1、北京市棚户区改造项目综述1.目录一、定义与分类二、政策三、流程四、土地一级开发与棚改项目的区别2.定义 与 分类p 定义与分类p 我市棚改现状3.p 定义与分类棚户区：在本市行政区域范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋建成年限较长、房屋质量较差，部分或全部房屋使用功能不全，存在消防、治安隐患，道路、通讯、水、电、气等基础配套设施不齐全的区域。从改造对象分：l 城市棚户区平房区院落修缮危旧房改造城中村边角地整治新增棚户区改造和环境整治l 国有工矿棚户区 从拟改造土地性质分：l 国有土地上的棚改项目l 国有集体土地混杂的棚改项目l 集体土地上的棚改项目 从实施方式分：l 针对国有土地的一次
2、性招投标方式l 针对集体土地的一级开发方式4.p 我市棚改现状成绩：根据2016年北京住房和城乡建设发展白皮书统计数据：北京市2013-2015年棚改三年改造8万户目标任务已超额完成，共启动改造项目210余个，改善了8.6万户家庭住房条件。根据北京市重大项目建设指挥部办公室官方网站12月29日消息，1-11月份，全市累计完成棚户区改造协议签订、搬迁腾退或房屋修缮加固37652户，超额完成全年改造任务(35000户)。目标：2013年，北京上报的棚改目标是至2017年底完成15万户，2017年年初完成四环内的全部棚改项目。根据目前已公开的数据，全市已完成棚户区改造约12.4万户，约占总改造任务（
3、15万户）的82.67%5.p 国家政策及解读p 地方政策及解读政 策6.p 国家政策及解读国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国务院200724号）扩大内需促进经济增长十项措施（2008年11月5日国务院常务会议）国家林业局关于做好国有林区棚户区改造试点工作的紧急通知（林计发2008251号）关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）财政部积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作（财综20108号）关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保201056号）国务院关于坚决遏制部
4、分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知（建保201058号）国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）关于对国有工矿棚户区情况进行调查的通知（建保2011199号）关于做好铁路棚户区改造有关工作的通知（铁政法201257号）关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（建保2012190号）国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知（国办发201436号）国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发
5、201537号）从2005年辽宁省率先启动全省范围内的棚户区改造，到2007年上一届政府启动保障性安居工程，再到2013年新一届政府全面推进棚户区改造工作至今，中央政府及各部委下发了大量文件推进棚户区改造工作。重民生重经济两者兼重2007200820137.国家层面棚户区改造工作可以简单分为三个阶段：l 第一阶段：立足民生阶段。通过加大廉租住房建设等多种手段，满足广大低收入者的住房改善需求。l 第二阶段：应对金融危机促进经济发展阶段。通过保障性安居工程，应对外部经济挑战，提高内需驱动在经济增长中的地位。l 第三阶段：助推经济持续健康发展和民生不断改善阶段。通过棚户区改造，让更多困难群众的住房条
6、件早日得到改善，同时有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）扩大内需促进经济增长十项措施（2008年11月5日国务院常务会议）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国务院200724号）p 国家政策及解读8.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国务院200724号）（二）总体要求。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十
7、一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。（十三）加快集中成片棚户区的改造加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。（十六）落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地。一是廉租住房和经济适用住一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种
