万，其中中心区规划面积10.2810.28平方公里，规划人口平方公里，规划人口1515万万规划功能：红谷滩中心区及周边区域为集商务、商贸、办公信息、文化、旅游居住于一规划功能：红谷滩中心区及周边区域为集商务、商贸、办公信息、文化、旅游居住于一体的现代化城市中心区，其中规划中的体的现代化城市中心区，其中规划中的CBDCBD位于红谷滩中心区及周边区域，凤凰洲片区位于红谷滩中心区及周边区域，凤凰洲片区以居住为主，红角洲为集文教、科研、体育高档居住、旅游休闲于一体的综合区以居住为主，红角洲为集文教、科研、体育高档居住、旅游休闲于一体的综
10、合区DTZDTZ11市场背景市场背景南昌市宏观社会经济南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况写字楼市场状况 商业物业市场状况商业物业市场状况 公寓物业市场状况公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况酒店物业市场状况 问卷调查结果问卷调查结果DTZDTZ12南昌市固定资产投资及房地产开发南昌市固定资产投资及房地产开发南昌市固定资产投资分析图（亿元）南昌市固定资产投资分析图（亿元）010020030040050060070000010203040%5%10%15%20%25%30%35%南昌市长沙市房地产开发占固定资
11、产投资比例（南昌）房地产开发占固定资产投资比例（长沙）房地产开发投资分析图房地产开发投资分析图0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%020304南昌市固定资产投资增长率南昌市房地产开发增长率南昌市基本建设及更新改造增长率固定资产投资总量低，约为长沙市的固定资产投资总量低，约为长沙市的一半一半南昌市房地产投资量占固定资产投资南昌市房地产投资量占固定资产投资量在量在2025%之间，较长沙市要低，之间，较长沙市要低，南昌市房地产投资环境要优于长沙市南昌市房地产投资环境要优于长沙市2003年起，南昌市基本建设及更新改造投年起，南昌市基本建设及更
12、新改造投资量增长率较房地产投资增长率要高，表资量增长率较房地产投资增长率要高，表明南昌市明南昌市房地产开发投资呈良性发展房地产开发投资呈良性发展本页相关数据来源南昌市、长沙市统计局本页相关数据来源南昌市、长沙市统计局DTZDTZ13房地产宏观市场房地产宏观市场供需对比供需对比南昌市区商品住宅供需量基本平衡南昌市区商品住宅供需量基本平衡20032003年南昌市商品住宅供需量呈爆发式增年南昌市商品住宅供需量呈爆发式增长长,较上年增长较上年增长126%126%20052005年上半年，受房地产宏观政策影响，年上半年，受房地产宏观政策影响，预销售量较上年同期有所下降预销售量较上年同期有所下降南昌市区非
13、住宅商品房预销售面积增长率要高南昌市区非住宅商品房预销售面积增长率要高于批准预售面积增长率于批准预售面积增长率20042004年、年、20052005年上半年南昌市区非住宅商品房年上半年南昌市区非住宅商品房销售量受供给量大幅下降的影响，预销售量也销售量受供给量大幅下降的影响，预销售量也相应有所下降相应有所下降保守估计，保守估计，2003200320052005年写字楼销售量年写字楼销售量16.516.5万万年均销售年均销售5.55.5万平方米万平方米本页相关统计数据数据来源南昌市、长沙市房地产管理部门局本页相关统计数据数据来源南昌市、长沙市房地产管理部门局DTZDTZ14房地产宏观市场房地产宏
