1、1联合办公发展动态及需求情况2015年年12月月1.概述2.主要客户群体分析3.联合办公模式及国际代表企业研究4.国内联合办公现状5.国内联合办公横向比较6.竞争建议7.总结 目录Contents21.概述概述3什么是联合办公？“未来互联网将改变人们的工作方式，摩天大楼的集中式办公是工业革命的产物，而互联网时代则会出现更多的分散和移动的办公需求。”我们对房地产的饥渴，就像是Uber需要出租车而Airbnb需要住宅。”Wework联合创始人 Adam Neumann绿地集团执行副总裁胡京资本的追逐对象：Wework目前估值100亿美元，成为共享交通工具的Uber、共享住宅 Airbnb后共享办公
2、空间的典型代表地产人的创业首站：万科毛大庆辞职创办众创空间优客工场；绿地副总裁胡京辞职宣称要打造专属90后“写字楼”写字楼的转型样本：2015年7月，SOHO 3Q已成立5个中心，提供超过3000个工位41.概述概述-定义定义定义：联合办公这一概念是动态发展的，其最初是为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，即来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。随着众创空间概念的兴起，联合办公不仅包含了满足企业成长需要的物理空间，更加入了基于这种物理空间所组织的服务内容。联合办公的本质是需要打造三个方面：空间、社群、服务，以改变旧有的写字楼办公模式。可以如此描绘联合办公：分属不同公司的人在同
3、一个房间办公，工作之余可以在温馨的共享空间里放松身心、相互交流、参与活动。即使出差在外，也可以在异地寻找到熟悉的办公场所书吧办公会客放映室运动会议室51.概述概述-客户需求特征分析客户需求特征分析而创业期的企业人员相对较少，办公流程不固定，甚至生存时间也存在较大的不确定性。除了灵活性和成本之外，创业公司对于“创业环境”的要求更高。他们希望与同行进行交流，进行思想的碰撞，创业团队往往需要在圈子内快速互相学习寻找机会，改正弱点。如果能够更方便地接触市场、接触投资人，那么创业的成功概率会大大增加。除了价格因素，传统企业对于办公空间的需求一是相对面积较大，二是不同的功能区要有划分，三是有一定的层级观念
4、，四是要有一定的物理分隔。同时，成熟企业对于集聚效应的需求相对弱化，虽然相同产业链企业可能同时入驻一个区域，但我们很少看到不同公司在同一个物理空间内穿插办公。联合办公的特性决定其目标客户主要为自由职业者、小型、微型创业企业，除其租期灵活（最短可1天）、租赁面积灵活（最小1工位)、免装修的特点较为符合小微企业的需求外，本质源于传统企业仍以命令、阶层关系为主，而导师、社群关系尚未形成。传统办公联合办公61.概述概述-联合办公优势联合办公优势从模式上来说，WeWork与打车软件鼻祖Uber、空房出租网站Airbnb等一样，是共享经济理念对交通、住宿、办公场地等领域的颠覆。共享，这种让渡权利的行为，一
5、直在资源配置中扮演着比较边缘的角色。随着互联网和移动互联网让共享的渠道更加实时准确，使得一些资源的大规模共享成为可能，涌现出了以Uber、Airbnb、WeWork为代表的、以共享为商业模式的企业。其相对于传统商业模式的优势，也是资本市场得以青睐该类模式的原因有：1.可以快速扩大规模。由于利用社会资源，而且资源管理成本较低，在既有市场拓展或进入新市场时可以快速扩张规模。扩展新兴市场时，由于线上平台已经较为成熟，甚至可以不需要地面人员，成本低、部署快。2.具有很大的灵活性。遇到市场形势、监管环境、竞争环境发生变化时，可以快速调整。3.资本效率高。由于利用社会资源，共享经济多数是轻资产运营，对资本