8、行政事业性收费和政府性基金。性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。三是对廉租住房和经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应。要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出。四是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。五是社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住五是社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的，可同时给予相关的政策支持。宅区整治的，可同时给予相关的政策支持。（十七）确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造以及旧住宅区廉租住房和经济适用
9、住房建设、棚户区改造以及旧住宅区整治，要坚持经济、适用的原则。整治，要坚持经济、适用的原则。要提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理，确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。p 国家政策及解读9.扩大内需促进经济增长十项措施（2008年11月5日国务院常务会议）l 1.1.加快建设保障性安居工程。加快建设保障性安居工程。加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实
10、施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。定居工程，扩大农村危房改造试点。l 2.加快农村基础设施建设。l 3.加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。l 4.加快医疗卫生、文化教育事业发展。l 5.加强生态环境建设。l 6.加快自主创新和结构调整。l 7.加快地震灾区灾后重建各项工作。l 8.提高城乡居民的收入。l 9.在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担。l 10.加大金融对经济增长的支持力度。p 国家政策及解读10.国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2
11、008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程,大规模推进实施。2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。但也要看到，目前仍有部分群众居住在棚户区中。这些棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。p 国家政策及解读11.p
12、地方政策及解读2007年市建委赴辽宁阜新、抚顺调研棚户区改造工作。2008年4月市建委主任调研门头沟采空棚户区。2008年9月市领导召开会议研究门头沟采空棚户区改造方案。2008年11月时任北京市市长郭金龙同志主持会议听取门头沟采空棚户区改造汇报并审议通过。2009年门头沟区委书记在北京市第十三届人大一次会议中提出给予门头沟采空棚户区改造资金支持等一揽子优惠政策的建议。2009年4月北京市委、市政府决定根据辽宁等地棚户区改造的经验做法和门头沟采空区棚户区等项目现状启动“三区三片”城市棚户区试点改造工作。2011年2016年关于北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地问题的请示（京国土用201
13、4275号）北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地意见北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行）（京国土储2014289号）关于明确我市棚户区改造土地供应规划调整和房屋销售等政策加快推进棚户区改造的意见（京建文201534号）关于加快涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目审批有关事宜的通知（京发改2015693号）关于加快办理棚户区改造和环境整治项目有关用地手续问题的请示（京国土用2015187号）北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作实施方案（京政办发2011)1号）关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见（京政发201418号）调研尝试总结经验扩大试点深化完