14、观市场客户构成、空置状况客户构成、空置状况历年南昌市商品房空置情况（万平方米）历年南昌市商品房空置情况（万平方米）05101520253002030405上半年-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%空置面积空置量增长率20022002年南昌市商品房异地客户购买量仅为年南昌市商品房异地客户购买量仅为5 5%，20032003年起，年起，异地客户购买量有大幅度增长，约占南昌市区商品房销售异地客户购买量有大幅度增长，约占南昌市区商品房销售总量的四分之一；总量的四分之一；从物业类型来看，非住宅商品房异地客户购买比重要高于从物业类型来看，非住宅商品房异地客户购买比重要高于商品住宅异
15、地客户购买比例商品住宅异地客户购买比例,非住宅异地客户约占三成非住宅异地客户约占三成从价格上来看，单价在从价格上来看，单价在30003000元元/平方米以上的商品房异地客平方米以上的商品房异地客户购买比重要高于单价在户购买比重要高于单价在30003000元元/平方米以下的商品房，异平方米以下的商品房，异地客户个体购买能力要高于南昌市本地个体购买能力地客户个体购买能力要高于南昌市本地个体购买能力南昌市商品房空置面积逐年降低，空置量占当年竣工量的南昌市商品房空置面积逐年降低，空置量占当年竣工量的5 51010%20052005年上半年南昌市商品房空置量较上年同期下降年上半年南昌市商品房空置量较上年
16、同期下降31.231.2%，而全国较上年同期增加而全国较上年同期增加7.97.9%20052005年上半年南昌市商品房空置面积年上半年南昌市商品房空置面积10.5610.56万平方米，占上万平方米，占上年竣工面积的年竣工面积的4.0%4.0%，同期长沙市商品房空置面积，同期长沙市商品房空置面积111.8111.8万平万平方米，占上年竣工面积的方米，占上年竣工面积的18.918.9%本页相关统计数据来源于南昌市房地产管理部门本页相关统计数据来源于南昌市房地产管理部门DTZDTZ15房地产宏观市场房地产宏观市场价格比较价格比较南昌南昌87448744261126113.35：13.35：1长沙11
17、02123914.61：1郑州936426503.53：1武汉956428583.35：1合肥861027913.08：1城市城市2004年人2004年人均可支配均可支配收入收入（元）（元）2004年普通商品2004年普通商品住宅平均价格住宅平均价格（元/平方米）（元/平方米）收入与商品住收入与商品住宅单价比宅单价比非住宅商品房价格为商品住宅价格的非住宅商品房价格为商品住宅价格的1.51.5倍，倍，20052005年上半年南昌市区非住宅年上半年南昌市区非住宅商品房均价为商品房均价为46684668元元/平方米，商品住平方米，商品住宅均价为宅均价为30333033元元/平方米平方米南昌市商品房销
18、售价格增长率逐渐低于南昌市商品房销售价格增长率逐渐低于南昌市人均可支配收入增长率南昌市人均可支配收入增长率 20042004年南昌市人均可支配收入与商品住年南昌市人均可支配收入与商品住宅单价比值在中部省会城市居中等水平宅单价比值在中部省会城市居中等水平本页相关统计数据来源于相关城市政府统计部门本页相关统计数据来源于相关城市政府统计部门DTZDTZ16房地产宏观市场房地产宏观市场销售速度比较（销售速度比较（2004.122004.122005.82005.8）红谷滩新区商品房销售速度低于南昌市红谷滩新区商品房销售速度低于南昌市市区平均水平；市区平均水平；套数销售率高于面积销售率，表明大户套数销售
19、率高于面积销售率，表明大户型商品房销售速度要低于较小面积商品型商品房销售速度要低于较小面积商品房销售速度房销售速度非住宅商品房销售速度要远低于商品住宅非住宅商品房销售速度要远低于商品住宅的销售速度的销售速度红谷滩商品房销售速度分析图红谷滩商品房销售速度分析图34.0%36.0%38.0%40.0%42.0%南昌市面积销售速度南昌市套数销售速度红谷滩新区面积销售速度红谷滩新区套数销售速度南昌市不同类型商品房销售速度分析图南昌市不同类型商品房销售速度分析图0.0%15.0%30.0%45.0%60.0%住宅套数销售速度住宅面积销售速度非住宅套数销售速度非住宅面积销售速度本页相关统计数据来源于南昌房
