1、影响项目成本的项因素影响项目成本的项因素2 序序 一、土地阶段一、土地阶段 二、策划阶段二、策划阶段:三、规划方案阶段三、规划方案阶段:四、施工图设计阶段：四、施工图设计阶段：五、报批报建阶段：五、报批报建阶段：六、施工阶段：六、施工阶段：七、销售阶段：七、销售阶段：八、验收交房阶段：八、验收交房阶段：九、招标采购及预结算控制：九、招标采购及预结算控制：十、财务及管理费用：十、财务及管理费用：3影响因素：影响因素：土地成本是构成项目投资的重要因素；土地成本的增加是推高房价的直接因素，面粉比面包贵，新天地。一、土地阶段：一、土地阶段：国有土地有偿使用的方式包括：（1）国有土地使用权招标出让；（2
2、）国有土地使用权挂牌出让；（3）国有土地使用权拍卖出让；（4）国有土地使用权作价出资或者入股。4采取措施：采取措施：在土地定价和招、拍、挂过程中，采取有效措施压低土地成本。国有土地使用权出让的方式有：协议出让和公开出让。公开出让包括招标、拍卖、挂牌和网上竞价。一、土地阶段：一、土地阶段：提前介入旧村改造、片区改造；争取降低起拍底价；设立挂牌进入障碍，减少竞争对手；关注挂牌过程等等。怎么才能拿到便宜土地怎么才能拿到便宜土地?5二、策划阶段：二、策划阶段：影响因素：影响因素：产品定位是影响策划阶段投资的重要因素目标客群定位、产品定位、市场定位、区域定位、功能定位、主题定位、价格定位、品质定位、竞争
3、定位、形象定位、建筑风格定位项目定位就是在前期预判的基础上，结合消费者需求进行验证，并根据消费者需求特征进行调整，从而形成最终的产品定位。6采取措施：采取措施：产品定位决定因素：地段!地段!地段!分为高、中、低三档，根据不同的档次选择不同的社区配套，功能配套，物业及服务配套，设备配套等，10000元，5000元。二、策划阶段：二、策划阶段：高档中档低档定位档次定位档次.高？中？低？高？中？低？7二、策划阶段：二、策划阶段：高档产品地段、产品、环境为打造高档产品的主要要素，其最显著特点是产品具有唯一性、奢侈性、稀有性；社区及功能配套高尔夫球场、游艇码头、直升机停机坪、专属会员制高端会所物业及服务
4、配套五星级标准 管家式物业服务设备配套世界顶级建材设施、智能化设备配套半山半岛项目高尔夫球场游艇码头凤凰岛项目国际游艇会所、国际游轮港8二、策划阶段：二、策划阶段：中档产品受到地段、客群等因素限制，以提升项目居住舒适度为目的，打造适合市场需求的产品。中档产品逐渐成为目前市场的主流产品；中档产品的社区及功能配套如泳池、会所等；物业及服务配套三级（中档）物业服务标准；9二、策划阶段：二、策划阶段：低档产品低档产品仅仅满足其居住条件，在社区配套、物业服务上要求较少。如定位仅有少量的公共活动空间；满足日常生活需求的物业服务标准；10三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：影响因素：影响因素：容积率、建筑设
5、计风格、高程、户型配比、层高、车户比、地上与地下面积比、景观定位、精装修方案等；选择什么样的规划方案成本最低，毛利率最高？选择什么样的规划方案成本最低，毛利率最高？11三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：容积率决定了不同的产品类型决定了不同产品类型之间的配比决定了不同产品户型的使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度和如何盈利的问题 2 2拔高楼宇高度拔高楼宇高度超高层超高层1 1标准层消化标准层消化扩大标准层面积：增加进深扩大标准层面积：增加进深 、增、增加梯户比、增加户型面积定位加梯户比、增加户型面积定位3 3功能转换功能转换利用容易出高容积率的物业形利用容易出高容积
