1、物业管理中的管理与实施及规范要求（优选）物业管理中的管理与实施及规范要求5 5S S企业管理的基础企业管理的基础物业管理企业为什物业管理企业为什么要推行么要推行5-5-S S？员工的工作员工的工作办公场所办公场所物品摆放物品摆放人员关系人员关系管理管理状况状况以上是一个管理水平差的以上是一个管理水平差的管理处出现的一些特征管理处出现的一些特征SEIRI 常组织常组织 东西分类处理东西分类处理SEITON 常整顿常整顿 安放有条不紊安放有条不紊SEISO 常清洁常清洁 全员彻底清洁全员彻底清洁SEIKETSU 常规范常规范 设标准便监察设标准便监察SHITSUKE 常自律常自律 员工自律成习员工
2、自律成习五常法是五常法是5种良好的行为习惯种良好的行为习惯五常法是现场一切管理的基础五常法是现场一切管理的基础五常法是用来维持品质环境的一种技术五常法是用来维持品质环境的一种技术五常法是要为员工创造一个干净、整洁、舒适五常法是要为员工创造一个干净、整洁、舒适、合理的工作场所和空间、合理的工作场所和空间五常法能提升人的品质五常法能提升人的品质五常法能进标准化的建立五常法能进标准化的建立动力设备动作中、检修中等标牌A(Action)：修正3、设置“人员去向板”，方便工作安排物业管理中常自律活动的例子视觉管理：张贴合适的标签应使员工容易跟从并执行需要的纠正行动很多新晋员工在制定目标后就埋头苦干，不去
3、检查：有没有偏离目标，或者随着情况的变化，原定的目标本身要不要调整？这是很容易忽视的一个步骤。怎样才是好的视觉管理工具进行清洁前的检查，进行分析并纠正全员参与生”，而在于如何将此项工作日常化物业管理中5S推展手法目视管理线管类的分类着色和流向标识哪些地方会找到不需要的东西A(Action)：修正怎样才是好的视觉管理工具清洁工作，是发现问题和消除隐患的提高安全保障、加强设备的稳定性线管类的分类着色和流向标识干净亮丽的工作场所令人心情愉快投资者满意（ISInvestor Satisfaction)获得业主的认同和良好的印象，减少投诉，提升企业获得业主的认同和良好的印象，减少投诉，提升企业形象形象培
4、养个人良好的行为习惯培养个人良好的行为习惯提升员工的归属感、自律性提升员工的归属感、自律性减少浪费、降低成本减少浪费、降低成本改善其品质、提高效率改善其品质、提高效率提高安全保障、加强设备的稳定性提高安全保障、加强设备的稳定性成为其它品质改善的基础成为其它品质改善的基础如如ISO9000五常法在物业管理中的适用范围五常法在物业管理中的适用范围设备设施管理设备设施管理仓库管理仓库管理办公管理办公管理文件资料管理文件资料管理车场管理车场管理安全消防管理安全消防管理宿舍管理、工作间和储物间管理宿舍管理、工作间和储物间管理员工服务意识、行为习惯管理员工服务意识、行为习惯管理什么是常组织什么是常组织定义
5、：将工作场所中的任何物品区分定义：将工作场所中的任何物品区分为必要的与不必要的，必要的留下为必要的与不必要的，必要的留下来，不必要的物品彻底清除。来，不必要的物品彻底清除。目的：腾出空间、防止误用和浪费目的：腾出空间、防止误用和浪费哪些地方会找到不哪些地方会找到不需要的东西需要的东西通道、转角位通道、转角位办公场所办公场所资料柜顶资料柜顶杂物房、仓库杂物房、仓库常组织的作用常组织的作用物业管理中因缺乏整理而产生的浪费和失误常组织应做什么常组织应做什么分开完成工作的必需品及非必需品分开完成工作的必需品及非必需品将必需品的数量降低到最低程度及放在一将必需品的数量降低到最低程度及放在一个方便的地方个
6、方便的地方哪些东西该扔掉哪些东西该扔掉,即使是昂贵的即使是昂贵的哪些东西该保存及怎样恰当保存以便将来哪些东西该保存及怎样恰当保存以便将来很容易就能找到很容易就能找到分层管理分层管理按使用的先后次序按物品的功能类别按使用的频密程度按物品的重要程度常组织的判别标准常用程度必需的程度保存方法低过去一年都没有使用的物品在过去的612个月中只使用过一次的物品扔掉把它保存在比较远的地方中在过去的26个月中只使用过一次的物品一个月使用一次以上的物品把它保存在工作区域的中间部分高一周要使用一次的物品每天都要使用的物品每小时都要使用的物品把它保存在工作现场附近或随身携带One is the Best一个文件存放
