1、主要内容主要内容知识要求：了解房屋附属设备设施的特点知识要求：了解房屋附属设备设施的特点与功能；熟悉房屋附属设备设施管理的内与功能；熟悉房屋附属设备设施管理的内容；掌握房屋附属设备设施的构成；容；掌握房屋附属设备设施的构成；技能要求：通过本章学习，能够完成对供技能要求：通过本章学习，能够完成对供水、电、气、冷、热等的主要房屋附属设水、电、气、冷、热等的主要房屋附属设备设施日常养护；能够针对房屋附属设备备设施日常养护；能够针对房屋附属设备设施运行中的问题及故障对症下药，及时设施运行中的问题及故障对症下药，及时排除险情，保证其正常、安全使用，确保排除险情，保证其正常、安全使用，确保业主（住户）生活
2、、工作安全有序进行。业主（住户）生活、工作安全有序进行。第一节第一节 房屋附属设备设施的房屋附属设备设施的使用管理使用管理一、房屋附属设备设施的构成建筑电气工程设备 供电设备、照明设备、弱电设备、房屋的避雷设备、室内运输设备 房屋给排水系统 供水设备、房屋的排水设备、房屋卫生设备、房屋的热水供应设备、房屋的消防设备 供暖、供冷、通风设备 供暖设备、室内供冷设备、室内的通风设备 燃气设备 煤气灶、煤气表、煤气管道以及天然气管网等 房屋建筑新型设备 房屋的装饰性设备、房屋的库房设备 供电设备：变压器室内设备、配电房室内设备、发电机组、供电线路、楼层配电箱弱电设备：广播设备、通讯设备、公用天线设备、
3、自动监控设备、报警系统及电脑设备避雷设备：接闪器、引下线、接地线。分类：针式、带式室内运输设备：室内运输设备：电梯、自动扶梯。电梯、自动扶梯。构成：电梯房、构成：电梯房、轿厢、井道轿厢、井道上一张供水设备：供水箱、供水泵、小水表、供水管网按照用途可分为生产用水、生活用水和消防用水 排水设备：包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。房屋的排水管道可分为生活污水管道、工业废水管道、室内雨水管道，供暖设备：热水供暖和蒸汽供暖设备 通风机、排气管以及一些净化除尘设备等。返回二、房屋附属设备设施管理的内容二、房屋附属设备设施管理的内容1、使用管理、使用管理根据使用时间的不同分类日常使
4、用设备：给排水、供电、燃气、电梯紧急使用设备：消防、自动报警设备季节使用设备：供暖、供冷设备制定使用管理制度：接管验收、运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制、设备操作规程第十章第十章 房屋附属设备设施维房屋附属设备设施维修养护管理修养护管理 2、维修养护管理、维修养护管理设备定期检查、日常保养、报告制度、维修制度、维修设备定期检查、日常保养、报告制度、维修制度、维修质量标准质量标准3、安全管理、安全管理设备合格证制度、设备操作人员和管理人员的安全培训、设备合格证制度、设备操作人员和管理人员的安全培训、持证上岗制度、安全操作规程的实施检查和监督管理。持证上岗制度、安全操作规程的
5、实施检查和监督管理。4、技术档案管理、技术档案管理（1）建立原始资料档案：）建立原始资料档案：验收文件（验收记录、测试记验收文件（验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证）、订货合同、安装合同、录、产品与配套件的合格证）、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议纪要理协议与会议纪要（2）建立设备卡片，记录有关设备的各项明细资料）建立设备卡片，记录有关设备的各项明细资料（3）建立设备维修资料档案）建立设备维修资料档案三、房屋附属设备设施使用管理的内容三、房屋附属设备设施使用管理的内容1、供电系统的使用管理、供
6、电系统的使用管理 停电时应预先告示，以防发生意外事故停电时应预先告示，以防发生意外事故 对临时施工及客户装修要有管理规定对临时施工及客户装修要有管理规定 发生地震、火灾、水灾等情况，要及时切断电源发生地震、火灾、水灾等情况，要及时切断电源 落实配电室的使用管理制度落实配电室的使用管理制度2、给排水系统的使用管理、给排水系统的使用管理落实给排水系统使用管理制度落实给排水系统使用管理制度水泵房的使用管理水泵房的使用管理二次供水设施的使用管理二次供水设施的使用管理3、电梯设备的使用管理、电梯设备的使用管理4、空调系统的使用管理、空调系统的使用管理按空调运行时间表启停空调系统，在不影响其正常运行的按空