6、率的物业形态，帮助住宅消化容积率压力态，帮助住宅消化容积率压力4 4东西向围合排布东西向围合排布增加东西向排布产品，增加东西向排布产品，增大整体进深同时满足日照增大整体进深同时满足日照采取措施：采取措施：容积率的确定要根据市场的定位，高端住宅根据市场情况适度调整；中低端住宅争取做到最大。12三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：建筑设计风格立立面复杂，用材考究，结构进退较大，适合高端住宅，如国色天香英式建筑风格13三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：建筑设计风格立面复杂，灰空间大，平方米造价增加200300元，鑫都汇商业地中海建筑风格14三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：建筑设计风格至简，造价
7、低 德式建筑风格15三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：建筑设计风格造型复杂，线条多，施工难度大，造价高，适合高档项目，山与海，傲海公馆法式建筑风格16三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：设计风格艺术装饰，线条稍繁，造价适中。Art DECO建筑风格17三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：设计风格线条稍多，造型稍复，适合中高档项目，有个性特点，新天地新古典主义建筑风格18三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：建筑设计风格立面简洁，造价低，适合中低档项目现代建筑风格19三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：设计风格中式风格立面复杂，檐口层层悬挑，人工费、措施费很高，导致整体造价高，适合高端住宅。新中
8、式建筑风格20三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：设计风格檐口悬挑大，平面进出复杂，风格独特，造价高，适合于高端项目，应用项目少草原建筑风格21三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：建筑设计风格对投资影响较大，根据不同的市场定位、不同的设计产品采取不同的设计风格，如中式风格、建筑设计风格对投资影响较大，根据不同的市场定位、不同的设计产品采取不同的设计风格，如中式风格、简欧风格、英伦风格、西班牙风格等。古典欧式风格建筑造型较复杂，施工难度大，人工费材料费增加，如简欧风格、英伦风格、西班牙风格等。古典欧式风格建筑造型较复杂，施工难度大，人工费材料费增加，如采用斜屋面，工程量加大，增加屋面瓦、立面造型
9、采用斜屋面，工程量加大，增加屋面瓦、立面造型GRCGRC、砂岩、花岗岩、铁艺栏杆、木格栅，点缀饰件等。、砂岩、花岗岩、铁艺栏杆、木格栅，点缀饰件等。中低档住宅尽量采用简洁明快的现代、简欧风格。中低档住宅尽量采用简洁明快的现代、简欧风格。22三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：景观在方案阶段，根据不同的产品定位和毛利率指标，确定室外景观设计标准及平方米造价-100100元元?300?300元？元？500500元？元？23三、规划方案阶段：三、规划方案阶段：精装修方案在方案阶段，根据不同的产品定位和毛利率指标，确定室内精装修设计标准及平方米造价1000元?3000元？5000元？24三、规划方案阶
10、段：三、规划方案阶段：在方案阶段，根据不同的产品定位，在满足规范要求的前提下，确定合理的高程、户型配比、层高、车户比、地上与地下面积。如户型设计、围成面积，选择合理的户型，特别是厨房、卫生间、居室、会客厅、餐厅的科学比例和净面积利用率；门窗设计，特别是窗的采光面积；充分考虑阳台设计的合理性，尽量采用敞开式阳台，减少容积率的占用，增加卖点；地下车库与地上建筑比例，商业和住宅的比例，配套设施的比例；层高的合理确定，低于标准通不过，高于标准应科学计算，注意模数（门窗高度、同现浇构件）；公共面积分摊，既影响投资，又影响销售。25四、施工图设计阶段：四、施工图设计阶段：影响因素：影响因素：出图时间和质量
