1、第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理第一节第一节 建筑工程项目合同管理概述建筑工程项目合同管理概述一、合同的概念一、合同的概念 合同又称契约，合同的概念有广义和狭义之分。合同又称契约，合同的概念有广义和狭义之分。广义的合同泛指发生一定权利义务关系的协议；狭广义的合同泛指发生一定权利义务关系的协议；狭义的合同专指双方或多方当事人关于设立、变更、终止民义的合同专指双方或多方当事人关于设立、变更、终止民事法律关系的协议。事法律关系的协议。建设工程合同也称建设工程承发包合同，是指由承包人进建设工程合同也称建设工程承发包合同
2、，是指由承包人进行工程建设，法宝人支付价款的合同。行工程建设，法宝人支付价款的合同。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理合同法合同法 合同法是：适用于合同的最重要的法律；合同法是：适用于合同的最重要的法律；是调整合同关系的法律文件；是调整合同关系的法律文件；是市场经济条件下的基本法律。是市场经济条件下的基本法律。1999 1999年年3 3月月1515日，第九届全国人民代表大会第二次日，第九届全国人民代表大会第二次会议通过并颁布了会议通过并颁布了中华人们共和国合同法中华人们共和国合同法（简称（简称合同法合同法），自），自19991999年年1010月月1 1日开始施行。日
3、开始施行。合同法合同法是调整平等主体的自然人、法人、以及其他组是调整平等主体的自然人、法人、以及其他组织之间在设立、变更、终止合同时所发生的社会关系织之间在设立、变更、终止合同时所发生的社会关系的法律规范的总称。的法律规范的总称。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理1 1、合同的类型、合同的类型 按按合同法合同法分类，合同有：买卖合同、供应分类，合同有：买卖合同、供应合同、借款合同、租赁合同、承揽合同、建设工程合合同、借款合同、租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同等。同、运输合同、技术合同、保管合同等。建设工程合同包括：建设工程勘察合同、建设工程
4、设建设工程合同包括：建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同三种。计合同、建设工程施工合同三种。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理2、合同的法律关系由三部分组成，即合同的法律关系由三部分组成，即主体、客体和内容主体、客体和内容。主体主体是指签订及履行合同的双方或多方当事人，又称是指签订及履行合同的双方或多方当事人，又称民事权利义务主体；民事权利义务主体；客体客体是指主体享有的权利和承担义务所共同指向的对是指主体享有的权利和承担义务所共同指向的对象，包括物、行为和智力成果；象，包括物、行为和智力成果；内容内容是指合同约定和法律规定的权利和义务，是合是指合同约定
5、和法律规定的权利和义务，是合同的具体要求。同的具体要求。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理3 3、合同订立的基本原则平等原则：享有民事权利和承担民事义务的资格平等自愿原则：（1）合同当事有订立或者不订立合同的自由 （2）当事人有权选择合同相对人 （3）合同当事人有权决定合同内容（质量条款）（4）合同当事人有权决定合同形式的自由（书面形式）公平原则 合同当事人遵循公平原则确定各方的权利和义务诚实信用原则 这是市场经济活动中形成的道德规则遵守法律法规原则第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理4 4、合同的订立合同的订立合同的形式：合同的形式：书面形式、口
6、头形式和其它形式（公证、审书面形式、口头形式和其它形式（公证、审批、登记等）批、登记等）5 5、合同的内容合同的内容当事人的名称或姓名和住所当事人的名称或姓名和住所标的标的 标的是合同当事人双方权利和义务共同指向的对象标的是合同当事人双方权利和义务共同指向的对象 标的的表现形式为物、劳务、行为、智力成果、工程标的的表现形式为物、劳务、行为、智力成果、工程项目，标的是合同的首要条款。项目，标的是合同的首要条款。数量数量质量质量价款或者报酬价款或者报酬履行的期限、地点和方式履行的期限、地点和方式违约责任违约责任解决争议的方法解决争议的方法第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理建