20、地产管理部门本页相关统计数据来源于南昌房地产管理部门DTZDTZ17市场背景市场背景南昌市宏观社会经济南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况写字楼市场状况 商业物业市场状况商业物业市场状况 公寓物业市场状况公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况酒店物业市场状况 问卷调查结果问卷调查结果DTZDTZ18南昌市写字楼物业市场发展历程南昌市写字楼物业市场发展历程分成四个阶段分成四个阶段19941994年以前，尚没有专业写字楼概念，以商住楼及政府大院、酒店为年以前，尚没有专业写字楼概念，以商住楼及政府大院、酒店为主要办
21、公场所，后续供给的商住楼主要有：中寰广场、太平洋商务大主要办公场所，后续供给的商住楼主要有：中寰广场、太平洋商务大厦、强威大厦、奥林匹克大厦、国贸广场公寓厦、强威大厦、奥林匹克大厦、国贸广场公寓 1994199420022002年，企业自建专业写字楼发展阶段，剩余部分出租，代表年，企业自建专业写字楼发展阶段，剩余部分出租，代表楼盘有：华财大厦、出版大厦、江信国际大厦、金源大厦、信达大厦楼盘有：华财大厦、出版大厦、江信国际大厦、金源大厦、信达大厦200320032002004 4年，产权式的纯写字楼发展阶段，代表楼盘财富广场、华年，产权式的纯写字楼发展阶段，代表楼盘财富广场、华龙国际大厦、地王大
22、厦龙国际大厦、地王大厦 20052005年之后，写字楼产品开始走向专业化、智能化和国际化，代表楼年之后，写字楼产品开始走向专业化、智能化和国际化，代表楼盘恒茂国际中心等盘恒茂国际中心等DTZDTZ19南昌市写字楼物业市场供给特征南昌市写字楼物业市场供给特征分布特征分布特征沿河及商圈周边分布沿河及商圈周边分布供给数量供给数量20032003年起，南昌写字年起，南昌写字楼市场从多年的楼市场从多年的“沉寂期沉寂期”步入了步入了一个一个“勃发期勃发期”，超过，超过2323万平方米万平方米物业名称物业名称入市时间入市时间可售面积可售面积（平方米）（平方米）国贸广场国贸广场（B B区）区）2003.920
23、03.94800048000财富广场财富广场2004.12004.17000070000华龙国际大厦华龙国际大厦2004.62004.64100041000地王广场地王广场2004.102004.101000010000恒茂国际中心恒茂国际中心2005.82005.83600036000华财大厦华财大厦2005.102005.102570025700DTZDTZ20单位：平方米标准层面积普遍在标准层面积普遍在1000-2000之间，南昌的略偏小之间，南昌的略偏小南昌市写字楼物业市场供给特征南昌市写字楼物业市场供给特征 标准层面积对比标准层面积对比DTZDTZ21华财大厦3.1第一大道3.1国贸
24、大厦3.3江信国际大厦3.2新闻大厦3.0电子科技大厦3.6金源大厦3.2亚大时代3.3地王大厦3.6国贸广场3.3招商银行大厦4.0出版大厦3.2江苏大厦3.45财富广场3.1恒隆国际3.3华润大厦4.2地王大厦3.3诺德中心4.2华龙国际大厦3.2新世界中心4.0恒茂国际中心3.4-3.5南 昌南 昌在3.1-3.3之间,恒茂有突破在3.0-3.3之间从3.3米不断增高至4.2米长 沙长 沙深 圳深 圳顺天国际财富中心3.0单位：米高标准层高代表新一代写字楼发展趋势高标准层高代表新一代写字楼发展趋势南昌市写字楼物业市场供给特征南昌市写字楼物业市场供给特征层高对比层高对比DTZDTZ22单位
