1、第五章第五章 抵押市场抵押市场南京大学金融与保险系南京大学金融与保险系第五章第五章 抵押市场抵押市场n第一节 抵押贷款和抵押贷款出售n第二节 抵押贷款证券化n第三节 我国的抵押市场n抵押市场即是抵押贷款市场n抵押贷款市场特指债务人通过不动产为抵押而获得贷款的市场n抵押贷款市场为需要长期资金购买不动产的个人和公司提供服务，也服务于为不动产购买提供长期资金的金融机构。第一节第一节 抵押贷款和抵押贷款出售抵押贷款和抵押贷款出售n抵押贷款的概念n一级市场抵押贷款的类型n抵押贷款出售抵押贷款抵押贷款的概念的概念n抵押贷款是个人或企业购买房屋、土地和其他不动产时所获得的贷款。n许多抵押贷款，尤其是房屋抵押
2、贷款，后来都被其持有者将这些贷款集中起来，作为一种债务工具的抵押资产在抵押市场出售。n或者将这些抵押资产证券化抵押贷款及抵押贷款证券化抵押贷款及抵押贷款证券化n抵押贷款证券化使得金融机构的资产组合更具有流动性，能够抵御利率风险和信贷风险。n金融机构可以获取一定的费用，并且还有助于降低资本要求、准备金要求和存款保险等管制措施所带来的影响。n在美国，约有60%的房屋抵押贷款被证券化。抵押贷款抵押贷款的概念的概念n与债券市场和股票市场的区别：n获取抵押贷款须由某一件具体的不动产担保，同时允许债权人在债务人违约时享有对财产的所有权。而公司债券和股票都只允许债权人对债务人的资产享有一般求偿权。n一级市场
3、上的抵押贷款没有固定的数量和面值，每笔抵押贷款的数量都取决于借款人的需要及其还款能力。抵押贷款的概念抵押贷款的概念n一级市场抵押贷款一般只涉及到一个投资者，如某家银行或一家抵押贷款公司，而债券或股票通常都由许多投资者持有。n一级市场抵押贷款的借款人通常都是个人，所以与这些借款人有关的信息并不为人们所广泛知晓和证实。而债券或股票由发行公司公开发行，发行公司必须在披露信息和保证信息的可靠性方面广泛地接受各项法规的监督。一级市场抵押贷款类型一级市场抵押贷款类型n房屋抵押贷款（family,用于购买可供1-4个家庭居住的房屋）n多个家庭住房抵押贷款（multifamily,用于购买公寓、以及区域住宅）
4、n商业抵押贷款（commercial,用于购买出于商用目的的不动产）n农场抵押贷款（farm,用于购买农场）美国抵押贷款市场规模美国抵押贷款市场规模（2001年，单位年，单位10亿美元）亿美元）总规模为总规模为76568亿美元亿美元抵押贷款的类型抵押贷款的类型n基于抵押市场上借款人和贷款人不同的需求，将创新出不同类型的抵押贷款n这些需求主要有：成本变化（利率）、期限结构、信用状况、收入状况、偿还能力等抵押贷款的类型抵押贷款的类型n联邦抵押贷款n普通抵押贷款n固定利率抵押贷款n浮动利率抵押贷款n自动降低利率抵押贷款n分级偿还抵押贷款n产权递增抵押贷款n二级抵押贷款n升值共享抵押贷款n财产参与抵押
5、贷款n储备年金抵押贷款联邦担保抵押贷款联邦担保抵押贷款n联邦担保抵押贷款由金融机构提供，但贷款的偿还能够得到联邦住房管理局（FHA）或者是退伍军人管理局（VA）的担保（按贷款额的0.5%收取担保费）。n要想得到这类贷款，FHA和VA抵押贷款的申请者必须满足这些政府机构所提出的特定要求，比如，VA担保贷款只提供给那些曾在美国军队中服役且光荣退伍的军人。联邦担保抵押贷款联邦担保抵押贷款n此外，抵押贷款不能超过一定的限额，比如，2002年5月FHA贷款将购买单一家庭房屋的限额定在144336美元至261609美元之间。具体数额取决于居住地和购房费用。nFHA和VA抵押贷款都只收取较低的首期付款或者是
6、根本不要求首期付款。比如，FHA抵押贷款只需3%的首期付款。自动降低利率抵押贷款自动降低利率抵押贷款n在这种贷款方式下，债权人会在市场利率下降时自动调低已有的抵押贷款利率。n与浮动利率的抵押贷款不同，尽管自动降低利率抵押贷款可以将利率往下调，但市场利率上升时，它却不能往上调。n因此，这种贷款的利率只能降不能升。抵押贷款的债权人利用自动降低利率抵押贷款来防止客户在抵押贷款利率下降时，利用新的抵押贷款向已有的抵押贷款提供再融资。分级偿还抵押贷款分级偿还抵押贷款n这种贷款允许借款人在贷款前期只偿还少量的贷款。n贷款期内的前5-10年过去之后，还款额会增加一直到最后还款快要到期时，才在较高的水平稳定下
