1、Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法【目的与要求目的与要求】了解资产评估三种基本方法的概念了解资产评估三种基本方法的概念和优缺点；理解和掌握市场法、成本和优缺点；理解和掌握市场法、成本法、收益法等三种基本方法及其选择。法、收益法等三种基本方法及其选择。【重点重点】【难点难点】市场法、成本法、收益法。市场法、成本法、收益法。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法2.1市场法市场法2.2成本法成本法2.3收益法收益法2.4评估方法的选择评估方法的选择Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法2.1市场法市场法一一、市场法的基本原理市场法的基本原理二二、市场法的基本操作程
2、序及市场法的基本操作程序及有关指标有关指标三三、案例案例Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法2.22.2成本法成本法一、一、成本法的基本原理成本法的基本原理二、二、成本法的操作和计算方法成本法的操作和计算方法Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法2.3收益法收益法一一、收益法的基本原理收益法的基本原理二二、收益法的操作和计算方法收益法的操作和计算方法三三、收益法中相关指标的确定收益法中相关指标的确定Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法2.4评估方法的选择评估方法的选择一一、资产评估方法的多样性和资产评估方法的多样性和可选择性可选择性二二、资产评估方法的最适选择
3、资产评估方法的最适选择Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法【思考思考题题】教材教材P63P63【练习练习题题】教材教材P64P64Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理 (一一)概念概念(46)(46)【关键词关键词】重置成本；全新资产概念；损耗或贬值扣除重置成本；全新资产概念；损耗或贬值扣除 (二二)成本法的理论基础成本法的理论基础生产费用价值论生产费用价值论-资产的价值取决于购建时的成本耗费。资产的价值取决于购建时的成本耗费。（三）评估思路（三）评估思路评估值评估值=重置成本重置成本-各项损耗各项损耗实体性实体性功能性功能性经济
4、性经济性Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（四）前提条件（四）前提条件（4747）1 1被评估资产继续使用，其实体特征、内部结构及被评估资产继续使用，其实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。2 2被评估资产必须是可以再生的或可以复制的。被评估资产必须是可以再生的或可以复制的。3 3被评估资产必须是随着时间的推移具有贬值特性被评估资产必须是随着时间的推移具有贬值特性的资产。的资产。4.4.具备可利用的历史资料，而且历史资料具有真实性。具备可利用的历史资料，而且历史资料具有真实性。5.5.形成资产价值的成本耗费是必要的
5、。形成资产价值的成本耗费是必要的。（五）优缺点（五）优缺点（5757）Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法二、成本法的操作和计算方法二、成本法的操作和计算方法基本公式：基本公式：评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗 重置成本重置成本成新率功能性损耗经济性损耗成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本评估值重置成本综合成新率综合成新率注意：注意：成新率与实体性损耗率（有形损耗率）的关系。成新率与实体性损耗率（有形损耗率）的关系。二者互为二者互为1 1减的关系：减的关系：成新率成新率=1-=1-实体性损耗率实体性损耗率 实体性损耗率实
6、体性损耗率=1-=1-成新率成新率 Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（一）重置成本及其计量（一）重置成本及其计量 复原重置成本复原重置成本-重置成本：资产的现行再取得成本重置成本：资产的现行再取得成本 更新重置成本更新重置成本（概念见（概念见4747页）页）相同点相同点：均采用现时价格计算。：均采用现时价格计算。不同点不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：。理由：第一，更新重置成本比复原重置成本便宜第一，更新
7、重置成本比复原重置成本便宜(相同功能的资产相同功能的资产)；第二，用新型设计、材料、工艺制造的资产无论从使用性能，第二，用新型设计、材料、工艺制造的资产无论从使用性能，还是从成本耗费方面都会优于旧资产。还是从成本耗费方面都会优于旧资产。-计算重置成本的具体方法有：重置核算法、功能系数法、计算重置成本的具体方法有：重置核算法、功能系数法、物价指数法、统计分析法等。物价指数法、统计分析法等。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法1.1.重置核算法（重置核算法（4848）（1 1）利用成本核算的原理，根据重新取得资产的成本利用成本核算的原理，根据重新取得资产的成本构成项目，以现行市价为标准
8、，逐项计算然后累加得到构成项目，以现行市价为标准，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。资产的重置成本。重置成本直接成本重置成本直接成本+间接成本间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。（2 2）采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的估资产的现行市价现行市价。（3 3）该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算该方法可用于计算复原重置成本，也可用于
9、计算更新重置成本。更新重置成本。（4 4）案例见案例见4949。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法2.2.功能系数法（功能系数法（4949）如果无法获得处于全新状态的被估资产的现如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。定重置成本。Chap.2资产评估的基本
10、方法资产评估的基本方法（1 1）功能价值法）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2 2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：若功能与成本呈指数关系，计算公式：（3 3）线性回归分析法（）线性回归分析法（5151）l -该方法计算的一般是更新重置成本。（以新技该方法计算的一般是更新重置成本。（以新技术条件下生产的资产为参照）术条件下生产的资产为参照）l -案例见案例见5050页。页。x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物重置成本被估资产的Chap.