7、设工程中的主要合同关系业主的主要合同关系：咨询（监理）合同、勘察设计合同、供应合同、施工合同、贷款合同承包商的主要合同关系：分包合同、供应合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理6 6、合同的生效时间依法成立的合同，自成立时生效口头合同自受要约人承诺时生效书面合同自当事人双方签字或盖章时生效附生效条件的合同达到生效条件生效第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理7 7、无效合同一方以欺诈、胁迫的手段订立，损害国家利益的合同。恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同。以合法的形式掩盖非法的目的的合同损
8、害社会公众利益的合同违反法律、行政法法规的强制性规定的合同无效合同的确认权归人民法院或者仲裁机构，合同当事人或其他任何机构无权认定合同无效合同被确认无效后，合同自始无效无效合同的处置：返还财产、赔偿损失或追缴财产、收归国有第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理8 8、合同的履行合同的履行合同条款不明确的履行方法合同条款不明确的履行方法质量：按国家标准、行业标准履行质量：按国家标准、行业标准履行价款或报酬：订立合同时的市场价格履行价款或报酬：订立合同时的市场价格履行地点：货币（接受方所在地）；不动产（不动产所在地点：货币（接受方所在地）；不动产（不动产所在地）；其它标的（履行
9、义务的一方所在地）地）；其它标的（履行义务的一方所在地）期限：债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履期限：债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。行，但应当给对方必要的准备时间。方式：按照有利于实现合同的目的的方式履行。方式：按照有利于实现合同的目的的方式履行。履行费用：由履行义务一方承担履行费用：由履行义务一方承担第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理9、合同终止合同终止是指当事人之间根据合同确定的权利和义务在客观上不复存在，据此合同不再对双方具有约束力有下列情形之一的，合同权利、义务终止债务已经按照约定履行；合同解除；债务相互抵销；
10、务人依法将标的物提存；债权人免除债务；债权、债务同归一人；法律规定或者当事人约定终止的情形第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理1010、违约责任 违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而应当承担的法律责任。违约行为的表现形式不履行和不适当履行承担违约责任的方式 继续履行；采取补救措施；赔偿损失；支付违约金第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理1111、合同争议的解决解决合同争议的方法 和解：指平息纷争，重归于好。今法律上指当事人约定互相让步，不经法院以终止争执或防止争执发生。调解：调解是指双方或多方当事人就争议的实体权利、义务，
11、在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，自愿进行协商，通过教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的办法。仲裁：又称公断,是指由双方当事人协议将争议提交第三者,由该第三者对争议的是非曲直进行评判并作出裁决的一种解决争议的方法。诉讼：是指人民法院根据纠纷当事人的请求,运用审判权确认争议各方权利义务关系,解决经济纠纷的活动。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理 建设工程合同的三种类型：建设工程合同的三种类型：建设工程勘察合同、建设建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同工程设计合同、建设工程施工合同 在建设工程合同中，承包人的主要义务是进行工程建设，权利是得到工程
12、价款；发包人的主要义务是支付工程价款，权利是得到完整、符合约定的建筑产品。在建设工程中，主要的建设合同关系：第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理（一一）勘察合同勘察合同 建设工程勘察设计合同是指委托方与承包方为建设工程勘察设计合同是指委托方与承包方为完成建完成建设工程地理、地质状况的调查研究工作达成的协议设工程地理、地质状况的调查研究工作达成的协议，明确，明确相互权利义务关系而订立的合同。建设单位称为委托方；相互权利义务关系而订立的合同。建设单位称为委托方；勘察设计单位称为承包方。勘察设计单位称为承包方。工程勘察是工程建设的第一个环节，也是保证建设工工程勘察是工程建设的第