7、点一套工具/用具一页表格/备忘录一份储存副本一小时会议一分钟电话一个物料储存仓库一站式的顾客服务物业管理中常组织的活动例子物业管理中常组织的活动例子制定制定“要要”和和“不要不要”的判别标准的判别标准自己负责的工作场所全面检查自己负责的工作场所全面检查要有决心丢掉不需要的东西要有决心丢掉不需要的东西将物品分类整顿将物品分类整顿处理造成肮脏和泄漏的原因处理造成肮脏和泄漏的原因每日自我检查每日自我检查储存物件柜都有标签说明所存放物件的名称动力设备动作中、检修中等标牌物业管理仓库常整顿实例量化：测量、分析、防范未然线管类的分类着色和流向标识成为其它品质改善的基础如ISO9000“整顿”是一门摆放、标
8、识的技术五常法能进标准化的建立自己负责的工作场所全面检查一个月使用一次以上的物品文件以颜色分辨其文件性质A(Action)：修正物业管理仓库常整顿实例清洁工作，是发现问题和消除隐患的五常法是现场一切管理的基础五常法是用来维持品质环境的一种技术维持执行好3S，养成坚持的习惯，并采取2、用小字纸条挂在出风口显示风机运作雇员满意（ESEmployer Satisfaction)注重工作的进度和时间、生产力的变化和指令的传达雇员满意（ESEmployer Satisfaction)废弃无使用价值的物品废弃无使用价值的物品不使用的物品不要多余重复的零件和物品不要使用不使用的物品不要多余重复的零件和物品不
9、要使用不上的工具、零件、物品和设备不要不上的工具、零件、物品和设备不要造成工作不便的物品不要造成工作不便的物品不要多余重复无存档价值得文件资料不要多余重复无存档价值得文件资料不要过期的活动用具、装饰用品、宣传海报不要过期的活动用具、装饰用品、宣传海报不要无修理价值、损坏的电器、配件不要无修理价值、损坏的电器、配件不要与工作无关的私人物品不要与工作无关的私人物品不要物业管理中常组织的活动例子物业管理中常组织的活动例子红牌作战应用红牌作战应用推进常组织的步骤推进常组织的步骤什么是常整顿什么是常整顿将东西放在一个容易存取、适当及安全的地方以减少找寻的时间必要的东西分门别类依规定的位置放置，并摆放整齐
10、，统一标识提高效率的基础常见的典型问题常见的典型问题忘记、不清楚物品存放的位置存放的地方离工作环境太远存放的地方太分散由于物品太多难以找到要找的东西物品本身无标识物品不存在，但又不知道是遗失了还是被借走物品好坏难分、物品长时间存放失去效用不清楚物品是否有储备，造成浪费工作环境设计好坏的例子工作环境设计好坏的例子胡乱摆放胡乱摆放摆放整齐摆放整齐走道阻塞走道阻塞畅通无阻畅通无阻档案与文件、工作记录和档案与文件、工作记录和ISO 的区别的区别文件、工作记录的整理和保存方法文件、工作记录的整理和保存方法ISO文件整理和归档方法文件整理和归档方法创优资料的收集和归档方法创优资料的收集和归档方法物业管理仓
11、库常整顿实例物业管理仓库常整顿实例物品存放仓库的自然条件物品存放仓库的自然条件 仓库物品的存放分类仓库物品的存放分类 物品存放的区域划分物品存放的区域划分区域划分的方法区域划分的方法 仓库物品的存放要求仓库物品的存放要求物业管理中5S推展手法目视管理存放的地方离工作环境太远存放的地方离工作环境太远客户满意（CSCustomer Satisfaction)透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜）物业管理中5S推展手法五现手法雇员满意（ESEmployer Satisfaction)全员教育哪些东西该保存及怎样恰当保存以便将来很多新晋员工在制定目标后就埋头苦干，不去检查：有没有偏离目标，或者随着情况的
12、变化，原定的目标本身要不要调整？这是很容易忽视的一个步骤。物业管理中常清洁的活动例子（机电设备清洁）不上的工具、零件、物品和设备不要物业管理中常组织的活动例子5、用图示、相片作为作业指导书，直观易懂动力设备动作中、检修中等标牌责任化、标准化，建立清洁责任区线管类的分类着色和流向标识调查污染源，予以杜绝或隔离1、在通道拐弯处设置反射镜，防止车撞原理：能说明大多数事情的根本性道理量化：测量、分析、防范未然物业管理设备管理常整顿实例物业管理设备管理常整顿实例设备标识、标志的应用设备标识、标志的应用状态标识状态标识功能标识功能标识指示标识指示标识警告标识警告标识说明标识说明标识颜色管理的应用颜色管理的