7、来。n使用这种抵押贷款方式的家庭预期自己的收入会随着还款额的增加而增加。分级偿还抵押贷款使得借款人能获取按传统的抵押贷款方式无法获取的大额贷款。n借款人和金融机构面临的风险是，如果预期的收入增长没有实现，那么抵押贷款的借款人就有可能违约。升值共享抵押贷款升值共享抵押贷款n这种贷款在允许房屋的买主以低于当期市场利率获取抵押贷款的同时，要求其将今后财产升值的利益分出一部分给债权人。这时，借款人的月还款额要小一点。n可是，如果财产最终出售的价格高于最初的购买价，那么金融机构就有权获得一部分利益。n升值共享抵押贷款主要在利率较高的时候使用，因为这种贷款使得那些无法满足高利率（以及较高月偿还额）贷款条件
8、的借款人能够获得抵押贷款。逆向年金抵押贷款逆向年金抵押贷款n这种贷款方式下，借款人不是每月定期向金融机构还款，而是每月定期从金融机构获得一笔付款。n当贷款到期时，借款人将财产卖掉以清偿债务（或者当借款人死亡时，将其财产卖掉用以清偿债务）。n逆向年金抵押贷款的目的是让退休人员依靠自己家中所积累起来的财产生活，而不必为了生活将自己的住房卖掉。所确定的逆向年金抵押贷款期限一般要比借款人的预期寿命更长一些。抵押贷款二级市场抵押贷款二级市场n金融机构提供抵押贷款后，市场会将这些抵押贷款在二级市场卖掉，即称为贷款出售（或使其证券化）。在美国大约60%以上的抵押贷款以这些方式证券化了。购房者银行大银行或其他
9、投资者房产证抵押购房贷款抵押贷款出售或证券化现金流为什么要出售抵押贷款？为什么要出售抵押贷款？n金融机构出售抵押贷款的一个主要原因是为了更好地对信贷风险进行管理。n在现实的抵押市场上，小银行无法容纳规模过大的贷款（因为信贷过于集中使得风险太大，或是因为资本有限），因此需要将部分贷款出售给一些与自己有长期存贷业务关系的大银行。n抵押贷款的出售使得资产（和信用风险）从资产负债表中消失，同时也使得金融机构能够更好的获得资产分散化的效果。为什么要出售抵押贷款？为什么要出售抵押贷款？n抵押贷款的出售还使得金融机构能够有效地降低其流动性风险和利率风险。n当金融机构作为出售抵押贷款的中介时，能够获得服务收入
10、。n可以降低监管对商业银行带来的“负担”（资本金要求、准备金要求等）。第二节第二节 抵押贷款证券化抵押贷款证券化n中介机构在试图出售贷款时会遇到以下几个问题：n一是抵押贷款的数额太小无法形成能够批发的金融工具，许多金融机构投资者不愿意经营这么小规模的业务。n二是由于这些抵押贷款可以有不同的期限、利率和不同的合同条款，并没有标准化，使得众多的抵押贷款很难合成一个大额的抵押贷款。出售贷款时会遇到的问题：出售贷款时会遇到的问题：n三是抵押贷款业务的成本较高，它与公司债券相比，贷款人必须每月收取还款，还要交纳税款和保险费以及需要维护储备账户，而购买公司债没有这些要求。n四是抵押贷款存在未知的违约风险，
11、因为抵押贷款的投资人不愿意花费太多的时间评估借款人的信用。n正是由于这些问题的存在，促使了抵押贷款的证券化。抵押贷款证券化的类型抵押贷款证券化的类型n以不动产抵押贷款为基础发行的证券称为抵押担保证券，发行和流通由抵押贷款担保的证券的过程称为抵押贷款证券化。n抵押贷款证券化的方式通常有三种，它们分别是：n转手证券（pass-through mortgage securities）n担保抵押债券（collateralized mortgage obligation,CMO）n贷款抵押债券mortgage-（asset-）backed bonds,MBBs转手证券转手证券n金融机构时常会将自己提供的