7、调运行时间表启停空调系统，在不影响其正常运行的情况下，积极探索并实施有效的节能方法。情况下，积极探索并实施有效的节能方法。值班人员按规定巡查空调机组和末端设备，并将允值班人员按规定巡查空调机组和末端设备，并将允许参数记录在空调系统运行表上，未经主管工程师许参数记录在空调系统运行表上，未经主管工程师批准，不得擅自更改运行参数批准，不得擅自更改运行参数落实中央空调机房管理制度落实中央空调机房管理制度5、供暖系统的使用管理、供暖系统的使用管理供热准备阶段的管理供热准备阶段的管理供热运行阶段的管理供热运行阶段的管理非供热期的管理非供热期的管理第二节第二节 房屋附属设备设施的日常养房屋附属设备设施的日常
8、养护管理护管理 一、房屋附属设备设施日常养护管理的要求 1、房屋附属设备设施日常养护的含义 2、房屋附属设备设施养护管理制度的内容及分类制度的内容制度的内容：确定维修及保养工作的类别及内容；设备设施维修、保养的要求；某些设备的预防性试验周期；设备操作人员应具备的证书及设备使用和操作要求。分类分类：预防性计划养护制度；三级保养制度：日常维护保养、一级保养、二级保养3、房屋附属设备实施日常养护的原则二、房屋附属设备设施日常养护管理的内容1、建筑电气工程设备的养护管理供电及照明设备的日常养护管理、避雷设施的日常养护管理、电梯设备的日常养护管理、紧急广播系统维修保养规程2、水暖系统的日常养护管理给水及
9、供暖系统的日常养护、排水系统的日常养护、水泵机组的日常养护、水池水箱的养护3、空调设备的养护管理冷水机组的养护、冷却塔的养护、风机盘管的养护、水管道的养护、阀类仪表检测器件的养护、送回风系统及组合式空调机4、锅炉房的养护管理（1）锅炉的检查定期检查定期检查：终年运行（三个月清洗检查，每年一次炉内外和附件的彻底检查；）供暖使用的锅炉（停火后、生火前）超水压试验：超水压试验：已连续使用6年或已停运1年；经过移装或改装者；锅炉受压部件进行更新或挖补者；经过较大的电焊修理者；水管锅炉的水冷壁管和沸水管的更换总数超过了一半以上者。（2）锅炉的保养干式保养：每隔23个月湿式保养：停用时间不超过1个月的锅炉
10、采用湿式保养，严寒地区不适宜采用湿式保养。第三节第三节 房屋附属设备设施的维修管理房屋附属设备设施的维修管理1、维修的分类：全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，恢复原有性能更换率不超过30。：正常和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量不合格零部件，更换率1030。日常的保养、检修及为排除故障进行的局部修理。2、房屋附属设备设施维修的特点（1）设备投资大，导致设备维修成本高（2）维修技术要求高（3）随机性与计划性相结合3、日常维修程序 项目收集 任务落实 费用结算 维修回访维修回访1、供电系统常见问题与故障的处理（1）照明设备的故障处理：短路、断路、漏电的处置、管子配线的绝缘电阻的
11、测量及换线（2）电表故障的处理（3）变配电室发生火灾（4）变配电室发生水灾（5）停电处置程序（6）有人触电的处置2、电梯运行常见问题及故障的处理（1）电梯的维修等级、周期与要求零星维修、中修、大修（2）电梯故障的处置程序电梯困人、发生火灾、遭遇水浸、关闭不灵活3、给排水系统常见问题及故障的处置（1）水质污染（2）给水龙头出水量过小或过大（3）管道和器具漏水（4）排水管道堵塞（5）管道冻裂的处置（6）高位水箱渗漏及浮求阀的维修（7）消防设施的维修4、空调系统常见问题及故障的处理（1）中央空调发生制冷剂泄漏（2）中央空调机房内发生水浸或火灾5、供暖系统常见问题及故障处理（1）供热管道、散热器漏水漏
12、气（2）暖气不热6、燃气系统常见问题及故障的处理（1）管道漏气（2）管道堵塞（3）然气表、燃气灶、燃气热水器的故障处理供暖系统的使用管理供暖系统的使用管理l 锅炉房的日常养护管理 锅炉的检查 定期检查、超水压试验 锅炉的保养 湿式保养、干式保养 l 供暖管道、散热器的检查与养护 管理工作的内容分：准备阶段、运行阶段、非取暖期三个阶段 燃气设备管理燃气设备管理 燃气设备管理供暖工作的要点燃气设备的安全管理 FAB通信设备的管理与日常养护通信设备的管理与日常养护 客户程控交换机的机房工作制度 客户程控交换机机房的环境管理制度本章典型案例本章典型案例 物业公司管辖的租户某证券公司的营业时间为周一至周五上午9：00下午3：30，工程部于星期一下午2：00在没有通知租户的情况下组织大厦发电机进行例行空载运转，结果，烟雾很大（发电时烟雾大是原设计不合理所致，而且排烟管经过该租户区域内），证券公司意见很大。请你对上述情况做一分析，并提出改正的措施。旭日物业管理公司负责管理的一座高层住宅楼由于工程质量原因造成电梯井渗水，致使电梯停运数小时，在整个事件过程中该物业管理公司应采取哪些处理措施？