25、：停车位:办公面积 华财大厦1：428第一大道1：365国贸大厦1：348江信国际大厦1：443新闻大厦1：269电子科技大厦1：515金源大厦1：117亚大时代1：310地王大厦1：267国贸广场1：320恒隆国际1：105嘉里中心1：300出版大厦1：500保利文化大厦1：173招商银行大厦1：314财富广场1：432运达国际广场1：201江苏大厦1：283地王大厦1：600诺德中心1：256华龙国际大厦1：205新世界中心1：224恒茂国际中心1：72目前平均车位/建面比1：400目前平均车位/建面比1：240旧水平1：380；新水平1：275南 昌南 昌长 沙长 沙深 圳深 圳南昌写字
26、楼停车位配置较少；三市新建写字楼停车位配置均大幅提高南昌写字楼停车位配置较少；三市新建写字楼停车位配置均大幅提高南昌市写字楼物业市场供给特征南昌市写字楼物业市场供给特征停车位配置对比停车位配置对比DTZDTZ23华财大厦1：8500第一大道1：6920国贸大厦1：7448江信国际大厦1：6200新闻大厦1：7735电子科技大厦1：3373金源大厦1：4700亚大时代1：6015地王大厦1：4106国贸广场1：7000恒隆国际1：3750嘉里中心1：6643出版大厦1：8300保利文化大厦1：5000招商银行大厦1：4782财富广场1：6500江苏大厦1：6625地王大厦1：5000华润大厦1：
27、3500华龙国际大厦1：6800诺德中心1：4276恒茂国际中心1：6000新世界中心1：6727南 昌南 昌目前平均梯数/建面比1:6600 目前平均梯数/建面比1:6000 目前平均梯数/建面比1:5275长 沙长 沙深 圳深 圳顺天国际财富中心1：6370单位：电梯部数:办公面积 南昌写字楼电梯配置较少；深圳写字楼电梯配置基本满足办公需求南昌写字楼电梯配置较少；深圳写字楼电梯配置基本满足办公需求南昌市写字楼物业市场供给特征南昌市写字楼物业市场供给特征 电梯配置对比电梯配置对比DTZDTZ24只有南昌仍有部分写字楼未设中央空调只有南昌仍有部分写字楼未设中央空调华财大厦分户空调第一大道中央空
28、调国贸大厦中央空调江信国际大厦中央空调新闻大厦中央空调电子科技大厦中央空调金源大厦中央空调亚大时代中央空调地王大厦中央空调国贸广场中央空调嘉里中心中央空调出版大厦中央空调招商银行大厦中央空调财富广场分户空调恒隆国际中央空调江苏大厦中央空调地王大厦中央空调保利文化大厦中央空调华润大厦中央空调华龙国际大厦分户空调运达国际大厦中央空调诺德中心中央空调恒茂国际中心中央空调新世界中心中央空调仍有部分未设中央空调全部为中央空调全部为中央空调南 昌南 昌长 沙长 沙深 圳深 圳顺天国际财富中心中央空调南昌市写字楼物业市场供给特征南昌市写字楼物业市场供给特征空调配置对比空调配置对比DTZDTZ25南昌仍有部分
29、写字楼独立设置卫生间南昌仍有部分写字楼独立设置卫生间华财大厦独立设置第一大道集中设置国贸大厦集中设置江信国际大厦集中设置新闻大厦集中设置电子科技大厦集中设置金源大厦集中设置亚大时代集中设置地王大厦集中设置国贸广场集中设置嘉里中心集中设置出版大厦集中设置招商银行大厦集中设置财富广场独立设置恒隆国际集中设置江苏大厦集中+独立地王大厦集中+独立 保利文化大厦集中设置华润大厦集中设置华龙国际大厦独立设置运达国际大厦集中设置诺德中心集中设置恒茂国际中心集中设置新世界中心集中设置仍有部分独立设置全部为集中设置基本为集中设置南 昌南 昌长 沙长 沙深 圳深 圳顺天国际财富中心集中设置南昌市写字楼物业市场供给
