1、第第1111章章 城市用地分类及其适用性评价城市用地分类及其适用性评价第1节 城市用地概述第2节 城市用地适用性评价第3节 城市用地的分类与用地构成第1节 城市用地概述1 城市用地的概念城市用地的概念 土地是人类赖以生存与发展的基本资源，是人类社会活动的基本载体。城市用地是城市规划范围内赋以一定用途与功能的土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的空间。通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地泛称。2 城市用地的属性城市用地的属性自然属性:如位置的固定性，独特的地貌、土壤特征，如位置的固定性，独特的地貌、土壤特征，不可再生不可再生
2、社会属性：权力表征、经济表征、法律表征如明确的隶属关系，具有经济价值，地权归属和权益如明确的隶属关系，具有经济价值，地权归属和权益转让等具有法律保障转让等具有法律保障3 城市用地的价值城市用地的价值使用价值:可用作城市活动场所，可用作城市活动场所，由于区位、地质等差异影响由于区位、地质等差异影响使用价值使用价值交换价值:可作为商品进入市场，可作为商品进入市场，具体表现为地价、租金或费具体表现为地价、租金或费用等。用等。2009年全国土地出让年全国土地出让价价16000亿元亿元2008年昆明城市基准地价：2、土地开发程度：“六通一平”(宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气及宗地内场地平整
3、)，我国城镇国有土地使用权出让最高年限分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)综合用地：50年(4)住宅用地：70年4 城市用地的区划城市用地的区划n行政区划:确定城市各行政单位（如市区、郊区、市、确定城市各行政单位（如市区、郊区、市、区、县、乡、镇等）的界限和性质区、县、乡、镇等）的界限和性质n用途区划:按照所确定的土地利用功能和性质，对土按照所确定的土地利用功能和性质，对土地用途进行划分，如工业用地、绿化用地、居住用地用途进行划分，如工业用地、绿化用地、居住用地等地等n房地产权属区划:对地产或房产的所有权所做的区划，对地产或房产的所有权所做的区划，如国有土地、集体土地和地
4、籍区划等如国有土地、集体土地和地籍区划等n地价区划:根据土地的区位、环境、性状等因素、确根据土地的区位、环境、性状等因素、确定土地的价值，作为进入市场进行交换的依据定土地的价值，作为进入市场进行交换的依据兰州理工大学 城市规划专业2009年温州市商业用地基准地价图单位：元/平方米5 城市用地的归属与管理城市用地的归属与管理5.1城市用地的归属城市用地的归属 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制，除农民集体所有外，属于全民所有制国家所有的土地所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属国家所有。城市用地的管理城市用地的管理 为维护土地的社会主义公有制，保护和合理利
5、用土地资源，促进社会经济持续发展，国家实行严格的土地用途管理机制。国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作，并相应设置县级以上的土地管理机构，行使管理职能在城市建设用地管理方面，通过土地利用总体规划和城市总体规划的相衔接，通过城市规划管理、城市土地管理相协调的过程，以合理而有效的利用城市土地，推进城市的建设和发展。第2节 城市用地适用性评价1 城市与自然环境城市与自然环境 自然环境作为一个基本的条件，深深地影响着自然环境作为一个基本的条件，深深地影响着城市的生成与发展。城市的生成与发展。人工环境与自然环境交互作用，形成特有的城人工环境与自然环境交互作用，形成特有的城市环境形态。市环境