14、善12.北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作实施方案（京政办发2011)1号）p 地方政策及解读 关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见（京政发201418号）为认真贯彻落实国务院国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国务院200724号）及住房城乡建设部、发展改一革委等部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009)295号）等文件精神，全面推进本市城市和国有工矿棚户区（以下简称棚户区）改造工作，加快解决群众住房困难，制定本实施方案。棚户区改造和环境整治工作是重大的民生工程、环境工程、安全工程和发展工程。党中央、国务院和市委、市政府高度重视此项工作，做出了一
15、系列决策部署，出台了若干政策措施，有效推动了该项工作的顺利开展。为全面实施国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号），进一步加大棚户区改造和环境整治工作力度，加快解决棚户区群众的住房困难，并有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，助推首都经济社会持续健康发展和民生不断改善，现提出以下实施意见。13.p 地方政策及解读北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作实施方案（京政办发2011)1号）关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见（京政发201418号）定义在国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、房屋使用功能和市政基础设施不全、居住环境恶劣、社会问题突出，采取土地一级开发等
16、市场运作方式无法实现资金平衡且难以改造的区域。包括城市棚户区项目和国有工矿棚户区项目。其中，城市棚户区项目包括：平房区院落修缮项目、危旧房改造项目、城中村边角地整治项目、新增棚户区改造和环境整治项目。领导机构市住房保障工作领导小组棚户区改造和环境整治领导小组和指挥部责任主体区县政府、国有企业区县政府相关部门重大项目办住房城乡建设委国资委发改委财政局规划委国土局审计局监察局地税局文物局市政市容委环保局金融局公安局园林绿化局地勘及市政专业公司保障性住房建设投资中心重大项目办住房城乡建设委国资委发改委财政局规划委国土局审计局监察局地税局文物局市政市容委环保局金融局公安局园林绿化局地勘及市政专业公司保
17、障性住房建设投资中心14.北京市国土资源局关于加快办理棚户区改造和环境整治项目有关用地手续问题的请示（京国土用（京国土用2015187号）号）北京市发展和改革委员会北京市重大项目建设指挥部办公室关于加快涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目审批有关事宜的通知（京发改（京发改2015693号）号）北京市住房和城乡建设委员会等部门关于明确我市棚户区改造土地供应规划调整和房屋销售等政策加快推进棚户区改造的意见（京建文（京建文201534号）号）北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见（京政发（京政发201418号）号）北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行
18、）（京国土储（京国土储2014289号）号）北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地意见北京市国土资源局关于北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地问题的请示（京国土用（京国土用2014275号）号）2014年年6月月10日，突破了日，突破了“城市和国有工矿棚户区改造”的范畴。的范畴。目前该文件全文内容未知，按照上一文件请示内容：目前该文件全文内容未知，按照上一文件请示内容：“建议以市政府名义做出我市棚改用地政策规定为妥。我局代拟了北京市人民政府关于印发北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地意见的通知”，该该文件应为文件应为“请示请示”的正式文件。的正式文件。2014年年6月月20日日
19、，本文为上文的，本文为上文的“配套文件”，文件明确，文件明确了了“棚改一次性招标棚改一次性招标”工作的责任工作的责任分工、组织实施、成本、利润、政府收益、资金平衡方案、出让合同、监督管理等工作。分工、组织实施、成本、利润、政府收益、资金平衡方案、出让合同、监督管理等工作。2014年年6月月26日，文件充分考虑了日，文件充分考虑了北京市国土资源局关于北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地问题的请示（京国土用2014275号）文件的请示内容，除未细化集体土地上文件的请示内容，除未细化集体土地上的棚改项目运作方式以外，国有土地上的棚改项目安置房建设方式、区县政府作为一次性招投标的棚改项目运作方式