30、特征南昌市写字楼物业市场供给特征洗手间设置对比洗手间设置对比DTZDTZ26深圳写字楼的外墙材料不断改善；南昌写字楼外墙材料档次不高，玻璃幕墙深圳写字楼的外墙材料不断改善；南昌写字楼外墙材料档次不高，玻璃幕墙不多，档次也将不断提升不多，档次也将不断提升华财大厦小面砖国贸大厦花岗岩挂墙+玻璃江信国际大厦高级石材电子科技大厦烧毛花岗石外墙贴面金源大厦小面砖地王大厦玻璃幕墙国贸广场马赛克嘉里中心反光玻璃幕墙+金属铝板出版大厦玻璃幕墙招商银行大厦双层透光玻璃幕墙财富广场玻璃隔墙江苏大厦玻璃幕墙地王大厦铝板+彩铝玻璃华润大厦玻璃幕墙华龙国际大厦银色铝板+彩铝白玻璃国际商会中心中空镀膜幕墙恒茂国际中心 双
31、层中空钢化镀膜玻璃幕墙诺德中心LOW-E玻璃幕墙外墙材料档次有逐渐提升趋势外墙材料越来越先进南 昌深 圳南昌市写字楼物业市场供给特征南昌市写字楼物业市场供给特征外墙装修对比外墙装修对比DTZDTZ27南昌市写字楼物业市场需求特征南昌市写字楼物业市场需求特征客户状况客户状况购买客户：以投资者为主，约占购买客户：以投资者为主，约占60%,60%,其次是南昌当地企业，约占其次是南昌当地企业，约占30%30%，其他客户约占，其他客户约占10%10%进驻客户：外地企事业单位驻南昌办事处与南昌本地企业各半。其进驻客户：外地企事业单位驻南昌办事处与南昌本地企业各半。其中外地企业驻南昌办事处需求面积存在两个面
32、积区间，中外地企业驻南昌办事处需求面积存在两个面积区间，200200米左右米左右（代表楼盘江信国际大厦及财富广场）及（代表楼盘江信国际大厦及财富广场）及10001000平方米（代表楼盘金平方米（代表楼盘金源大厦和出版大厦）左右；本地企业因实力存在较大差异，需求面源大厦和出版大厦）左右；本地企业因实力存在较大差异，需求面积存在多样化，按实力及类型分可分为大中型企业、发展中的中小积存在多样化，按实力及类型分可分为大中型企业、发展中的中小型企业、刚起步的小型企业及部分政府事业单位。型企业、刚起步的小型企业及部分政府事业单位。DTZDTZ28南昌市在售甲级写字楼客户状况南昌市在售甲级写字楼客户状况客户
33、类型客户类型需求面积范需求面积范围（平方米围（平方米）占面积占面积比例比例代表企业代表企业本地本地企业企业大型企事大型企事业单位业单位半层一层半层一层20%20%南昌某食品企业、摩托车代理企业、南昌某食品企业、摩托车代理企业、南丰水泥集团、商检局南丰水泥集团、商检局实力企业实力企业20020050050015%15%省对外进出口贸易公司、洪城集团、省对外进出口贸易公司、洪城集团、城开集团、部分城开集团、部分ITIT企业企业中小企业中小企业10010020020015%15%广告公司、律师事务所及其他中小企广告公司、律师事务所及其他中小企业业投资者投资者各面积范围各面积范围均存在均存在40%40
34、%外地客户外地客户30030050050010%10%约克空调、日立电梯约克空调、日立电梯恒茂国际中心购买客户状况分析表恒茂国际中心购买客户状况分析表DTZDTZ29写字楼物业市场需求特征写字楼物业市场需求特征代表性写字楼进驻客户状况代表性写字楼进驻客户状况写字楼写字楼主要进驻客户主要进驻客户江信国际大厦江信国际大厦金融、保险相关的公司，外地公司驻南昌办事处或分公司，部分南昌市大、中型的咨询服务公司、建金融、保险相关的公司，外地公司驻南昌办事处或分公司，部分南昌市大、中型的咨询服务公司、建材、贸易、实业公司材、贸易、实业公司华财大厦华财大厦中、小型企业为主。其中较多上海公司的分公司或驻南昌办事