11、2资产评估的基本方法资产评估的基本方法3.3.物价指数法物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。根据资产的历史成本（账面价得，就只能采用物价指数法。根据资产的历史成本（账面价值），利用物价指数进行调整，获取被估资产的重置成本。值），利用物价指数进行调整，获取被估资产的重置成本。（1 1）定基物价指数）定基物价指数（2 2）环比物价指数）环比物价指数l -物价指数法计算的是复原重置成本。（仅考虑价格影响）物价指数法计算的是复原重置成本。（仅考虑价格影响）l -案例见案例见4949页。页。资产购建时物价指数资产
12、评估时物价指数历史成本资产的重置成本被估资产)1()1(121naaa）（资产的历史成本被估资产重置成本Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法4.4.统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。用此方法。计算步骤：计算步骤：（1 1）将被估资产按一定标准分类。）将被估资产按一定标准分类。（2 2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3 3）计算调整系数）计算调整系数K K。某类抽样资产历史成本某类抽样
13、资产重置成本K（4 4）据）据K K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K KChap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（二）实体性损耗及其计量（二）实体性损耗及其计量 实体性损耗也叫实体性损耗也叫有形损耗，指资产由于使用及自有形损耗，指资产由于使用及自然力的作用导致的资产物理性能的损耗或下降而引然力的作用导致的资产物理性能的损耗或下降而引起资产价值损失。起资产价值损失。其计量在资产评估与会计核算中的区别。考虑因其计量在资产评估与会计核算中的区别。考虑因素包括使用时间、使用率、资产本身质量、维修保素包括使用时间、
14、使用率、资产本身质量、维修保养程度等。养程度等。计量公式计量公式:被估资产的有形损耗重置成本被估资产的有形损耗重置成本有形损耗率有形损耗率 或或=重置成本重置成本（1 1成新率）成新率）根据成新率或有形损耗率的确定方法不同根据成新率或有形损耗率的确定方法不同,具体有具体有3 3种计量方法种计量方法:1.1.观察法观察法(一般用观察法确定一般用观察法确定53)53)Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法 2.2.使用年限法（使用年限法（5353）根据实际已使用年限、尚可使用年限与总使用年限根据实际已使用年限、尚可使用年限与总使用年限的比值确定有形损耗程度（率）和成新程度（率）。的比值确
15、定有形损耗程度（率）和成新程度（率）。（1）基本公式）基本公式l有形损耗率有形损耗率=实际已使用年限实际已使用年限/（实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用尚可使用年限）年限）l成新率成新率=尚可使用年限尚可使用年限/（实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限）l尚可使用年限是预计资产的继续使用年限。尚可使用年限是预计资产的继续使用年限。l实际已使用年限是实际已损耗年限，与资产名义已使用年实际已使用年限是实际已损耗年限，与资产名义已使用年限（会计提取折旧年限）和实际使用强度（一般用资产利限（会计提取折旧年限）和实际使用强度（一般用资产利用率表示）有关。用率表示）有关。l实际
16、已使用年限名义已使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率l资产利用率资产利用率=累计实际利用时间累计实际利用时间/累计法定利用时间累计法定利用时间 Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法 2.2.使用年限法使用年限法 （2 2）特殊情形）特殊情形更新改造（多次投入）的资产更新改造（多次投入）的资产对于经过对于经过更新改造更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限作为的资产，需计算加权平均已使用年限作为实际已使用年限。实际已使用年限。加权更新成本加权更新成本加权平均已使用年限加权平均已使用年限=-=-更新成本更新成本更新成本即现时成本、重置成本。（权重）更新成本即现时成本
17、、重置成本。（权重）加权更新成本已使用年限加权更新成本已使用年限更新成本更新成本 以现时以现时成本为成本为权重对权重对多次投多次投入的年入的年限进行限进行加权平加权平均均Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法【例题例题】某企业某企业20002000年投入年投入3,0003,000万元购置一处万元购置一处房产，房产，20052005年和年和20072007年进行两次更新改造，年进行两次更新改造，当年投资分别为当年投资分别为300300万元和万元和200200万元，万元，20102010年年对该房产进行评估。假定：从对该房产进行评估。假定：从20002000年至年至20102010年年通