20、以外，国有土地上的棚改项目安置房建设方式、区县政府作为一次性招投标主体、资金筹措瓶颈等内容都在本文件中予以明确。主体、资金筹措瓶颈等内容都在本文件中予以明确。2015年3月30日，明确了一次性招标棚改项目须全部为国有用地；投标企业应为中央、市属、区属或三者混合的全资国有企业；区县政府提出项目资金平衡方案；回迁安置房产权为商品房；规划指标可适当突破。2015年年4月月7日，文件正式将集体土地上的棚改项目纳入全市棚改工作。日，文件正式将集体土地上的棚改项目纳入全市棚改工作。2015年5月11日，1、关于适用范围；2、关于一次性招标 投资利润率；3、关于投标资格审核；4、关于项目规划意见；5、关于安
21、置房建设；6、关于转为棚改项目 成本清算问题p 地方政策及解读15.流 程p 不同类型棚改项目流程p 工作内容简介16.p 不同类型棚改项目流程申 报实 施17.p 不同类型棚改项目流程项目申报棚改方案初步联审会区政府市重大办建立棚改分指挥部镇街上报项目，进行摸底调查及征求各委办局意见初步方案各委办局审核同意统一纳入计划 申报流程18.p 不同类型棚改项目流程一次性招标拆建分离拆建国有土地集体土地异地回迁原地回迁非商品房原地回迁商品房国有土地原地回迁商品房平衡资金经营性地块平衡资金经营性地块 实施19.p 不同类型棚改项目流程 棚改主体的确定方式招标政府购买服务直接授权PPP棚改主体的确定目前
22、有四种方式：20.方案关键步骤p 工作内容简介国有土地征收集体土地征地拆迁土地验收立项棚改方案补偿方案21.p 工作内容简介 方案提出提出意向意向棚改棚改 方案方案区各委区各委办联审办联审区政府区政府审核审核市各委市各委办联审办联审纳入纳入 计划计划以镇、街上或者意向主体提出棚改意向初步方案（PPT形式）区各部门审核同意通过审核并报市政府批准后市各部门l 棚改方案的流程22.方案p 工作内容简介l 棚改方案的内容4、主要工作内容及实施计划5、征地实施方案6、腾退实施方案7、市政方案8、投资方案9、资金平衡分析10、项目工作措施及实施效果11、重点事项说明3、方案编制依据2、棚户区改造的原则及方
23、式1、项目基本情况工作内容23.p 工作内容简介 方案l 补偿方案的原则与内容原则：1、公平公正、确保民生；2、依法合规、切实可行；3、因地制宜、结合项目特点；4、听取被征收人意见（针对国有土地）。内容：总则：目的、项目范围、主体、工作职责、被征收人、被拆迁人的认定标准、补偿方式货币补偿：补偿、补助、奖励房屋安置（产权调换）与临时周转：安置房产权性质、安置对象认定标准、安置房标准、安置房价格、安置房户型选择原则、全部放弃安置房补助、临时周转未达成拆迁补偿安置协议的处理意见。24.p 工作内容简介 关键步骤l 立项审批种类编制报告种类项目建议书可行性研究报告项目申请报告项目建议书（代可行性研究报
24、告）l 审批（1）使用政府性资金投资建设的项目；（2）国家机关的基本建设项目；（3）城镇基础设施建设项目。l 核准企业不使用政府资金投资建设的少数重大项目和限制类项目（北京市政府核准的投资项目目录）。l 备案企业不使用政府资金投资建设的项目，除重大项目和限制类项目外。l 立项报告类型25.p 工作内容简介 关键步骤l 立项报件所需材料（1）规划条件（2）建设单位企业法人营业执照、组织机构代码和公司章程，法定代表人身份证明书，授权委托书（3）一次性招标方案（4）中标通知书（5）实施方案（6）土地预审（7）棚改册子（8）区县人民政府关于建设主体的授权文件或委托协议（9）配建公共服务设施的房地产项目
25、，还需提交行业主管部门出具同意项目建设的意见。（10）绿通或环评批复l 项目编制所需材料（1）规划条件（2）项目的实施方案（3）经济技术指标表（4）企业信息（5）贷款的比例26.p 工作内容简介国家政策：国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）关于印发的通知（建房201177号）北京政策：北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（京政发201127号）关于印发的通知（京建法201116号）关于印发的通知（京建法201118号）关于国有土地上房屋征收和补偿有关事项的通知（京建法201219号）关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会的通知(京建拆2009450号)北京市国有土地上房屋征收
26、评估暂行办法(京建法201619号)2017年2月15日起施行 关键步骤l 国有土地征收27.p 工作内容简介 关键步骤l 国有土地征收征收主体征收主体市县级人民政府市县级人民政府实施主体实施主体市、县级人民政府确定的房屋征收部门市、县级人民政府确定的房屋征收部门房屋征收实施单位房屋征收实施单位房屋征收部门或房屋征收部门委托的单位房屋征收部门或房屋征收部门委托的单位街街道道办办事事处处评评估估机机构构征征收收劳劳务务拆拆除除服服务务审审计计公公司司提出征收申请发布暂停公告选定估价机构开展入户调查，预评估草拟征收补偿方案并公布完善补偿方案并修改补偿方案再次公布认定处理未登记建筑开展社会稳定风险评