35、处，包含部分知名企业中、小型企业为主。其中较多上海公司的分公司或驻南昌办事处，包含部分知名企业财富广场财富广场国内知名的贸易、电子设备、物流及实业公司为主。其中外地公司驻南昌办事处占国内知名的贸易、电子设备、物流及实业公司为主。其中外地公司驻南昌办事处占50%50%、本地企业以装、本地企业以装饰设计公司、广告公司、建设投资、电子通讯、投资公司、金融咨询为主饰设计公司、广告公司、建设投资、电子通讯、投资公司、金融咨询为主金源大厦金源大厦北座：北座：50%50%为外地企业驻南昌办事处；为外地企业驻南昌办事处；20%20%为江西大、中型企业，为江西大、中型企业，30%30%空置空置南座：南座：50%
36、50%为外地著名品牌企业的分公司，为外地著名品牌企业的分公司，25%25%为江西大、中型企业，为江西大、中型企业，25%25%空置空置地王大厦地王大厦以电子通讯类、美容化妆品公司、装修设计为主以电子通讯类、美容化妆品公司、装修设计为主出版大厦出版大厦出版局相关企业及出版局相关企业及1515层泰耐克集团层泰耐克集团国贸广场国贸广场（写字楼部分（写字楼部分）A A栋：电子通讯公司、投资实业公司、贸易公司栋：电子通讯公司、投资实业公司、贸易公司B B栋：以外地企业分公司或驻南昌办事处为主，其次是部分政府事业单位及部分电子科技、通讯公司栋：以外地企业分公司或驻南昌办事处为主，其次是部分政府事业单位及部
37、分电子科技、通讯公司专业写字楼客户以外地企事业单位驻南昌分公司或办事处、本地大中型专业写字楼客户以外地企事业单位驻南昌分公司或办事处、本地大中型企业为主，还有部分中小企业企业为主，还有部分中小企业DTZDTZ30写字楼物业市场需求特征写字楼物业市场需求特征代表性商住楼进驻客户状况代表性商住楼进驻客户状况商住楼商住楼主要进驻客户主要进驻客户中寰广场中寰广场以中、小型公司为主。业务类型包括：装饰设计、网络技术、营销贸以中、小型公司为主。业务类型包括：装饰设计、网络技术、营销贸易等易等地王大厦地王大厦（公寓部分）（公寓部分）50%为小型公司，业务类型包括：电子科技、网络技术、营销贸易、为小型公司，业
38、务类型包括：电子科技、网络技术、营销贸易、装饰设计、广告公司和实业公司装饰设计、广告公司和实业公司太平洋商务大厦太平洋商务大厦以中、小型公司为主，业务类型广泛以中、小型公司为主，业务类型广泛国贸广场国贸广场（公寓部分）（公寓部分）以中、小型公司为主，业务类型包括：电子科技、网络技术、营销贸以中、小型公司为主，业务类型包括：电子科技、网络技术、营销贸易、装饰设计、投资公司易、装饰设计、投资公司以本地中小企业及刚起步小企业为主以本地中小企业及刚起步小企业为主DTZDTZ31写字楼物业市场需求特征写字楼物业市场需求特征专业写字楼销售情况专业写字楼销售情况销售价格：近三年内，写字楼单价每年提升销售价格
39、：近三年内，写字楼单价每年提升10001000元元/平方米以上，平方米以上，20052005年单个项目均价最高达到年单个项目均价最高达到70007000元元/平方米平方米形象良好的专业写字楼销售情况良好，销售率要明显高于其他写字楼，形象良好的专业写字楼销售情况良好，销售率要明显高于其他写字楼，并且销售周期要明显短于其他写字楼并且销售周期要明显短于其他写字楼物业名称物业名称入市时间入市时间售价售价（元（元/m m2 2）销售率销售率销售时间销售时间（月）（月）国贸广场国贸广场（B B区）区）2003.92003.94500450080%80%2424财富广场财富广场2004.12004.1550
40、05500100%100%1212华龙国际大厦华龙国际大厦2004.62004.65850585075%75%1515地王广场地王广场2004.102004.105810581050%50%1111恒茂国际中心恒茂国际中心2005.82005.87000700070%70%1 1DTZDTZ32写字楼物业占用状况写字楼物业占用状况占用率：占用率：707090%90%，占用率较高，占用率较高租金水平：租金水平：30305555元元/平方米平方米月月管理费：管理费：3.53.5元元/平方米平方米月左右，中央空调费约月左右，中央空调费约6 6元元/平方米平方米月月写字楼写字楼租金租金（元（元/平方米
