1、2022年12月22日星期四星河湾星河湾-商业模式研究专商业模式研究专题题项目名称项目名称面积面积(万万M M2 2)开发周期开发周期项目特点项目特点所获荣誉所获荣誉罗马假日罗马假日(宏宇广场三期宏宇广场三期)1996-2000 建设部颁发“居住性能最好楼盘”奖项；星河湾商标被延续认定为广州市著名商标；2005詹天佑土木工程大奖广州星河湾广州星河湾占地80万平，建面70万平，2000.7-2007选材到设计都追求极致品质，坚持“舍得、用心、创新”的企业理念，不断刷新了许多地产界的行业标准，成为业界长期追随的典范。联合国环境规划署认可的全球最适宜人类居住城市（社区）国际大奖“国际花园社区”金奖；
2、星河湾星河湾 海怡半海怡半岛岛2001.10-至今（2009年9月一期开盘）历时八年精心雕琢的岛居杰，位于广州市番禺区洛溪岛东端，广州星河湾的江对岸。北京星河湾北京星河湾占地35万平，建面60万平，2002.5-至今领跑北京高端住宅市场，提升了朝青板块作为高档居住区的区域价值，更对京城楼市起到标杆作用。北京房地产单一项目品牌价值10强第1名；CNBC“2008国际房地产亚太区最佳公寓奖”；“国际花园社区”建筑规划类金奖、综合类金奖、景观营造类银奖；上海星河湾上海星河湾占地20万平，一期建面9.5万平2007.9-至今（2009年8月一期开盘）星河湾地产对红线外的三条河道都进行河道改造，锦绣路进
3、行道路改造，在锦绣路路中央树立起星河湾特色的灯柱。高于周边房价1万元。太原星河湾太原星河湾占地65万平2009.2-至今现正建设中，预计2010年下半年开盘.星河湾项目星河湾项目星河湾成绩：星河湾成绩：2009年前年前3季度，仅凭北京、上海、广州季度，仅凭北京、上海、广州3个城市个城市4个楼盘，星河湾制造完成个楼盘，星河湾制造完成100亿元销售额。亿元销售额。2009年8月8日，上海浦东星河湾开盘，以比周边楼盘贵近3倍的价格，创造了“6小时销售40亿元”，制造过去300年来唯一“一天销售40亿元”的商品。将浦东的房价提升1万元。2005年6月，北京星河湾一期无定价开盘，当天即获一万多张认购卡，
4、提升了朝青板块作为高档居住区的区域价值；之后星河湾以高于周边楼盘1万元的价格，连续4年获得北京均价25000元以上高端住宅市场销售年度冠军。2001年4月，广州星河湾一期销售跻身广州销量第三，销售金额第二；2004年广州星河湾四期“星座”开盘，一周内销售突破三亿元，刷新全国记录。“星河湾”的产品案名替代了原来“宏宇集团”这一公司名称，制造中国房地产行业的第一。1996年12月，经广州市体改委批准实行股份制改组，成为广州市第一家私营股份制企业。星河湾制造星河湾制造时间：时间：“慢慢”的艺术的艺术 八年。01年至08年，星河湾八年间仅让人看到广州星河湾和北京星河湾两个项目。六年。01年至07年，仅
5、开发完成广州星河湾一个楼盘。四年。02年至05年，北京星河湾用3年时间完成其周边的设施的改造，种植树木、培育园林。用四年时间完成开盘销售。二年。07年至09年，上海星河湾实现开盘销售。一年。09年，星河湾公司同时运作4个城市5个楼盘，销售金额超过100亿元。“慢慢”速：扩张的哲学速：扩张的哲学 作为以“细腻精致”闻名的粤派地产商之一，星河湾确实将“慢工出细活”这一素养发挥到了极致。但是，星河湾的“慢”速是其企业发展战略的一个重要组成部分；由于慢且产品精细，所以对产品有了全面的把握和理解，在08年至09年迅速的扩张至5个楼盘，且销售额突破100亿元。星河湾速度星河湾速度星河湾的品质已经市场证明星