13、一个环节，也是保证建设工程质量的基础环节。程质量的基础环节。勘察合同的标的为建设工程需要而做的勘察成果。勘察合同的标的为建设工程需要而做的勘察成果。为了保证工程勘察的质量，勘察合同的承包方必须是为了保证工程勘察的质量，勘察合同的承包方必须是经国家或省级主管机关批准，持有勘察许可证，具有经国家或省级主管机关批准，持有勘察许可证，具有法人资格的勘察单位。法人资格的勘察单位。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理（二）（二）设计合同设计合同 建设工程设计合同是承包方进行工程设计，委托方建设工程设计合同是承包方进行工程设计，委托方支付价款的合同。建设单位或有关单位为委托方，建设工支
14、付价款的合同。建设单位或有关单位为委托方，建设工程设计单位为承包方。程设计单位为承包方。工程设计是工程建设的第二个环节，是保证建设工程工程设计是工程建设的第二个环节，是保证建设工程质量的重要环节。工程设计合同的承包方必须是经国家或质量的重要环节。工程设计合同的承包方必须是经国家或省级主要机关批准，持有设计许可证，具有法人资格省级主要机关批准，持有设计许可证，具有法人资格的设计单位。的设计单位。包括包括初步设计合同初步设计合同和和施工设计合同施工设计合同。初步设计合同初步设计合同即建设工程立项阶段承包方为项目决即建设工程立项阶段承包方为项目决策提供可行性资料的设计而与发包方达成的协议。策提供可行
15、性资料的设计而与发包方达成的协议。施工设计合同施工设计合同指承包方与发包方就具体施工设计达指承包方与发包方就具体施工设计达成的协议。成的协议。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理（三三）施工合同施工合同 指承包方完成工程的建筑安装工作，发包方验收后接指承包方完成工程的建筑安装工作，发包方验收后接受该工程并支付价款的合同。受该工程并支付价款的合同。建设工程施工合同是工程建设单位与施工单位，也就建设工程施工合同是工程建设单位与施工单位，也就是发包方与承包方以完成商定的建设工程为目的，明确双是发包方与承包方以完成商定的建设工程为目的，明确双方相互权利义务的协议。建设工程施工合同
16、的发包方可以方相互权利义务的协议。建设工程施工合同的发包方可以是法人，也可以是依法成立的其它组织或公民，而承包方是法人，也可以是依法成立的其它组织或公民，而承包方必须是法人。必须是法人。1 1、企业法人是指具有符合国家法律规定的资金数额、企业名称、组织章程、组织机构、企业法人是指具有符合国家法律规定的资金数额、企业名称、组织章程、组织机构、住所等法定条件，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记取得法人资格的社会住所等法定条件，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记取得法人资格的社会经济组织。经济组织。2 2、法定代表人是指依法代表法人行使民事权利，履行民事义务的主要负责人（如：工法定代表人
17、是指依法代表法人行使民事权利，履行民事义务的主要负责人（如：工厂的厂长、公司的董事长等）。厂的厂长、公司的董事长等）。3 3、自然人：是指基于出生而成为民事法律关系主体的有生命的人。自然人：是指基于出生而成为民事法律关系主体的有生命的人。自然人包括：公民、也包括外国人和无国籍人自然人包括：公民、也包括外国人和无国籍人4 4、公民：指取得一国国籍并根据该国法律规定享有权利和义务的自然人、公民：指取得一国国籍并根据该国法律规定享有权利和义务的自然人第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理 施工合同主要包括施工合同主要包括建筑和安装建筑和安装两方面内容。其中，两方面内容。其中，建建
18、筑筑是指对建筑物、构筑物进行营造的行为，是指对建筑物、构筑物进行营造的行为，安装安装主要是指主要是指与建筑物、构筑物有关的线路、管道、设备等设施的装配。与建筑物、构筑物有关的线路、管道、设备等设施的装配。施工合同是建设工程的主要合同，是工程建设质量控施工合同是建设工程的主要合同，是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据。制、进度控制、投资控制的主要依据。中华人民共和国中华人民共和国合同法合同法、中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法等法律、法规、部等法律、法规、部门规章是我国建设工程施工合同管理的主要依据。门规章是我国建设工程施工合同管理的主要依据。第七单元第七单元 建筑工程项目合同