13、应用物业管理车场管理常整顿实例物业管理车场管理常整顿实例车辆进出行驶导向车辆停放秩序指引车位划分标识车场安全指示标识“整顿整顿”是一门摆放、标识的技术是一门摆放、标识的技术每样东西都有一个清楚而固定的“家”把要用的东西以最简便的方式放好什么是常清洁什么是常清洁 定义：所谓常清洁，就是经常打扫、定义：所谓常清洁，就是经常打扫、保持清洁保持清洁目的目的:清洁是安全的第一步清洁是安全的第一步干净亮丽的工作场所令人心情愉快干净亮丽的工作场所令人心情愉快清洁是提高品质的基础清洁是提高品质的基础常清洁的关键常清洁的关键清洁工作的艰巨，不在于搞多少次清洁工作的艰巨，不在于搞多少次“卫卫生生”，而在于如何将此
14、项工作日常化，而在于如何将此项工作日常化清洁工作，是发现问题和消除隐患的清洁工作，是发现问题和消除隐患的必要手段，但并非解决问题的根本必要手段，但并非解决问题的根本 常清洁实施要领常清洁实施要领责任化、标准化，建立清洁责任区责任化、标准化，建立清洁责任区执行例行扫除，清理脏污执行例行扫除，清理脏污调查污染源，予以杜绝或隔离调查污染源，予以杜绝或隔离建立清扫标准，作为作业规范建立清扫标准，作为作业规范推进常清洁的活动步骤推进常清洁的活动步骤物业管理中常清洁的活动例子物业管理中常清洁的活动例子（办公室）（办公室）每天十分钟的清洁活动每天十分钟的清洁活动每人坚持一些清洁责任每人坚持一些清洁责任使清洁
15、及检查更容易使清洁及检查更容易进行清洁前的检查，进行分析并纠正进行清洁前的检查，进行分析并纠正问题问题清洁少有人注意的地方清洁少有人注意的地方物业管理中常清洁的活动例子物业管理中常清洁的活动例子（机电设备清洁）（机电设备清洁）电梯设备清洁 水泵设备清洁 配电设备清洁 空调系统清洁什么是常规范什么是常规范定义：将上面的3S实施的做法制度 化、标准化，并贯彻执行及维持目的：成为惯例和制度是标准化的基础企业文化开始形成物业管理中因缺乏整理而产定义：将工作场所中的任何物品区分为必要的与不必要的，必要的留下来，不必要的物品彻底清除。清洁工作，是发现问题和消除隐患的线管类的分类着色和流向标识与工作无关的私
16、人物品不要必要的东西分门别类依规定的位置放置，并摆放物业管理中5S推展手法目视管理目视管理推展手法应用示例档案与文件、工作记录和ISO 的区别进行清洁前的检查，进行分析并纠正“眼见为实”检查5S环境应使员工看了以后便知道什么是对什么是错把它保存在比较远的地方One is the Best原理：能说明大多数事情的根本性道理定义：将工作场所中的任何物品区分为必要的与不必要的，必要的留下来，不必要的物品彻底清除。哪些东西该保存及怎样恰当保存以便将来提高安全保障、加强设备的稳定性哪些地方会找到不需要的东西很多新晋员工在制定目标后就埋头苦干，不去检查：有没有偏离目标，或者随着情况的变化，原定的目标本身要
17、不要调整？这是很容易忽视的一个步骤。将东西放在一个容易存取、适当及安全的地方以 常规范的管理工具常规范的管理工具 视觉管理：张贴合适的标签视觉管理：张贴合适的标签 视觉监察法视觉监察法 透明度：使人知道储存器内是什么东西及透明度：使人知道储存器内是什么东西及其外观好坏其外观好坏 故障地图：标明问题所在点故障地图：标明问题所在点 量化：测量、分析、防范未然量化：测量、分析、防范未然怎样才是好的视觉管理工具怎样才是好的视觉管理工具远距离都能看到的内容远距离都能看到的内容应放在要显示的地方附近应放在要显示的地方附近应使员工看了以后便知道什么是对什么是错应使员工看了以后便知道什么是对什么是错应该容易及