6、要求低，资本回报率高。4.供方的进入门槛低，符合存量市场改造的大势。优势观点联合办公的本质是需要打造三个方面：空间、社群、服务。其中，空间和服务仅是吸引目标客户、保证出租率的方法，通过空间、服务的差异化形成的社群和品牌才是一个联合办公模式的核心竞争能力。联合办公在空间上看，类似于办公领域的链家“自如友家”,并无更多创造力，但若通过客户研究和组织活动，凝聚一部分年轻群体（如互联网、传媒、创意等行业），建立线上、线下社区，为其提供多元化服务（LBS，基于位置的服务），形成“精装修工位/办公间+团购商+社交”，即“自如友家+美团+linkedin”形式，则潜力巨大。71.概述概述-办公办公领域的共享
7、经济领域的共享经济？1.概述2.主要客户群体分析3.联合办公模式及国际代表企业研究4.国内联合办公现状5.国内联合办公横向比较6.竞争建议7.总结 目录Contents82.主要客户群体分析主要客户群体分析数据来源：Global Coworking Survey9 根据2011年Global Coworking Survey，联合办公空间的用户主要分为三种：自由职业者、创业团队和企业雇员。其中，在自由职业者占比最大(54%以上)，也是最忠诚的群体，由于数量众多，且流动性较低而成为联合办公空间提供最稳定的现金流，是联合办公空间盈利的基石。注：2015年4thGlobal Coworking Su
8、rvey结果暂未公布Wework公司的主要客户：自由职业者及初创团队2.主要客户群体主要客户群体分析分析-美国自由职业者美国自由职业者数据来源:FREELANCING IN AMERIC10 2015年统计数据显示，在美国有5300万人从事自由职业，占总工作人口的34%（美国第三产业占比高达78%）。其中包括2100万(40%)独立合同工、1430万(27%)的兼职工、930万(18%)从事多样化的工作，550万(10%)做临时工还有280万(5%)自由业务的小生意主。正是庞大的自由职业群体催生了Wework为代表的共享办公模式的兴起。自由职业者主要从事的职业为：信息技术与编程(IT&Prog
9、ramming，41%)多媒体与创意设计(Design&Multimedia，24%)写作与翻译(Writing&Translation，18%)2.主要客户群体主要客户群体分析分析-美国创业团队美国创业团队数据来源：世界银行，全球营商报告11 2015年世界银行发布全球营商报告，通过十个指标来度量全球189个经济体的营商环境便利程度，这些指标包括开办企业手续、办理施工许可、纳税和解决破产问题等。美国营商环境排名第7、中国排名84位创业环境创业比例大学生的创大学生的创业率业率创业成功率创业成功率每千人口企每千人口企业数量业数量美国约25%20%-30%约50个中国2.9%5%11.66个 联合
10、办公的另一个主要的需求团体是初创公司。美国具有先进的创业培训和便捷的创业环境，在创业比例和成功率上都高于我国，初创公司对租赁面积要求低、灵活度高、期待社群能够给予关注/发展/投资，从而形成了联合办公模式的第二大需求群体。美国在大学生创业比例、创业成功率及每千人口企业数量方面显著高于我国。良好的创业环境诞生了众多初创型企业，从而成为了联合办公模式的第二大需求群体。数据来源：北京市统计局，2014年北京市人口发展变化情况及特点12反观中国的自由职业者。自由职业的发展程度与第三产业尤其是知识经济在GDP中占比息息相关，美国的第三产业占比75%，而我国2015年上半年第三产业占全国GDP的比重刚达到4
11、9.5%。2.主要客户群体主要客户群体分析分析-中国自由职业者中国自由职业者备注：北京2013年末，从事租赁和商务服务业141.7万人，占12.8%；信息传输、软件和信息技术服务业93.0万人，占8.4%；科学研究和技术服务业95.2万人，占8.6%。以北京为例，2015年上半年北京第三产业GDP占比达到80.9%，已达到发达国家水平，是我国第三产业最发达的城市。截止2013年末，全市从事知识经济相关人数占总从业人员的29.8%，而这其中自由职业者比例预计低于15%（美国水平的一半），据此估算北京自由职业者（知识经济）为50万人，占比仅为4.5%，远低于发达国家水平。目前对于中国或者在一二线城