19、管理建筑工程项目合同管理施工合同的订立施工合同的订立（1）订立施工合同必须具备的条件订立施工合同必须具备的条件 初步设计已经批准；初步设计已经批准；有能满足施工需要的设计文件和有关技术资料；有能满足施工需要的设计文件和有关技术资料；建设资金和建筑材料、设备来源已经落实；建设资金和建筑材料、设备来源已经落实；中标通知书已经下达；中标通知书已经下达；国家重点建设工程项目必须有国家批准的投资计划国家重点建设工程项目必须有国家批准的投资计划可行性研究报告等文件；可行性研究报告等文件；合同当事人双方必须具备相应资质条件和履行施工合同当事人双方必须具备相应资质条件和履行施工合同的能力，即合同主体必须是法人
20、。合同的能力，即合同主体必须是法人。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理（2）施工合同的订立程序施工合同的订立程序 施工合同的订立要经过要约和承诺阶段。要约、承诺施工合同的订立要经过要约和承诺阶段。要约、承诺是合同成立的基本条件，也是订立合同必须经过的两个阶是合同成立的基本条件，也是订立合同必须经过的两个阶段。如果没有特殊情况，建设工程的施工都应通过招标投段。如果没有特殊情况，建设工程的施工都应通过招标投标确定施工企业。标确定施工企业。依照依照工程建设施工招标投标管理办法工程建设施工招标投标管理办法的规定，在的规定，在中标通知书发出的中标通知书发出的30天内，中标单位应与
21、项目法人依据招天内，中标单位应与项目法人依据招标文件、投标书及定标前双方达成的协议等签订施工合同标文件、投标书及定标前双方达成的协议等签订施工合同。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理合同法合同法明确指出明确指出，建设工程合同应当采用书面形式。，建设工程合同应当采用书面形式。建设工程合同可以采用的书面形式包括：建设工程合同可以采用的书面形式包括：（1）合同的确认书合同的确认书 即通过信件、电报、电传等方式签订的合同，事后双即通过信件、电报、电传等方式签订的合同，事后双方以书面形式加以确认的合同形式。方以书面形式加以确认的合同形式。（2）定式合同定式合同 指合同条款由当事人
22、一方预先拟订，对方只能表示全指合同条款由当事人一方预先拟订，对方只能表示全部同意或全部不同意的合同。部同意或全部不同意的合同。3）签证形式签证形式 即当事人约定或依照法律规定，以国家合同管理机关即当事人约定或依照法律规定，以国家合同管理机关对合同内容的真实性和合法性进行审查并予以证明的方式对合同内容的真实性和合法性进行审查并予以证明的方式作为合同的有效要件的形式。作为合同的有效要件的形式。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理二、合同的计价方式二、合同的计价方式1、施工合同的分类、施工合同的分类（1）按施工的种类进行分类）按施工的种类进行分类 根据建筑工程种类不同，施工合同
23、一般可以分为建筑根据建筑工程种类不同，施工合同一般可以分为建筑施工合同、设备安装施工合同、装饰装修及房屋修缮施工施工合同、设备安装施工合同、装饰装修及房屋修缮施工合同等。合同等。（2）按承包单位的数量不同进行分类）按承包单位的数量不同进行分类 根据承包单位数量的不同，可以将施工合同分为总承根据承包单位数量的不同，可以将施工合同分为总承包施工合同、分别承包施工合同和分包施工合同。包施工合同、分别承包施工合同和分包施工合同。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理总承包施工合同总承包施工合同 发包方将全部建筑安装工程委托给一个承包单位承包。发包方将全部建筑安装工程委托给一个承包单
24、位承包。分别承包施工合同分别承包施工合同 发包方将全部建筑安装工程分别委托给几个承包单位发包方将全部建筑安装工程分别委托给几个承包单位分别承包。分别承包。分包施工合同分包施工合同 承包单位可将承包工程的一部分分包给其他分包单位，承包单位可将承包工程的一部分分包给其他分包单位，签订分包施工合同。签订分包施工合同。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理2、按合同价的计价方式进行分类按合同价的计价方式进行分类（1 1）总价合同）总价合同 （2 2）单价合同）单价合同 （3 3）成本加酬金合同）成本加酬金合同单价合同单价合同 单价合同是指整个合同期内执行同一个单价，而工程单价合同是
25、指整个合同期内执行同一个单价，而工程量则按实际完成的数量进行计算。量则按实际完成的数量进行计算。单价合同是承包人在投标时，按招投标文件就分部分单价合同是承包人在投标时，按招投标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。这类合同的适用范围比较宽，其风险可以得到合理类型。这类合同的适用范围比较宽，其风险可以得到合理的分摊，并且能鼓励承包商通过提高工效等手段节约成本，的分摊，并且能鼓励承包商通过提高工效等手段节约成本，提高利润。在合同履行中需要注意的问题则是双方对实际提高利润。在合同履行中需要注意的问题则是双方对实际工程量计