6、河湾的品质已经市场证明n 不管是产品本身还是价格，星河湾已经成为其所进入市场的绝对标杆。星河湾造的不是房子，是艺术品，是奢侈品，甚至收藏品；星河湾提供的是CEO、董事长级豪宅，提供的是高层次的生活空间和社交平台；星河湾的房子在业主收楼时不能让业务找到缺点，因为星河湾是专家，专门做产品的。如果业主都能够发现不足，只能说明两个问题：一是不用心工作；二是没水平、没品位，这在星河湾是不能容忍的；星河湾品质星河湾品质本着本着“开发到哪里，美化到哪里开发到哪里，美化到哪里”的原则，星河湾舍得在红线外投入。的原则，星河湾舍得在红线外投入。n广州星河湾用在红线范围以外的钱超过8000万，骑江木栈道、桥底公园等
7、已经成为城市的一道风景。n北京星河湾规划比原来的建筑指标少建了，并投入相当大的资金去建设生态公园、改造周边的道路和美化环境，北京星河湾将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。对沿街建筑进行粉刷，种植近百棵法国梧桐树 把13公顷绿化代征地，建设成为星河湾生态公园 完成青年沟改造 完成四周围墙、道路的改造和绿植星河湾理念之一：舍得星河湾理念之一：舍得前前后后前前后后1 12 23 34 45 56 6舍得种树和栽培园林舍得种树和栽培园林n 极端的重视小区园林及绿化建设。首先将在南方城市中才能见到的植物经过筛选、培植，引入到北京寒冷的气候中，作为小区的
8、园林栽培，2003年，星河湾人开始在北京的项目附近搭建苗圃和暖棚。然后将经过细致挑选的南方观叶地被植物跋山涉水地运至北京近东五环的暖棚，再移至住宅区。原树移植，不管多远，都是带着树冠和数根移植，保证树木的美观效果。为了能够在小区内种植热带阔叶植物，利用各种手段改了土壤。将原土、鸡粪、松针、土木片及碎石等进行配比，减少冻土，增加土壤的透气性，减少冻土。星河湾理念之一：舍得星河湾理念之一：舍得前前中中后后1 12 23 34 41 12 23 34 4舍得使用最好的装修材料舍得使用最好的装修材料n 舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河湾人的水准和装修理
9、想。星河湾全球搜罗小到门锁、开关，大到石材、木材、电器设备等一切奢侈精品；在园林上，珍稀树种、小桥流水、游泳池、山石景观有人说黄文仔建的不是房子，而是艺术品。大量运用高档进口石材，几乎每个房间都能看到石材运用的效果；地面（地面拼花的种类就有几十种之多）；墙面和墙面造型；窗台、门套、踢脚线等细节和收口；石材加工精细、纹路优美；硬质石材曲线形式加工；星河湾理念之一：舍得星河湾理念之一：舍得踢角线浴缸裙边楼梯踏步玄关优质材料综合运用的效果优质材料综合运用的效果舍得以室内装修的标准装修室外环境舍得以室内装修的标准装修室外环境n 以室内装修的标准来处理室外的环境和园林；精益求精的以室内标准处理室外的环境
10、 在房子开始建筑设计之时就结合了精装修的理念，其本质是以五星级酒店的理念来做住宅，利用多年来成熟的工艺做法和处理手段，创造出和普通楼盘不一样的家居环境。直接拼接的路牙石；室内标准的室外木栏杆铜包件；暗藏式的道路雨水收集系统星河湾理念之一：舍得星河湾理念之一：舍得黄文仔：星河湾的成功，没有秘密，就是用心黄文仔：星河湾的成功，没有秘密，就是用心n 正是星河湾的用心，造就了被视为艺术品、收藏品建筑。星河湾的用心，体现在细节 十七万公里寻树；设计一扇门的心思堪比别人设计一所房子；为树木存活而改良土壤；见树叶异色而立即刨土寻因；用手工打磨好的材料来镶嵌拼装路牙石的接缝；地面材料铺贴方式的设计（石材横竖纹
