1、第七章 物业管理综合服务 1、保洁管理2、绿化管理3、治安管理4、消防管理5、车辆道路管理5物业管理综合服务是指房屋建筑主体管理和房屋设施设备管理之外的各项管理与服务工作。房屋建筑主体管理和房屋设施设备管理主要是针对物业本身的管理，也称为物业基础管理，而物业管理综合服务主要是针对物业住用人的服务与管理。前者的目的是确保物业的完好与正常使用，使物业保值增值，后者主要是为保证物业正常良好的工作、生活秩序，创造优美舒适的工作、生活环境。59物业管理综合服务的特点：1、综合性强，不仅要维护正常的工作、生 活秩序，还要面临可能发生的一系列突 发事件。2、专业性强，物业管理综合服务的每项内 容，其自身几乎
2、就是一个专业。此外，一些管理工作还要求有专门的工具、器 材和装置。3、政策性强，物业管理人员要依靠法律、政策、规定、标准处理可能出现的这样 那样的问题。59 一、保洁管理概念：物业管理企业对物业管理区域范围内 的卫生保洁服务实施的一系列管理活 动。它是通过制定规章制度，做好日 常清洁和垃圾清运，加强宣传教育和 监督管理等活动来实施管理的。保洁管理是物业管理中一项经常性的管理服务工作。59、保洁管理的机构设置1、物业管理企业将管理的物业区域内的日常 保洁工作，委托给专业保洁服务公司具体 实施，自己只安排12名主管负责环境卫 生的监督检查。2、在物业管理企业下设保洁部来具体负责所 管理物业区域内的
3、环境卫生工作，并聘用 保洁人员进行日常的保洁工作。59保洁管理的职责范围：1、楼宇前后左右的公共地方2、楼宇上下空间的公共部位 楼梯、走道、电梯间、大厅、平台 建筑物外墙等3、物业区域范围内的日常生活垃圾的收集、分类和清运59保洁工作的管理：单位工作量：某个单项工作或保洁某个封闭 区域所需的工时单位工作量岗位工作量工作总量工作总量的估算是物业管理区域保洁人员配备编制、制订岗位工作流程、工作计划的重要依据，单位工作量的估算是岗位划分的重要依据。59依据估算的单位工作量，将相邻区域的单位工作量相加以确定岗位工作量，设定工作岗位，确定岗位数量。编写各岗位工作流程，根据岗位工作量和物业的现场使用情况编
4、写工作流程，便于操作人员的按章行事及管理人员的管理和检查保洁计划的编制，对一些非日常保洁工作制订合理的计划591、保洁设备、工具的配备和管理2、保洁耗材用量的估算和管理 物业所需的保洁工作内容以及频次是 耗材估算的主要依据 耗材的管理主要是通过制度来进行实 施管理的3、保洁员工的管理，保洁员工的招聘和 培训等，培训的组织实施工作由保洁 主管完成。4、保洁工作的检查，根据物业的具体情 况，制定合理有效的检查方式和方法5、保洁工作劳动安全，对一些危险工作 采取必要的防护措施，如等高操作时 3.0m以上，操作人员必须佩带保险绳 59 二、绿化管理概念：物业管理企业对物业管理区域范围内 的绿化过程实施
5、的一系列管理活动。它是通过设立绿化管理机构、配备专职管理人员、制定绿化管理制度、做好绿地的设计、营造和养护工作等来实施管理的。59、绿化管理机构的设置：1、物业管理企业将物业管理区域内的绿化 管理工作，委托给专业园林花木公司负 责。2、成立专门的绿化管理机构具体负责所管 理的物业区域内的绿化管理工作，并聘 用绿化工人进行日常的养护工作绿化管理机构：经理、主管员、办事员、工人59绿化管理的主要内容：1、绿化的设计和营造 绿化规划设计的指导思想是“适用、经济、美观”，行道树宜选择树干高大、树冠浓 密、根深耐旱的树种，水池边，宜栽种落 叶少、不产生飞絮的花木。2、绿化养护需要经常性管理，并落实到专业
6、 养护人员3、绿化档案资料管理59绿化养护管理及其制度1、绿化管理工作人员，按规定做好浇水、施肥防治病虫害、巡视检查等绿化管理工作2、因施工埋设管线需要在绿地开挖、占用绿地时，施工单位应提交“临时占用、开挖公共用地申请书”，待施工结束后，应恢复绿地原貌，并对恢复情况进行检查。3、对广大业主和使用人来说，要提高思想认识，重视绿化工作，支持和拥护绿化建设59绿化评价指标：1、绿地率：小区内绿地用地面积与小区 总用地面积的比率2、绿化覆盖率：小区绿地覆盖面积与小区 总用地面积的比率绿地覆盖面积指乔灌木树冠垂直投影面积、空地被植物覆盖的面积、屋顶绿化覆盖面积的总和，多层次绿化面积不得重复计算3、人均公