6、形态。清明上河图反应宋东京城市与自然环境的关系圆明园设计图反应古代城市建设的自然观2 自然环境条件分析自然环境条件分析组成自然环境的要素：地质、水文、气候、地形、植被、地组成自然环境的要素：地质、水文、气候、地形、植被、地上地下资源等；上地下资源等；注意：注意：由于地域差异，各要素的影响程度和作用大小不同；由于地域差异，各要素的影响程度和作用大小不同；个别自然条件，需超越所在的局部地域，从区域来评价利个别自然条件，需超越所在的局部地域，从区域来评价利弊；弊；各环境要素间，有的相互制约或抵消，有的则相互配合加各环境要素间，有的相互制约或抵消，有的则相互配合加剧了某种作用。剧了某种作用。2.1 地
7、质条件地质条件建筑地基、滑坡与崩塌、冲沟、地震、矿藏建筑地基、滑坡与崩塌、冲沟、地震、矿藏成都成都德阳德阳绵阳绵阳江油江油窦团山窦团山龙龙泉泉山山 绵阳市绵阳市地质构造分析地质构造分析地表断裂地表断裂隐伏断裂隐伏断裂 某镇规划方案的修改示意某镇规划方案的修改示意隐伏隐伏断裂断裂隐伏隐伏断裂断裂 某镇规划方案的修改示意某镇规划方案的修改示意沿断裂带走向布置沿断裂带走向布置100米宽的卫生防护带米宽的卫生防护带湿陷性黄土：在上覆土层自重应力作用下，或者在自重应力和附加应力共同作用下，因浸水后土的结构破坏而发生显著附加变形的土称为湿陷性土，属于特殊土。兰州理工大学 城市规划专业地下溶洞2012年西安
8、城市地陷人为原因造成灾害滑坡滑坡与崩塌滑坡是斜坡在风化作用、地表水或地下水、人为的原因，特别是在重力的作用下，使得斜坡上的土、石向下滑动（常发生在丘陵或山区，在选用坡地或紧靠崖岩建设时需要注意）在规划用地时，应确定滑坡地带与稳定用地边界的距离。必须选用有滑坡可能的用地时，应采用具体工程措施。崩塌的成因主要是岩层或土层的层面对山坡稳定造成的影响。当裂隙比较发育，且节理面顺向崩塌的方向，尤其是因争取用地，过分人工开挖，导致坡体失去稳定而崩塌。云南保山山体滑坡冲沟由间断流水在地表冲刷形成的沟槽。适宜的岩层、土层、地形以及气候条件是形成冲沟的主要条件。冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地使用造成不利。地
9、震地震造成破坏的大多是构造地震，即由于地质构造运动所引起的地震。确定建设地区的地震烈度，以便制定各项建设工程的设防标准。地震烈度分基本烈度和设计烈度。基本烈度：一百年内在该地区可能遭遇的地震最大烈度，是设防的依据设计烈度：在地区宏观基本烈度基础上，考虑地区内地质构造特点，地形、水文、土壤条件等不一致性所出现小区域地震烈度的增减，据此制定更为切实而经济的小区域烈度标准。避免在强震区建设城市。2.2水文及水文地质条件水文及水文地质条件水文条件江河湖泊水体，不但可作为城市水源，同时还在水运交通，改善气候，稀释污水，排除雨水以及美化环境等方面发挥作用。为防治洪水，在城市用地选择时要按照洪水频率，利用高
10、亢地形，同时避开洼地、滞洪区等部位。城市防洪标准要区别不同城市设施的重要性，采用不同的设计标准频率。2.3 气候条件气候条件城市的气候除大气环流和海陆位置不同所形成的大气候外，在较小的地区范围还存在地方气候与小气候。在城市地区，由于城市所造成的大气下垫面层的不同，以及城市与外界的温差所形成的热力差异，将促使某些气象要素的变化，而出现“城市气候”的特征。太阳辐射分析城市所在地区太阳运行规律和辐射强度，对建筑的日照标准，间距、朝向的确定，建筑的遮阳设施以及各项工程的热工设计，将有所依据。日照间距的考虑还将影响到建筑密度、用地指标、用地规模。太阳辐射强度会造成不同的小气候形态，对建筑群体的布置有影响
11、。风向风以风向和风速两个量来表示。风向一般为8或16方位观测，累计计算风频率。同样可以绘制风速图。盛行风向是按照城市不同风向的最大频率来确定的。为了在规划布局中正确运用气象，每个城市应分析本地全年占优势的盛行风向，最小风频率，静风频率以及盛行凤的季节变化规律。104座城市雾霾中座城市雾霾中“沦陷沦陷”为了减轻工业排放的有害气体对居住区的危害，一般工业区应按当地盛行风向位于居住区下风向。温度纬度每增加一度，气温降低1.5度，气温经向变化由海陆位置不同所引起。气温对城市规划与建设的影响表现在：地区气温日较差，年较差大，给建筑、工程的设计施工带来影响。工厂选址，影响工业工艺的适应性与经济性。在大中城