41、平方米月）月）占用率占用率管理费管理费（元（元/平方米平方米月）月）租金管理费租金管理费（元（元/平方米平方米月）月）地王大厦地王大厦（写字楼部分）（写字楼部分）444430%30%3.83.847.847.8华龙国际大厦华龙国际大厦4545-3 34848财富广场财富广场4444505050%50%3.53.547.547.553.553.5国贸广场国贸广场2525282880%80%10(10(含中央空调及管理费含中央空调及管理费)35353838江信国际大厦江信国际大厦555595%95%13(13(含中央空调、水电费及管理费含中央空调、水电费及管理费)6868华财大厦华财大厦27276
42、5%65%3 33030金源大厦金源大厦28283636707075%75%10(10(含中央空调及管理费含中央空调及管理费)38384646出版大厦出版大厦505090%90%15(15(含中央空调、水电费及管理费含中央空调、水电费及管理费)6565DTZDTZ33商住楼物业占用状况商住楼物业占用状况 商住楼商住楼租金租金（元（元/平方米平方米月）月）占用率占用率管理费管理费（元（元/平方米平方米月）月）地王大厦地王大厦363650%50%1.51.5国贸广场国贸广场202090%90%1.21.2中寰大厦中寰大厦202080%80%1.21.2太平洋商务大厦太平洋商务大厦202025258
43、5%85%1.81.8占用率：占用率：808095%95%，占用率较高，占用率较高租金水平：租金水平：20203636元元/平方米平方米月月管理费：管理费：1.21.21.81.8元元/平方米平方米月月DTZDTZ34写字楼物业投资回报状况分析写字楼物业投资回报状况分析投资回报率保持在投资回报率保持在7 78%8%之间之间形象好的写字楼投资回报率相对要高形象好的写字楼投资回报率相对要高写字楼写字楼租金租金（元（元/平方米平方米月）月）售价售价（元（元/平方米）平方米）投资回报率投资回报率地王大厦地王大厦（写字楼部分）（写字楼部分）4444581058107.2%7.2%华龙国际大厦华龙国际大厦
44、4545585058507.4%7.4%财富广场财富广场44445050550055008.2%8.2%国贸广场国贸广场25252828450045005.7%5.7%华财大厦华财大厦2727340034007.6%7.6%DTZDTZ35竞争性分析竞争性分析类类别别 项项目目名名称称 写写字字楼楼建建筑筑面面积积（m m2 2）备备注注 南南昌昌深深国国投投商商业业中中心心 1 17 70 09 90 0 旧旧城城区区综综合合体体，2 20 00 06 6 年年推推出出 时时代代广广场场 1 12 20 00 00 0 旧旧城城区区综综合合体体，2 20 00 06 6 年年初初推推 南南昌
45、昌世世贸贸中中心心 9 97 70 00 00 0 综综合合体体，写写字字楼楼 4 43 3 层层 西西奇奇酒酒店店项项目目 3 37 79 90 00 0 综综合合体体，写写字字楼楼 3 35 5 层层 国国际际金金融融中中心心 1 12 20 00 00 00 0 综综合合体体，写写字字楼楼 1 16 65 5 米米 竞竞争争性性项项目目 南南昌昌大大厦厦 3 30 00 00 00 0 不不低低于于 1 15 50 0 米米 小小计计 3 36 67 73 38 86 6 江江信信国国际际 约约 5 50 00 00 00 0 综综合合体体，写写字字楼楼 3 38 8 层层 可可能能供供