12、抵押贷款和其他资产集中起来，然后以转手凭证或证券形式让投资者享有这些集合资产的权益。转手证券的交易过程转手证券的交易过程家庭获得抵押贷款资金金融机构集中抵押贷款后出售权益转手证券持有者购买转手证券1 支付本金2 购买转手证券抵押贷款合约获得转手证券产生过程偿还过程家庭支付现金流金融机构或第三方服务者将抵押贷款持有人支付的现金流转给转手证券持有者转售证券持有者获取现金流3 偿本还息4 支付部分应得本息每一份转手证券所代表的是抵押贷款集合资产中的部分所有权。因此，一份所有权为1%的转手抵押证券只能在贷款期内获得相关抵押贷款1%的本金和1%的利息。转手证券的交易过程转手证券的交易过程n与一级市场发行
13、的抵押贷款不一样，转手证券是按照标准的面值发行的，最低投资额为2.5万美元，其余可以在此基础上以5000美元为单位增加。这种较低的标准化的面值以及美国政府的担保使得转手证券十分畅销。n担保机构有：n政府国民抵押贷款协会（Ginnie Mae,GNMA）n联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae,FNMA）n联邦住房抵押贷款公司（Freddie Mae,FHLMC）房利美和房地美房利美和房地美 房利美和房地美是美国政府支持的两家从事住房抵押贷款融资的机构，被认为是“大到不能倒”的企业。目前美国12万亿美元的住房抵押贷款中有42%（约5.2万亿美元）来自这两家机构。房利美和房地美房利美和房地美n
14、房利美(Fannie Mae)，创立于1938年，是政府出资创建，从事金融业务，用以扩大在二级房屋消费市场上流动的资金。1944年，房利美的权限扩大到贷款担保，公司主要有退伍军人负责管理。1954年，房利美发展成为股份制公司。1968年，Raymond H.Lapin 成为房利美的总裁，在他就任的30年内，修改了公司的制度，使之成为一个私有的股份制公司。1970年，房利美股票在纽约交易股票所上市。n1984年，房利美首次在海外发放公司债券，从此公司的业务进入国外金融市场。房利美和房地美房利美和房地美n房地美(Freddie Mac)是美国政府赞助企业中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。n该公
15、司在1970年由国会成立，其规模：抵押投资组合总金额达1.29万亿美元，其中5690亿美元抵押资产是其自身投资一部分。n美国债券市场协会资料显示，由Fannie mae、Freddie Mac与Ginnie Mae提供担保的抵押担保证券或债券，达到3.2万亿美元，占美国流通债券总值的16%。房利美和房地美房利美和房地美n两房拥有或担保着5.2万亿美元的抵押贷款，将近美国按揭市场规模的一半。n两房帮助成千上万家庭获得住房，是“美国梦”的重要支撑。n两房在经历了2008年7月份股价接近腰斩的噩梦后，濒临破产n 美国政府宣布接管两房美国政府宣布接管两房n2008年9月7日，美国政府宣布接管房地美和房
16、利美两大房地产抵押贷款公司。n美国政府下决心要接管“两房”表明问题已经到了极为严峻的地步。n在过去四个季度中，这两家公司都连续出现亏损，累计亏损金额高达140亿美元。房利美与房地美房利美与房地美n根据美国财政部2008年4月发布的海外持有美国证券情况报告，截至2007年6月30日，中国持有约3760亿美元的这两大机构长期债券，占当时中国持有美国债券总额8940亿美元的40%。n而同一时期，这两大机构排名前五的海外债权人中国、日本、开曼群岛、卢森堡和比利时的持有总额高达1.3万亿美元。担保抵押债券担保抵押债券n一份转手证券使得每位投资者可以按比例分享到抵押贷款集合资产所带来的本金和利息现金流。n