12、市，由于建筑密集，绿地、水面偏少，生产和生活活动过程散发大量热量，出现市区气温比郊外高的现象，叫热岛效应。成都城市热岛效应遥感研究降水与湿度我国大部分受季风影响，夏季多雨，雨量多少及降水强度对城市排水设施有较为突出的影响，山洪的形成，江河汛期也给城市用地的选择及防治工程带来问题。相对湿度随地区和季节而不同，一般城市因人工构筑物覆盖，相对湿度比郊区低，湿度大小对某些工业生产工艺有影响，同时影响居民的舒适感。2.4 地形条件地形条件从自然地理宏观划分地形，大体有山地、丘陵、平原三类。地形条件对规划与建设的影响：o 影响城市规划的布局、平面结构和空间布置o 地面的高程和用地各部位之间的高差是对制高点
13、的利用、用地的竖向规划、地面排水及洪水的防范等方面的设计依据o 地面的坡度，对规划与建设有多方面影响。o 地形与小气候的形成有关，分析不同地形及与之相伴的小气候特点，将可更合理的分布建筑、绿地等设施o 地貌对通讯、电波有一定的影响。项目坡度项目坡度工业 0.52铁路站场 00.25居住建筑 0.310对外主要公路 0.43城市主要道路 0.36机场用地 0.51次要道路 0.38绿地可大可小城市各项建设用地适用坡度红河县六库县3 城市用地适用性评定城市用地适用性评定3.1用地评定的要求用地评定的要求 城市用地的自然环境条件适用性评定，是对土地的自然环境，按照生态系统要求、城市规划与建设的需要，
14、进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性的评估。其作用是为城市用地选择和用地布局提供科学依据。进行城市用地质量的综合评定须注意：o用地评定是城市规划的一项基础工作。用地评定主要是为城市总体规划服务，但在进行局部详细规划时，也需对环境环境条件作更为具体的分析与评价，以适应规划与工程设计的需要，所以用地评定的内容与深度要根据不同规划阶段的需要相应的拟定。o城市用地评定要超越狭隘的建设视野，转变为全球的人居视野。o用地评定不应只是各个环境要素单独作用的总合。而是要从环境的整体意义上考察他们相互的作用及其后果，综合地鉴定利弊。同时要尽可能预计到城市建设的人为影响给自然环境带来的
15、变化，对用地质量造成新的影响，并作为评价环境质量的一个因素先期加以考虑。o要注意用地所在区域的环境背景的可能影响。o用地评定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主导环境条件对之分析与评价，并对与之相关的其他自然环境因素相互作用，可能产生次生的、后发的、联动的影响作出评估。2、用地评定的分类、用地评定的分类一类用地：一类用地：用地的工程地质等自然环境条件比较优越，能适用地的工程地质等自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。措施即可用于建设的用地。二类用地：二类用地：需要采用一定的工程措施，改
16、善条件后才能修建需要采用一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。对城市设施或工程项目的分布有一定限制。的用地。对城市设施或工程项目的分布有一定限制。三类用地：三类用地：不适于修建的用地。现代工程技术几无可能修建不适于修建的用地。现代工程技术几无可能修建的用地，所谓不适于修建的用地是指用地条件极差，必的用地，所谓不适于修建的用地是指用地条件极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地，这取须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地，这取决于科学技术和经济水平。决于科学技术和经济水平。坡度的适用程度划分：小于坡度的适用程度划分：小于 10%，介于，介于 1025%之间，之间，大于大于 25
17、%。平原地区用地分类地基承载力t/地形坡度地下水位/m洪水淹没程度工程地质其他一类用地（适宜建设）1510%2百年洪水位以上没有不利情况非农田用地二类用地（需要一定的工程措施）101515%20%11.520年50年洪水位以上有局部不利情况限制条件不严重三类用地（不适宜建设）1025%110年洪水位以下有较大冲沟、滑坡、岩溶等不利地质有其他限制条件，如有矿产、文物、水源地等兰州理工大学 城市规划专业（五）城市用地评定成果1、用地评定图、用地评定图2、文字说明书、文字说明书4 城市用地的选择城市用地的选择4.1 用地选择的影响因素用地选择的影响因素o 建建设现状和使用设现状和使用o 重大基础设施