12、市的自由职业者的数量并没有详细统计，但第三产业水平整体决定了中国缺少这一群体，与知识经济相关的自由职业者目前主要存在于第三产业占比高的北上广深等一线及少数二线城市；截止2015年上半年，第三产业占比超过49.5%的省份共有10个，分别是北京、上海、海南、山西、天津、新疆、广东、甘肃、浙江和重庆；但是海南之所以三产占比高居全国第三，主要是由于其本身的工业占比就比较小，主要支柱产业是旅游业、房地产业；产业差异大从业人数少数据来源：中信证券，房地产行业众创空间子行业专题研究报告13中国的创业企业方面，自2014年开始，政府大力营造“大众创业、万众创新”的双创局面，并作为国家战略层面进行推动。预计我国
13、创业环境将得到大幅改善，创业企业将会逐步涌现。2.主要客户群体主要客户群体分析分析-中国中国创业团队创业团队近期国家推动双创的“举措”数据来源：工商总局，全国市场主体发展分析报告14全国新注册企业数量新注册企业2014年增速（分行业）截止2015年10月14日，国家工商总局报告显示目前我国平均每天新登记企业1.16万户，已连续6个月保持高位增长。前9个月，全国小微企业达305.18万户，占新登记企业总数的96.62%。小微企业“铺天盖地”格局逐步显现。产业结构继续调整优化，第一产业和第三产业较快发展。1月至9月，全国新登记企业在三次产业数量分别为13.9万户、47.2万户、254.8万户，分别
14、同比增长23.1%、4.1%、22.4%，分别占新登记企业总数的4.4%、14.9%、80.7%。2014年每月新注册企业数量达到30.4万户，同比2013年增长了近50%；新注册企业类型增速最快的当属第三产业，而科研技术服务类和IT服务类企业的增速尤为迅速。随着创业环境的逐步改善及政府的大力推动，小微企业数量在2013年已呈现高速增长的趋势，2015年新注册企业增长率仍维持高位增长。历年情况2015年2.主要客户群体主要客户群体分析分析-中国中国创业团队创业团队数据来源：中信证券，房地产行业众创空间子行业专题研究报告1530岁之前开始创业最大的困难其中，创业场所支持与硬件设备支持合计占到了超
15、过15%的比例。创业型企业往往一开始人员少，对办公面积需求不高，且存在很强的灵活性。传统的办公楼租赁方式一般为整租较大面积，且需要有押金，租赁期相对较长。很多初创企业并无足够的资金沉淀于办公场所的开销上。而另一方面，目前绝大部分商业物业运营过程中并没有给创业型企业提供特殊针对性服务的能力，针对创业企业的联合办公模式，无论从规模还是质量上看都刚刚起步。创业企业在成立之初往往面临很多困难。根据创业邦杂志对约300个创业者的调查问卷显示，创业中面临的最大困难为创业知识培训、资金支持、政策支持、场所支持、创业导师的指导等等。2.主要客户群体主要客户群体分析分析-中国中国创业团队创业团队2.行业行业趋势
16、趋势-总结总结数据来源：各事业部调研统计16观点以美国为代表的的发达国家自由职业者数量能够占到总工作人口的34%，这些自由职业者构成了联合办公模式的最主要客户；而我国自由职业者数量和占比、远程办公成熟程度远不及发达国家，不能盲目照搬模式、高估此类客户需求。（数据见下虚框内）对联合办公进入城市的研究，应着重观察知识经济从业人员占比结构较高的一线、二线城市。随着国我国“双创”战略的实施推进，创业环境逐渐改善，来自IT服务、科研技术、软件、金融创新等方面的创业企业大量涌现，传统办公模式并不能完全满足其需求，建议联合办公模式主要针对该类群体的具体需求进行进一步研究。美国各大企业对自由职业者的需求持续上
17、升美国远程或在家办公占比已达到45%1.概述2.主要客户群体分析3.联合办公模式及国际代表企业研究4.国内联合办公现状5.国内联合办公横向比较6.竞争建议7.总结 目录Contents173.联合办公模式及国际代表企业研究联合办公模式及国际代表企业研究数据来源：各事业部调研统计18 联合办公目前划分为四种模式，分别是联合办公空间模式、众创空间模式、创业社区模式、孵化器&加速器模式。其中联合办公空间、创业社区的收入主要来源于租金，孵化器&加速器主要依靠投资入驻的初创企业获得收益，众创空间则介乎二者之间，收入来源比较多元化，包括了租金、增值服务以及对创业团队的孵化投资回报。联合办公空间提供工作台、