11、控制、正负零标高（土石方开挖量）、基坑支护方案、基础形式、结构方案、空调方案、节能方案、消防方案、给排水方案、强电方案、弱电及智能化方案、室内精装修方案、室外景观方案、室外管线综合、人防方案等；26四、施工图设计阶段：四、施工图设计阶段：采取措施：采取措施：结构形式，选择合理的结构形式，降低结构成本。控制含钢量。建筑结构、设备、材料、室外景观、室内精装修在设计前提出设计任务书设计任务书，做出具体而详细的要求，加强事前控制。基础形式基础形式，选择科学合理基础形式，可节约大量投资，应详细研究地质状况，重点考虑地下水位，综合考虑基础处理。把握好机电系统方案和设备选型机电系统方案和设备选型，做好经济技
12、术比较。加强设计合同管理，减少二次、三次设计减少二次、三次设计。提交设计任务书界定设计范围和内容，打包处理，节省因多次设计、多单位设计而增加的费用。功能？规范？成本造价？功能？规范？成本造价？27五、报批报建阶段：五、报批报建阶段：影响因素：影响因素：政策、信息掌握；批复时间；费用缴纳。政策、信息掌握；批复时间；费用缴纳。采取措施：采取措施：固定政策信息了解渠道，时刻掌握政策、信息，认真研究政策导向，提高报批报建的准确性、及时性。研究政策，采取一切措施，争取手续费用和配套费用的减、免、缓缴等；信息信息多多，批复，批复快快，指标，指标好好，缴费，缴费省省28五、报批报建阶段：五、报批报建阶段：土
13、地证土地证土地款土地款土地拍卖费土地拍卖费契税契税土地款土地款3%3%耕地占用税耕地占用税总面积总面积3030元元/平方平方土地登记费土地登记费测绘费测绘费其他其他用地规划用地规划许可证许可证地质勘查、测绘费地质勘查、测绘费按照深度，按照深度，130140130140元元/米，可协商米，可协商用地规划技术费用地规划技术费住宅住宅1.51.5元元/平方，按照平方，按照50%50%收取收取建设规划建设规划许可证许可证规划技术服务费规划技术服务费住宅住宅1.71.7元元/平方，商业平方，商业2.62.6元元/平方，按照平方，按照45%45%收取收取开发前期手续费用明细控制台账：开发前期手续费用明细控
14、制台账：缓，减，免缓，减，免29建筑工程建筑工程施工许可施工许可证证地震安全评估费地震安全评估费总面积总面积4 4元元/平方平方环评环评总投资额总投资额0.5%0.5%防雷测试费防雷测试费总面积总面积2 2元元/平方平方施工图审查费施工图审查费多层多层2.22.2元元/平方，高层平方，高层3.5/3.5/平方平方基础设施配套费基础设施配套费原胶南原胶南106106元元/平方，开发区平方，开发区180180元元/平方平方劳保费劳保费中标价的中标价的2.6%2.6%劳务工资保证金劳务工资保证金可收回，中标价的可收回，中标价的2%2%墙改费墙改费总面积总面积1010元元/平方，最高可收回平方，最高可
15、收回80%80%散装水泥费散装水泥费总面积总面积2 2元元/平方平方小计小计五、报批报建阶段：五、报批报建阶段：30相关费用相关费用供电配套费供电配套费地上面积地上面积9595元元/平方，地下面积平方，地下面积3636元元/平方平方供热配套费供热配套费地上面积地上面积9595元元/平方平方燃气配套费燃气配套费据实结算据实结算自来水配套费自来水配套费据实结算据实结算消防检测费消防检测费多层多层1.21.2元元/平方，高层、商业平方，高层、商业2.52.5元元/平方，按照平方，按照70%70%收取收取电气检测费电气检测费总面积总面积1.21.2元元/平方，按照平方，按照70%70%收取收取空气质量
16、检测费空气质量检测费地上建筑面积地上建筑面积1 1元元/平方平方外墙喷淋外墙喷淋地上建筑面积地上建筑面积0.80.8元元/平方平方主体结构检测费主体结构检测费12001200元元/点，按照地上面积点，按照地上面积10001000平方抽平方抽1 1个点，个点，设备抽检费（宽带和通风设备抽检费（宽带和通风）总建筑面积约总建筑面积约0.22/0.22/平方平方其他其他1818元元/平方，多层平方，多层13331333元元/户，高层户，高层14731473元元/户户五、报批报建阶段：五、报批报建阶段：31预售证预售证测绘费测绘费住宅住宅1.361.36元元/平方，商业平方，商业2.042.04元元/平
