1、远洋集团资产全生命周期管理远洋集团资产全生命周期管理信息化建设立项报告信息化建设立项报告战略流程中心2017.2 背景研究 现状分析 范围与交付物目录一目录二目录三目 录 计划与预算目录四p 四步战略提出“增量开发”转向“综合运营”，运营的核心要素是资产，如商业、会所、写字楼等；p 为实现战略目标，远洋商业和远洋服务须进一步提升总资产规模、收入规模，势必增加资产管理的规模；集团四步战略的要求注：以上摘自远洋集团第四步发展战略规划报告P7和P42。注：以上摘自2016战略执行回顾P20。p 截止2016年9月，住宅类项目留存资源总面积约111.4万平米；p 资产管理项目要求“对各类留存资产进行专
2、业运营，提升项目的经营收益与运营效率”。集团经营现状和经营诉求注：数据来源为资产管理基础工作盘点数据，截止2016年9月注：内容摘自留存资产管理项目立项报告随着多元业务发展，资产运营问题凸显经营资产池资产获取资产退出购买人/企业商家招商管理签约租赁运营管理p 多元业务的发展，必然导致资产种类多样化；业务规模提升，资产数量规模化；再加上低效资产的堆积，如果不加以管理，如资产的总量、经营状态等将无法识别和跟踪；p 资产管理的目的是盈利、多少资产、怎么运营，才能完成战略目标。规模越大，管理难度也越大；p 无论是从战略还是经营角度看，都有必要加强资产运营能力，使资产信息透明，提升资产运作的收益和效率，
3、加强运营与战略之间的关联；住宅开发销售综合体开发经营写字楼运营经营主体资产池（内部）留存外部资产目 录 背景研究 现状分析 范围与交付物目录一目录二目录三 计划与预算目录四对标分析-商业p 信息化已成为支持不动产业务提升资产运营能力、盈利能力的主要举措；p 万达商业，已实现招商、运营、全面预算、物管等多系统覆盖；173 座万达广场101 家酒店2831 万平米注：数据截止2016-12-12对标分析-写字楼p 信息化已成为支持不动产业务提升资产运营能力、盈利能力的主要举措；p 中海商业，已实现招商、租赁、运营多系统覆盖；20 座商务写字楼150 万平米运营面积500 万平米待开发注：数据截止2
4、016-12写字楼租赁管理租户管理资源管理收款管理应收财务合同管理退租结算经营分析出租率统计收缴率报表合同台账对标分析-客户服务业p 信息化已成为支持客户服务业提升资产运营能力、盈利能力的主要举措；p 彩生活，已实现项目拓展、招商、运营、商户服务多系统覆盖；180 个城市2236 个服务项目36010 万平米注：数据截止到2016-06-30物管ERP商管ERP物业拓展ERP连锁经营拓展ERP商户ERP物联ERP彩之云平台ERP商业事业部业务和信息化现状信息化现状业务现状p 资产相关的商业模式主要有3个、分别是社区集中商业、综合体开发持有和综合体运营；p 信息化仅覆盖了设计施工、租赁签约和运营
5、的部分内容；项目获取定位策划规划招商设计施工租赁签约商业运营物业服务资产退出社区集中商业综合体开发持有综合体运营资产获取资产退出项目获取定位策划规划招商设计施工租赁签约商业运营物业服务资产退出规划招商租赁签约运营管理海鸥II非海鸥II写字楼事业部业务和信息化现状信息化现状业务现状写字楼运营联合办公城市更新p 资产相关的商业模式主要有3个、分别是写字楼运营、联合办公、城市更新；p 信息化仅覆盖了设计施工、租赁签约业务，同时，思源系统也在推广中；项目获取定位策划规划招商设计施工租赁签约运营物业服务资产退出资产获取产品设计策划推广改造实施租赁签约运营服务增值服务资产退出资产获取定位策划招租改造实施租
6、赁签约运营物业服务资产退出海鸥II非海鸥II客户服务业事业部业务和信息化现状p 资产相关的商业模式主要有5个、分别是社区底商运营、服务式公寓、养老运营、车场/会所运营；p 信息化仅覆盖了养老运营；信息化现状业务现状社区底商运营服务式公寓养老运营资产获取规划招商自营管理运营管理资产退出资产获取策划招租装修装饰租赁签约运营服务资产退出项目获取产品设计项目实施策划推广租赁签约客户服务运营管理资产退出海鸥II非海鸥II资产获取招商管理装修改造运营管理资产退出车场/会所运营问题识别l内部，资产全生命周期管理在三个事业部均未实现全覆盖；l外部，对标企业的信息化程度更高，覆盖的业务更全面；现状观察问题分析业
7、务访谈l商业-资产的运营情况需要更好地整合和提取，以提高运营能力；l写字楼-资产的测算和估值工作需要加强；从战略到租赁管理，分解和监控执行是痛点；l客户服务-资产及其经营情况没有足够的精力、有效的手段管理清楚；l信息不透明，如资产所在项目、物业类型、面积、租售状态模糊分散；l工具不高效，如资产获取测算、资产估值和租赁的联动关系难以获取；l管理缺标准，如客户服务业签署租赁合同缺少标准和工具；目 录 背景研究 现状分析 范围与交付物目录一目录二目录三 计划与预算目录四项目目标解决3个问题信息不透明工具不高效管理缺标准建立资产全生命周期管理（获取、招商、运营、退出）p 资产定义：凡远洋拥有产权或经营