18、基础办公设施及简单的增值服务收入主要来源为租金创业社区集生活、工作、娱乐于一体的综合社区收入主要来源为租金众创空间将办公空间及孵化器结合的模式，针对科技/IT/互联网创业企业收入主要来源为租金及增值服务孵化器&加速器致力于孵化创业团队的专业空间，在提供创业扶持的同时也提供融资服务收入主要来源为创业团队的投资回报（500startsup较为特殊，租金亦是一大收入）3.联合办公模式及国际代表企业联合办公模式及国际代表企业研究研究-雷格斯雷格斯数据来源：DTZ，互联网+时代下的新型办公模式 19公司概要：雷格斯成立于1989 年，旗下产品和服务包括设备齐全的办公室、虚拟办公室、专业会议室、商务贵宾室
19、，以及全球最大的视频会议工作室网络。公司选址一般选择在城市中心，具有良好的交通联系的中央商务区或商务园区，在黄金地段的建筑物或移动到更贴近人们生活的住宅区，向客户提供全配办公室，虚拟办公室，专业会议室，商务贵宾室和最大的视频会议演播室网络。租期灵活、租赁面积灵活，无需订立复杂的租赁合同，可选择租期长短有3 个月，12 个月或者24 个月。财务情况：公司目前在104 个国家850 个城市开展业务，共拥有2269 个项目。2014 年公司收入25.2 亿美元，营业利润达到1.6 亿美元，目前市值约为37 亿美元。联合办公模式-雷格斯雷格斯办公空间雷格斯办公空间3.联合办公模式及国际代表企业联合办公
20、模式及国际代表企业研究研究-Wework数据来源：DTZ，互联网+时代下的新型办公模式；Wework官方网站 20公司概要：WeWork成立于2010年，公司主要商业模式为用折扣价格租下某写字楼空间，并将办公场地划分为小块，以后每月向那些希望挨着办公的初创企业和小公司收取会员费。除了办公场地，WeWork还可以为小型初创公司提供办公家具、协作服务，以及其他的便利设施服务。此外，公司还在有机会的情况下参与一些创投项目。截止目前，WeWork手里拥有的房地产资源横跨4个国家、15个城市，其中包括华盛顿、纽约等热门地区。线上平台：除了这些线下资源的硬实力，WeWork还拥有自己的社交平台WeWork
21、 Commons，与LinkedIn类似，不过更关注早期创业的商务人士。财务情况：2014年，WeWork实现了1.5亿美元的营业收入，营业利润率达到30%。目前WeWork的估值高达100亿美元。众创空间模式-WeworkWework会议室Wework公共区域3.联合办公模式及国际代表企业联合办公模式及国际代表企业研究研究-Wework21 Wework娱乐设施较为丰富，提供多种游戏设施，并设有免费咖啡、免费啤酒。服务创业者的同时又能让创业者感受到温情。同时，由于一栋楼只有四人维持日常运营，为解决服务方面的短板，他们整合了第三方，由第三方组织一些活动帮助在孵企业解决所需的税务、法律等问题，W
22、eWork只提供场地并负责协调。从收费来讲，联合办公空间模式稍高于附近的一般办公空间，由于其常规配套服务完善，入住率非常高，适合普通的创业者，或较成熟的创业者以及需要利用空间过渡的团队。空间服务社群工位、独立办公间会议室超过百项第三方优惠在线社交线下活动数据来源：DTZ，互联网+时代下的新型办公模式；Wework官方网站 3.联合办公模式及国际代表企业联合办公模式及国际代表企业研究研究-101022公司概况：公司概况：1010社区是AmidiGroup亚美迪集团旗下主要品牌之一，集团公司是一家财力雄厚的孵化器型房产集团。1010在美国受到创业者的热捧，集团公司已经决定将1010扩建，未来紧邻1
