1、第八章第八章 国有资产评估国有资产评估第四节第四节 资产评估的基本方法资产评估的基本方法三、收益现值法三、收益现值法 （一）收益现值法及其适用的前提条件（一）收益现值法及其适用的前提条件 1 1、收益现值法的概念、收益现值法的概念 收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。方法。2 2、收益现值法应用的基本前提、收益现值法应用的基本前提 被评估资产的未来预期收益是可以预测并可以用货币衡量的被评估资产的未来预期收益是可以预测并可以用货币衡量的;资产
2、拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量币衡量;被评估资产预期获利年限可以预测。被评估资产预期获利年限可以预测。（二）收益现值法的应用（二）收益现值法的应用收益现值法的应用收益现值法的应用,实际上就是对被评估资产未来预期收益进行实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。一般有以下两种情况折现或本金化的过程。一般有以下两种情况:1 1、资产未来收益有限期情况下的评估方法、资产未来收益有限期情况下的评估方法 资产未来预期收益具有特定时期限制的情况下资产未来预期收益具有特定时期限制的情况下,应通过预测有限应通过预测
3、有限期限内各期的收益额期限内各期的收益额,以适当的折现率进行折现后求和获得以适当的折现率进行折现后求和获得,各年预期收益折现值之和各年预期收益折现值之和,即为评估值。即为评估值。基本公式为基本公式为:评估值评估值式中:Ri未来第i个收益期的预期收益额;n收益期限,通常以年为单位;r折现率。收益现值收益现值（各年预期收益额（各年预期收益额各年折现系数）各年折现系数）上述公式用图式表示如图上述公式用图式表示如图 0 1 2 3 4 5 N 举例：某企业尚能继续经营年，营业终止后资产全部用于抵充负债，举例：某企业尚能继续经营年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现准备转让。经预测得出年内各年预期收益的
4、数据如下：现准备转让。经预测得出年内各年预期收益的数据如下：评估值评估值9259+6854+555721670元元 2 2、资产未来收益无限期情况下的评估方法、资产未来收益无限期情况下的评估方法基本公式基本公式 :资产评估值资产评估值 (前若干年各年收益额前若干年各年收益额 各年各年折现系数折现系数 )（以后各年的年金化收益（以后各年的年金化收益/本金化率）本金化率）前若干年最后一年的折现系数前若干年最后一年的折现系数 应当指出应当指出,确定后期年金化收益的方法确定后期年金化收益的方法,可以前期最后一年可以前期最后一年的收益额作为后期永续年金收益，也可预测后期第一年的的收益额作为后期永续年金收
5、益，也可预测后期第一年的收益作为永续年金收益。收益作为永续年金收益。P210P210前期各年预期收益折现值前期各年预期收益折现值0 1 2 3 4 5 6 N后期年金收益本金化后期年金收益本金化加合 对后期本金折现举例：某企业预计未来五年收益额如下：举例：某企业预计未来五年收益额如下：要求：计算该企业的评估值。要求：计算该企业的评估值。四、清算价格法四、清算价格法 （一）清算价格法的含义（一）清算价格法的含义 所谓清算价格，是指企业由于破产或其他原因，要求在所谓清算价格，是指企业由于破产或其他原因，要求在一定期限内将企业资产变现，在企业清算之日预期出售资产一定期限内将企业资产变现，在企业清算之
6、日预期出售资产而收回的快速变现价格。清算价格法就是以清算价格为标准，而收回的快速变现价格。清算价格法就是以清算价格为标准，对被评估资产进行评估的方法。对被评估资产进行评估的方法。（二）清算价格法的适用范围。（二）清算价格法的适用范围。第一，企业破产第一，企业破产。当债务人不能清偿到期债务时，法院以其全部财产依。当债务人不能清偿到期债务时，法院以其全部财产依法清偿其所欠的各种债务，不足部分不再清偿。法清偿其所欠的各种债务，不足部分不再清偿。第二，抵押。第二，抵押。这是以其所有资产作抵押物进行融资的一种经济行为，合这是以其所有资产作抵押物进行融资的一种经济行为，合同当事人一方用自己特定的财产向对方
7、保证履行合同义务的担保形式。同当事人一方用自己特定的财产向对方保证履行合同义务的担保形式。第三，清理。第三，清理。是指企业由于经营不善导致严重亏损，已临近破产的边缘，是指企业由于经营不善导致严重亏损，已临近破产的边缘，或者因其他原因无法继续经营下去，为弄清企业财、物现状，对企业或者因其他原因无法继续经营下去，为弄清企业财、物现状，对企业全部财产进行清点、整理和核查，为经营决策全部财产进行清点、整理和核查，为经营决策(破产清算或继续经营破产清算或继续经营)提供依据，以及因资产损毁、报废而进行清理。提供依据，以及因资产损毁、报废而进行清理。第五节第五节 房屋建筑物的评估房屋建筑物的评估一、房屋建筑