27、估落实补偿资金及安置房源作出征收决定并公告公示估价结果并送达估价报告签订补偿协议审计、结案28.征地拆迁北京市集体土地房屋拆迁管理办法（2003京政令124号）1、集体土地房屋拆迁依据2、明确拆迁人的概念3、宅基地面积认定的基本原则p 工作内容简介 关键步骤l 集体土地征地拆迁&拆迁腾退拆迁腾退落实北京城市总体规划，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和首都经济社会可持续发展。提出农民新村建设的拆迁补偿问题。农民合作建房，是农民自己出资改善居住条件的一种建房形式，不同于国家建设征地和市区的危旧房改造，其拆迁补偿政策不适用于北京市城市房屋拆迁管理办法。各乡（镇）、村可根据
28、自己的情况和农民的意愿，自主决定拆迁补偿办法。29.制定腾退工作方案召开腾退专题会，根据市、区两级政府的相关文件，确定腾退实施主体组织实施对各服务公司的招标工作组织入户调查召开乡代表会，初步确定区位价、房屋安置办法等细则，并审议通过实施细则召开村级代表大会，宣传政策正式启动腾退工作，组织实施补偿安置相关工作p 工作内容简介 关键步骤l 集体土地拆迁腾退30.房屋、土地产权的补偿是否完成项目范围内拆迁工作是否完成必要的大市政是否完成征地结案、拆迁结案、权属文件现场测绘报告及现场踏勘市政验收、移交资料供地验收手续验收现场验收成本验收p 工作内容简介 关键步骤l 土地验收31.核 查 项目 资 料核
29、 查 权属 文 件地 上 物测 绘 及现 场 踏勘核 查 解押 情 况区（国土分局）组织项目现场验收并形成初审意见分局验收意见市中心部门内审供地验收内审会内审会会议纪要其他项目：市场部组织土地入市企业为主体项目现场移交储备部国土分局初审市国土局复核现场验收完成p 工作内容简介 关键步骤l 土地验收32.p 工作内容简介 棚改全流程集体土地棚改流程国有土地棚改流程33.金利安JINLIAN金利安金利安JINLIAN 四四、二者比较分析、二者比较分析4.组织管理5.投融资方式6.回迁安置方式3.项目申报要求7.实施方案的位置和作用2.开发模式1.主体8.棚改和一级开发代征代拆迁地块处理9.成本审计
30、34金利安金利安JINLIAN1.主体：主体：授权主体授权主体主要有：市土储中心、区县分中心、联储、通过公开招标确定、直接授权国企等。实施主体实施主体 主要是在前三种授权主体下再通过公开招标、直接委托等方式确定项目具体实施企业（分带资和不带资）。一级开发分为授权主体和实施主体。35金利安金利安JINLIAN1.主体主体：棚户区改造的责任主体和实施主体：各区县政府各区县可通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等公开方式确定改造实施主体。主体主体36金利安金利安JINLIAN棚改购买服务主体及承接主体棚改购买服务主体及承接主体：2016年5月16日，按照关于政府购买棚户区改造服务的实施意见京财经二20
31、16770号文，市重大办和区住建委为购买服务主体，可采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判（磋商）、单一来源采购、政府授权等方式确定承接主体。各区县住建委为了免责凡是在文件发布之后的棚户区改造项目承接主体大多都采用公开招标方式。1.主体主体：37金利安金利安JINLIAN2.开发模式开发模式：参与土地一级开发企业的目的：大多前期参与土地一级开发公司，其初衷为了土地二级市场去拿这块土地，主要对地块情况更加了解，通过一定措施和手段有利于二级土地获取：带条件入市（回迁房建设），通过公开招标方式做好乡镇及村民工作对安置房及相关商业用房让利于被拆迁人。棚户区改造方式比较灵活：分为拆建分离模式土地一级开发模式
32、和一次性招标土地一二级开发联动模式。主要涉及文件京国土用2015187号文，棚户区改造项目用地全部为国有存量土地的，可按有关规定将棚改前期工作及拟改造土地使用权一次性招标；对于主要为集体土地的棚改项目，建议仍按现行一级开发模式推进。38金利安金利安JINLIAN项目项目土地一级开发土地一级开发棚户区改造棚户区改造自有资自有资金金不低于土地储备开发成本的30%自有资金比例20%回迁房回迁房立项立项多采用三定三限项目，需要单独选址单独立项往往跟棚户区改造项目一起立项（单独选址外迁除外），棚户区改造主体同时也是回迁房建设主体成本审成本审核核前期允许回迁房的建设成本和安置房的销售的差价计入土地一级开发
33、成本，后期不允许计入。允许差价计入开发利开发利润率润率三定三限回迁房参照类似经适房建设的利润率3%进行核定。拆建分离的项目利润率参照37号文，一次性招标的项目安置房利润率不超过15%2.开发模式开发模式：39金利安金利安JINLIAN3.项目申报要求项目申报要求：土地一级开发项目必须具备地块控规符合两规。具体流程：编制一级开发实施方案区国土审核上报区政府审批上报市土储中心专家会联席会上报市政府。棚户区改造项目往往比较灵活，对应尚未取得地块控规，或者上位规划没有确定的项目可以纳入储备项目。具体流程：编制棚改开发实施方案（前期）区住建委审核区组织相关委办局过会通过报区政府上报市重点办四委联席会上报