23、010的一块区域将打造成办公Soho。1010社区位于美国洛杉矶威尔夏大道，由酒店、办公区域、娱乐设施构成。它的办公社区主要面向社区公司、自由职业者、初创公司，办公区按月出租。创业者可以选择租下一张指定的办公桌、一块公共办公区或者是一个有4张桌子的LOFT办公室，并且可以自由使用会议室。在这里办公的公司达到指定要求后，可以享受税费减免。创业社区模式-1010Tenten Wilshire创业社区创业社区办公区数据来源：DTZ，互联网+时代下的新型办公模式；tenten官方网站 3.联合办公模式及国际代表企业联合办公模式及国际代表企业研究研究-101023 1010的特色是生活、工作、娱乐在一起
24、实现，着力打造在“一栋楼里办各种事”的1010社区，为创业者提供一体化服务。目前侧重吸引与创意、文化等产业相关的企业入驻。创业者可以在这里选择个豪华套房，短期或长期使用，它和高级公寓酒店一样，能够提供几乎所有生活所需的硬件和软件配套，比如卧室、客厅、厨房、有线电视、宽带上网等等。它也能提供豪华的会议室和商务中心，创业者可以在这里开会或利用宽带网络办公。另外，它还提供娱乐设施，比如酒吧、高科技健身房、私人酒窖。这种风格适合创意文化产业或注重生活品质的创业者。收入来源：收入来源：创业社区的模式除了办公区域的租金收入，还有其他商业服务主体的租金或服务收费，收入来源更加多元。创业社区集生活、工作、娱乐
25、于一体创业社区标准公寓创业社区泳池创业社区公寓户型数据来源：DTZ，互联网+时代下的新型办公模式；tenten官方网站 3.联合办公模式及国际代表企业联合办公模式及国际代表企业研究研究-RocketSpace24公司概况：RocketSpace位于美国旧金山市中心，已成功孵化出Uber等八家独角兽公司(市值超10亿美元且未上市）。RocketSpace每月都会从一百家申请者中筛选出二十家左右入孵。区别于一些孵化器平价甚至免费提供场地和服务的方式，RocketSpac不但向初创公司收取租金，并且该租金还是市价的近三倍之多，它最大的特点是整合资源，做生态系统，很多大公司都是其合作方。RocketS
26、pace网站显示其已经孵化175家创业公司，募集来自会员和校友的资金47亿美元，全球合作伙伴拓展至60家。收入来源：RocketSpace收入来源比较多元化，盈利模式是“租金+大企业咨询服务+其他国国政府委托的项目和其他国出钱孵化的项目”。目前孵化器有十几个人的全职团队，工作内容是为大企业创新做咨询服务方案，而这项收入也占了孵化器总收入的一半。人才 与麻省、哈佛等学校合作，输送创业人才资金 众多天使基金及VC保持合作关系客户 IBM、微软等大公司持续交流与创业合作孵化器类联合办公RoceketSpcae整合三类资源形成生态孵化器模式-RoceketSpcae数据来源：DTZ，互联网+时代下的新
27、型办公模式；RoceketSpcae官方网站 3.联合办公模式及国际代表企业研究联合办公模式及国际代表企业研究25公司概况：公司概况：500Startups 创立于2010年，目标是投资并孵化500家创业公司。目前500Startups的官方网站显示，该平台已孵化超过1000家公司，涉及50个国家，2000支基金。500Startups的关键词是导师、合投、种子投资、开放。解读这几个关键词，也就是解读了500Startups的核心特点：聚集了200多位导师；项目通常采取合投的形式；筛选入孵的项目都会给其种子投资；注重全球布局，喜欢投资有国际化思维的创业者，并且非常注重网络营销。收入来源：500
28、Startups的盈利方式也比较多元，其收益一部分来自基金管理费(即投资人将钱交给500startups管理，后者收取管理费，占1/3)，一部分来自加速器计划费(向参加加速器计划的初创企业收取)，还有一部分来自会议活动组织费、赞助费。加速器类联合办公500Startups已投资1000余家创业企业加速器模式-500Startups 数据来源：DTZ，互联网+时代下的新型办公模式；RoceketSpcae官方网站 26观点3.联合办公模式及国际代表企业研究联合办公模式及国际代表企业研究联合办公目前划分为四种模式，分别是联合办公空间模式、众创空间模式、创业社区模式、孵化器&加速器模式。其中联合办公