8、物的分类及其评估特点一、房屋建筑物的分类及其评估特点（一）按经济用途分类（一）按经济用途分类1.住宅包括高楼大厦、普通楼房、排房、其他住宅。住宅包括高楼大厦、普通楼房、排房、其他住宅。住宅住宅2.2.工业房屋建筑物工业房屋建筑物3.商业房屋建筑物商业房屋建筑物4.交通运输房屋建筑物交通运输房屋建筑物-火车站火车站 汽车站汽车站5.社会福利性建筑物社会福利性建筑物5.其他房屋建筑物其他房屋建筑物（二）按建筑结构分类（二）按建筑结构分类1.钢结构钢结构2.钢和钢筋混凝土结构钢和钢筋混凝土结构3.3.钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构4.4.砖混结构砖混结构砖混结构砖混结构5.5.砖木结构砖木结构木结构木
9、结构6.6.其他结构（竹木结构）其他结构（竹木结构）（三）房屋建筑物评估的特点（三）房屋建筑物评估的特点 1.1.房屋与土地分开评估房屋与土地分开评估 2.2.房屋建筑物产权受土地使用权年限的制约房屋建筑物产权受土地使用权年限的制约 二、房屋建筑物现场查勘二、房屋建筑物现场查勘 评估机构获得了评估建筑物的产权、购建费用、使用情况评估机构获得了评估建筑物的产权、购建费用、使用情况及有关土地占用等资料之后，就可以进行现场查勘。现场及有关土地占用等资料之后，就可以进行现场查勘。现场查勘是评估人员对房屋建筑物的各项指标进行现场测定的查勘是评估人员对房屋建筑物的各项指标进行现场测定的行为，其主要内容有：
10、行为，其主要内容有：1.核对房屋建筑物的地址、坐落和部位。核对房屋建筑物的地址、坐落和部位。2.确定房屋结构、类型和式样。确定房屋结构、类型和式样。3.查勘的主要项目有墙体、屋面、地板、卫生设查勘的主要项目有墙体、屋面、地板、卫生设备、暖气设备、煤气设施、门窗、层高和其他装备、暖气设备、煤气设施、门窗、层高和其他装饰性结构。饰性结构。4.测定房屋的地段朝向和层次。地段、朝向、层测定房屋的地段朝向和层次。地段、朝向、层次、采光和通风情况，关系到房屋的使用价值，次、采光和通风情况，关系到房屋的使用价值，进而影响房屋价格的评估。进而影响房屋价格的评估。5.确定房屋建造年份，鉴定房屋完好程度。确定房屋
11、建造年份，鉴定房屋完好程度。6.勘丈绘图，必要时摄影。勘丈绘图，必要时摄影。三、房屋建筑物的完损等级三、房屋建筑物的完损等级 根据国家根据国家房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准，按，按照房屋的结构、装修、设备等组成部分的照房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，将房屋建筑物分为以下五个等完好程度，将房屋建筑物分为以下五个等级：级：（一）完好房（一）完好房成新率在成新率在80以上的房屋。房屋结构构件、装修、设备齐全以上的房屋。房屋结构构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好。完好，成色新，使用良好。（二）基本完好房（二）基本完好房成新率在成新率在60-80的房屋。房屋结构构件、装修、
12、设备基的房屋。房屋结构构件、装修、设备基本完好，成色略旧，有少量损坏但能正常使用。本完好，成色略旧，有少量损坏但能正常使用。（三）一般损坏房（三）一般损坏房成新率在40-60，房屋的结构、构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行大修理。(四四)严重损坏房严重损坏房成新率在40以下，房屋的结构、构件、装修、设备有明显损坏或变形、老化，并且不齐全，需进行大修或翻新。（四）危房（四）危房房屋的结构、构件已处于危险状态，有随时倒塌的可能。三、房屋建筑物的评估方法（重置成本法）三、房屋建筑物的评估方法（重置成本法）举例：举例：1.1.评估对象概况：评估对象为某事业单位办公楼，坐落在市中心，占评估对
13、象概况：评估对象为某事业单位办公楼，坐落在市中心，占地面积地面积600600平方米，建筑总面积为平方米，建筑总面积为1800018000平方米，该建筑物始建于平方米，该建筑物始建于19791979年年6 6月，建筑物为钢筋混凝土结构。月，建筑物为钢筋混凝土结构。2.2.评估基准日：评估基准日：19991999年年6 6月月3030日。日。3.3.估价过程：估价过程：采用房地分估合一的方法；采用房地分估合一的方法；土地资产的价值为每平方米土地资产的价值为每平方米900900元，土地总价为（元，土地总价为（540000540000）；）；该建筑物重置成本为该建筑物重置成本为1000/1000/平方