18、货膨胀率为年年通货膨胀率为10%10%，该房产的尚可使用，该房产的尚可使用年限为年限为6060年。试估算该资产的成新率。年。试估算该资产的成新率。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一步，计算现时成本。第一步，计算现时成本。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法第二步，计算加权更新成本。第二步，计算加权更新成本。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法第三步，计算加权投资年限。第三步，计算加权投资年限。加权投资年限加权投资年限=81,231/8,549=81,231/8,549 =9.5 =9.5（年）（年）第四步，计算成新率。第四步，计算成新率。成新率成新率6
19、060(9.5(9.560)60)100%100%86.33%86.33%Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法3 3修复费用法（修复费用法（5353）（1 1）有关概念与公式）有关概念与公式从修复的视角，有形损耗包括两部分：可修复部从修复的视角，有形损耗包括两部分：可修复部分和不可修复的部分。分和不可修复的部分。可修复性损耗可修复性损耗技术上可行，经济上合算技术上可行，经济上合算 不可修复性损耗不可修复性损耗-技术上不可行，经济上不合算技术上不可行，经济上不合算复原重置成本不可修复性损耗修复费用有形损耗率100有形损耗有形损耗=更新重置成本更新重置成本有形损耗率有形损耗率（若用复原
20、重置成本，则包含了功能性损耗）（若用复原重置成本，则包含了功能性损耗）Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（2 2）计算步骤）计算步骤l第一步，计算可修复部分有形损耗。第一步，计算可修复部分有形损耗。l第二步，用年限法计算不可修复部分有形损耗。第二步，用年限法计算不可修复部分有形损耗。l第三步，根据公式：第三步，根据公式：计算综合有形损耗率。计算综合有形损耗率。l第四步，计算有形损耗第四步，计算有形损耗=更新重置成本更新重置成本有形损耗率。有形损耗率。（3 3）实例（）实例（5454页例页例3-73-7）复原重置成本不可修复性损耗修复费用有形损耗率100Chap.2资产评估的基本方
21、法资产评估的基本方法（三）功能性损耗及其计量（三）功能性损耗及其计量1.1.功能性损耗的含义功能性损耗的含义无形损耗的一种，是由于技术相对落后造成的贬值。无形损耗的一种，是由于技术相对落后造成的贬值。体现在两方面：体现在两方面：（1 1）超额投资成本）超额投资成本 （2 2）超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）2.2.超额投资成本的计算超额投资成本的计算 功能性损耗功能性损耗=复原重置成本复原重置成本-更新重置成本更新重置成本Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（三）功能性损耗及其计量（三）功能性损耗及其计量3.3.超额运营成本的计算步聚超额运营成本
22、的计算步聚 (1)(1)将被估资产与同类已普遍使用的技术先进的资产进行将被估资产与同类已普遍使用的技术先进的资产进行比较，计算年超额运营成本。比较，计算年超额运营成本。(2)(2)计算年净超额运营成本。计算年净超额运营成本。年净超额运营成本年超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1 1所得税率）所得税率）(3)(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额。营成本折现，计算其功能性贬值额。被估资产功能性贬值额年超额运营成本被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1 1所得税率）所得税率）（P/P/A,r,nA,
23、r,n）案例（案例（5555）。）。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（四）经济性损耗及其计量（四）经济性损耗及其计量1.1.经济性损耗的含义经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。（本身的问题。（48564856）2.2.表现形式表现形式 资产利用率下降资产利用率下降 资产年收益额减少资产年收益额减少Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法3.3.计算方法计算方法（1 1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量。）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量。经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗
24、）经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经经济性贬值率济性贬值率（2 2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量。因收益额减少而导致的经济性损耗的计量。经济性贬值额年收益损失额经济性贬值额年收益损失额（1 1所得税率）所得税率）（P/P/A,r,nA,r,n）l 注意问题（注意问题（5656）:l只有能够单独计算收益的资产，如一个企业、一个车间、只有能够单独计算收益的资产，如一个企业、一个车间、一条生产线、一宗房地产等，才考虑是否存在经济性损耗。一条生产线、一宗房地产等，才考虑是否存在经济性损耗。%1001x资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能经济性贬值率Chap.2资产评估的基本方法资
25、产评估的基本方法（五（五）综合成新率及其计量综合成新率及其计量1.1.含义含义资产的现行价值资产的现行价值/资产的重置全价。资产的重置全价。2.2.计量方法计量方法(1)(1)观察法。观察法。(2)(2)使用年限法。使用年限法。(3)(3)修复费用法。修复费用法。预计尚可使用年限实际已使用年限预计尚可使用年限综合成新率重置成本不可修复性损耗修复费用综合成新率1001Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）概念（一）概念（5757）【关键词关键词】未来预期收益；折现未来预期收益；折现（二）收益法的理论基础（二）收益法的理论基础l 效用价值论效
26、用价值论-资产的价值取决于效用，即资产为资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。其拥有者带来的收益。（三）收益法的评估思路（三）收益法的评估思路 预期收益折现预期收益折现（四）收益法运用的前提条件（四）收益法运用的前提条件 1.1.资产的收益可用货币计量并可以预测。资产的收益可用货币计量并可以预测。2.2.资产所有者所承担的风险也能用货币计量。资产所有者所承担的风险也能用货币计量。3.3.被评估资产的预期收益年限可以预测被评估资产的预期收益年限可以预测。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（五）（五）优缺点与评价优缺点与评价1.1.优缺点（优缺点（6161）2 2该方法最
27、适宜该方法最适宜-资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；-成本费用无法或难以计算的资产。成本费用无法或难以计算的资产。3.3.该方法的局限性该方法的局限性需具备一定的前提条件；需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性；含有较大成分的主观性；因此该方法的运用比成本法难度大因此该方法的运用比成本法难度大。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法二、收益法的操作和计算方法二、收益法的操作和计算方法(一一)基本操作程序基本操作程序1.1.收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料。包括经营前景、财务状况、市
28、场形势以据资料。包括经营前景、财务状况、市场形势以经营风险等。经营风险等。2.2.分析测算被评估对象未来预期收益。分析测算被评估对象未来预期收益。3.3.确定折现率或资本化率。确定折现率或资本化率。4.4.将评估对象未来预期收益折算成现值。将评估对象未来预期收益折算成现值。5.5.分析确定评估结果。分析确定评估结果。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（二）计算方法（公式）（二）计算方法（公式）1.1.未来收益有限期未来收益有限期（1 1）每期收益不等额。）每期收益不等额。【(P/(P/F,r,nF,r,n)为整付现值系数为整付现值系数】案例案例5959 （2 2）每期收益等额。）
29、每期收益等额。【(P/(P/A,r,nA,r,n)为年金现值系数为年金现值系数】),/()1(11nrFPRrRPniiniii),()1(11)1(1)1(11nrAPArrArArAPnniiniiChap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法2.2.未来收益无限期未来收益无限期总原则：总原则：根据未来收益变动趋势和规律分别考虑折现。根据未来收益变动趋势和规律分别考虑折现。（1 1）每期收益额基本稳定）每期收益额基本稳定-年金化法年金化法 -稳定化收益稳定化收益A A的估算方法：的估算方法：公式公式历史收益加权平均法历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数计算评估基准
30、日以前若干年收益的加权平均数 注意注意:方法方法更具客观性，但缺乏预测性。更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。rAP),()1(1nrAPrRAniiiChap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法【案例案例】某企业拟进行股份制改制，根据企业目某企业拟进行股份制改制，根据企业目前经营状况和未来市场预测，未来前经营状况和未来市场预测，未来5 5年企业的收益年企业的收益分别为分别为2626万元、万元、2222万元、万元、2525万元、万元、2424万元和万元和2828万万元，折现率与资本化率均为元，折现率与资本化率均为10%10%