17、相反，一份担保抵押债券是一份多级转手证券，它可以由众多不同种类或不同档次的债券持有者持有。n转手证券没有固定可靠的年息票收益，担保抵押债券的每一位持有者与普通长期国债的持有者一样享有各种不同的固定息票收益（每半年支付一次）担保抵押债券的产生过程担保抵押债券的产生过程金融机构提供抵押贷款并将其集中分类GNMA提供担保金融机构发行GNMA担保的转手债投资银行或其他金融机构购买这些债券GNMA担保债券作为担保物存入信托银行A-1A-2A-3担保抵押债券可以将转手证券再一次证券化，比如，某一家信托银行或第三方银行将把GNMA转手证券作为发行担保抵押债券的担保物。信托银行发行的担保抵押债券通常可分为三档
18、（或更多），1983年首次发行的CMO（10亿美元）有3个档次，A-1档价值2.15亿美元，A-2档为3.5亿美元，A-3档为4.35亿美元产生三档新债券CMO抵押债务债券抵押债务债券CDO与信用违约互换与信用违约互换CDSn到21世纪初期，在一些大的抵押贷款担保公司，如房利美和房地美，以及大型投资银行如贝尔斯登、雷曼兄弟、美林证券、高盛及摩根史坦利等的推动下，住房担保抵押贷款债券市场的金融创新极为活跃。n其中一种叫CDO债券受到市场的追捧。nCDOCollateralized Debt Obligation，称为抵押债务债券。是资产支持证券(Asset-Backed Securities，简
19、称ABS)中异军突起的一种新产品。CDO与与CDSnCDO与传统的担保抵押债券相比较，它不但能转移信用风险，而且具有套利功能，以及打包资产相关性低等特点，致使该产品市场迅速膨胀。住房抵押贷款证券化及其衍生品市场住房抵押贷款证券化及其衍生品市场优质贷款ALT-A贷款次级贷款房贷机构投资银行担保机构和信用评级机构高级CDO中级CDO低级CDO商业银行、保险公司、储蓄机构等对冲基金CDO及及CDSn同时，在大投行金融工具创新的推动下，一种叫CDS的信用衍生工具开始活跃抵押市场，nCDS（credit default swap）CDO与与CDS n信用违约互换是一种在抵押市场上最常见和最受欢迎的信用衍
20、生工具，它专门解决金融机构特定集合资产的风险转移问题。n其概念是：寻求保护的买方定期支付固定金额或前期费用给保护提供方，作为交换，保护提供方向寻求保护者承诺支付某一确定的金额（以名义金额乘以固定基点得到的数额），但只有当特定的、事先确定的信用事件发生时才支付。CDS寻求保护的买方（protection buyer）保护提供方（protection writer）定期支付固定费用发生违约事件则支付赔偿金第三方参照信用方（标的参照方）次贷市场住房抵押贷款市场CMO、CDO市场CDS、CDO与CDS市场放大路径次贷市场、抵押债券市场及其衍生品市场次贷市场、抵押债券市场及其衍生品市场抵押担保债券抵押担
21、保债券n金融机构发行抵押担保债券的目的是为了筹集长期低成本资金。n抵押担保债券与转手证券和担保抵押债券之间存在着两个重要区别。n转手证券和担保抵押债券有助于金融机构将抵押贷款从其资产负债表中清除，但抵押担保债券一般仍记录在资产负债表中。n转手证券和担保抵押债券与相关抵押贷款以及所发行的债券的现金流有直接关系。与此相反，抵押担保债券与它们之间只是一种担保关系。抵押担保债券：举例抵押担保债券：举例n某金融机构拥有2亿美元的长期抵押贷款资产；其资金来源于1亿美元的短期无担保存款（比如：金额在10万美元以上的大额存款）和1亿美元的担保存款（比如：金额在10万美元以下的小额存款）抵押担保债券：举例抵押担
22、保债券：举例n这种资产负债表会给金融机构的管理者带来一些问题。（1）长期资产与短期债务期限上的不匹配使得金融机构面临巨大的利率风险，（2）受到这种利率风险以及金融抵押贷款资产潜在的违约风险的影响，无担保存款者可能会对其存款要求较高的风险溢价。相反，担保存款者可能大体上只对其存款索要无风险利率，因为他们的存款能获得联邦保险公司的全额担保。抵押担保债券：举例抵押担保债券：举例n为了降低利率风险及筹资成本，金融机构可以将资产负债表中的抵押贷款资产分离出1.1亿美元，然后以其作为抵押物来发行1亿美元的长期抵押担保债券。n由于这1亿美元的抵押担保债券可以获得1.1亿美元抵押贷款资产的担保，因此，金融机构