17、方平方信息费（信息费（USBUSB）最低最低20002000元，元，0.30.3元元/平方平方其他其他房产证房产证交易费交易费住宅住宅3 3元元/平方，商业平方，商业1010元元/平方平方其他其他五、报批报建阶段：五、报批报建阶段：32影响因素：影响因素：招投标管理、施工工艺、工序、工法、工期、质量及施工材料的选择、设计变更及签证的控制等；六、施工阶段：六、施工阶段：33采取措施：采取措施：选择费用合理、有实力的施工单位；选择有责任心、有水平、有能力、费用合理的监理单位；是确保项目品质、项目进度、项目附加值的基础条件改进工序、创新工艺和工法，合理安排工期，控制施工费用。加强安全管理、质量管理、
18、进度管理，减少或避免因安全、质量、工期引起的索赔。控制变更签证，减少追加投资、增加造价。审核承建单位提报结算资料的准确性、完整性、时效性，加强竣工结算管理，选择高水平的造价咨询单位，把好结算控制关。六、施工阶段：六、施工阶段：功能？规范？成本造价？功能？规范？成本造价？再度思考再度思考!34影响因素：影响因素：国家政策、产品定价、宣传费用。七、销售阶段：七、销售阶段：核心实收均价核心实收均价分栋分功能分期分栋分功能分期实实 收收 均均 价价平均折扣率平均折扣率层差层差同层单位差同层单位差价价 目目 表表着重市场把握着重市场把握着重阶段性策略着重阶段性策略着重对客户的适应和促销着重对客户的适应和
19、促销着重开盘策略和最终销售率着重开盘策略和最终销售率着重价值体现着重价值体现着重客户的直观感受着重客户的直观感受正式开售后，正式开售后，随时总结销随时总结销售成果，及售成果，及时进行调整。时进行调整。产品定价产品定价35采取措施：采取措施：掌握国家政策动态，及时调整销售策略；做好市场分析及调研，及时调整产品定价；选择合适的宣传渠道和方式，老带新，合理控制宣传费用.七、销售阶段：七、销售阶段：随行就市随行就市,随机应变随机应变定价一路走高定价一路走高 砍砍!36影响因素：影响因素：验收时间；交房时间；客户索赔；采取措施：采取措施：1、做好各分项验收的计划安排，提前或按时完成各项验收工作，确保综合
20、验收的顺利实施；2、确定合理的交房时间，确保在合同约定的交房时间内完成交房；3、做好交房计划，以及与物业的对接工作，保证顺利交房，避免客户索赔。八、验收交房阶段：八、验收交房阶段：拖期拖期 .不合格不合格.赔赔.？37影响因素：影响因素：招投标管理；预结算管理。承包商的利润高了，我们的利润就低了！承包商的利润高了，我们的利润就低了！采取措施：采取措施：招投标：编制清单，做好控制价，在招标文件中确定招标取费标准和不进入决标项目，制定准确详实的技术标准和要求；推行竞争性谈判，规范流程，严密组织，防止串标、围标，控制中标价格不超控制价。要制定谈判策略，掌握谈判艺术和技巧，把造价压到合理低价。预算控制
21、，加强预算管理，事先编制预算，按预算控制投资。分项做分析比较，进行动态管理。九、招标采购及预结算控制：九、招标采购及预结算控制：砍砍.砍砍.砍到骨头砍到骨头!38财务及管理费用：财务及管理费用：影响因素：影响因素：贷款费用控制、资金的合理利用、合理避税等；采取措施：采取措施：控制贷款，盘活资产，制定对策，加快资金的周转，节省利息和费用。合理控制税费，利用国家政策，合理避税，节省财务费用。实行定额管理，节约管理费用，包括直接费用、间接费用，压缩人员和开支，节约物业费、水电费、交通、通讯、接待、办公等所有费用。十、财务及管理费用：十、财务及管理费用：39以上所讲内容比较浅显，只能起到抛砖引玉的作用，具体工作还要依靠在座各位，在日常工作中认真考量和执行，分不同阶段，不同部门，根据各自分工组织制定措施、流程，扎扎实实的从细节做起，就像李践老师讲的那样，从花的每一分钱去考虑，从节约每一分钱去行动，这样才能保证项目毛利率，保证企业盈利，保证企业长远发展，做到基业长青，谢谢！40ENDEND