8、权的实物资源，都纳入远洋资产管理的范围，如集中商业、住宅、办公、车位、会所等；p 流程范围：4个通用主线流程，能够实现资产的全生命周期管理，包括：资产获取、招商管理、运营管理、资产退出；项目范围集中商业住宅社区底商车位会所办公物业类型阶段和方法1.管理假设2.流程、系统原型3.设计6.运维&数据导入5.培训推广4.开发测试现状观察/用户访谈VCASOASIPOCVA流程八个文件夹人依附于事SIPOCEPC原型法TOGAF V9架构数据库设计标准TOGAF V9架构编码规范压力测试UAT培训视频、文档推广启动会RACI运维标准p 项目可以拆分为6个阶段来推进，每个阶段都有方法和可参照的标准规范；
9、交付成果|流程 资产获取 招商管理 运营管理 资产信息收集可行性分析投资决策资产获取实施编制招商需求品牌落位签署招商合作协议装饰装修租赁合同订立租赁合同执行租赁合同变更物管数据录入 资产退出 退出方案试算资产退出决策资产退出实施p 以事为中心，适用于资产全生命周期管理的流程；立项申请 会前准备发表会议意见编制会议纪要发布纪要归资料库立项会议 风控申请YN填写资产信息上传附件会签审批风控会议选择资产修订资产信息审批（自动传阅）各模块上传尽调报告风控资质审核会前准备发表会议意见 编制会议纪要发布纪要归资料库投决申请选择资产完善资产信息上传风险审查报告投决资质审核YN投决会议会前准备发表会议意见 编
10、制会议纪要发布纪要归资料库NY招、营、退以项目为核心批量订立范本可选灵活添加不同版本线上可比较各合同经办人明确合同订立申请审批资产获取合同订立批量审批合同盖章确认生效投资决策合同文本修订示例示例交付成果|查询p 以资产为管理对象，实时获取资产数量、状态、属性多个维度的信息；经营资产池资产分布-物业类型资产经营-现金流资产签约租赁明细资产分布-留存年限资产池（内部）目 录 背景研究 现状分析 范围与交付物目录一目录二目录三 计划与预算目录四实施计划2-153-155-156-30召开启动会完成管理假设完成流程及原型上线培训和推广启动数据导入7-52-153-155-309-30召开启动会完成管理
11、假设完成流程及原型上线培训和推广启动数据导入10-12资产获取资产退出招商管理运营管理p 整体拆分为2个子项目，需求和实施团队拟通过外部合作获得；p 资产获取/退出计划在6月上线、资产招商/运营计划在10月上线；项目费用估算资产获取招商管理运营管理资产退出120万元200万元180万元80万元80万元软件开发费用私有云费用660万元p 整体估算费用为660万。其中，软件需求及实施费用580万、私有云硬件采购80万1.在不稳定或混沌的系统中，一般地存在一个时间尺度，初始状态下的小改变在这个时间尺度将增长到两倍。在地球大气的情形下，这个时间尺度是五天的数量级，大约为空气绕地球吹一圈的时间。2.人们
12、可以在五天之内作相当准确的天气预报，但是要做更长远得多的天气预报，就既需要大气现状的准确知识，又需要一种不可逾越的复杂计算。我们除了给出季度平均值以外，没有办法对六个月以后做具体的天气预报。3.我们还知道制约化学和生物的基本定律，这样在原则上，我们应能确定大脑如何工作。但是制约大脑的方程几乎肯定具有混沌行为，初始态的非常小的改变会导致非常不同的结果。这样，尽管我们知道制约人类行为的方程，但在实际上我们不能预言它。4.宇宙的其他地方对于地球上发生的任何事物根本不在乎。绕着太阳公转的行星的运动似乎最终会变成混沌，尽管其时间尺度很长。这表明随着时间流逝，任何预言的误差将越来越大。在一段时间之后，就不
13、可能预言运动的细节。5.太阳和其他恒星绕着银河系的运动，以及银河系绕着其局部星系团的运动也是混沌的。我们观测到，其他星系正离开我们运动而去，而且它们离开我们越远，就离开得越快。这意味着我们周围的宇宙正在膨胀：不同星系间的距离随时间而增加。6.中国这块大地上，存在过许多民族。这许多民族，不管是共时态存在还是历时态存在，均可以寻到某种内在的关系。族与族之间的关系有两种：一为血缘性；另为社会性。民族之间不只是存在着血缘性的关系，也还存在社会性的关系，其中最主要是文化关系。7.目前，虽然“大众创业、万众创新”的热潮已遍及全国，很多有志青年步入创业大军，但大学生创业成功率低仍是一个不争的事实。可以说，我国大学生创业还处于起步阶段，真正实现大学生从入学到毕业、从毕业到创业，仍需要全方位、多角度、系统化的理念和实践支撑，需要更多的社会力量去思考、探索。因此，要想创业成功，仅仅具有迎难而上的勇气是不够的。8.一是心中要有读者。这是一种意识，说话、写文章，心中一定要有人，这人就是读者。有了人，才能进一步调整自己的位置，摆正与读者的关系，这个关系就是双方的平等和相互尊重。写文章，讲道理，看上去是一个人在写，实际上是在对话，是在与读者交流，是在征求读者对自己观点的看法，是与读者一起讨论问题。