18、方便使用应该容易及方便使用应使员工容易跟从并执行需要的纠正行动应使员工容易跟从并执行需要的纠正行动应使工作环境更明亮及更有规划应使工作环境更明亮及更有规划物业管理中常规范的活动例子物业管理中常规范的活动例子透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜）透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜）责任标签、设备标识责任标签、设备标识防止出错的做法防止出错的做法文件以颜色分辨其文件性质文件以颜色分辨其文件性质储存物件柜都有标签说明所存放物件的名称储存物件柜都有标签说明所存放物件的名称部门和员工的座位都有铭牌部门和员工的座位都有铭牌工序流程都有文件标准并放在适当位置方便检察工序流程都有文件标准并放在适当位置方便检察部
19、门在明显的地方贴上工作进度表现报告部门在明显的地方贴上工作进度表现报告物业管理中常规范的活动例子物业管理中常规范的活动例子安全管理措施及标识安全管理措施及标识开关旋钮的转向箭头和标识开关旋钮的转向箭头和标识操作指示操作指示高压危险图标和警告语高压危险图标和警告语线管类的分类着色和流向标识线管类的分类着色和流向标识危险区域护栏和警告牌危险区域护栏和警告牌动力设备动作中、检修中等标牌动力设备动作中、检修中等标牌走火通道、疏散标识走火通道、疏散标识物业管理中常规范推行要领物业管理中常规范推行要领向员工贯彻向员工贯彻5S意识，寻找有效的激励方法意识，寻找有效的激励方法维持执行好维持执行好3S，养成坚持
20、的习惯，并采取养成坚持的习惯，并采取一定的监督检查措施一定的监督检查措施应用视觉工具（应用视觉工具（Visual Aids)使我们一眼就看使我们一眼就看出工作是如何进行出工作是如何进行推行透明管理、颜色管理推行透明管理、颜色管理定期或不定期检查定期或不定期检查部门相互评比部门相互评比常规范的总结常规范的总结 所谓常规范，就是维持组织、整顿、清洁这3S的成果。什么是常自律什么是常自律 定义：定义：对于规定好的事情，按 要求执行，依规律行事，培养敬业、文明、进取的精神。培养良好的个人素养培养良好的个人素养遵守出勤、作息时间遵守出勤、作息时间尊重别人，以成相待尊重别人，以成相待工作保持良好的态度（不
21、随工作保持良好的态度（不随意谈笑、离岗、做工作外事情等）意谈笑、离岗、做工作外事情等）服装整齐，戴好识别卡服装整齐，戴好识别卡爱护公物，用完归位爱护公物，用完归位保持卫生，定期清洁保持卫生，定期清洁常自律实施要领常自律实施要领注意点：坚持不懈地教育，才能养成良好的习惯注意点：坚持不懈地教育，才能养成良好的习惯 行为指标行为指标 全员教育全员教育 激励奖赏激励奖赏 高层支持高层支持 全员参与全员参与 评估更进评估更进 反复进行反复进行物业管理中常自律活动的例子物业管理中常自律活动的例子全面清洁全面清洁全员清洁活动（人过路净）全员清洁活动（人过路净）训练收拾物件和垃圾训练收拾物件和垃圾共用空间的共
22、用空间的5S管理管理履行个人职责履行个人职责良好的电话和沟通技巧良好的电话和沟通技巧规范的语言和文明的举止规范的语言和文明的举止编写和遵守编写和遵守5S手册手册“眼见为实眼见为实”检查检查5S环境环境保安宿舍的保安宿舍的5 5S S饭堂的饭堂的5S衣服、杂物的衣服、杂物的5S生活用品的生活用品的5S保安设备的保安设备的5S宿舍卫生的宿舍卫生的5S（优选）物业管理中的管理与实施及规范要求One is the Best物品不存在，但又不知道是遗失了还是被借走清洁工作，是发现问题和消除隐患的五常法是用来维持品质环境的一种技术把它保存在比较远的地方雇员满意（ESEmployer Satisfactio
23、n)透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜）分开完成工作的必需品及非必需品清楚指明所需完成的工作项目或数量，以及所需时间透明度：使人知道储存器内是什么东西及其外观好坏物业管理中常组织的活动例子雇员满意（ESEmployer Satisfaction)SEISO 常清洁 全员彻底清洁物业管理中常清洁的活动例子（机电设备清洁）培养个人良好的行为习惯物业管理企业为什么要推行5-S？反复进行高层支持动力设备动作中、检修中等标牌把它保存在工作区域的中间部分常自律总结常自律总结所谓的自律（素养），就是养成遵守既定事项的习惯。5S是以教养为始终，保持自身之美，就是教养。5 5个个S S之间的关系之间的关系组织整