7、共绿地面积：小区内每人平均所占的公共绿地面积59 三、治安管理概念：物业管理企业为维护管理区域内正常的 工作和生活秩序，保护业主和使用人的 生命财产安全所进行的防火、防盗、防 破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列管 理活动。这是一种企业的管理服务行为，同时又是社会治安管理系统的一个重要组成部分，但它不同于公安机关治安，又区别于社区内的治安联防队。它是介于公安机关和自我防范之间的一支专业治安队伍。59、治安管理的机构设置1、聘用社会专业保安公司具体实施2、自己组建保安部门实施管理高层大厦：保安部门卫班、安全巡逻班 车辆管理班、监控室、消防班住宅小区：管理处保安班59治安管理方式封闭式管理、开放式管理
8、、两者相结合尽量采用封闭式管理封闭式管理：大门、墙体、围墙、围栏或水体相隔形成相对封闭的体系，设有若干个出入通道，主通道有保安员24小时值班次通道根据需要定时开放。保安的装置：电子监控系统、红外线报警系统 门警管理系统、电子巡更仪、对讲机59治安管理的主要内容：1、门卫治安管理，门卫是物业安全的第一 卫士，在治安管理中占有极为重要的地位2、巡逻治安管理，巡逻的路线一般可分为 往返式、交叉式、循环式，但无论采用何 种方式都不宜固定。3、电视监控管理，电视监控室是辖区治安工 作的观察中心，在住宅区或大楼重要位置 都安装有摄像头，整个物业区域的公共地 方的治安形势全都通过电视屏幕显示出来 门卫、巡逻
9、、监控三足鼎立，组成物业治安 管理的较为完善的系统59 四、消防管理概念：物业管理企业依照法律法规，对物业 管理区域内的防火、灭火工作，保护 业主和使用人的生命财产安全所进行 的一系列管理活动。消防管理在物业 管理中占有头等重要地位。消防管理的原则：1、预防为主，防消结合的原则2、专业消防与义务消防相结合的原则3、贯彻落实“谁主管，谁负责”的原则 59、消防管理机构设置和职责物业管理企业的消防管理机构一般从属于企业的保安部门，在保安部门下设消防管理班或消防管理科，消防管理机构配备专职消防管理员。负责消防工作的运作、检查，消防设施的维护、消防监控室的监控，负责消防监控报警中心的，必须24h值班。
10、59消防管理的内容;建立健全消防管理制度，进行制度化、规范化管理1、消防值班制度2、消防档案管理制度3、消防安全检查制度59高层建筑消防管理：高层建筑消防的特点：耐火极限底、火灾因素多、火势蔓延快疏散困难、扑救难度大高层建筑消防管理的主要措施：1、防火分隔2、做好安全疏散的准备工作3、设置自动报警设施4、设置火灾事故照明设备和疏散标志59消防设施、设备器材的配备与管理：消防设施、设备器材主要有：火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防给水系统、消防增压泵、卤代烷灭火系统应急照明、消防电梯、灭火器、氧气面具、消防战斗服、救命绳、太平斧、消防水箱59对消防设施、器材的管理：消防设施、器材最大的特点是平
11、时不使用，只有在发生火险时才使用，必须确保其随时处于完好状态，谁是可以启用，为此，政府部门和物业管理企业都必须强化对消防设施、器材的管理1、政府管理部门通过制定严格的消防法规，制定了消防合格证制度，任何建筑，只有 取得消防合格证后，才可投入使用2、物业管理企业主要负责消防设施、器材的 日常管理、保养和维修59 五、车辆道路管理概念：物业管理企业对所管辖物业区域内的 道路交通、车辆、停车场等实施的一 系列管理活动。它是通过制定规章制度、做好日常交通安全、道路畅通、维护停车秩序、防止车辆被损坏等活动来实现其管理的。59、车辆道路管理的作用：1、人、物保持顺畅、快捷地对外联系的保障2、生活、生产安全、便利舒适的保障3、从发展眼光看，车辆道路的管理将越来越 重要59车辆道路管理的主要内容：1、道路管理，对已建成道路、设施的维修 及部分道路的改造2、交通管理，尽可能做到人车分流，保证 辖区内的安静和交通、消防道路的畅通3、车辆管理，对机动车、摩托车、助动车、自行车的管理4、停车场管理 场内区位要明确、场内光线要充足 场内标志要清楚、车辆进出管理要严格 防盗和防损措施要得力 59本 章 结 束34