26、量的确认。工程量计量的确认。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理单价合同也可以分为固定单价合同和可调单价合同。单价合同也可以分为固定单价合同和可调单价合同。（1）固定单价合同。这也是经常采用的合同形式，特别）固定单价合同。这也是经常采用的合同形式，特别是在设计或其他建设条件（如地质条件）还不太落实的情是在设计或其他建设条件（如地质条件）还不太落实的情况下（计算条件应明确），而以后又需增加工程内容或工况下（计算条件应明确），而以后又需增加工程内容或工程量时，可以按单价适当追加合同内容。在每月（或每阶程量时，可以按单价适当追加合同内容。在每月（或每阶段）工程结算时，根据实际完
27、成的工程量结算，在工程全段）工程结算时，根据实际完成的工程量结算，在工程全部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价款。部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价款。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理（2）可调单价合同。合同单价可调，一般是在工程招标）可调单价合同。合同单价可调，一般是在工程招标文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。有的工如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。有的工程在招标或签约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某程在招标或签约时，因某些不确定
28、因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定合同单价进行调整，确定实际结算单价。和合同约定合同单价进行调整，确定实际结算单价。单价合同的特点是单价优先。即初步的合同总价与各单价合同的特点是单价优先。即初步的合同总价与各项单价乘以实际完成工程量之和发生矛盾时，则以后者为项单价乘以实际完成工程量之和发生矛盾时，则以后者为准准.即单价优先。即单价优先。单价合同适用于施工图不完整，或准备发包的工程项单价合同适用于施工图不完整，或准备发包的工程项目的内容、技术经济指标一时尚不明确，或未具体地予以目的内容、技术经济指标一
29、时尚不明确，或未具体地予以规定的情况。规定的情况。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理总价合同总价合同 是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总额就不发生变化。承包商的价款总额就不发生变化。总价合同的优点是在实际
30、工程量变动不大的情况下较易管理。缺点是由于计算分部分项工程量将会占用很多时间，从而延长了设计周期，拖长招标的准备时间。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。变动总价合同又可分为变动总价合同又可分为“总价加激励费用合同总价加激励费用合同”和和“总价总价加经济价格调整合同加经济价格调整合同”（1 1）不可调值总价合同（固定总价合同）不可调值总价合同（固定总价合同）的价格计价是的价格计价是以图纸及规定、规范为基础，承、发包双方就承包项目协以图纸及规定、规范为基础，承、发包双方就承包项目协商一个
31、固定的总价，由承包方一笔包死不能变。这种合同商一个固定的总价，由承包方一笔包死不能变。这种合同适用于工期较短（一般不超过一年），对最终产品的要求适用于工期较短（一般不超过一年），对最终产品的要求非常明确的工程项目。非常明确的工程项目。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理固定总价合同适用于以下情况：固定总价合同适用于以下情况：1.1.工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；工程条件稳定并合理；2.2.工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明