11、理、拼花、木地板“人”字形方式铺装等）。星河湾理念之二：用心星河湾理念之二：用心走廊地面走廊地面卫生间地面卫生间地面过度空间地面过度空间地面电梯间地面电梯间地面用心之人性化的设计用心之人性化的设计厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理，更加方便操作跃式空间的台阶处理及木扶手两端优美的曲线造型 卫生间洗手台面便精心雕饰出纹理，阴阳角的圆滑处理柔美且增加安全性卧室木地板“人”字形方式铺装与众不同 银镜柜门的鞋柜增大了空间感 母门比普通门加厚母门比普通门加厚4040 ，尺寸更宽更高，更厚重。尺寸更宽更高，更厚重。工程施工细节工程施工细节双层井盖双层井盖黄文仔：要让星河湾的房子不断升值，除了在规划设
12、计、用材用料等方面不断创新黄文仔：要让星河湾的房子不断升值，除了在规划设计、用材用料等方面不断创新外，更需要通过不断完善社区的配套，在物业管理的人性化方面努力创新。外，更需要通过不断完善社区的配套，在物业管理的人性化方面努力创新。n 跨区域创新。把广州原来的岭南的开放文化和地方特色，结合北京固有的北方文化，在北京成功的完成北京的星河湾，之后，又结合上海的精致典雅的生活方式和品位，在上海造就不平凡的浦东星河湾。户型：不断的创新，星河湾对户型的总结和变化已经有了一个很成熟的总结和发展,不仅形式多样能够照顾各类人士的需要，而且还根据南北环境和居住习惯的不同重新调整丰富了户型结构和比例。北京星河湾已建
13、成的户型有60余种。园林：首先在北京引进南方树种，通过改良土壤、树种以及科学的培育，在北京重新建设了 设计：无论是室内设计还是园林建设，星河湾的建设者都不断的在追求更加美和好的效果。各种各样设计稿都是改了又改，园林中间的各种树木更是调了又调，这些心思都只是为了给业主带来一个更加美好的生活环境，给社会创造一个经典住宅小区 营销：跨界营销和圈层营销的成功应用，是星河湾成功的重要保证之一。创新的将房子与奢侈品结合，同时将成功人士、高尔夫球比赛、营销大师造访、官员参观等活动作为营销额重要方式。星河湾理念之三：创新星河湾理念之三：创新 各个空间的天花造型各个空间的天花造型 门厅 客厅 餐厅天花天花创新创
14、新 卧室融入团圆的意境设计圆形餐厅融入团圆的意境设计圆形餐厅，搭配圆形叠式天花。，搭配圆形叠式天花。八角形的八角形的270270度观景主卧室，使度观景主卧室，使得卧室空间和视野更加开阔得卧室空间和视野更加开阔 星河湾对细节的追求是其品质地产中间重要的组成部分星河湾对细节的追求是其品质地产中间重要的组成部分n“魔鬼在细节”，星河湾的细节让我们感受到星河湾人的用心。n 北京星河湾的路牙石之间的接缝不是用水泥填补的，而是手工打磨好后直接拼装上的，这样的细节处理在北京星河湾比比皆是。室内大厅的扶手这样一个小的细部设计也是一改再改，扶手简单的一个曲线使得格调就进一步得到提升。地板铺就方式北京星河湾的地板
15、摒弃了传统的水平拼接方式，采用了“人”字型拼接方式，这种方式对施工工艺有着更高的要求，也更费板材，但产生的效果要比传统方式好得多。星河湾细节星河湾细节精致的门把手弧线和花纹栏杆特色地板拼接圆润的台阶棱角星河湾的复制，是针对星河湾地产自身而言的。星河湾的复制，是针对星河湾地产自身而言的。n 案名复制：广州星河湾、北京星河湾、浦东星河湾、星河湾.海怡半岛；甚至“星河湾地产控股有限公司”取代了“广东宏宇集团有限公司”，星河湾成为了公司名、同时也是项目名。n 设计复制：不管是建筑立面还是天际线，不管是园林设计还是装修标准，星河湾都保持了高度的统一性。正是这种严格的统一性，塑造了星河湾在公众心中的“名片