29、空间、创业社区主要依靠租金及增值服务盈利，孵化器&加速器主要依靠投资入驻的初创企业获得收益，众创空间则介乎二者之间，依靠租金和服务覆盖成本，对较为看好的企业嫁接资源。如客户研究、客户服务能力较强，可以发展联合办公空间（中型）、创业社区（大型/综合体）模式，形成差异化及品牌后，快速扩张工位提升规模（如Soho 3Q）如投融资能力较强，可以发展孵化器&加速器模式，办公场所仅是载体，实质类于创投企业（但指导性更强）；具备综合运营能力的，可以通过租金及增值服务覆盖运营成本，随着服务企业的数量不断增长，形成“平台”式的中小企业服务运营商，建立自身生态、形成线上、线下社交网络，能够吸引大量资本青睐；类于“
30、办公版链家自如友家+LBS概念”；对标企业Wework投融资能力运营能力众创空间创业社区联合办公孵化器加速器强强弱弱根据自身能力建议的联合办公模式选择加速器一般为短期入驻，对接专业的创业导师和资源1.概述2.主要客户群体分析3.联合办公模式及国际代表企业研究4.国内联合办公现状5.国内联合办公横向比较6.竞争建议7.总结 目录Contents274.国内联合办公现状国内联合办公现状数据来源：各事业部调研统计28 联合办公进入门槛低，发展联合办公并不需要依靠重资产模式举债大兴土木，而是重在为创业者提供不断优化的服务，并逐渐形成稳定的运营机制。广义上来讲，运营商只需要用低折扣租下一层写字楼，然后将
31、整体的空间规划拆分成独立或开放的不同办公单元，一家联合办公就可以开张，并不具备很强的技术壁垒。虽然成为一家优秀的众创空间提供商并不容易，但进入这个行业的门槛很低。更何况，众创空间的“原材料”，也不一定是写字楼，还可以是底商，会所，仓库，甚至是地下空间。随着政府的大力支持，联合办公模式发展如雨后春笋。创业企业的数量越来越多，对联合办公的需求也越来越大。中央和地方政府更是把鼓励联合办公、众创空间看成支持万众创业，大众创新的重要组成部分。众创空间在全国各地如雨后春笋，且在一线城市的规划布局更为密集。联合办公空间众创空间新型孵化器/加速器联合办公空间增值服务（工商、税务、融资)众创空间投资？4.国内联
32、合办公现状国内联合办公现状数据来源：各事业部调研统计29 SOHO 3Q是SOHO中国重要的共享办公平台。SOHO 3Q运用O2O模式，即线上Online、线下Offline的双向结合，和网上购物类似，从选房、订房、付款交易，每个环节都在网上进行，为流动人群提供O2O模式的办公场所。在SOHO 3Q，客户可以只租一个星期或一个月，只租一张办公桌或一间办公室，可以随时随地用手机预约、付款，享用WIFI、复印打印、咖啡等服务。目前SOHO 3Q有两个项目在运营，分别是北京的望京SOHO以及上海的复兴SOHO。北京项目目前办公桌价格为600-800元/周，独立办公室为780-910元/周；上海项目价
33、格分别为600/780元/周。联合办公模式-SOHO 3QSOHO 3Q发展规划预定可通过网站/APP入驻企业以互联网/创意/传媒类创业企业为主4.国内联合办公现状国内联合办公现状数据来源：各事业部调研统计30联合办公模式-踩盘望京SOHO 3Q位于塔三，目前占用了3层定期组织社区活动可便捷通过网络预定、付款4.国内联合办公现状国内联合办公现状数据来源：各事业部调研统计31联合办公模式-踩盘观点SOHO 3Q装修标准较低，装修风格模仿Wework；与WeWork工位办公为主不同，SOHO 3Q办公间及工位办公的比例约为65%：35%；办公间均为落地玻璃隔开，在调研中发现内部办公的公司对于外部人