34、市政府。40金利安金利安JINLIAN4.组织管理：组织管理：土地一级土地一级开发开发土地一级开发项目管理对应区国土分局土地储备分中心，上级为市土储中心。棚户区改棚户区改造项目造项目城六区各区重大办，上级为市重大办；近远郊区为区住建委棚改办，上级为市保办。41金利安金利安JINLIAN5.投融资方式投融资方式土地一级开发：自有资金+银行贷款模式，对资金平衡有严格的要求，对抵押物也有要求，有银行贷款、信托资金等方式存在高出国家规定利率情况，并在审计中不予确认。棚改：可以存在亏损，政府承诺财政兜底（平谷府前街项目）。大致分为三类：（1）政府授权公司自营自有资金+银行贷款模式；（2）政府购买棚改服务
35、，购买服务范围包括：征地拆迁服务及安置房筹集、公 益性基础设施建设(一次性招标是典型政府购买服务)；（3）PPP模式。参与政策性银行有：国开行和农发行。(注：农发行对借款主体要求：国有独资及控股企业、融资平台公司、央企 及所属企业、非国有上市企业与地方政府或国有企业合资成立的项目公司。）42金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式房屋产权类型和定义房屋产权类型和定义集体占地参经（城六区多以危改转土地一级开发项目）三定三限（主要方式）Text商品房（带条件入市还见商品房）土地一级开发：土地一级开发：43金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式 回迁安置回迁安置方式方式
36、参经（普遍采用）参照三定三限商品房（一次性招标）棚户区改造：棚户区改造：44金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式 北京市国土资源局关于加快办理棚户区改造和环境整治项目有关用地手续问题的请示（京国土用【2015】187号）中关于安置房建设指出：“三定三限三结合”项目是依据2007年市政府批准关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见（京国土市【2007】774号文），主要为解决当时土地储备和一级开发、国家及市重点工程等项目征地困难问题，其对现在的棚改工作中的安置房建设的适用性有待考量。原土地一级开发对应审批的三定三限房项目，一级开发已经有安置
37、的需严格按照三限房要求进行安置，富余三限房，按相关政策需区县政府收回后，撤出土地一级开发三限房项目，转而对棚户区改造对接安置房，应该可以打破人均50平方米安置限制，但会涉及房地产转让过程相应二次征税的问题。45金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式回迁安置房的三种情况回迁安置房的三种情况以地定安置房以地定安置房 以现有宅基地以现有宅基地面积拆一还一，面积拆一还一，不受人口规模限不受人口规模限制制典型例子：典型例子：三定三限三定三限以人定安置房以人定安置房既考虑人少地多既考虑人少地多，也兼顾人多地，也兼顾人多地少少二者结合二者结合46金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁
38、安置方式以地定安置房的模式：以地定安置房的模式：以现有宅基地面积进行拆一还一，目前实行区县有密云、怀柔，适用于远郊区县人少地多情况。法理依据物权法。优缺点分析，只要充分掌握了棚户区改造宅基地的量，在棚改方案中安置房规模只需考虑户型和选房造成安置面积超出总控制标准的，如一户宅基地超出面积设定20平方米或安置房按现有宅基地面积乘以1.1作为安置房总控制规模；不受人口规模限制。47金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式以人定安置房的模式：以人定安置房的模式：典型例子就是三定三限，原先在全市土地一级开发范围内全面推行，目前在编制棚户区改造实施方案中我们也经常作为安置房总规模控制依据。法
39、理按照全国建设用地平均标准进行制定。优缺点分析人均50平方米安置面积不足的问题，原来土地一级开发项目多报安置人口，经常对现有人员安置进行放大50%-100%，三定三限项目收紧后，严格按照户籍内和户籍外人口的人均50进行安置。海淀山后人均安置面积到75平方米，潞城棚改人均62平方米。48金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式上述二者结合的模式：上述二者结合的模式：既考虑人少宅基多情况下按宅基地面积的100%（海淀肖家河）、70%（通州潞城棚改、顺义项目）；同时也兼顾人口多地少按照被安置人均50平方米安置房的需求。适用城区、近郊区。再次提醒我们棚改方案编制人员人均50平方米安置房到
40、底行不行？49金利安金利安JINLIAN7.7.实施方案的位置和作用不同实施方案的位置和作用不同 土地一级开发实施方案编制土地一级开发实施方案编制：从审批类到咨询类过度前提具备控规 编制土地一级开发实施方案 区土储中心 区政府 市土储中心（专家会），完成土地一级开发授权。审核依据和标准：北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）经市土储中心一级开发实施方案专家评审会议纪要通过项目，作为通过招标方式确定实施主体计取开发利润率基数和依据，不会因最终审计成本变化而调整。50金利安金利安JINLIAN7.7.实施方案的位置和作用不同实施方案的位置和作用不同 棚户区改造实施方案的编制棚户区改