31、。用年金化法评估该企业。用年金化法评估该企业价值。价值。解：稳定化收益解：稳定化收益A=26/(1+10%)+22/(1+10)A=26/(1+10%)+22/(1+10)2 2+25/(1+10)+25/(1+10)3 3 +24/(1+10)+24/(1+10)4 4+28/(1+10)28/(1+10)5 5 (P/A,10%,5)(P/A,10%,5)=24.9 =24.9（万元）（万元）该企业价值该企业价值P=A/rP=A/r =24.9 =24.910%10%=249 =249（万元）（万元）Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（2 2）经过一段时期后将逐步稳定）经过一
32、段时期后将逐步稳定-分段法分段法6060 若预期未来收益开始一段时期不稳定，而后趋若预期未来收益开始一段时期不稳定，而后趋于稳定，收益又是持续的，则需采用分段法。于稳定，收益又是持续的，则需采用分段法。=R=R(P/F,r(P/F,r1 1,n)+A/r,n)+A/r2 2(P/F,r(P/F,r1 1,n),n)nniiirrArRP)1(1)1(1211Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法 （例题见（例题见6161页）页）前期 （设n=5）后期 0123456789511)1(iiirR前期现值2rA资本化现值nrrA)1(112资本化现值的现值分段法图解分段法图解),2,1(
33、ni),2,1(nniv 选择前期期限的基本原则：选择前期期限的基本原则：-延至企业生产经营进入稳态；延至企业生产经营进入稳态；-尽可能长，但也不宜过长尽可能长，但也不宜过长。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法【案例案例2 2】某收益性资产预计未来某收益性资产预计未来5 5年收益年收益额分别是额分别是1212万元、万元、1515万元、万元、1313万元、万元、1111万万元和元和1414万元。假定从第万元。假定从第6 6年开始，以后各年开始，以后各年收益均为年收益均为1414万元万元，确定的折现率和资本确定的折现率和资本化率均为化率均为10%10%。确定该资产在持续经营下。确定该
34、资产在持续经营下和和5050年收益的评估值。年收益的评估值。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法解：解：1.1.在永续经营条件下的评估值在永续经营条件下的评估值=前前5 5年收益现值和年收益现值和+第第6 6年以后收益现年以后收益现值值前前5 5年收益现值和年收益现值和=12/(1+10%)+15/(1+10)=12/(1+10%)+15/(1+10)2 2+13/(1+10)+13/(1+10)3 3+11/(1+10)11/(1+10)4 4+14/(1+10)+14/(1+10)5 5=49.2777(=49.2777(万元）万元）第第6 6年以后的收益现值年以后的收益现值=
35、(14/10%)=(14/10%)(P/F,10%,5)=86.926（万元）（万元）评估值评估值=49.2777+86.926=136.20（万元）（万元）2.50年收益的评估值年收益的评估值=前前5年收益现值和年收益现值和+第第6至至50年的收益现值年的收益现值前前5 5年收益现值和年收益现值和=12/(1+10%)+15/(1+10)=12/(1+10%)+15/(1+10)2 2+13/(1+10)+13/(1+10)3 3+11/(1+10)11/(1+10)4 4+14/(1+10)+14/(1+10)5 5=49.2777(=49.2777(万元）万元）第第6 6至至5050年收
36、益现值年收益现值=14=14(P/A,10%,45)(P/F,10%,5)=85.7334（万元）（万元）评估值评估值=49.2777+85.7334=135.01（万元）（万元）Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（3 3）未来收益持续增长且按固定比例增长）未来收益持续增长且按固定比例增长递增收益折现法递增收益折现法 预期收益增长率为预期收益增长率为g g，基期收益为，基期收益为R R0 0，下，下1 1年预期收益年预期收益R R1 1=R R0 0(1+g)(1+g)，下第，下第2 2年预期收益年预期收益R R2 2=R=R0 0(1+g)(1+g)2 2,，下第，下第i i年
37、预期收年预期收益益R Ri i=R=R0 0(1+(1+g)g)i i 根据极限原理根据极限原理 故故P=RP=R0 0(1+(1+g)/(rg)/(r-g)=R-g)=R1 1/(r-g)/(r-g)（r r g g 0）101011)1()1iiiiirgRrgRP（grgrgii1111Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（4 4）未来收益持续递减且按固定比例递减）未来收益持续递减且按固定比例递减递减收益折现法。递减收益折现法。预期收益递减率为预期收益递减率为g g，基期收益为，基期收益为R R0 0，下，下1 1年预期收益年预期收益R R1 1=R R0 0(1-g)(1-