46、给给项项目目 博博泰泰江江滨滨 约约 8 80 00 00 00 0 综综合合体体，写写字字楼楼 4 43 3 层层 小小计计 4 49 97 73 38 86 6 丰丰和和都都会会 8 80 00 00 0 综综合合体体 低低档档次次项项目目 现现代代城城 1 13 37 70 00 0 综综合合体体 南南昌昌报报业业大大厦厦 2 23 32 28 87 7 封封顶顶，2 23 3 层层 广广电电中中心心 6 65 57 79 95 5 建建成成 省省出出版版大大楼楼 5 56 69 90 0 综综合合体体，写写字字楼楼 1 11 1 层层 红红谷谷大大厦厦 1 10 0.3 34 4 政政
47、府府单单位位自自用用 南南昌昌水水利利科科技技大大楼楼 2 25 50 00 00 0 自自用用写写字字楼楼 移移动动通通讯讯大大楼楼 3 35 50 00 00 0 竞争性项目竞争性项目31.431.4万平万平方米方米，其中红谷滩中，其中红谷滩中心区竞争性项目心区竞争性项目28.528.5万平方米万平方米实际竞争项目主要以实际竞争项目主要以旧城区项目为主，红旧城区项目为主，红谷滩中心区商业性写谷滩中心区商业性写字楼项目面市时间要字楼项目面市时间要迟于本案迟于本案DTZDTZ36太平洋商务大厦太平洋商务大厦中寰广场中寰广场国贸广场公寓国贸广场公寓银田大厦银田大厦传统办公场所传统办公场所商住楼商
48、住楼DTZDTZ37金源大厦金源大厦江信国际大厦江信国际大厦国贸广场国贸广场出版大厦出版大厦专业写字楼专业写字楼DTZDTZ38财富广场财富广场地王广场地王广场恒茂国际中心恒茂国际中心华龙国际大厦华龙国际大厦新建写字楼新建写字楼DTZDTZ39市场背景市场背景南昌市宏观社会经济南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况写字楼市场状况 商业物业市场状况商业物业市场状况 公寓物业市场状况公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况酒店物业市场状况 问卷调查结果问卷调查结果DTZDTZ40商圈分布商圈分布南昌市商业主要集中在南
49、昌市商业主要集中在八一广场周边，沿中山八一广场周边，沿中山路和胜利路线性延伸；路和胜利路线性延伸；八一广场周边：以大型八一广场周边：以大型商场为主商场为主中山路：以大型百货商中山路：以大型百货商厦及品牌服饰店为主厦及品牌服饰店为主胜利路：步行街，以珠胜利路：步行街，以珠宝、钟表及服饰为主宝、钟表及服饰为主DTZDTZ41大型商业供给总量大型商业供给总量36.336.3万平方米，人均约万平方米，人均约0.20.2平方米平方米商场名称商场名称建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）商场名称商场名称建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）南昌百货大楼南昌百货大楼2.62.6万达购物中心万达购物中心5
50、 5太平洋百货太平洋百货4.24.2百意百货百意百货5.45.4新洪客隆百货新洪客隆百货1.51.5财富广场财富广场3 3天虹商场天虹商场1.31.3丽华购物广场丽华购物广场4.64.6北京华联北京华联3.23.2洪城大厦商场洪城大厦商场2.22.2大众购物中心大众购物中心1.81.8好又多购物中心好又多购物中心1.51.5合计合计14.614.6合计合计21.721.7DTZDTZ42大型商业大型商业业态形式以传统百货超市为主业态形式以传统百货超市为主商场名称商场名称业态形式业态形式1 1F F平均租金平均租金（元（元/m m2 2 ）商场名称商场名称业态形式业态形式1 1F F平均租金平均