34、员较为敏感（反感），不利于其专注工作。SOHO 3Q装修标准较低整体配有环境监测系统4.国内联合办公国内联合办公现状现状-优客工场优客工场数据来源：各事业部调研统计32 优客工场是毛大庆于2014年创办的企业。优客工场的分租模式与3Q空间存在差别：一方面自身没有办公空间，空间来自于其他合作业主；一方面相对于咖啡、打印机等配套，优客工场主要是提供财务、税务、法务和人力资源等相关服务；另一方面，其价格低于3Q空间。按创始人毛大庆想法，“其实把我们比做线下的阿里巴巴，大家可能会最容易理解。阿里巴巴做了很多线上的小微企业，而我们是做了大量线下的小微企业。当我们的工位达到万级的时候，就会有将近上千家企业
35、资源，这里的服务量是巨大的。”创业以来，毛大庆认为最大的收获是四行字：桌子是入口，多维度的盈利，共享即价值，大数据是资产。优客工场已签约36个场地，完成准全国布局，包括北京、上海、天津、深圳、西安、南京等重点城市，平均一个月新发展六七个场所，成为中国最大的联合办公经营商之一。目前北京项目(阳光100）报价为2196元/工位。众创空间模式-优客工场4.国内联合办公现状国内联合办公现状数据来源：各事业部调研统计33联合办公模式-踩盘地面铺设导引线最大布局为16人办公桌区域每个办公间均可通过刷卡及扫码进入引入了数十家外部服务公司入驻4.国内联合办公现状国内联合办公现状数据来源：各事业部调研统计34办
36、公间（除16人外）均为封闭式公共区域配备了饮水机、冰箱及微波炉政府关系服务公司集中办公区4.国内联合办公现状国内联合办公现状数据来源：各事业部调研统计35联合办公模式-踩盘观点优客工场阳光100店原为阳光100地下一层的一家超市，经营惨淡，优客工场经过重新装修后目前达到满租，其选址思路最为符合Wework的理念；其配备影院、游戏区等娱乐设施，在现有联合办公空间行业内也更贴近Wework的设计理念；办公间均为白色金属板隔断，对入驻企业的私密性有帮助；优客工场将内部入口处水吧及公共活动区一侧的区域引入商户（如包子铺）入驻，形成小型社区；整体8000平米设计方案仅由一名设计师及其一名助理完成。毗邻7
37、000平米健身房外卖盒饭4.国内联合办公国内联合办公现状现状-优客工场优客工场数据来源：各事业部调研统计36 科技寺成立于2013年9月，三里屯店面积为2000平米，采用全开放式的工作区域，同时配有多个会议空间以及独立的活动区域和咖啡休息区。科技寺的孵化领域定位于TMT，孵化周期为36个月。截至目前，科技寺共孵化三期70多个创业团队。孵化企业毕业时约90%可以拿到A轮投资。其中，对于合适的创业项目，科技寺也会进行早期投资，投资金额大约在100500万元之间，占创业项目的股权比例在10%以下。在对创业团队的具体服务上，目前科技寺以FA（财务顾问）为主。根据孵化企业的需求，科技寺每周会组织45场沙
38、龙，在产品、技术、法务、投融资等板块对创业团队进行培训指导。目前科技寺主要靠收取工位费来覆盖基本的运营支出，收费标准为1500元/月。在科技寺举办会议，会收取一定的场地费。孵化器模式-科技寺科技寺（三里屯）店位于北京工业大学机电学院院内目前入驻15家创业企业4.国内联合办公现状国内联合办公现状数据来源：各事业部调研统计37孵化器模式-踩盘观点科技寺三里屯店位于北京工业大学机电学院，原为学校的礼堂，经过科技寺改造后成为TMT孵化器，内部四周墙面未刷大白，保留了原有旧式风格，也属于存量改造的案例。目前入驻的企业为15家，均为TMT行业，入驻需经过一名运营主管审核（包括行业、针对痛点等），对刚毕业即
39、创业的大学生一般持拒绝态度；科技寺有专业的投资基金科技寺基金，用以投资创业企业。二层为约30平米休闲区及2个会议室内部办公环境5.国内联合办公横向比较国内联合办公横向比较数据来源：各事业部调研统计38SOHO 3Q优客工场科技寺位置望京街4号光华路2号阳光100D座工体北路4号机电学院10号楼面积5091平米（含1人办公桌，2.、3、4、5、6人办公间）8000平米（含1人办公桌，1、2、3、4、5、7、8、16人办公间，旁边有7000平米健身房）2000平米（全工位）-工位数量655(工位/办公间35%：65%）1100（工位/办公间1:1)300（大隔间，全工位）-会议室数量5个12个2个