38、g)，下第，下第2 2年预期收益年预期收益R R2 2=R=R0 0(1-g)(1-g)2 2,，下第，下第i i年预期收益年预期收益R Ri i=R=R0 0(1-g)(1-g)i i 根据极限原理根据极限原理 故故P=RP=R0 0(1-g)/(r+g)=R(1-g)/(r+g)=R1 1/(r+g)/(r+g)（r rs s0）101011)1()1iiiiirgRrgRP（grgrgii1111Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法思考与拓展：思考与拓展：其他特殊变动趋势怎样考虑？其他特殊变动趋势怎样考虑？多阶段多种变动趋势的组合怎样考虑多阶段多种变动趋势的组合怎样考虑？Ch
39、ap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法三、收益法中各项指标的确定三、收益法中各项指标的确定 收益现值法的基本指标：预期收益、折现率（资本化率）、收益现值法的基本指标：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。收益的持续时间。（一）预期收益额（一）预期收益额 1.1.预期收益的类型预期收益的类型l 税后利润税后利润 、净现金流、净现金流、利润总额利润总额（1 1）资产评估中资产的收益额指资产在正常情况下所能得到的归资产评估中资产的收益额指资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。强调预期收益、客观收益。其产权主体的所得额。强调预期收益、客观收益。（2 2）税后利润与净现金流的差异
40、在于确定原则不同）税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同(权责发生制与收付权责发生制与收付实现制）。实现制）。净现金流税后利润净现金流税后利润 +折旧追加投资折旧追加投资 （3 3）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。（4 4）不同种类资产的收益额形式不完全相同，如企业收益额表现为净）不同种类资产的收益额形式不完全相同，如企业收益额表现为净利润、净现金流，房地产、无形资产等的收益额表现为纯收益。利润、净现金流，房地产、无形资产等的收益额表现为纯收益。2.2.预期收益的测算预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有
41、利的和不以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收利的因素来确定预期收益。益。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（二）折现率与资本化率（二）折现率与资本化率 1.1.二者无本质区别二者无本质区别 本质上都是将未来预期收益折算成现值的比率，本质上都是将未来预期收益折算成现值的比率，是一种内含报酬率、收益率。是一种内含报酬率、收益率。2.2.内涵上略有区别内涵上略有区别习惯上把未来有限期预期收益折算成现值的比率叫折习惯上把未来有限期预期收益折算成现值的比率叫折现率现率有限期有限期把未来永续性预期收益折算成现值的比率叫资本化把未来永续性预期收益折算成现值的
42、比率叫资本化率率无限期无限期 折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率 资本化率折现率未来年收入的增长率资本化率折现率未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。若资产年收入增长率为零，则二者相等。Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法3.3.确定折现率的基本方法确定折现率的基本方法(1)(1)加和法加和法 折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率 -无风险报酬率的确定：国债收益率无风险报酬率的确定：国债收益率 -风险报酬率的确定：风险报酬率的确定：报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率Chap.2资产评估的基本方法资产评
43、估的基本方法(2)(2)资本成本加权法资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分率两部分:折现率长期负债占资产总额的比重折现率长期负债占资产总额的比重长期负债长期负债 利息率利息率（1 1所得税率）所得税率）+所有者权益所有者权益 占资产总额的比重占资产总额的比重投资报酬率投资报酬率 投资报酬率无风险收益率投资报酬率无风险收益率+风险报酬率风险报酬率Chap.2资