32、确；3.3.工程结构和技术简单，风险小；工程结构和技术简单，风险小；4.4.投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理（2 2）变动总价合同变动总价合同 变动总价合同又称为可调总价合同，合同价格是以图变动总价合同又称为可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价进行计算，得到包括全纸及规定、规范为基础，按照时价进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。部工程任务和内容的暂定
33、合同价格。它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。照合同约定对合同总价进行相应的调整。当然，一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条当然，一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。因此，通货膨件变化所引起的费用变化也可以进行调整。因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其风险相对较小，但对业主而言，不利于
34、其进行投资控制，风险相对较小，但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险就增大了。突破投资的风险就增大了。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理、成本加酬金合同、成本加酬金合同 成本加酬金合同，是由业主向承包人支付工程项目的成本加酬金合同，是由业主向承包人支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。即工程最终合同价格按承包商的实际成本加一定比例型。即工程最终合同价格按承包商的实际成本加一定比例的酬金计算，而在合同签订时不能确定一个具体的
35、合同价的酬金计算，而在合同签订时不能确定一个具体的合同价格，只能确定酬金的比例。其中酬金由管费、利润及奖金格，只能确定酬金的比例。其中酬金由管费、利润及奖金组成。组成。在这类合同中，发包方需要承担工程建设实际发生的一切在这类合同中，发包方需要承担工程建设实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。费用，因此也就承担了项目的全部风险。这种合同有两个明显的特点：这种合同有两个明显的特点：一是一是发包方对工程总价不能发包方对工程总价不能实施实际的控制；实施实际的控制；二是二是承包方对降低成本不关心。承包方对降低成本不关心。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理对业主而言对业
36、主而言,这种合同也有一定的优点这种合同也有一定的优点:1.1.可以通过分段施工可以通过分段施工,缩短工期缩短工期,而不必等待所有施工图完而不必等待所有施工图完成才开始投标和施工成才开始投标和施工.2.2.可以减少承包商对立情绪可以减少承包商对立情绪,承包商对工程变更和不可预承包商对工程变更和不可预见条件的反应会比较积极和快捷见条件的反应会比较积极和快捷.3.3.可以利用承包商的施工技术专家可以利用承包商的施工技术专家,帮助改进或弥补设计帮助改进或弥补设计中的不足中的不足.4.4.业主可以根据自身力量和需要业主可以根据自身力量和需要,较深入地介入和控制工较深入地介入和控制工程施工和管理程施工和管
37、理.5.5.也可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一也可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值限值,从而转移一部分风险从而转移一部分风险.第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理成本加酬金合同有许多种形式成本加酬金合同有许多种形式,主要有以下几种主要有以下几种:1.1.成本加固定费用合同成本加固定费用合同.2.2.成本加固定比例费用合同成本加固定比例费用合同.3.3.成本加奖金合同成本加奖金合同4.4.最大成本加费用合同最大成本加费用合同 成本加酬金合同适用于工程内容及其技术经济指标尚成本加酬金合同适用于工程内容及其技术经济指标尚未全面确定，在投标报价的依据
38、尚不充分的情况下，发包未全面确定，在投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫而必须发包的工程，或者发包方与承包方因工期要求紧迫而必须发包的工程，或者发包方与承包方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程项目。术、特长和经验的工程项目。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理第二节第二节 建筑工程施工合同实施建筑工程施工合同实施一、施工合同订立程序一、施工合同订立程序 建设工程施工合同应当采用书面形式，并参照标准合同文本签订。要约邀请一一要约一一承诺（1）要约邀请又称为”要约引诱“，根据合