18、重大基础设施o 区域关系区域关系o 市政设施配套市政设施配套o 土地利用总体规划土地利用总体规划o 生态环境与自然环境生态环境与自然环境o 文化遗存文化遗存o 社会问题社会问题4.2 用地选择的原则用地选择的原则1、按照中华人民共和国城乡规划法和中华人民共和国土地管理法、城市规划编制办法以及相关法律、法规、技术规范中有关土地利用的规定。2、了解并遵循中华人民共和国物权法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水法等相关国家法律中对于土地利用的相关条文规定。3、用地选择应对用地的工程地质条件作出和科学的评估，结合城市不同功能地域对用地的不同空间与环境质量要求，尽可能减少用地的工程准备费用，降低
19、城市工程建设所产生的碳排放，同时做到地尽其利，地尽其用，合理利用土地资源和自然环境资源。4.注意保护环境的生态结构，原有的自然资源和水系脉络，注意保护地域的文化遗产。5.城市用地选择应当有经济、社会的意识和视角，充分体现出城市空间对于城市经济和产业、社会发展与和谐、区域共生与协作的支撑作用与促进作用。6.新城选址或各种开发区选址既满足建设空间与环境的需要，同时要为将来进一步发展预留用地与方向；旧城扩建用地选择，要结合旧区的布局结构考虑城市扩展重构城市功能布局的合理性，要充分利用旧城的设施基础，节省建设投资兰州理工大学 城市规划专业（四）城市用地选择方案第3节 城市用地的分类与用地构成1 城市用
20、地的分类城市用地的分类 我国城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）：城乡用地分为2大类：（建设用地H,非建设用地E）,9中类：14小类：城市用地划分为大类、中类、小类三级，8大类、35中类、44小类。城乡用地分类代码用地名称内容 R居住用地居住用地住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地A公共设施用公共设施用地地行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地不包括居住用地中的服务设施用地B商业服务设商业服务设施用地施用地各类商业、商务、娱乐康体等设施用
21、地，不包括居住用地中的服各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地以及公共管理与公共服务用地内的事业单位用地务设施用地以及公共管理与公共服务用地内的事业单位用地M工业用地工业用地一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地 W仓储用地仓储用地普通仓库用地、危险品仓库用地、堆场用地普通仓库用地、危险品仓库用地、堆场用地 S交通设施用交通设施用地地城市道路、交通设施等用地城市道路、交通设施等用地U市政公用设市政公用设施用地施用地供应、环境、安全等设施用地供应、环境、安全等设施用地G绿地绿地公园绿地、防护绿地、广场等开放空间用地，不包括住区
22、、单公园绿地、防护绿地、广场等开放空间用地，不包括住区、单位内部配建的绿地位内部配建的绿地城市用地的分类城市用地的分类 1、功能构成 是指基于城市用地的自然与经济区位，以及由城市职能所形成的城市功能组合与布局结构，而呈现不同的构成形态。按行政隶属等级分：市区、地区、郊区；按功能用途划分：工业区、居住区、市中心区、开发区；二、城市用地的构成二、城市用地的构成兰州理工大学 城市规划专业城市用地的功能构成示意图类别名称占城市建设用地比例（%）居住用地25.0 40.0公共管理与公共服务用地5.0 8.0工业用地15.0 30.0交通设施用地10.0 30.0绿地10.0 15.0 建筑气候区划 I、II、VI、VII建筑气候III、IV、V气候区人均居住用地面积 28.0 38.023.0 36.表4.3.1 人均居住用地面积指标（m2/人）规划建设用地结构20112、比例构成
