1、第五章第五章商圈分析与选址决策商圈分析与选址决策商圈及其影响因素商圈及其影响因素1商圈分析商圈分析2商店选址决策商店选址决策34本章主要内容本章主要内容3导入案例：导入案例：“班尼路班尼路”等传统休闲服饰等传统休闲服饰店的选址变革店的选址变革传统选址：传统选址：以街店、专柜、地下商铺等以街店、专柜、地下商铺等不同形式出现在城市的各个地域不同形式出现在城市的各个地域变革：变革：由黄金位置街店演变为购物中心由黄金位置街店演变为购物中心边缘位置门店边缘位置门店零售企业是典型的地利型行业零售企业是典型的地利型行业6（二）商圈的类型（二）商圈的类型5%50-80%15-25%1按层次的不同划分按层次的不
2、同划分7课堂讨论课堂讨论是否所有的零售商店的商圈都有是否所有的零售商店的商圈都有这三个层次？这三个层次？82、按顾客购物选择的交通方式分按顾客购物选择的交通方式分徒步商圈徒步商圈自行车商圈自行车商圈汽车（机动车）商圈汽车（机动车）商圈捷运、铁路、高速公路商圈捷运、铁路、高速公路商圈93按辐射范围的大小划分按辐射范围的大小划分小商圈小商圈中商圈中商圈大商圈大商圈超大商圈超大商圈104、按所在地域性质的不同划分按所在地域性质的不同划分市级商圈市级商圈区域商圈区域商圈社区商圈社区商圈11（三）（三）商圈的形态商圈的形态商业区商业区 住宅区住宅区文教区文教区 办公区办公区混合区混合区12（四）商圈范围
3、内的顾客来源（四）商圈范围内的顾客来源居住人口居住人口工作人口工作人口流动人口流动人口13二、商圈的影响因素二、商圈的影响因素 企业外部环境因素企业外部环境因素企业内部因素企业内部因素14（一）（一）企业外部环境因素企业外部环境因素家庭与人口因素家庭与人口因素地理状况地理状况交通状况交通状况城市规划城市规划商业集聚商业集聚15（二）（二）企业企业内部内部因素因素商店规模商店规模商店业态商店业态商店的市场定位商店的市场定位商店经营水平及信誉商店经营水平及信誉经营商品的种类经营商品的种类促销策略促销策略16比较不同业态的商圈范围大小比较不同业态的商圈范围大小 购物中心、百货商场、专业店、专卖店购物
4、中心、百货商场、专业店、专卖店及无店铺业态的商圈相对较大及无店铺业态的商圈相对较大 其次是大型超市和超市其次是大型超市和超市 食杂店与便利店最小食杂店与便利店最小17第二节第二节 商圈分析商圈分析18一、商圈划定方法一、商圈划定方法划定商圈的定量方法划定商圈的定量方法 雷利法则；雷利法则；赫夫法则；赫夫法则；商圈饱和度商圈饱和度19（一）雷利法则（一）雷利法则 具有零售中心地机能的两个城镇，对位于其中具有零售中心地机能的两个城镇，对位于其中间一城镇的零售交易的吸引力与相应两城镇的间一城镇的零售交易的吸引力与相应两城镇的人口成正比，与两城镇的距离平方成反比人口成正比，与两城镇的距离平方成反比20
5、应用雷利法则计算过程应用雷利法则计算过程1、计算雷利比值、计算雷利比值M 2、根据雷利比值计算、根据雷利比值计算A地对地对C地的地的吸引力吸引力 M/（1+M）*100%3、计算、计算B地对地对C地的吸引力比值地的吸引力比值 1-A地吸引力地吸引力21雷利法则公式中的中间地带雷利法则公式中的中间地带C只是作为一只是作为一个评估区域，在实际应用中，有可能个评估区域，在实际应用中，有可能A、B两地之间并无两地之间并无C区的存在，依然可以使区的存在，依然可以使用雷利法则评估用雷利法则评估A、B两地对中间区域的两地对中间区域的吸引力度，这种吸引力度的大小可以理解吸引力度，这种吸引力度的大小可以理解为企
6、业商店商圈辐射的范围大小。为企业商店商圈辐射的范围大小。也就是两商圈的分界点，由此引申出也就是两商圈的分界点，由此引申出“康康帕斯商圈界限模型帕斯商圈界限模型”。22康帕斯商圈界限的计算公式康帕斯商圈界限的计算公式：dxy为为A与与B城市的距离城市的距离Px为为A城市的人口数城市的人口数Py为为B城市的人口数城市的人口数Dy为为A城市的商圈边界城市的商圈边界1xyyxydDPP23A城市有城市有9万人，万人，B城市有城市有1万人，两城之间万人，两城之间距离为距离为20公里，假定在公里，假定在A、B城市之间城市之间D处为处为分界点。分界点。)(5191201kmPPdDBAABB24例：如图，各