44、产评估的基本方法资产评估的基本方法（3 3）市场比较法）市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。通过参照物的市价和收益来倒求折现率。（三）收益期限（三）收益期限（59）指能够产生资产净收益的年限，一般根据资产未指能够产生资产净收益的年限，一般根据资产未来获利能力、资产损耗情况、法律规定等因素确来获利能力、资产损耗情况、法律规定等因素确定定。31nnni）样本资产价格样本资产的收益折现率（Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法一、市场法的基本原理一、市场法的基本原理（一）概念（一）概念（4444）【关键词关键词】市场参照物；市场交易价格；可比性市场参照物；市场交易价格；可比性（二
45、）理论基础（二）理论基础 均衡价值论和替代原则均衡价值论和替代原则资产价值是由在公开市场上供资产价值是由在公开市场上供求双方达成一致时的均衡价格所决定，均衡价值论表现为求双方达成一致时的均衡价格所决定，均衡价值论表现为承认市价的相对合理性。替代原则认为一项资产的价值等承认市价的相对合理性。替代原则认为一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所花费的成本。于为获得同等满足的替代品所花费的成本。（三）评估思路（三）评估思路1nin评估值（参照物成交价 各项调整系数）Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法一一、市场法的基本原理市场法的基本原理（四）运用的前提条件（四）运用的前提条件1.1.
46、充分发育活跃的资产市场。充分发育活跃的资产市场。2.2.参照物参照物(市场交易案例市场交易案例)及其与被估及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。能搜集到。(五五)具体方法具体方法 (六六)优缺点优缺点(46)(46)Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法具体方法具体方法：（一）直接比较法（一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。如：成新率、功能等。因素参照物因素被估对象评估值参照物成交价AA（二）类比调整法（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方
47、面存在差异。参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。调整值参照物调整值参照物A A的成交价的成交价时间因素系数时间因素系数区区域因素系数域因素系数功能因素系数功能因素系数情况补正系数情况补正系数 或者：或者：调整值参照物调整值参照物A A的成交价的成交价+时间因素差异时间因素差异值值+区域因素差异值区域因素差异值+功能因素差异值功能因素差异值+情况补正差异情况补正差异值值+Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法二、市场法的基本操作程序及有关指标二、市场法的基本操作程序及有关指标（一）寻找市场参照物（一）寻找市场参照物 1.1.成交价必须真实成交价必须真实 2.2.至少三个交易
48、案例至少三个交易案例 3.3.与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）4.4.成交价是正常交易的结果成交价是正常交易的结果 5.5.尽可能选择近期成交的交易案例尽可能选择近期成交的交易案例Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（二）调整差异（比较与量化）（二）调整差异（比较与量化）1.1.时间差异系数时间差异系数2.2.区域差异系数区域差异系数参照物所在区域比被估资产好系数参照物所在区域比被估资产好系数1；反之系数；反之系数11。l系数系数=【被估资产区域分值被估资产区域分值】/【参照物区域分值参照物区域分值】l一般以被评资产为一般以被评资产为
49、100100，即系数，即系数=100/=100/【参照物区域参照物区域分值分值】%)1(%)1%)(1(21naaa环比：指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法3.3.功能差异系数功能差异系数功能系数法参考下一节。功能系数法参考下一节。l如功能与如功能与价格（价格（成本成本）呈线性关系：呈线性关系：系数系数=被估资产生产能力被估资产生产能力/参照物生产能力参照物生产能力 如功能与如功能与价格（价格（成本成本）呈呈指数关系指数关系：系数系数=（被估资产生产能力被估资产生产能力/参照物生产能力参照物生产能力）x x4.4.成新率差异系数成新率差
50、异系数被估资产的成新率调整系数参照物的成新率5.5.交易情况差异系数交易情况差异系数调整系数调整系数=【被估资产交易情况分值被估资产交易情况分值】/【参照物交易参照物交易情况分值情况分值】一般也以被估资产交易情况分值为一般也以被估资产交易情况分值为100100，即，即 调整系数调整系数=100/=100/【参照物交易情况分值参照物交易情况分值】Chap.2资产评估的基本方法资产评估的基本方法（三）确定评估值（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评加权平均或算术平均，确定评估值估值。【例例】某商业用房，面积为某商业用房，面积为60060