39、同法第15条的规定，它是指希望他人向自己发出要约的意思表示。（2）要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。发出要约的一方称要约人，接受要约的一方称受要约人。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理 要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约人发出要约。在发出要约邀请以后，要约邀请人撤回其邀请，只要在发出要约邀请以后，要约邀请人撤回其邀请，只要没给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不没给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担责任。承担责任。如寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股
40、说明书、如寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告等为要约邀请。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理（一）（一）要约和要约邀请的区别在于：要约和要约邀请的区别在于：1 1、要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示，以、要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示，以订立合同为直接的目的；要约邀请是当事人希望对方主动订立合同为直接的目的；要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。向自己提出订立合同的意思表示。2 2、要约必须包括将来可能订立的合同的主要的内容，要、要约必须包括将来可能订立的合同的主要的内容，要约中含有当事人
41、表示愿意接受要约约束的意思，而要约邀约中含有当事人表示愿意接受要约约束的意思，而要约邀请则不含有当事人接受约束的意思。请则不含有当事人接受约束的意思。3 3、要约大多数是针对特定的相对人的，故要约往往采用、要约大多数是针对特定的相对人的，故要约往往采用对话方式和信函的方式，而要约邀请一般针对不特定的相对话方式和信函的方式，而要约邀请一般针对不特定的相对人的，故往往通过电视、报刊等媒介手段。对人的，故往往通过电视、报刊等媒介手段。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理（二）（二）要约的消灭要约的消灭 所谓要约的消灭，是指要约丧失了法律拘束力，即不再对要约人和受要约人的产所谓要
42、约的消灭，是指要约丧失了法律拘束力，即不再对要约人和受要约人的产生拘束。要约消灭以后，受要约人也丧失了其承诺的能力，即使其向要约人表示了承生拘束。要约消灭以后，受要约人也丧失了其承诺的能力，即使其向要约人表示了承诺，也不能导致合同的成立。诺，也不能导致合同的成立。要约消灭的原因主要有以下几种：要约消灭的原因主要有以下几种：第一，要约有效期限的经过，凡是在要约中明确规定了承诺期限的，则承诺必须在该第一，要约有效期限的经过，凡是在要约中明确规定了承诺期限的，则承诺必须在该期内作出，超过了该期限，则要约自动失效，不可再接爱承诺。期内作出，超过了该期限，则要约自动失效，不可再接爱承诺。第二，受要约人拒
43、绝要约。拒绝要约是指受要约人没有接受要约所规定的条件。第二，受要约人拒绝要约。拒绝要约是指受要约人没有接受要约所规定的条件。第三，要约人撤回或撤销要约。要约在受要约人发出承诺通知之前，可以由要约人撤第三，要约人撤回或撤销要约。要约在受要约人发出承诺通知之前，可以由要约人撤回或撤销。一旦撤回或撤销，要约将终止效力。回或撤销。一旦撤回或撤销，要约将终止效力。第四，因要约人死亡而使要约失效。第四，因要约人死亡而使要约失效。（3）承诺是指受要约人作出的同意要约的意思表示。在招投标中，当发包人发出中标通知书即视为承诺。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理二、施工合同的履行二、施工合
44、同的履行 合同履行：是指债务人全面地、适当地完成其合同合同履行：是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现，如交付约定的标义务，债权人的合同债权得到完全实现，如交付约定的标的物，完成约定的工作成果并交付工作成果，提供约定的的物，完成约定的工作成果并交付工作成果，提供约定的服务等。服务等。有权请求他方为特定行为的是权利主体，称为债权人。有权请求他方为特定行为的是权利主体，称为债权人。有义务实施此特定行为以满足债权人利益的是义务主体，有义务实施此特定行为以满足债权人利益的是义务主体，称为债务人。称为债务人。合同履行的主体：合同履行的主体：完成履行的一方：债务人完成履行的一