7、自独立的例：如图，各自独立的A A、B B、C C、D D四地区人口和与四地区人口和与A A的距离，计算的距离，计算A A地区的商圈限度。地区的商圈限度。)(1.92021121kmPPdDABABAB)(9.62041101kmPPdDACACAC)(2205131kmPPdDADADADPA=20万万PB=2万万12kmPC=4万万PD=5万万3km10km2km6.9km9.1km25（二）赫夫法则（二）赫夫法则 赫夫法则认为，一个商店赫夫法则认为，一个商店的商圈取决于它的相关吸引力的商圈取决于它的相关吸引力 商店对顾客的相关吸引力商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：取决于两个因素：商
8、店的规模商店的规模和距离和距离 26赫夫法则公式赫夫法则公式 11jijijijnnjijjjijSUTPSUTi为某一地区，为某一地区，j为某一店铺；为某一店铺；Pij为为i地区消费者光顾地区消费者光顾j店铺的概率；店铺的概率；Uij为为j店铺的吸引力；店铺的吸引力；sj为为j店铺的规模（营业面积）；店铺的规模（营业面积）；Tij为从为从i地区到地区到j店铺所需的时间；店铺所需的时间；为随交通工具不同而变化的参数，一般为随交通工具不同而变化的参数，一般依各地区的实际不同而有区别；依各地区的实际不同而有区别；27一个消费者有机会在同一区域内一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市中任
9、何一个超市购物，已知这个超市购物，已知这3个超市的规模和个超市的规模和3个超市与个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示。该消费者居住点的时间距离如表所示。商商 店店时间距离（分钟）时间距离（分钟）规模（规模（m m2 2）A A40405000050000B B60607000070000C C30304000040000例题例题:28如果如果=1，每个超市对这个消费者的吸引力是：，每个超市对这个消费者的吸引力是：A的吸引力是：的吸引力是：50000/40=1250B的吸引力是：的吸引力是：70000/60=1166.67C的吸引力是：的吸引力是：40000/30=1333.33该消费者到每
10、个超市购物的概率分别是：该消费者到每个超市购物的概率分别是：到到A的概率的概率=1250/（1250+1166.67+1333.33）=0.333到到B的概率的概率=1166.67/（1250+1166.67+1333.33）=0.311到到C的概率的概率=1333.33/（1250+1166.67+1333.33）=0.35629（三）商圈饱和度（三）商圈饱和度（IRS）分析）分析IRS=C*RE/RF 其中：其中：C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客的平均购买额：某地区每一顾客的平均购买额 RF：某地区经营同类商品的商店营业总面积：某
11、地区经营同类商品的商店营业总面积30例：现有例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料三个地区，根据相关资料计算各地区的零售饱和指数。计算各地区的零售饱和指数。项目项目A AB BC C潜在顾客数（万人）潜在顾客数（万人）151510108 8顾客平均购买额（元）顾客平均购买额（元）240240200200150150同类店铺营业面积同类店铺营业面积35000350003000030000250002500031A地区：地区：57.102835000240150000IRSB地区：地区：67.66630000200100000IRSC地区：地区：4802500015080000IRS32二、商圈
12、分析的要点二、商圈分析的要点 商圈分析，就是经营者对影响商圈商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析行实地调查和分析33商圈分析的意义商圈分析的意义是店铺选址的重要前提是店铺选址的重要前提有助于零售店制定竞争策略有助于零售店制定竞争策略有助于零售店制定市场开发策略有助于零售店制定市场开发策略有助于零售店加快资金周转有助于零售店加快资金周转34（一）人口统计分析（一）人口统计分析人口增长率人口增长率人口密度人口密度收入状况收入状况家庭特点家庭特点年龄结构年