14、米，总重置成本为平方米，总重置成本为180180万元；万元；成新率专业测定该建筑物尚可使用成新率专业测定该建筑物尚可使用6060年，年，60/60/（20+6020+60）7575；该办公楼功能性贬值估价在该办公楼功能性贬值估价在9 9万元；万元；计算办公楼的评估值：计算办公楼的评估值：重置成本重置成本成新率成新率-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值180 180 7575-9-0-9-0126126（万元）（万元）课堂练习：举例：举例：1.1.评估对象概况：评估对象为某企业单位综合楼，坐落在市中心，评评估对象概况：评估对象为某企业单位综合楼，坐落在市中心，评估后作为商业中心使用，占地
15、面积估后作为商业中心使用，占地面积96009600平方米，建筑总面积为平方米，建筑总面积为7800078000平方米，该建筑物始建于平方米，该建筑物始建于19891989年年6 6月，建筑物为钢筋混凝土结构。月，建筑物为钢筋混凝土结构。2.2.评估基准日：评估基准日：20092009年年6 6月月3030日。日。3.3.其他资料：其他资料：土地资产原价为每平方米土地资产原价为每平方米900900元，现在该土地的价值已是原来的三倍，元，现在该土地的价值已是原来的三倍，土地总价为（土地总价为（）；）；该建筑物成本原价为该建筑物成本原价为10001000元元/平方米，重置成本现价为平方米，重置成本现
16、价为51005100元元/平方米，平方米，总重置成本为（总重置成本为（万元）；万元）；成新率专业测定该建筑物尚可使用成新率专业测定该建筑物尚可使用8080年，年，该办公楼功能性贬值估价在该办公楼功能性贬值估价在9090万元；万元；计算办公楼的评估值：计算办公楼的评估值：重置成本重置成本成新率成新率-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值4.4.要求采用房地分估合一的方法，评估该楼房的价值。要求采用房地分估合一的方法，评估该楼房的价值。9600 9600 270027002592000025920000 78000 78000 51005100397800000 397800000 成新率成
17、新率80/80/（20+8020+80）8080；397800000 397800000 80 80318240000318240000 25920000+31824000025920000+318240000344160000344160000 34416-9034416-903432634326第六节第六节 土地使用权的评估土地使用权的评估 一、土地使用权的概念及特征一、土地使用权的概念及特征（一）土地使用权的概念（一）土地使用权的概念 民事主体依法取得土地的实际经营和利用民事主体依法取得土地的实际经营和利用权。它是我国土地使用制度在法律上的体权。它是我国土地使用制度在法律上的体现，是土地
18、使用者依法对土地享有占有、现，是土地使用者依法对土地享有占有、使用和部分的收益和处分的权利。使用和部分的收益和处分的权利。（二）特征（二）特征 1.1.土地使用权是基于法律的规定而产生的，如果没有法律土地使用权是基于法律的规定而产生的，如果没有法律的规定，也就不会有土地使用权的合法存在；的规定，也就不会有土地使用权的合法存在；2.2.土地使用权是在国有土地和农民集体土地所有权的基础土地使用权是在国有土地和农民集体土地所有权的基础之上派生出来的一种权利，也就是说这一权利是依据土地之上派生出来的一种权利，也就是说这一权利是依据土地所有权的存在而存在，没有土地所有权也就没有土地使用所有权的存在而存在
19、，没有土地所有权也就没有土地使用权；权；3.3.土地使用权是一种对土地的直接占有支配权；土地使用权是一种对土地的直接占有支配权；4.4.土地使用权的目的是获得土地的使用价值，从土地利用土地使用权的目的是获得土地的使用价值，从土地利用活动中获得经济利益和为其他活动提供空间场所；活动中获得经济利益和为其他活动提供空间场所；5.5.土地使用权具有一定的稳定性；土地使用权具有一定的稳定性；6.6.土地使用权一般仅仅限于地面。土地使用权一般仅仅限于地面。二、土地使用权评估的程序二、土地使用权评估的程序 1 1、明确土地使用权评估的有关事项（包括委托方、评估、明确土地使用权评估的有关事项（包括委托方、评估
20、目的、评估范围、基准日、评估时间要求等）目的、评估范围、基准日、评估时间要求等）2 2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表 3 3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，是否明确，是否存在出让还是划拨，宗地划分是否合理，是否明确，是否存在他项权利等他项权利等 4.4.调查待估宗地所在市县的自然条件（包括人口、面积、调查待估宗地所在市县的自然条件（包括人口、面积、气候、水文、土壤）、行政区划、经济发展（包括经济结气候、水文、土壤）、行政区划、经济发展（包