41、造实施方案的编制 入计划大表棚改方案编制 主体授权前的细化实施方案 主体授权后的棚改细化方案的编制 各个区县不断出台相关配套方案办法完善棚户区改造12 334 西集镇中心区棚改安置方案问题和具体应用551金利安金利安JINLIAN 2013年、2014年入大表棚改项目几乎没有编制前期方案，直接由实施单位上报基本情况。2015年重大办组织联席会涉及近远郊区县采用693号文棚改项目时需要编制前期棚改方案。相比较土地一级开发项目实施方案的审核，棚改前期方案比较宽松，在不具备地块控规可以纳入储备项目，对资金平衡也比较宽松。编制标准参照土地一级开发实施方案。棚户区改造实施方案的编制棚户区改造实施方案的编
42、制52金利安金利安JINLIAN细化方案在棚改位置昌平区棚户区改造和环境整治工作流程图 从行政审批类到咨询类，给棚改实施方案提出更高水平和要求，即如何真正能体现棚改实施方案价值和作用，如何对得起咱们的合同额和服务内容。更加强调实施方案对棚户区改造重要的指导作用：规划实施方案；征地补偿方案；拆迁补偿和安置方案；回迁房建设方案；项目分期方案；耕地占补平衡方案；资金平衡方案；融资方案。棚户区改造实施方案的编制棚户区改造实施方案的编制53金利安金利安JINLIAN 主要是城六区已经授权的棚改项目 棚户区改造实施方案的编制棚户区改造实施方案的编制 2016年4月，昌平区棚户区改造和环境整治工作流程指导手
43、册 2016年7月14日，通州区住建委出台通州区棚户区改造和环境整治工作暂行管理办法（讨论稿）中明确棚改实施方案内容：棚改范围内人口及企业数量、宅基地及非宅面积、房屋现状、安置房建设（选址、供地方式、产权性质、安置方式、规模）等情况，资金平衡方案，控制性详细规划批复或同等效力的规划审查意见、规划实施方案，耕地占补平衡方案、复垦方案，征收、拆迁补偿方案等。2016年10月27日，通州区住建委出台关于通过公开招标方式确认通州区棚户区改造和环境整治项目实施主体的方案（讨论稿），确定棚改招标代理机构和棚改实施主体的要求。主要依据关于政府购买棚户区改造服务的实施意见（京财经二【2016】770号），条件
44、：纳入计划册项目；购买服务内容严格限定在征地拆迁及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房及经营性基础设施。54金利安金利安JINLIAN人均安置面积调整从50到62，进而我们建议调整安置房地块规模；1口之家到8口之家在安置房售价确定条件下，对不同宅基地区位价试算调整后与潞城棚改政策被拆迁人最后剩余款项比较。最终确定宅基地区位补偿价；回迁房三定三限房与参经房装修标准不同的研究。市住建委关于实施保障性住房全装修成品交房若干规定的通知（京建法【2015】18号）规定自2015年10月31日起，凡新纳入我市保障性住房年度建设计划的项目（含自住型商品房）全面推行全装修成
45、品交房。2016年3月30日市住保办联席会会议纪要（第一期），在全市公租房、经适房、限价商品房装修价款建筑面积800元/、棚户区改造安置房及自住型商品房装修价款建筑面积不得低于1000元/,具体由各区县政府自行确定。棚户区改造实施方案的编制棚户区改造实施方案的编制55金利安金利安JINLIAN 依据市政府201090360号签报，市发改委将4类代征代拆费用纳入土地一级开发成本：规划绿地、多年遗留边角地、市政基础设施主次干道、市政基础设施及配套设施用地，这四类的征地、拆迁成本能够进入土地一级开发成本，也能进入棚改成本。具体做法：具体做法：规划部门规划部门 国土部门国土部门发改委发改委国土部门将代
46、国土部门将代征、代拆用地征、代拆用地纳入用地预审纳入用地预审和土地一级开和土地一级开发范围发范围发改委商相关部门发改委商相关部门把代征、代拆费把代征、代拆费用纳入土地成本，用纳入土地成本，城六区由市政府城六区由市政府相关部门审定后，相关部门审定后，报市政府审批报市政府审批,远远郊区县由属地区郊区县由属地区县政府审核提出，县政府审核提出，报市政府相关部报市政府相关部门处理门处理规划部门将代规划部门将代征、代拆用地征、代拆用地纳入整体用地纳入整体用地范围范围56金利安金利安JINLIAN 棚改经常会遇到耕地占补平衡问题，经常会把棚改范围内或其他复垦地块用于补充耕地。目前了解两个途径：建设用地增减挂（试点区县）、土地复垦。复垦地块要满足三个条件：最新土地利用变更调查为建设用地；最新的土地利用规划为一般农用地；最新的城市规划为绿色空间。发改委对以复垦费用不符合上述四类情况，进而不同于将复垦费用纳入棚改成本，如何处理？57金利安金利安JINLIAN 土地一级开发项目中危改项目的审计：大栅栏C3、H地块、西格新里，牵头就是市住保办，一级开发成本区政府认可，市住保办就认，就可以提交成本会上会。土地一级开发项目转棚改：要求土地一级开发项目必须审计结清，问题补偿和安置标准都发生变化？58