13、龄结构职业结构职业结构性别结构性别结构民族结构民族结构 35（二）经济基础和购买力分析（二）经济基础和购买力分析购买力指数购买力指数=A*50%+B*30%+C*20%A：是地区可支配收入占全国的比重：是地区可支配收入占全国的比重B：是地区零售总额占全国的比重：是地区零售总额占全国的比重C：是地区人口数量占全国的比重：是地区人口数量占全国的比重36（三）基础设施状况分析（三）基础设施状况分析区域性质（商业区、居民区、交通要道、区域性质（商业区、居民区、交通要道、郊区）郊区）交通基础设施（道路、公交车站、铁路）交通基础设施（道路、公交车站、铁路）物流配送设施物流配送设施信息系统信息系统37（四）
14、竞争状况分析（四）竞争状况分析IRS越大，意味着该商圈饱和度越低；越大，意味着该商圈饱和度越低；IRS越小，意味着该商圈内的饱和度越高越小，意味着该商圈内的饱和度越高在不同的商圈中，应选择零售饱和指数较高在不同的商圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店的商圈开店38第三节第三节 商店位置选择商店位置选择好的选址是成功的一半好的选址是成功的一半39选择程序选择程序对是否进入一个区域市场进行对是否进入一个区域市场进行趋向性判定趋向性判定在该区域市场内选择最适宜的在该区域市场内选择最适宜的商业区域商业区域最佳地点选择最佳地点选择123 区域市场的选择区域市场的选择 商业区域的选择商业区域的选择 店址
15、选择店址选择40一、商店选址的原则一、商店选址的原则方便消费者购买；方便消费者购买；方便货品运送；方便货品运送；有利于竞争；有利于竞争；有利于网点扩充；有利于网点扩充；金角银边草肚皮金角银边草肚皮41二、商店位置类型二、商店位置类型孤立店孤立店经规划的购物中心经规划的购物中心自然形成的商业中心自然形成的商业中心42优势优势无竞争对手无竞争对手租金较低租金较低具有灵活性具有灵活性利于顾客一站式购物利于顾客一站式购物场地不受限制场地不受限制劣势劣势难以吸引新顾客难以吸引新顾客许多人不愿意跑很远的路去许多人不愿意跑很远的路去一家店购物一家店购物大多数顾客喜欢品种齐全大多数顾客喜欢品种齐全广告费可能较
16、高广告费可能较高运营费用不能分摊运营费用不能分摊地段并不一定理想地段并不一定理想须新建房屋设施须新建房屋设施（一）孤立商店（一）孤立商店43（二）规划的购物中心（二）规划的购物中心优点优点拥有各具特色但又统一规划的形象拥有各具特色但又统一规划的形象各商店的客流达到最大化各商店的客流达到最大化商品和服务组合安排得当商品和服务组合安排得当促进郊区人口增长促进郊区人口增长协调规划，分担共用开支协调规划，分担共用开支租金和税收通常比租金和税收通常比CBDCBD商店低商店低44规划的购物中心的局限性规划的购物中心的局限性房产所有者硬性的规定抑制经营灵活性房产所有者硬性的规定抑制经营灵活性租金通常比孤立商
17、店租金高租金通常比孤立商店租金高经营的商品和服务受到一定限制经营的商品和服务受到一定限制竞争激烈竞争激烈新型店的发展受到限制新型店的发展受到限制45（三）自然形成的商业中心（三）自然形成的商业中心461、CBD中心商业区（中心商业区（Central Business District，CBD）是一座城市商业网点最密集的购物是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人所有阶层的人分析：分析：CBD的地价特征、建筑特征、产业的地价特征、建筑特征、产业特征特征472、SBD次级商业区（次级商业区（Secondary Busines