23、发行抵押担保债券的成本（以应得收益来衡量）要低于吸收无担保存款时的成本。换句话说，抵押担保债券可以被评为AA级，而无担保存款可能只被评为BB级。这样一来，金融机构就可以利用发行债券所获得的1亿美元收入来取代1亿美元的无担保存款。潜在的抵押担保债券发行者的资产负债表潜在的抵押担保债券发行者的资产负债表n发行抵押担保债券之前资产负债长期抵押贷款2亿美元 担保存款1亿美元无担保存款1亿美元2亿美元2亿美元发行抵押担保债券后资产负债抵押物=所分离出的抵押贷款的市场价值1.1亿美元 抵押担保债券发行额1亿美元其他抵押贷款0.9亿美元 担保存款1亿美元2亿美元2亿美元第三节第三节 我国的抵押市场我国的抵押
24、市场n我国住房抵押贷款市场的发展n我国住房抵押贷款的证券化n我国住房抵押贷款证券化面临的风险我国住房抵押贷款市场的发展我国住房抵押贷款市场的发展n1992年中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款后，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其业务规模在我国快速扩大。n1998 年以后，我国个人住房贷款迅速上升。到2001 年末比1997 年末增加了5400多亿元，增长了约33 倍。1997-2007.6：我国个人住房抵押贷款规模：我国个人住房抵押贷款规模 亿元我国住房抵押贷款的风险我国住房抵押贷款的风险商业银行的个商业银行的个人住房抵押贷人住房抵押贷风险风险信用风险信用风险被迫违约
25、理性违约提前还款恶意骗贷利率风险利率风险不匹配风险提前还贷风险抵押风险抵押风险抵押处置风险抵押物价格风险流动性风险流动性风险商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征引起市场政策风险市场政策风险经济发展的周期和政府经济政策调整引起的我国住房抵押贷款证券化的意义我国住房抵押贷款证券化的意义n商业银行角度看，住房抵押贷款是一项长期贷款，其期限长、需求大、贷款规模大，而银行的存款一般是短期、中期居多，这样一来随着贷款规模的不断扩大，势必造成商业银行的流动性风险，住房抵押贷款证券化将有助于解决商业银行资金结构不匹配问题，有效化解银行系统的风险。我国住房抵押贷款证券化的意义我国住房抵押贷款证券化的意义n其次
26、从从房地产角度看，住房抵押贷款证券化的实施，为房地产企业上规模上档次提供一个良好的平台。n抵押贷款证券化市场的开辟，持续不断的抵押贷款流将扩大一级市场住宅消费能力，从而意味着更多的住宅开发机会n从投资者的角度来看，住房抵押贷款证券化为投资者提供新的投资工具 我国住房抵押贷款的证券化我国住房抵押贷款的证券化n早期的资产证券化的开山之作是1992年海南三亚开发建设总公司推出的“地产投资券”，用以开发三亚的丹州小区n山东蚌埠、烟台紧跟着组建了两个区域性的住房银行券，进行房地产证券化的试点n20世纪90年代中期，以深圳为代表的几大城市进行了房地产抵押贷款证券化探索。上海也逐步开始了房地产证券化等直接融资方式的试点工作。我国住房抵押贷款的证券化我国住房抵押贷款的证券化n2000年4月大型国有银行资产证券化启动，中国建设银行被中央银行批准为住房抵押贷款证券化的试点单位，其它各商业银行也开始提交业务申请。同年国家开发银行深圳分行大胆尝试住房抵押贷款的转让，与深圳市商业银行签订购买深圳商业银行2亿元的按揭住房抵押资产。n2002年2月21日中国人民银行发布2002年中国货币政策执行报告，首次正式战略性的提出“积极推进住房贷款证券化”。本章需要了解：本章需要了解：n金融机构发行的抵押贷款主要有哪几种？n为什么要出售抵押贷款？n什么叫CDO和CDS？n为什么要将住房抵押贷款证券化？