40、（一大一小）价格（月/）2400元/工位，办公间上浮30%2196/工位，办公间上浮20%1700元/工位每工位建筑面积7.77.26.6单价12.4元/平米（8折价）11.2/平米8.58同等位置单价*9元/平米3.5元/平米（底下一层）7元/平米（预估）溢价率37.7%220%22.5%目前出租率90%85%满租（15家创业公司）装修Wework风格，装修标准较低外包设计公司，色调稍活泼时尚外包设计公司，工业风格运营团队人数2-3人/层，共3层7人（4运营，3招商）3人招商方式官方网站+众包；外包（高力国际）+官方网站预定；退租提前一个月说明；官方网站+创业圈子宣传标准配置宽带：wifi，
41、新风系统，24h，文件柜活动区域：茶水区、休闲区、活动区、电话吧、复印打印、咖啡(免费）宽带：100M，新风系统，24h，文件柜活动区域：茶水区、休闲区、活动区、电话吧、复印打印、水吧/早餐（收费）宽带：50M，新风系统，24h活动区域：茶水区、复印打印、水吧（收费）特色配置APP、网站在线预订，地标位置、社交活动小剧场、游戏厅、艺术工坊、内部餐厅、社交活动创业交流会、导师培训6.竞争建议竞争建议数据来源：各事业部调研统计39以美国为代表的的发达国家自由职业者数量能够占到总工作人口的34%，这些自由职业者构成了联合办公模式的最主要客户；而我国自由职业者数量和占比、远程办公成熟程度远不及发达国家
42、，不能盲目照搬模式、高估此类客户需求。对联合办公进入城市的研究，应着重观察知识经济从业人员占比结构较高的一线、二线城市。联合办公的本质是需要打造三个方面：空间、社群、服务。其中，空间和服务仅是吸引目标客户、保证出租率的方法，通过空间、服务的差异化形成的社群和品牌才是一个联合办公模式的核心竞争能力。联合办公在空间上看，类似于办公领域的链家“自如友家”,并无更多创造力，但若通过客户研究和组织活动，凝聚一部分年轻群体（如互联网、传媒、创意等行业），建立线上、线下社区，为其提供多元化服务（LBS，基于位置的服务），形成“精装修工位/办公间+团购商+社交”，即“自如友家+美团+linkedin”形式，则
43、潜力巨大。我司在融资及客户服务能力方面有较强优势，建议明确客户为创业团队，探索众创空间模式，引入资本运营事业部股权投资团队，结合战略流程中心开发相应预定、服务、社交APP，打造、服务入驻的创业社群。客户角度模式选择实地调研公共区域工位空置率很高；大多数创业企业并没有形成社群，内部交流并不多（私人之间可能认识，但公司和公司间没有形成链条）；装修标准不高，但新风及监测系统、24h办公、刷卡进入（包括会议室、办公间）、50M以上网络均为标配；运营人员最好有部分专业能力（尤其是孵化器模式，如创业经历或互联网专业背景）及较高的亲和力。6.竞争建议竞争建议数据来源：各事业部调研统计401.众创空间的租户（
44、会员）流动十分频繁。首先，众创空间一般租约在数周到数月，合同存续时间较短，其次会员租用工位数量灵活，这样的模式不具备较强的约束性和绑定性；2、初创期企业本身业务可能面临较大的波动，一旦业务出现快速拓展（或萎缩），租户就可能搬离众创空间寻求更适合未来发展的大型写字楼（或寻求租金更低廉的办公场所甚至停止创业项目）；3.众创空间成立门槛较低，未来比拼服务质量是大趋势，如果租户发现其他众创空间提供的服务更切合其需求，则可能会选择转投他所。风险应对1.招商采用代理+自营（网站、APP），客户专员详细了解入驻企业需求；退出采用预约制，退租提前一个月说明；2.目前社群形式的企业（及自由职业者）较少，公共区域工位空置率较高，建议工位及办公间比例控制在60:40左右；装修风格提前把握创业企业需求，无需在客户不关注的细节投入；3.结合客服服务事业部及资本运营事业部特点，引入社群及创投服务，丰富联合办公功能。公共区域工位空置率较高Thanks!