18、s District，SBD）是分散在一座城市的是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口；于两条主要街道的交叉路口；CBD发展到一定阶段必然会出现迁移，发展到一定阶段必然会出现迁移，“SBD多元化多元化”483、NBD邻里商业区（邻里商业区（Neighborhood Business District，NBD）是为满足住宅区居民购物是为满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成。主要由若干小商店组成。NBD商品和服务的选择范围有限，价格通商品和服务的选择
19、范围有限，价格通常较高（从平均看），因为竞争者比常较高（从平均看），因为竞争者比CBD或或SBD少。少。494、专业一条街（、专业一条街（String）由若干经营类似商品的商店聚集在一起由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街；形成的一条商业街；50三、商店位置选择因素分析三、商店位置选择因素分析商业群因素商业群因素地区因素地区因素51（一）商业群因素（一）商业群因素城市城市CBD城市交通要道和交通枢纽的商业群城市交通要道和交通枢纽的商业群城市居民区商业群城市居民区商业群郊区购物中心商业群郊区购物中心商业群52思考讨论：思考讨论：商场扎堆好不好？商场扎堆好不好？53（二）地区因素（二
20、）地区因素需求需求 购买力购买力商圈饱和度商圈饱和度市场发展潜力市场发展潜力市场要素分类组合市场要素分类组合可能开设的商店数量可能开设的商店数量城市规划城市规划物业成本物业成本54四、商店选址方法四、商店选址方法 市场需求与供应密度分析法市场需求与供应密度分析法 多因素组合分析法多因素组合分析法55（一）市场需求与供应密度分析法（一）市场需求与供应密度分析法通过对一个区域市场的通过对一个区域市场的零售潜力（需零售潜力（需求密度）求密度）状况，结合当地状况，结合当地已有的零售已有的零售商店情况和可供选址的店址商店情况和可供选址的店址进行综合进行综合分析，最后在合适的商圈确定可选用分析，最后在合适
21、的商圈确定可选用的合适店址的选址方法；的合适店址的选址方法；56 市场需求密度市场需求密度一定的户口区或一部分地区对零售商一定的户口区或一部分地区对零售商业提供的商品和商业性服务的业提供的商品和商业性服务的潜在需潜在需要的集中程度要的集中程度，称为需求密度；，称为需求密度；根据确定的因素绘制需求密度的范围。根据确定的因素绘制需求密度的范围。57案例：案例：某连锁百货公司对在某个地区开设商店的可某连锁百货公司对在某个地区开设商店的可能性进行评估能性进行评估影响潜在需求的条件：影响潜在需求的条件：中等家庭收入超过中等家庭收入超过4万万每平方公里的住户数超过每平方公里的住户数超过2000户户最近三年
22、每年人口平均增长率至少为最近三年每年人口平均增长率至少为2%58下图中有下图中有个区（个区（6、10、17）符合所有）符合所有三个条件三个条件；只有；只有四个区（四个区（1、5、11、16）符合三个条件中的两个符合三个条件中的两个；个区（个区（8、9、14、15、18）只符合其中的一个条件）只符合其中的一个条件；11个区（个区（2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23）一个条件也不符合；）一个条件也不符合；596061（二）多因素组合分析法（二）多因素组合分析法先确定影响商店位置的因素及重要程度，然先确定影响商店位置的因素及重要程度，然后对各个备选店址进行评分，最后确定最佳后对
23、各个备选店址进行评分，最后确定最佳店址；店址；步骤步骤 图纸作业，标注可选店址；图纸作业，标注可选店址；根据权重对备选店址进行因素评分和加权根据权重对备选店址进行因素评分和加权平均；平均；根据计算结果进行择优；根据计算结果进行择优；624.4.2 4.4.2 多因素组合分析法多因素组合分析法课后思考题课后思考题1举例说明什么样的零售商店不完全具备商圈的举例说明什么样的零售商店不完全具备商圈的三个层次。三个层次。2哪些零售业态的商圈范围比较大？哪些零售业态的商圈范围比较大？3举例说明基础设施如何影响商圈范围。举例说明基础设施如何影响商圈范围。4商场扎堆有利于单个商场的经营吗？商场扎堆有利于单个商场的经营吗？5从商圈角度分析为什么很多大型超市推出免费从商圈角度分析为什么很多大型超市推出免费班车服务。班车服务。本章结束本章结束谢谢！谢谢！