24、顿规范清洁物业管理中物业管理中5S推展手法推展手法目视管理目视管理1、红牌、红牌2、看板、看板3、工作牌、工作牌4、信号灯、信号灯5、操作流程图、示意图和平面图、操作流程图、示意图和平面图6、提醒板、提醒板7、区域线、区域线8、警示线、警示线9、告示板、告示板10、反面教材、反面教材目视管理推展手法应用示例目视管理推展手法应用示例1、在通道拐弯处设置反射镜，防止车撞、在通道拐弯处设置反射镜，防止车撞2、用小字纸条挂在出风口显示风机运作、用小字纸条挂在出风口显示风机运作3、设置、设置“人员去向板人员去向板”，方便工作安排，方便工作安排4、关键部位给予强光照射，引起注意、关键部位给予强光照射，引起
25、注意5、用图示、相片作为作业指导书，直观易懂、用图示、相片作为作业指导书，直观易懂原理：能说明大多数事情的根本性道理物品不存在，但又不知道是遗失了还是被借走建立清扫标准，作为作业规范物业管理中常清洁的活动例子（机电设备清洁）物业管理设备管理常整顿实例量化：测量、分析、防范未然把它保存在工作区域的中间部分P(Plan)：制定计划五常法是用来维持品质环境的一种技术物业管理中的管理与实施及规范要求4、关键部位给予强光照射，引起注意雇员满意（ESEmployer Satisfaction)雇员满意（ESEmployer Satisfaction)运用甘特表应注意的三原则怎样才是好的视觉管理工具A(Ac
26、tion)：修正自己负责的工作场所全面检查雇员满意（ESEmployer Satisfaction)视觉管理：张贴合适的标签线管类的分类着色和流向标识（优选）物业管理中的管理与实施及规范要求物业管理中物业管理中5S推展手法推展手法五现手法五现手法现场：事情发生地场所现场：事情发生地场所现物：变化的或有问题的实物现物：变化的或有问题的实物现实：发生问题的环境、背景现实：发生问题的环境、背景原理：能说明大多数事情的根本性道理原理：能说明大多数事情的根本性道理原则：法律法规、专业技术和公众利益原则：法律法规、专业技术和公众利益P计划计划D实施实施C确认确认A处置处置公司运作公司运作物业管理中物业管理
27、中5S推展手法推展手法戴明圆环戴明圆环前进前进PDCAP(Plan)：制定计划制定计划D(Do)：立即行动立即行动C(Check)：检查检查A(Action)：修正修正P、D、C、A工作法工作法制作计划的工具制作计划的工具甘特表甘特表 亦称甘特进度表或条形进度表，亦称甘特进度表或条形进度表，是以美国企业管理学家甘特（是以美国企业管理学家甘特（Henry Gantt）的名字而命名的，常用于策划和的名字而命名的，常用于策划和编排工作。编排工作。运用甘特表应注意的三原则运用甘特表应注意的三原则 清楚指明所需完成的工作项目或数量，清楚指明所需完成的工作项目或数量，以及所需时间以及所需时间 注重工作的进
28、度和时间、生产力的变化注重工作的进度和时间、生产力的变化和指令的传达和指令的传达 管理人员须尽可能依照预定的时间去完管理人员须尽可能依照预定的时间去完成工作成工作D：立刻行动立刻行动你是你是“寒号鸟寒号鸟”吗？吗？C：检查检查 很多新晋员工在制定目标后就埋头苦干，不去检查：有没有偏离目标，或者随着情况的变化，原定的目标本身要不要调整？这是很容易忽视的一个步骤。量化：测量、分析、防范未然存放的地方离工作环境太远2、用小字纸条挂在出风口显示风机运作投资者满意（ISInvestor Satisfaction)物业管理中常自律活动的例子建立清扫标准，作为作业规范生”，而在于如何将此项工作日常化高层支持五常法能进标准化的建立很多新晋员工在制定目标后就埋头苦干，不去检查：有没有偏离目标，或者随着情况的变化，原定的目标本身要不要调整？这是很容易忽视的一个步骤。五常法是用来维持品质环境的一种技术现物：变化的或有问题的实物线管类的分类着色和流向标识把它保存在工作区域的中间部分现实：发生问题的环境、背景管理人员须尽可能依照预定的时间去完成工作怎样才是好的视觉管理工具4、关键部位给予强光照射，引起注意A：修正修正修正不管用的行动，直至达成目标为止。