45、方：债务人 接受履行的一方：债权人接受履行的一方：债权人 第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理施工合同的履行施工合同的履行：是指施工合同的双方当事人根据施工合：是指施工合同的双方当事人根据施工合同的规定，在适当的时间、地点，以适当的方式全面完成同的规定，在适当的时间、地点，以适当的方式全面完成自己所承担的义务。自己所承担的义务。三、施工合同实施的控制三、施工合同实施的控制 第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理 第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理 第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理第七单元第七单元 建筑工
46、程项目合同管理建筑工程项目合同管理第三节第三节 建筑工程项目合同变更与索赔管理建筑工程项目合同变更与索赔管理 工程变更是建设项目合同管理的重要内容，是影响工程变更是建设项目合同管理的重要内容，是影响建设项目进度控制、质量控制和投资控制的关键因素。建设项目进度控制、质量控制和投资控制的关键因素。从纯技术层面分析，工程变更有广义和狭义之分：从纯技术层面分析，工程变更有广义和狭义之分：广义的工程变更包含合同变更的全部内容，如工程实广义的工程变更包含合同变更的全部内容，如工程实施中形式的变更，工程量清单数量的增减，工程质量要求施中形式的变更，工程量清单数量的增减，工程质量要求及相关技术标准的变动，法律
47、的调整以及合同条件的修改及相关技术标准的变动，法律的调整以及合同条件的修改等。等。而狭义的工程变更只包括传统的以工程变更形式变更而狭义的工程变更只包括传统的以工程变更形式变更的内容，如建筑物标高的变动，道路线形的调整，施工技的内容，如建筑物标高的变动，道路线形的调整，施工技术方案的变化等。术方案的变化等。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理 从工程变更实施效果角度分析，工程变更有积极的和从工程变更实施效果角度分析，工程变更有积极的和消极的之分。消极的之分。积极的工程变更是指建设项目主体各方针对建设项目积极的工程变更是指建设项目主体各方针对建设项目合同控制目标所主动采取的通
48、过优化设计和施工措施方案合同控制目标所主动采取的通过优化设计和施工措施方案以及调整工程实施计划等手段以达到降低工程成本、提高以及调整工程实施计划等手段以达到降低工程成本、提高工程质量和缩短建设工期目的的工程变更。工程质量和缩短建设工期目的的工程变更。消极的工程变更系指由于各类客观因素的影响消极的工程变更系指由于各类客观因素的影响(如设如设计错误、工程地质条件变化等计错误、工程地质条件变化等)，为保障建设项目顺利实，为保障建设项目顺利实施而必须作出调整的工程变更，消极的工程变更也包括建施而必须作出调整的工程变更，消极的工程变更也包括建设项目主体各方违背诚信原则和建设项目合同控制目标所设项目主体各
49、方违背诚信原则和建设项目合同控制目标所采取的不利于降低工程成本、有损工程质量和延误建设工采取的不利于降低工程成本、有损工程质量和延误建设工期的工程变更。期的工程变更。第七单元第七单元 建筑工程项目合同管理建筑工程项目合同管理工程变更的概念：工程变更的概念：目前，国外研究文献对工程变更的定义通常包括以下目前，国外研究文献对工程变更的定义通常包括以下4种：种：(1)工程变更是指导致对项目初始范围，实施时间或价款调整的工程变更是指导致对项目初始范围，实施时间或价款调整的任何事件。任何事件。(2)工程变更是指对工程初始范围的所有改变。工程变更是指对工程初始范围的所有改变。(3)工程变更是指增减原合同范
50、围或是影响完成原合同范围的时工程变更是指增减原合同范围或是影响完成原合同范围的时间和成本的更改或项目工序的改变。间和成本的更改或项目工序的改变。(4)工程变更是指以下事件中的任何一项：工程变更是指以下事件中的任何一项：(a)合同中包括的任何工作内容的数量的改变合同中包括的任何工作内容的数量的改变(但此类改变不一定构成但此类改变不一定构成变更变更)；(b)任何工作内容的质量或其他特性的改变；任何工作内容的质量或其他特性的改变；(c)任何部分工程的标高，位置和任何部分工程的标高，位置和(或或)尺寸的改变；尺寸的改变；(d)任何工作的删减，但要交他人实施的工作除外；任何工作的删减，但要交他人实施的工