21、括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等）、城市规划与城市性质、产业政策（与估价对象相关等）、城市规划与城市性质、产业政策（与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策）和税收政策类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策）和税收政策等等 5 5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等集聚状况等 6
22、 6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平 7 7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况准地价中的土地级别、交易状况 8 8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价终地价
23、 三、土地使用权评估的操作步骤三、土地使用权评估的操作步骤 公式：土地价格公式：土地价格=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+税费税费+利息利息+利润利润+土地增值收益土地增值收益 （1 1）计算土地取得费用）计算土地取得费用 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：分为两种情况：国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。等。为取得已利用城市土地而向原土地使
24、用者支付的拆迁费用。（2 2）计算土地开发费用）计算土地开发费用 地土开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。公共事业建设配套费用。小区开发配套费。（3 3）计算投资利息）计算投资利息 （4 4）计算投资利润）计算投资利润 利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。（5 5）土地增值收益确定）土地增值收益确定 土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。增加的收益
25、，应归土地所有者所有。根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。土地增值收益率通常为1025四、土地使用权评估方法四、土地使用权评估方法路线价评估法路线价评估法1.1.计算公式：路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用计算公式：路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：的一种表达方式：宗地总价宗地总价=路线价路线价深度百分率深度百分率临街宽度临街宽度 如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：形地、不规则形状
26、地、袋地等，则需依下列公式计算：宗地总价宗地总价=路线价路线价深度百分率深度百分率临街宽度临街宽度其他条件修正率其他条件修正率 或：或：宗地总价宗地总价=路线价路线价深度百分率深度百分率临街宽度临街宽度其他备件修正其他备件修正额额 2.2.深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。的比率。深度百分率表深度百分率表3.3.路线价法的操作步骤。路线价法的操路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：作步骤主要包括以下内容：（1 1）路线价区段的划分）路线价区段的划分 （2 2）标准深度的确定）标准深度的确定 （3
27、 3）路线价的评估）路线价的评估 （4 4）深度百分率表和其他条件修正率）深度百分率表和其他条件修正率表的制作表的制作 （5 5）土地宗地价值的计算。）土地宗地价值的计算。举例：某路线价区段内的一宗临街矩形土地，临街宽度某路线价区段内的一宗临街矩形土地，临街宽度1010米，临米，临街深度街深度1818米。该区段计价标准为：临街深度米。该区段计价标准为：临街深度16181618米的路米的路线价线价10001000元元/平方米。平方米。要求：计算该宗地的出让价格要求：计算该宗地的出让价格 宗地出让价格宗地出让价格10001000（1.3 1.3 10 10 4+1.25 4+1.25 10 10 4 4+1.2+1.2 10 10 4+1.1 4+1.1 10 10 4+1.0 4+1.0 10 10 2 2 1000 1000（52+50+48+44+2052+50+48+44+20）214000214000（元）（元）