16、形象”。星河湾复制星河湾复制星河湾.海怡半岛浦东星河湾北京星河湾广州星河湾檐口檐口星河湾复制星河湾复制北京星河湾北京星河湾广州星河湾广州星河湾门楼门楼外立面外立面星河湾的复制的基础星河湾的复制的基础n 星河湾8年开发广州星河湾和北京星河湾的积累 对于高端客户的认知和理解；对高品质住宅的执着追求和坚守；对合作伙伴的管理与引导；对星河湾住宅建造体系的积累规划理念、建筑设计、园林景观、装修特色建筑材料、酒店式服务、跨界销售、口碑宣传等n 星河湾品质标准的建立及品牌形象的确立 星河湾=豪宅 星河湾房子=良好的环境+高品质住宅+高品位邻居+高端社交平台n 星河湾要上市并快速发展 因为上市需要所以加快了扩
17、张步伐。因为前期的积累，保证了扩张过程保证建筑品质。星河湾复制星河湾复制星河湾的不可复制，是针对其他房地产公司而言的。星河湾的不可复制，是针对其他房地产公司而言的。n 当别的房地产公司还在努力的通过高价竞拍获取“天价地王”的时候，当别的地产公司在以“卖白菜的方式卖房子”的时候，当别的地产公司以“快速滚动的方式开发房地产的时候，星河湾却固守“品质”大旗，坚持“善待土地”，坚定的以“建造50年不过时的房子”为己任。缔造了独具特色的“星河湾模式”。精耕细，追求“单体价值最大化”品质地产圈层营销“卖概念：生活方式和生活品质n“星河湾模式”代表了中国房地产开发的方向土地不再重要，重要的是土地之上的创造。
18、“卖地段”或“卖地皮”都是地产开发的初级阶段，星河湾早已超越这个阶段。n 而星河湾的成功只能代表星河湾，其他房地产开发商难以模仿。星河湾不可复制星河湾不可复制在技术层面，星河湾的成功之道是：在技术层面，星河湾的成功之道是：“以品质打动客户以品质打动客户”，坚持，坚持“品质地产品质地产”。n 以“舍得”的辩证思维，以用心投入，得到超额回报。不惜投入巨资，像打磨劳斯莱斯一样打磨星河湾的每一个细节，不仅为其赢得“豪宅营造大师”的美誉，更是为星河湾赢得市场和客户。n 追求单体价值最大化。不惜牺牲开发速度，以“善待土地”的精神，物尽其用，挖掘出有限土地中的最大价值。星河湾成功之道星河湾成功之道星河湾的成
19、功之道星河湾的成功之道在战略层面，星河湾的成功之道是：坚持积极探索并逐渐形成了企业核心竞在战略层面，星河湾的成功之道是：坚持积极探索并逐渐形成了企业核心竞争力和成熟的商业模式。争力和成熟的商业模式。n星河湾的核心竞争力：清晰的产品定位+精准的营销策略+有效的品质控制 产品定位：豪宅、高端、高尚、品位；客户群体：企业家（董事长、老板）、社会名流；营销策略：跨界营销、圈层营销；品质控制：通过制度和流程规范员工行为；通过优选和淘汰控制合作方；以精装修施工单位为例,和星河湾合作的单位最初有30多家，目前合作的仅剩5-6家，这些单位都是通过和星河湾的合作得到了市场和甲方的认可，实现企业的不断壮大。材料供应商在和星河湾的不断合作中也在得益，不断改进和提升材料品质。n星河湾8年开发2个楼盘的“慢”速开发，是其积累和形成核心竞争力的过程。星河湾过去的10年是培育和形成自己核心竞争力的10年。星河湾过去10年的积累，使其形成了别人难以模仿和超越的发展模式，这就是传说中的“商业模式”。
